Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 27 de Enero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO, DEL TRANSITO, CON COMPETENCIA EN PENSION ALIMENTARIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

EN SU NOMBRE:

EXPEDIENTE No. 27.198.

PARTE DEMANDANTE: E.R.T.B.

PARTE DEMANDADA: L.A.C.S.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLE.

VENIDO EN APELACION.

1. NARRATIVA:

   Suben las precedentes actuaciones constantes de 293 folios útiles procedentes del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque del Estado Trujillo, recibidas por distribución en fecha 10 de Agosto de 2007, con motivo de la apelación libre interpuesta por la abogada M.R.M., Inpreabogado N° 111.930, Apoderada Judicial de la Parte Demandada en el presente juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por el ciudadano E.R.T.B., venezolano, mayor de edad, sacerdote, portador de la Cédula de Identidad N° V-11.402.176, domiciliado en la población y municipio Escuque del estado Trujillo, actuando en nombre de la Diócesis de Trujillo, y debidamente representado por la Abogada A.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.348.331 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado, bajo la matricula numero 56.461, actuando como Apoderada Judicial, según consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Valera, por incumplimiento de la totalidad de las cláusulas contractuales, por contravenir lo establecido en el Código Civil Venezolano, en cuanto a la normativa sobre materia contractual por lo cual requiere la entrega del inmueble plenamente identificado, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas, bienes y objetos; pide sea condenado al pago de las cláusulas penales, según lo establecido en las cláusulas Séptima y Novena del Contrato de arrendamiento, según experticia complementaria del fallo; que sea condenado al pago de las costas del proceso, por haber dado lugar al mismo; pide igualmente medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado. Fundamenta su acción en los Artículos 1.159, 1.160,1.167, 1.170, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil. Dicha apelación la interpuso la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de origen el día 19 de Junio de 2007, que declaró CON LUGAR la demanda y condenó en costas a la parte demandada perdidosa. Apelación, que cursa ante este Tribunal, bajo el N° 27.198.

   Por auto de fecha 12 de Diciembre del 2007, se dió entrada a los autos apelados fijándose para Constitución de Asociados, Pruebas, Informes y Sentencia. Constituyéndose el Tribunal con asociados y vencido como se encuentra el lapso para que la parte demandada, solicitante de la constitución del Tribunal en asociados consignara los emolumentos de los jueces asociados sin que diera cumplimiento a la misma y se fijo para el décimo día de despachos siguientes contados a partir del 01 de diciembre de 2008, para la presentación de informes. Solo la parte demandada presentó escrito de informes ante esta superioridad folios 473 al 476, y siendo la oportunidad legal para sentenciar, se procede a ello con las siguientes:

2. M O T I V A C I O N E S:

   Esta alzada revisadas minuciosamente las actas que conforman el acervo probatorio y con fundamento en los informes presentados por la parte demanda, en aplicación del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 12, 429, 508 del Código de Procedimiento Civil, 1354, 1.357 y 1.360 del Código Civil, respetando la uniformidad de la Doctrina y de la Jurisprudencia que integran a todo proceso, se deja sentado los argumentos y criterios siguientes:

   DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

   PRELIMINAR. De la calificación de la acción deducida.

   En el caso de autos, está acreditado que el arriendo cuya resolución se demanda, se suscribió por escrito “a tiempo determinado” por dos (2) años, contados a partir de la firma del mismo, renovable automáticamente por periodos iguales de tiempo. En este sentido, se evidencia en actas procesales, que desde el año 2000, fecha en la que vencía el suscrito contrato ninguna de las partes manifestó a la otra su voluntad de rescindirlo o de darlo por terminado o de no prorrogarlo.

   Ahora bien, el fundamento jurídico invocado en la demanda con base en los Artículos 1.159, 1.160,1.167, 1.170, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil, resulta abiertamente admisible, en razón que el mismo sustenta la figura de la Resolución del Contrato en los arriendos a tiempo determinado, por lo que la naturaleza jurídica de la presente acción es: CONTRATO DE ARRENDMIENTO POR ESCRITO A TIEMPO DETERMINADO. Siendo éste, donde las partes, generalmente, establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios, y asimismo indican el término final, es decir, el momento en que éste concluye. Así se decide.

