Decisión nº PJ0192009000558 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 17 de Noviembre de 2009
| Fecha de Resolución | 17 de Noviembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | Manuel Alfredo Cortes |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-
ASUNTO: FP02-R-2009-000249
Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 30 de octubre de 2009, provenientes del Juzgado Primero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, y emanadas del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de este Circuito Judicial, por inhibición, constante de ciento sesenta y tres (163) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal de Municipio en fecha 05 de octubre de 2009, en el juicio de Desalojo interpuesto por Brody A.C.T., representado por los abogados S.E.A.F., J.S.M., E.A.G.V., O.A.R., Francys Cermeño Rodríguez y E.C., contra D.M.C.C., representada por el abogado R.R.H.E.S., en su carácter de defensor judicial.
Alega el actor en su escrito de demanda lo siguiente:
Que es propietario de un apartamento destinado a la vivienda que forma parte del edificio Residencia Nell que se encuentra ubicada en la Calle Brasil, zona residencial La Mariquita, Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar.
Señala que dicho bien inmueble esta situado en el segundo piso del mencionado edificio, distinguido, con las siglas A-27, y tiene un área aproximada de ciento veinte metros cuadrados con noventa y cinco centímetros (120,95 m2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con fachada lateral derecha del edificio; Sur: Con fachada lateral izquierda del edificio; Este: Con apartamento Nº A-26 y con pasillo de circulación del edificio; y Oeste: Con fachada posterior del edificio.
Asimismo dice que el mencionado inmueble es propiedad del ciudadano Brony A.C.T., tal como consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, en fecha 10 de marzo del año 1992, anotado bajo el Nº 25, tomo 16, protocolo primero, primer trimestre del año 1992.
Dice que el ciudadano Brony A.C.T., le cedió dicho inmueble (apartamento) en calidad de arrendamiento a la ciudadana D.M.C.C., mediante los siguientes contratos: Primero: contrato arrendaticio con una duración de 6 meses, contados a partir del 30-03-01 hasta el 30-09-01, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 28 de marzo del año 2001, anotado bajo el Nº 89, tomo 16 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: contrato arrendaticio con una duración de 6 mese, contados a partir del 30-03-02 hasta el 30-09-02, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 26 de julio del año 202, anotado bajo el Nº 47, tomo 40, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Aduce que con respecto al último contrato, una vez concluido el lapso previsto para su duración y a partir del vencimiento de la prorroga legal, las partes convinieron de mutuo acuerdo continuar con la relación arrendaticia en los mismos términos establecidos hasta la actualidad.
Apunta que el canon de arrendamiento fue fijado de mutuo acuerdo de la forma siguiente: Bs. 160,00 para los primeros 6 meses contados a partir del 30-03-02; y Bs. 200,00 para los meses sucesivos; obligándose la arrendataria a cancelar las pensiones arrendaticias en forma mensual adelantada.
Que para la presente fecha, la arrendataria no ha cancelado la cantidad de 24 mensualidades, equivalente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 (6 meses) asimismo los meses de enero, febrero, marzo, a.m., junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 (12 meses) y finalmente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009 (6 meses) por un valor individual de Bs. 200,00 cada uno, adeudando a su representado por tal concepto la suma de Bs. 4.800,00) correspondiente al periodo comprendido entre el 01-07-07 al 30-06-09.
Expone que a pesar de haber agotado la vía amistosa para que cancele lo adeudado, la misma ha resultado infructuosa, siendo recibido el último pago en fecha 25-06-07.
Que asimismo con la falta de pago de los cánones supra indicados, la arrendataria se encuentra incursa en un evidente estado de mora, que da lugar al pago de interés moratorio, los cuales deben ser cancelados a su representado conforme al contenido del artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comprendido el periodo anteriormente señalado.
Narra que la mencionada arrendataria mantiene una deuda por concepto de gastos de condominio del edificio Residencia Nell, que asciende a la cantidad de Bs. 4.141,64 tal como se desprende del documento suscrito por la junta de condominio del citado inmueble, correspondiente al mes de abril del año 2009.
Que demanda por desalojo a la ciudadana D.M.C., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: A desalojar y consecuencialmente hacer entrega a su representado del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Segundo: A cancelar las pensiones de arrendamiento insolutas que comprenden el período de los meses siguientes: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 (6 meses) asimismo los meses de enero, febrero, marzo, a.m., junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 (12 meses) y finalmente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009 (6 meses) por un valor individual de Bs. 200,00 cada uno, adeudando a su representado por tal concepto la suma de Bs. 4.800,00) correspondiente al periodo comprendido entre el 01-07-07 al 30-06-09, asimismo las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado. Tercera: A cancelar el monto por los intereses generados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y los que sigan generados hasta la efectiva y real entrega del inmueble arrendado, previa experticia complementaria del fallo. Cuarta: A cancelar la cantidad de Bs. 4.141,64 por concepto de gastos de condominio que se adeudan a la junta de condominio del edificio Residencia Nell, correspondiente a la alícuota del apartamento dado en arrendamiento. Quinta: Hacer entrega a su representado de las respectivas solvencias de los servicios públicos.
