Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 28 de Septiembre de 2007
| Fecha de Resolución | 28 de Septiembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 28 de septiembre de 2007.
197º y 148º
Por recibida la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DESALOJO, incoada por I.N.R.M. y E.R.G.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.831 y 115.898, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de C.E.B.S. y G.M.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 2.627.765 y V- 3.907.603, respectivamente, contra la ciudadana N.C.V.S., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
Los apoderados de las demandantes, en términos generales, plantean lo siguiente:
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Que sus representadas, celebraron con la demandada, el 15 de octubre de 2004, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por el apartamento Nº 21-B-2, situado en la segunda planta del edificio 21, sector Los Turpiales, de la Urbanización Parque Residencial El Marqués, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
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Que el 07 de marzo de 2006, sus representadas, mediante documento privado, le manifestaron a la inquilina la necesidad de ocupar su inmueble ya que la copropietaria C.B. se encuentra viviendo en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, con un familiar.
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Que de la comunicación en comento se infiere que no se le renovaría el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, según el cual la duración del contrato sería de SEIS meses fijo sin prórroga contados a partir del 15 de octubre de 2004, hasta el 14 de abril de 2005.
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Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, de la notificación se deduce que el contrato estaría vigente hasta el 15 de abril de 2006, y la prórroga legal comenzaría en esa fecha, terminando el 15 de abril de 2007.
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Que la arrendataria decidió hacer uso de la prórroga legal de un (1) año que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, y por consiguiente, el 15 de abril de 2007 debió haber entregado el inmueble descrito, en las mismas buenas condiciones en que se le entregó originalmente.
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Que conforme el contrato celebrado, de no entregar el inmueble el 15 de abril de 2007, la inquilina debía pagar, como estimación de daños y perjuicios por la demora en la entrega del apartamento, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) diarios, por lo que adeuda para este momento la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.830.000,oo), por concepto de cláusula penal.
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Por las razones antes expuestas, acuden a la vía jurisdiccional para demandar lo siguiente: 1) Demandan por DESOCUPACIÓN por vencimiento de la prórroga legal, basados en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 2) Demandan por DESALOJO, con fundamento en el artículo 34 literal b, y por ende sea condenada a entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y de personas; 3) Piden se le condene al pago de la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.830.000,oo), por concepto de cláusula penal, más las cantidades que por éste concepto se siguieren venciendo.
Acompañan a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Copia fotostática del instrumento poder que acredita su representación como abogadas de las demandantes.
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Copia fotostática del contrato de arrendamiento accionado autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 15 de octubre de 2004, anotado bajo el Nº 80, Tomo 115 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Copia fotostática de una comunicación privada, dirigida por la demandante a la demandada en fecha 07 de marzo de 2006.
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Copia fotostática de una constancia de pensionada, expedida por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales Sucursal Valera-Trujillo a favor de la demandante.
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Copia fotostática de constancia médica privada expedida por el Dr. V.D.L..
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Copia fotostática de un acta de nacimiento correspondiente al n.A.I.S..
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Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M., el 25 de septiembre de 1987, correspondiente al documento que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble de autos a favor de las demandantes.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es, de un lado el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el vencimiento del término de duración, conforme las previsiones del artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO; y del otro el DESALOJO, del mismo inmueble con fundamento en la necesidad que tiene la propietaria de ocuparlo, conforme las previsiones del literal “b” del artículo 34 eiusdem, lo cual hace presumir la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO INDETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de determinadas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 15 de octubre de 2004, con vigencia a partir esa misma fecha, conforme se evidencia de la cláusula CUARTA, con una duración de SEIS (6) meses fijos, sin ningún tipo de prórroga, contados a partir del día 15 de abril de 2005, lo que conduce a concluir que el período fijo de duración del mismo feneció el 15 de octubre de 2005.
A partir del vencimiento natural del contrato, comenzó a transcurrir indefectiblemente la prórroga legal, que para el caso de marras es por un lapso de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que venció el 15 de abril de 2006, y no como erróneamente manifiestan los apoderados actores.
Ahora bien, aún cuando en el libelo de demanda se alega que le fue notificada la no prórroga del contrato a la inquilina en fecha 07 de marzo de 2006, por lo que – a decir de los accionantes - el contrato vencía el 15 de abril de 2006, comenzando desde esa fecha a transcurrir la prórroga legal, ello resulta totalmente alejado de la realidad pues esa fecha marcó el vencimiento del beneficio legal y no su punto de partida. Así pues, habiendo continuado la inquilina en el uso y disfrute de la cosa arrendada, y no habiendo delación respecto de falta de pago de cánones de arrendamiento luego del verdadero vencimiento de la prórroga legal, se produjo irremediablemente la tácita reconducción del contrato convirtiéndose el contrato accionado es uno SIN DETERMINACION DE TIEMPO. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Dispone el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil lo que a continuación se transcribe:
…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…
En el caso que nos ocupa, y como quedó precisado con anterioridad, la parte actora ejerce dos pretensiones, a saber: 1) El cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, que presupone la existencia de un contrato por tiempo determinado; 2) El desalojo con fundamento en la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble, causal contenida en las disposiciones especiales del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para contratos verbales o escritos sin determinación de tiempo.
Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser exclusivamente la de DESALOJO y subsumirse en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la pretendida acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada, resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como forzosamente debe declararlo este Juzgador. ASI SE DECLARA.
Como consecuencia de lo precedentemente expresado, resulta INADMISIBLE además, por imperativo del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la pretendida acumulación de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y la de DESALOJO en el mismo escrito libelar, y por consiguiente es forzoso para este Tribunal negar, como en efecto NIEGA SU ADMISIÓN. ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2441-07.