   Dirimido el preliminar precedente, pasa el Tribunal a juzgar la juridicidad de la resolutoria fundada en los artículos antes citados, y al efecto, establece:

   DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

   1. - Dilucidar que procedimiento debe aplicarse al asunto planteado.

   2. - Si el inmueble arrendado funciona como Hotel.

   3. - Si el Demandado ha incumplido el contrato de arrendamiento.

   1. - PUNTO PREVIO QUE DEBE SER RESUELTO ANTES DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

      Alega la Parte Demandada, que en el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, ha existido una flagrante violación al Principio Fundamental del Debido Proceso consagrado en el Artículo 49 Constitucional, por cuanto se aplicó erróneamente el procedimiento breve, con fundamento de derecho, en el Artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, manifiesta que el destino del inmueble arrendado es de un hotel, alega a su favor la excepción prevista en el Artículo 3 de la misma Ley, que establece:” Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: … d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turísticos, los cuales estén sujetos a regímenes especiales…

      No obstante, es necesario acatar lo siguiente: Existe una violación flagrante de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en razón de que la parte demandante confiesa que en el inmueble arrendado funciona el HOTEL SKUKE que posteriormente esa denominación fue cambiada por el de POSADA TURISTICA SOLYMARY, que la misma pertenece al ciudadano R.R.R., quien no es parte firmante del referido contrato, por otro lado confiesa que el precitado fondo de comercio está constituido por alquiler, compra y venta de equipos de video, espectáculos públicos, expendio de licores y cervezas …

      Se demuestra de actas procesales, que el demandado, manifiesta que se construyó cinco bohíos de palma y un asadero, se coloco un portón y se derribo uno de los inmuebles ubicados en la calle Sucre, declarando mejoras que venia poseyendo hace mas de 15 años, cuando apenas tenia meses de arrendatario y que corresponde al estacionamiento del Bien de la Diócesis, todo ello dentro de las inmediaciones del inmueble arrendado, lo cual deberá derribarse para que el inmueble recobre su estado original

      Este Tribunal, observa, que en el presente procedimiento se ha invocado la aplicación del Artículo 49, consagrado en nuestra Carta Magna, actuando de acuerdo a lo preceptuado en el TITULO XII del Procedimiento Breve - Articulo 881 y siguientes concatenado todo ello con el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, evidenciándose de Documentos Públicos que el inmueble objeto de esta pretensión es propiedad privada y legitima DE LA DIOCESIS DE TRUJILLO y cuya cadena titularía data desde el año 1.928, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Escuque y Monte Carmelo del estado Trujillo…Así se decide.

   2. - Si el inmueble arrendado funciona como Hotel.

      Consta en Inspección Judicial, realizada en los Archivos de la Dirección de Turismo del Estado Trujillo, que riela a los folios números 323 al 328, que los posibles Fondos de Comercio que se nombran en el presente juicio, no están registrados, como tampoco se desempeñan como tales en Escuque y mucho menos en el inmueble que es propiedad privada de la Diócesis de Trujillo. Igualmente se lee: ACTA de fecha 26 de febrero de 2.008, levantada por el Tribunal de los Municipios Trujillo, Pampan y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, folio número 326, en su segundo particular la notificada expone: bajo el nombre de Hotel Skuke no esta registrado, en el tercer particular expone que no existe en esos archivos ningún fondo de comercio bajo ese nombre, en el cuarto particular expone: no esta registrada ninguna posada, en el quinto particular expone: no esta registrada la posada turística SOLYMAYRE y en el sexto particular expone: no esta registrada la posada turística Shadday.