El día 22 de junio de 2009 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadana D.M.C., para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citada, a fin de que diera contestación a la demanda.
El día cinco (05) de octubre de 2009, el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por Brody A.C.T..
El día 07 de octubre de 2009, mediante diligencia, la ciudadana D.C.C., en su carácter de parte demandada, asistida por el abogado R.R.H.E.S., apeló de la decisión dictada en fecha 05 de octubre de 2009. Y en fecha nueve (09) de octubre de 2009 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 153 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.-
El día 02 de noviembre de 2009, mediante auto, este Tribunal le dio entrada al expediente y fijó el Décimo (10º) día de despacho siguiente para proceder a dictar sentencia.-
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2009-000249 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:
Lo que pretende el demandante es el desalojo de un inmueble tipo apartamento, ubicado en el edificio Residencias Nell, en la calle Brasil, zona residencial La Mariquita, Municipio Heres, distinguido con el código A-27 cuyos linderos se encuentran señalados en la parte narrativa y se dan aquí por reproducidos.
En el libelo se narra que después de que venciera el primer contrato pactado por seis meses y una prórroga por igual termino, las partes convinieron en proseguir la relación arrendaticia bajo las mismas estipulaciones que habían regido, lo cual significa que el arrendamiento se transformó en un contrato verbal. La parte actora fundamenta su acción en la causa prevista en el artículo 34, letra A, del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegando que su inquilina D.M.C. ha dejado de pagar 24 mensualidades que van desde julio de 2007 hasta junio de 2009.
También afirma que su inquilina mantiene una deuda por concepto de condominio que asciende a Bs. 4.141,64.
La demandada en su contestación admitió la existencia del arrendamiento; que éste se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que el último contrato firmado venció el 30/9/2002.
Alegó que no es cierto que haya dejado de pagar las mensualidades señaladas por su contraparte. Que ambas partes convinieron en que ella podía cancelar las pensiones del arrendamiento como quisiera.
Afirma que no es cierto que adeude Bs. 4.800,00 por concepto de pensiones insolutas ya que en realidad se vio forzada a realizar un trabajo de plomería y cambio de tuberías de aguas blancas que tuvo un valor de dos mil ochocientos ochenta Bolívares el cual fue descontado del canon de arrendamiento como siempre lo ha aceptado el arrendador.
El 5 de octubre hogaño el Juzgado 1º del Municipio Heres dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda y condenando a la accionada a desalojar el inmueble y pagar la suma de mil setenta y nueve Bolívares por concepto de condominio.
Contra este fallo ejerció recurso de apelación la parte demandada.
Para decidir este Tribunal observa:
El fallo dictado por el Juez de Municipio consideró que estaba probado que la demandada había pagado una cantidad mayor a las 24 mensualidades insolutas reseñadas en la demanda. En vista que la parte actora no apeló del fallo definitivo de la primera instancia este Juzgador debe pasar por lo decidido por el a quo estando vedado cualquier pronunciamiento sobre este punto ya que ello conduciría a una revisión en perjuicio del apelante.
Sobre el vicio denominado en doctrina reformatio in peius se pronunció, entre tantos otros fallos, la Sala de Casación Civil en una sentencia del 6 de febrero de 2001 (caso: Petrica L.O. y B.P. c/ FOGADE) ratificada el 16/1/2009, sentencia Nº RC-00008, en la cual se estableció:
...Vista la figura del reformatio in peius, como un principio jurídico que emerge en abstracto de la conducta del jurisdicente, a través de la cual desmejora la condición del apelante, sin que haya mediado el ejercicio del precitado recurso por la contraria, es de lógica concluir, que... la realidad de la conducta del ad quem, al desmejorar al apelante, esta circunscrita a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de la congruencia de la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación; en igual manera la reformatio in peius, está ligada a la garantía constitucional del derecho a la defensa, por lo cual quien ejerce ese derecho no puede ver deteriorada su situación procesal, por el sólo hecho de haberlo ejercido...
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Así pues, la labor de este Jurisdicente se circunscribe a determinar si la demandada comprobó su solvencia en el pago del condominio que es el motivo que sirvió de sustento al fallo que ordena el desalojo.
En el escrito de promoción de pruebas la parte demandada promovió unos informes a la Junta de Condominio de Residencias Nell para que respondieran si la inquilina del apartamento A-27 de la Torre C se encontraba al día en el pago del condominio; si es cierto que pagó los recibos de condominio de diciembre 2007, julio y agosto de 2008, junio y julio de 2009.
Esta prueba fue admitida el 1078/2009 y en el folio 116 corre inserta una comunicación recibida el 16/9/2009 con el membrete CONDOMINIO RESIDENCIAS NELL suscrita por Z.F. de C, administradora del condominio en cuestión. Esta probanza no fue impugnada en forma alguna por la demandada y en ella se lee que: a) La inquilina del Apto. Torre C-A-27, no se encuentra al día, manteniendo una deuda a la fecha de Bs. 1.079,08; b) La reparación de tuberías de aguas blancas se canceló el día 17-01-2008; c) En julio y agosto de 2008 se incorpora al gasto común del condominio la reparación de los tanques superiores del edificio y la inquilina lo canceló con los recibos correspondientes. Puntualiza que no puede dar fe de cuándo canceló específicamente esos montos, ya que por sus continuos atrasos los recibos generalmente abonan a la deuda pendiente; d) El trabajo de rejas externas fue cancelado por la inquilina el 18-05-2009.
Esta comunicación demuestra, como acertadamente lo sostuvo la Jueza de Municipio, que la demandada estaba insolvente en el pago del condominio adeudando al día 10/8/2209 la cantidad de un mil setenta y nueve Bolívares con ocho céntimos.
Posteriormente el 4/9/2009 se recibió en este despacho una comunicación de la Junta de Condominio en la que se da cuenta que a la fecha de la comunicación la demandada se encontraba solvente en el pago del condominio. Este documento no tiene valor probatorio porque no obedece a un ofrecimiento de prueba proveniente de alguna de las partes que haya actuado ante esta instancia. Se trata pareciera de una información enviada motu propio por la Junta de Condominio dirigida por cierto a la Jueza 1º del Municipio Heres. Esa Junta de Condominio es un tercero extraño al proceso sin legitimidad para aportar oficiosamente, sin que medie una orden judicial, elementos de convicción que coadyuven a alguno de los litigantes. Además, el informe da cuenta de que la demandada se encontraba solvente para la fecha de la comunicación -13/10/2009- es decir, en una fecha posterior a la sentencia recurrida que tiene fecha de publicación 5/10/2009, dato éste que convence a esta Alzada de que la demandada como lo sostiene el primer informe de la Junta de Condominio había incumplido su obligación de pagar el condominio oportunamente como fue pactado en el contrato de arrendamiento originalmente suscrito con el arrendador demandante. Así se establece.
Visto que la demandada no comprobó que en la fecha de interposición de la demanda había cumplido con el pago del condominio y por cuanto el informe de la Junta de Condominio revela que para el mes de agosto de este año adeudada un mil un mil setenta y nueve Bolívares con ocho céntimos, la demanda por desalojo debe prosperar. En lo que respecta a la insolvencia en el pago de 24 mensualidades del arrendamiento ya quedó establecido por la Jueza de Municipio que la demandada sí cumplió con el pago de los cánones en cuestión.
Y en lo que concierne al condominio la inquilina sí incumplió la obligación de pago asumida en el contrato adeudando un mil setenta y nueve Bolívares con ocho céntimos, suma ésta que deberá pagar la demandada.
Cabe acotar que aún cuando el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no prevé en sus siete literales la insolvencia en el pago del condominio como una causal de desalojo ella se encuentra implícita en lo previsto en el parágrafo 2º del mencionado artículo que deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las allí previstas.
DECISION
En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la ciudadana D.M.C.C., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el cinco de octubre de 2009; en consecuencia, se confirma la sentencia recurrida que declaró parcialmente con lugar la demanda y se condena a la demanda D.C.C. a:
Desalojar entregando al arrendador el inmueble objeto de discusión ubicado en la Calle Brasil, zona residencial La Mariquita, Edificio Nell, segundo piso, distinguido con las siglas A-27 en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.
Pagar la cantidad de bolívares mil setenta y nueve con 08/100 (Bs. 1.079,08) correspondiente al monto pendiente por concepto de condominio, de conformidad a estado de cuenta presentado en la prueba de informe por la administración del Edificio Residencias Nell.
Hacer entrega de las solvencias correspondientes a los servicios públicos al arrendador.-
Se condena a la demandada al pago de las costas del recurso por haber sido desestimado conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año Dos Mil Nueve. (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,
Abg. M.A.C.
La Secretaria,
Abg. S.C.
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las nueve y cuarenta y cinco de la mañana (09:45 a.m.).-
La Secretaria,
Abg. S.C.
MAC/editsira.-
Resolución Nº PJ0192009000588.-