      No obstante, es necesario acatar los siguiente: Existe una violación flagrante de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en razón de que la parte demandante confiesa que en el inmueble arrendado funciona el HOTEL SKUKE que posteriormente esa denominación fue cambiada por el de POSADA TURISTICA SOLYMARY, que la misma pertenece al ciudadano R.R.R., quien no es parte firmante del referido contrato, en el lapso probatorio consigna copia fotostática certificada de una Venta de un fondo de Comercio denominado HOTEL ITALIA, documento este que esta juzgadora, valora en lo que a ello se refiere, pero nada aporta al esclarecimiento de los hechos controvertidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por otro lado confiesa que el precitado fondo de comercio está constituido por alquiler, compra y venta de equipos de video, espectáculos públicos, expendio de licores y cervezas … Asimismo, es de hacer notar, que el Demandado se excedió en las obligaciones que le impone el numeral 1 del artículo 1.592 del Código Civil, efectuando mejoras SIN CONSENTIMIENTO del Arrendador, subarrendando el inmueble y dándole un fin diferente para lo cual se le arrendó (alquiler de Celulares y video juegos), contraviniendo la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento. El Demandado altero los hechos en el inmueble arrendado, evidenciándose así a través de Inspecciones Judiciales que se realizaron: 1.- El 05 de Octubre del 2.006, promovida por la parte actora (avalada con firma del Demandado y donde él manifestó al Tribunal que efectúo MEJORAS al inmueble sin estar autorizado para ello) y la 2.- El 23 de Abril del 2.007, promovida por la parte demandada, donde el demandado cambia el nombre del Fondo de Comercio, y se observa una actitud dolosa que altera los hechos de la primera Inspección con respecto a la segunda.

      Este Tribunal, al respecto, indica. Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia, cuando se refieren a que el arrendamiento de fondos de comercio quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en este sentido, la parte demandada alega que el inmueble dado en arrendamiento está destinado al comercio y que en consecuencia, la presente demanda no puede regirse por los tramites del procedimiento breve, sino por el procedimiento ordinario….Considera el m.S. que en casos similares al de marras, no puede aplicarse lo establecido en el Articulo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues no se trata de un arrendamiento de un fondo de comercio, sino de un inmueble propio de un particular. (vid. sent- Exp. 08-0232. Sala Constitucional… del 11 de junio del 2.008. caso: J.A.N.B.. Magistrada Ponente Carmen Zuleta de Merchàn )

      De lo expuesto anteriormente, concluye esta sentenciadora, que el A-Quo, no incurrió en el vicio de la indefensión, por violación del precepto constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual tiene como característica que sea imputable al Juez. En razón que el procedimiento aplicado en el caso en estudio es el corrector, “JUICIO BREVE”. Así se decide.

      ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA POR CARECER DE LA CAPACIDD NECESARIA.

      DE LA FALTA DE CAPACIDAD PARA ACTUAR EN JUICIO POR PARTE DE LA PARTE ACTORA:

      Se inicio este proceso, mediante libelo de Demanda interpuesto, por el ciudadano E.R.T.B., quien obra en defensa de los intereses de la Diócesis de Trujillo como apoderado de la Diócesis del Estado Trujillo, quien a su vez sustituye Poder en los Abogados A.M.P., A.E.C. y Y.D., en contra del Ciudadano: L.A.C.S., motivado a una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ENTREGA DE INMUEBLE, alegando la parte actora que mantiene suscrito contrato de arrendamiento con el demandado de autos sobre un inmueble perteneciente a la Iglesia Parroquial de la población de Escuque, estado Trujillo.

      A fin de resolver la falta de capacidad opuesta por la parte demandada, esta juzgadora, copia textualmente del instrumento poder otorgado por el ciudadano V.R.H.P., … quien confiere PODER ESPECIAL amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere al ciudadano P.E.R.T.B., (aparecen datos de identificación de ambos) y Párroco de la ciudad de Escuque, para que me represente, sostenga y vele por los derechos e intereses de la honorable Diócesis del Estado Trujillo, en dicha parroquia. … por lo tanto queda facultado para … para intentar y constes cualquier tipo de demanda o solicitud derivadas de acciones públicas o privadas; contestar y oponer cuestiones previas, desistir, transigir, convenir, darse por citado o notificado… solicitar todo tipo de recursos ordinarios o extraordinarios por vía incidental o principal, …podrá asociar o sustituir el presente poder en abogados de su confianza y revocar las sustituciones, en fin hacer todo lo que pudiere hacer en nombre de la Diócesis de Trujillo. El mencionado poder, esta protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Escuque y Monte Carmelo del estado Trujillo, en fecha 24 de Abril de 2006, bajo el No. 03, Protocolo Tercero, Tomo Uno, Segundo Trimestre del año 2006.

      De igual manera, al revisar el instrumento poder que otorga el Actor a los abogados A.M.P., A.E.C.B. y Y.D.P., se evidencia claramente que el mismo de derivado de una sustitución de poder con fundamento al anteriormente señalado, así mismo se observa que los abogados sobre los cuales recayó la sustitución de poder son de reconocida solvencia en el gremio y con suficiente capacidad de postulación para ejercer la profesión de la Abogacía, razones por las cuales las cuestiones previas contempladas en los numerales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegadas no prosperan en derecho, por lo que lo ajustado en derecho, es la declaratoria SIN LUGAR. Folios 97 y 98 respectivamente. Así se decide.

   3. - Si el Demandado ha incumplido el contrato de arrendamiento.

      Igualmente, se evidencia en actas procesales que la parte demandada, sin autorización expresa transgredió el contrato de arrendamiento suscrito objeto del presente juicio, construyendo cinco bohíos de palma y un asadero, colocando un portón, entre otros. Excediéndose en las obligaciones que le impone el numeral 1 del artículo 1.592 del Código Civil, efectuando mejoras SIN CONSENTIMIENTO del Arrendador, subarrendando el inmueble y dándole un fin diferente para lo cual se le arrendó (alquiler de Celulares y video juegos), contraviniendo la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, mediante libelo de Demanda interpuesto, por el ciudadano E.R.T.B., quien obra en defensa de los intereses de la Diócesis de Trujillo como apoderado de la Diócesis del Estado Trujillo, quien a su vez sustituye Poder en los Abogados A.M.P., A.E.C. y Y.D., en contra del Ciudadano: L.A.C.S., motivado a una RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ENTREGA DE INMUEBLE, alegando la parte actora que mantiene suscrito contrato de arrendamiento con el demandado de autos sobre un inmueble perteneciente a la Iglesia Parroquial de la población de Escuque, estado Trujillo, incumpliendo de esta forma el contrato. Así se decide.

      Consigna la parte demandada, copia fotostática certificada de declaración de construcción de mejoras que le efectúo al inmueble arrendado otorgado por ante la N otaria Pública Primera de Valera, con fecha 13 de Junio de 2006, inserto bajo No. 65, Tomo 60, Folios 145 al 148, con el fin de demostrar que ha efectuado mejoras al inmueble arrendado, consignas una series de facturas correctamente valoradas por el a-quo, con estas pruebas el demandado demuestra que se excedió en su deber de arrendatario, destinando el inmueble arrendado a fines distinto a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento en comento. Así se decide.

      Se constato, mediante Inspección Judicial, el deterioro grave del Inmueble y la venta por parte de El Arrendatario, manifiesta igualmente que una parte del inmueble lo sub arrendó, a varias personas, utilizando las instalaciones para la explotación de el comercio, que es notorio el hecho del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, en cuanto al pago oportuno del canon de arrendamiento que esta estimado en una cantidad de dinero irrisoria,… que la Diócesis de Trujillo decidió solicitar a El Arrendatario, en varias oportunidades y de manera verbal, la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

      En lo referente la insolvencia del arrendatario de las cancelaciones arrendaticias, esta sentenciadora, analiza minuciosamente el expediente de consignaciones, y concluye que el mismo se encuentra solvente en dichos pagos, consignaciones estas que se valora como plena prueba de la solvencia del demandando, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

      INSPECCION JUDICIAL

      La parte actora, promueve ante el A quo, una Inspección Judicial, que arrojo una realidad verdadera de cómo esta realmente deteriorado el inmueble, que este Tribunal valora como prueba y de ella se evidencia el cambio de el nombre de la POSADA, se comprueba que no reúne los requisitos mínimos de salubridad como tampoco los permisos de ley, se observa en la misma, que el inmueble tiene filtraciones en las paredes, las puertas están deterioradas, la pintura en malas condiciones, no posee las lámparas, ni alguno focos, etc., lo que constituye una vez más una violación al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes, inspección que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil. Así se decide.

      Por todos los argumentos antes esgrimidos y por cuanto la parte demandada no logró desvirtual en el curso del proceso lo alegado y probado por la parte demandante y con fundamento en las pruebas presentadas especialmente la declaración y construcción de mejoras, los deterioros causados al inmueble y así como también la confesión manifiesta del cambio del destino del mismo, con lo que se comprueba la transgresión y violación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes, motivos estos por los cuales la presente apelación debe declararse sin lugar en la parte dispositiva de este fallo.

      III.-DISPOSITIVA:

      En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: