Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Junio de 2011
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 2011 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Cobro De Bolívares |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Junio de 2011
201º y 152º
ASUNTO: AH12-V-2006-000144
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de noviembre de 1984, bajo el Nº 76, Tomo 40-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.C.L.G. y C.V.V., Abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.897 y 55.861, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: F.D.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº V- 5.565.457.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES
- I –
Síntesis del proceso
Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 22 de mayo de 2006, a través del cual la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., demanda por cobro de bolívares al ciudadano F.D.M.V..
Luego de presentada la demanda y vistos los recaudos que la acompañan, este Tribunal en fecha 22 de junio de 2006, la admitió por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres y a las disposiciones de la ley y en el mismo auto se ordenó citación de la parte demandada.
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la parte demandada, se procedió a citarla mediante cartel, el cual fue librado en fecha 04 de octubre de 2006.
En fecha 17 de enero de 2007, se dio cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de agosto de 2007, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana M.C.F..
En fecha 09 de agosto de 2007, la defensora judicial de la parte demandada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 13 de agosto de 2007, el Alguacil titular de este Tribunal dejó constancia de haber citado a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 01 de noviembre de 2007, compareció por ante este Juzgado el abogado Jeffrie S.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.855, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada dándose por citado y consignando documento poder.
En fecha 28 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 07 de enero de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 09 de enero del 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas con sus anexos.
En fecha 30 de abril de 2008, este Juzgado se pronunció acerca de la admisibilidad de los medios de prueba promovidos, resolviendo la oposición formulada por la actora en contra de las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 11 de junio de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora, dándose por notificado de la decisión de Tribunal, solicitando se sirva fijar la oportunidad para proceder con la exhibición del libro de Acta de Asamblea de copropietarios.
En fecha 16 de julio de 2008, este Juzgado dejó constancia de que se tuvo como exacto el texto de las actas exhibidas con las copias presentadas, de la exhibición de los originales de los Libros de Actas de Residencias El Barón, es decir, el de Asambleas y los dos últimos Libros de Actas de Juntas.
En fecha 03 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso.
En fecha 5 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó decreto de embargo ejecutivo, designando depositario a la parte demandada conforme al artículo 454 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó sentenciar la presente causa.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previas las siguientes consideraciones:
- II -
Alegatos de las Partes
Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:
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Que se evidencia del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 2 de marzo de 1995, bajo el Nº 30, Tomo 34, Protocolo Primero, que la ciudadana F.D.M.V., es propietaria de un apartamento para vivienda distinguido con el Nº 5-4, ubicado en el quinto (5to) piso del edificio “Residencias El Barón”.
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Que con dicha compra la ciudadana F.D.M.V., pasó a formar parte del condominio del edificio “Residencias El Barón”, en el cual se señalan las normas generalizadas de condominio del referido edificio, correspondiente a un porcentaje de condominio, un entero con noventa y dos centésimas por ciento (1,92%) del total, que representa la parte alícuota del apartamento, sobre las cosas comunes y cargas de la comunidad de propietarios.
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Que el inmueble presenta una insolvencia en el condominio desde el mes de mayo de 1997, hasta la presente fecha.
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Que consta de facturas de condominio, que la ciudadana demandada adeuda al mes de abril del 2006, por concepto de cuotas de condominio la cantidad de: dieciséis millones novecientos cincuenta y un mil ochocientos sesenta y seis bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 16.951.866,86), hoy equivalente a la cantidad de dieciséis mil novecientos cincuenta y uno con ochenta y seis ( Bs. 16.951,86) correspondiente a ciento ocho (108) facturas de condominio.
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Que a los efectos de la indexación se tomó como referencia final el índice general de precios al consumidor (I.P.C), reportado por el Banco Central de Venezuela, al cierre del mes de abril del 2006, según la fórmula de indexación que fue establecida por la Sala Política Administrativa en la Corte Suprema de Justicia el 15/07/93, (ahora Tribunal Supremo de Justicia).
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Que fundamentan la demanda de cobro de condominio por vía ejecutiva en el artículo 20, literal “e”, de la Ley de Propiedad Horizontal y lo señalado en el Código Civil en su artículo 1874 y demás disposiciones relativas a dicho proceso y contenidas en el ordenamiento jurídico venezolano.
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Que se condene a la parte demandada a lo siguiente: i) al pago de la suma de siete millones setecientos cincuenta y cuatro mil quinientos cincuenta y nueve bolívares con sesenta céntimos (Bs.7.754.559,70), que es el monto a que ascienden las ciento ocho (108) facturas de condominio insolventes desde mayo de 1997 hasta abril del 2006; ii) a los intereses moratorios del uno por ciento (1%) mensual sobre el monto de las facturas de condominio demandadas, debidamente respaldado por el contrato de administración; iii) a todo lo correspondiente al gasto de cobranza por cada factura de condominio; iv) lo correspondiente por indexación del monto de cada recibo de condominio demandado, así como de los que se siguieran venciendo; v) en pagar un gasto común que se encuentra impreso en las planillas de liquidación o también llamadas facturas con el nombre de “NO COMUNES”, cuando en realidad son comunes por su utilidad, su origen y su naturaleza, solo que son cargables, imponibles o determinados a un copropietario en particular para que sea sufragado solo por él; y vi) igualmente, sea condenada a pagar las costas y costos que se causen posteriormente con motivo del presente juicio hasta su total y definitiva terminación, incluyendo los honorarios profesionales, calculados a un treinta por ciento (30%) de la suma total debida.
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Que de conformidad con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicita se decrete medida de embargo ejecutivo sobre el referido inmueble, y conforme al artículo 636 del Código de Procedimiento Civil, se ordene abrir el correspondiente cuaderno de medidas.
Alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda lo siguiente:
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Que rechaza niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos en que se fundamenta la demanda, en virtud que no tiene deuda alguna con la Inmobiliaria Bungalow, que se le daban intereses algunos, que se haya realizado gestiones de cobranza, por lo que nada tiene que indexar, ni costas que se puedan condenar.
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Que hace valer de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la persona del actor, por cuanto las facturas demandadas son emitidas por la Inmobiliaria Bungalow e igualmente el poder con el cual demandan es otorgado por la referida inmobiliaria, sin haber sido contratada ésta por la junta de condominio de las residencias “El Barón” para llevar su administración, previo acuerdo en asamblea de copropietarios, tal como lo dispone el reglamento del condominio.
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Que la parte actora fundamentó su condición de administradora en un contrato (documento privado) el cual desconoce formalmente en su contenido y firma, realizado por un supuesto presidente de la junta de condominio y la Inmobiliaria Bungalow, omitiendo que la decisión del nombramiento del administrador no le corresponde al Presidente de la junta de condominio sino a la asamblea de copropietarios.
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Que en tal sentido desconoce la cualidad de la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow, por ser legitima administradora de la residencias El Barón y en consecuencia alega su falta de cualidad e interés en la presente causa.
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Que en las conclusiones la parte actora pide por concepto de intereses moratorios la cantidad de Bs. 3.065.769,05, manifestando que dicho monto corresponde al uno por ciento mensual de las facturas demandadas, por lo que alega que se han venido acumulando los intereses, cobrando intereses usurarios y cobrando intereses sobre los intereses usurarios preexistentes.
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Que los intereses legales son el tres por ciento (3%) anual, de conformidad con el artículo 1.746 del Código Civil.
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Que en el libelo de la demanda se encuentran contradicciones del interés cobrado en cada factura y el interés demandado, e igualmente se evidenció que se trata de un interés acumulativo, usurario y que se diferencia el interés señalado en la factura del interés demandado.
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Que en la factura E19 el cargo mensual es de Bs. 50.215,00 y el interés reflejado en la factura es de Bs. 20.732,75, lo cual es un 41,2 % por ciento del cargo mensual y el interés demandado es de Bs. 26.534,03 lo cual representa el 52.8 por ciento del cargo mensual.
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Que así sucesivamente en cada factura demandada se evidencia el interés usurario cobrado en la factura y el interés usurario demandado, el cual siempre es distinto al señalado en la factura.
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Que es evidente que casi todas las facturas demandadas señalan gastos superiores a Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), los cuales realiza sin la autorización del presidente de la junta de condominio, gastos éstos, para los cuales no se realizó la obligatoria asamblea de copropietarios, ni fueron autorizados por el presidente de la junta de condominio del momento.
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Que fue colocado entre los gastos no comunes, honorarios Bufete Galea & Verschur, por un monto de 500.000,00, siendo que ellos no han solicitado los servicios de ese bufete.
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Que demandan el monto indexado de cada recibo demandado y saca una cuenta que a su parecer señala el monto de Bs. 7.104.613.65, por concepto de dicho monto indexado, y no se debería indexar deuda alguna, considerando que la parte actora emitió facturas sin haber sido designada legalmente como administradora, tal como lo señala el artículo segundo del reglamento de condominio, con intereses usurarios, cobrando intereses sobre intereses con un falso gasto de cobranza.
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Que mas grave es el asunto si la parte actora reconoce que sabía que el demandado se encontraba en España, y aún así realizó mal la citación por carteles, por lo que se debería reponer la causa al estado de realizarse correctamente la citación.
- III -
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR
LA PRESENTE DEMANDA
En primer término corresponde a este sentenciador pronunciarse con respecto a la defensa de fondo planteada por la parte demandada, referente a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio.
En ese sentido, alegó de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la persona del actor, por cuanto las facturas demandadas son emitidas por la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow, e igualmente el poder con el cual demandan es otorgado por la Inmobiliaria Bungalow, sin haber sido contratada por la Junta de Condominio de la Residencia El Barón para llevar su administración, previo acuerdo en Asamblea de Copropietarios, como lo dispone el reglamento de condominio consignado por la parte actora; el cual en su artículo segundo señala lo siguiente: “DEL ADMINISTRADOR”
ARTICULO SEGUNDO: 1.- De acuerdo a lo establecido en el artículo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal la asamblea de copropietarios designará por mayoría de votos al Administrador que podrá ser una persona natural o jurídica la cual durará un año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelegido...
La parte actora fundamentó su condición de administradora mediante un contrato (documento privado), el cual la parte demandada desconoció formalmente su contenido y firma. También alega la demandada que el nombramiento del administrador no le corresponde al Presidente de la Junta de Condominio, sino a la Asamblea de Copropietarios, tal como lo señala el artículo anteriormente trascrito, y la decisión de contratar a la Inmobiliaria Bungalow no fue de la Asamblea de Copropietarios.
A los fines de determinar la cualidad que tiene la actora para sostener el presente litigio, este Tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente.
En primer lugar, esta alzada pasa a citar al jurista Devis Echandía quien definió el interés como:
El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual
En el presente caso, la pretensión de la parte actora es el cobro de bolívares de las facturas de condominio, la cual asciende a la cantidad de siete millones setecientos cincuenta y cuatro mil quinientos cincuenta y nueve bolívares con setenta céntimos (Bs. 7.754.559,70), por concepto de las ciento ocho (108) facturas de condominio insolventes desde mayo de 1997, hasta abril del 2006, ambos inclusive, así como todos los intereses moratorios convencionales colocándolos a la tasa del uno por ciento (1%) mensual de las facturas de condominio demandadas, los cuales ascienden a tres millones sesenta y cinco mil setecientos sesenta y nueve bolívares con cinco céntimos (Bs. 3.065:769,05); los gastos de cobranza por cada factura de condominio las cuales ascienden al mes de abril de 2.006 a un monto de seis millones ciento treinta y un mil quinientos treinta y ocho bolívares con once céntimos (Bs. 6.131.538,11); y, la indexación del monto de cada recibo de condominio demandado, así como de los que se siguieron venciendo, la cual asciende a la cantidad de siete millones ciento cuatro mil seiscientos trece bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 7.104.613,65).
En segundo lugar, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Por otra parte, conviene citar lo que nos dice el autor L.L. en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:
El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir.
La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.
(Resaltado Tribunal)
En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:
La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)
De un simple análisis de los anteriores criterios doctrinarios y del presente caso puede entenderse lo siguiente: Que en el libelo de la demanda la parte actora indica que su pretensión se circunscribe al cobro de bolívares derivado de una deuda de condominio, por otro lado, la parte demandada hizo valer de conformidad con lo estipulado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la persona del actor, rechazando tener deuda alguna con la Inmobiliaria Bungalow , a tales efectos, el apoderado de la parte actora exhibió los libros de Actas de las asambleas de copropietarios de las Residencias El Barón, es decir, el de Asambleas y los dos últimos Libros de Actas de Juntas, dando cumplimiento a la sentencia interlocutoria de fecha 23 de mayo de 2008, emanada de este Juzgado, y en las mismas se constató que la sociedad mercantil Inmobiliaria Bungalow C.A., pasaría los respectivos recibos y facturas al abogado del edificio para que iniciara las gestiones pertinentes al cobro y a los gastos originados por los tramites, los cuales serían cargados a la cuenta del apartamento en mora.
Ahora bien, es importante señalar que si bien es cierto que la parte actora consignó copia fotostática del contrato de administración de condominio suscrito entre el Presidente de la Junta de Condominio de la mencionada Residencia, y la Inmobiliaria Bungalow, C.A., en el que la parte demandada desconoció en su firma y contenido, y no fue traído en original por la parte actora, no es menos cierto que de la exhibición de los Libros de Actas de Asambleas y de los Libros de Acta de Juntas se pudo constatar que efectivamente la asamblea de propietarios autorizó a la referida inmobiliaria para emitir las referidas facturas y las gestiones de cobro.
En consecuencia, debe concluirse que la demandante tiene la titularidad del derecho subjetivo concreto o material a que hace alusión la doctrina.
Como consecuencia a lo anterior, debe necesariamente este sentenciador declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad planteada por la parte demandada. Así decide.-
En virtud de lo anterior, este sentenciador pasa analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por la demandada. De igual manera, pasa a valorar las pruebas promovidas en el presente proceso que hacen referencia al fondo de la presente controversia. Así se decide.-
- IV -
De las Pruebas
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
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Poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 18 de noviembre de 2002. Al respecto, este juzgador observa que dicho instrumento guarda pertinencia con los hechos alegados, y por no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprende y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-
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Promovió ciento ocho (108) facturas de condominio insolutos correspondientes al lapso comprendido desde mayo de 1997, hasta abril del 2006, los cuales son de plazo vencido. Al respecto, este Tribunal visto que en ningún momento del proceso fueron impugnados o tachados por los demandados, le confiere fuerza probatoria de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de la fuerza ejecutiva que le otorga la Ley a estos instrumentos. Así se declara.-
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Copia fotostática del documento de condominio, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado M.C., en fecha 12 de junio de 1980, bajo el Nº ilegible, folio ilegible. Al respecto, observa este sentenciador que dichas no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia, las tiene como fidedignas de su original, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-
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Copia certificada de documento de compra-venta mediante el cual la ciudadana F.D.M.V. compra a la ciudadana D.C.R., un inmueble el cual quedó registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta Estado Miranda bajo el Nº 30, Tomo 34, Protocolo Primero. Este juzgador lo valora de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden. Así se declara.-
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Copias fotostática del Acta de Asamblea de Copropietarios de fecha 25 de febrero de 2002 y Acta de Junta de Condominio de fecha 20 de octubre de 2003, las cuales hacen referencia al informe anual de la Junta de Condominio, informe anual de la administradora, nombramiento de la nueva junta de condominio, estado de deterioro de las tuberías aguas blancas del edificio en general, entre otros. Al respecto, este sentenciador los valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se tienen dichas copias como fidedignas de su original, ya que no fueron impugnada por el adversario. Así se declara.-
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Promovió Copia fotostática de contrato privado de administración de condominio, suscrito por el Presidente de la Junta de Condominio y la Inmobiliaria Bungalow, C.A. Al respecto este Tribunal observa que no existe en autos modo de establecer la autenticidad de dicho instrumento privado, no teniendo las copias de esta especie ningún valor probatorio, por no ser aceptada expresamente por la otra parte, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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Promovió dos (2) sentencias publicadas por el Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2007, la cual hace referencia a la tasa de interés retributivo y moratorio, y un extracto de jurisprudencia que apoya la obligación de solicitar la indexación. Este Tribunal desecha dicha probanza en virtud del que el derecho no es objeto de prueba. Así se declara.-
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Promovió Reglamento del IPASME vigente, donde legalmente cobran capital, intereses (1% mensual o 12% anual) mas gastos de cobranza. Al respecto, este Tribunal de una revisión del referido medio probatorio evidenció que los hechos que el mismo pretende probar no se identifican con los hechos controvertidos en el presente juicio, en virtud de lo anteriormente señalado, lo declara manifiestamente impertinente y en consecuencia inadmite dicho medio probatorio. Así se declara.-
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Promovió Jurisprudencia que sostiene que los intereses compensatorios y los intereses moratorios son dos aspectos distintos de la misma obligación lo cual puede demandarse conjuntamente. Este Tribunal desecha dicha probanza en virtud del que el derecho no es objeto de prueba. Así se declara.-
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Promovió Sentencia donde no aplica la impugnación de las facturas en juicio. Este Tribunal desecha dicha probanza en virtud del que el derecho no es objeto de prueba. Así se declara.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
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Promovió prueba de exhibición de los libros de Asambleas de Propietarios de la residencia El Barón, la cual fue debidamente evacuada, y en cuyo acto se constató que la Inmobiliaria Bungalow, C.A., efectivamente estaba autorizada para hacer las referidas facturas y las gestiones de cobro. En consecuencia, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
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Promovió prueba de exhibición de las facturas de condominio emitidas por la Inmobiliaria Bungalow. Al respecto este Tribunal observa que las mismas fueron promovidas y evacuadas por la parte actora en el libelo de la demanda y las valora de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
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Copia certificada del libelo de la demanda, auto de admisión y de la sentencia del expediente número 155, que cursó ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda. Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza no fue impugnada por la contraparte, en consecuencia le otorga valor de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-
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Motivación para Decidir
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que la pretensiçon contenido en el mismo se basa en demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses desde mayo de 1997, hasta abril de 2006, ambos inclusive, y que estos montos se encuentran reflejados en las facturas de condominio, por conceptos de cuotas de condominios del apartamento Nº 5-4, del edificio Residencias El Barón y que fuesen consignadas por la actora junto con el libelo de la demanda.
Ahora bien, en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal. Asimismo, en el artículo 13 eiusdem, se establece que todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.
Sin embargo, la misma Ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por este para que le sea cargado en el recibo de condominio.
Asimismo, todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no materializa en el tiempo y en el espacio surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda líquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables.
En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son mas bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándose aun si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es liquida y exigible, no lo es al revés pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación.
Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas:
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Bien por la ley: Interés Legal (3%), o
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Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio.
Así las cosas, de una revisión de autos no se evidencia que haya quedado probado que el demandado cumpliera con su obligación de pagar las cuotas de condominios reclamadas como insolutas por la parte actora.
Una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en ciento ocho (108) facturas de condominio no pagadas, las cuales fueron consignadas junto al libelo de la demanda.
La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.e.c. se trascribe a continuación:
Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:
Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
(Negrillas del Tribunal)
De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, asimismo establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, qué son gastos comunes a los fines de dicha ley, el cual copiado textualmente, reza:
Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Cómo vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, intereses moratorios y los gastos de cobranza. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” y los gastos de cobranza que demanda, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente:
MES-AÑO RECIBO DE CONDOMINIO
GASTOS COMUNES Gastos Total del Edificio (Comunes) Alicuota
May-97 13.564,11 Bs 706.463,97 1,9200%
Jun-97 19.352,09 Bs 1.007.921,49 1,9200%
Jul-97 26.204,57 Bs 1.364.821,27 1,9200%
Ago-97 12.993,85 Bs 676.763,08 1,9200%
Sep-97 14.690,07 Bs 765.107,98 1,9200%
Oct-97 8.497,07 Bs 442.555,98 1,9200%
Nov-97 12.475,34 Bs 649.757,52 1,9200%
Dic-97 15.750,78 Bs 820.352,89 1,9200%
Ene-98 19.071,04 Bs 993.283,19 1,9200%
Feb-98 22.294,92 Bs 1.161.193,89 1,9200%
Mar-98 24.362,94 Bs 1.268.902,89 1,9200%
Abr-98 24.235,99 Bs 1.262.291,37 1,9200%
May-98 22.514,95 Bs 1.172.653,47 1,9200%
Jun-98 18.715,15 Bs 974.747,25 1,9200%
Jul-98 22.795,99 Bs 1.187.291,28 1,9200%
Ago-98 30.616,95 Bs 1.594.632,88 1,9200%
Sep-98 31.360,26 Bs 1.633.346,83 1,9200%
Oct-98 19.303,89 Bs 1.005.410,95 1,9200%
Nov-98 22.041,72 Bs 1.148.006,48 1,9200%
Dic-98 27.128,52 Bs 1.412.943,90 1,9200%
Ene-99 36.011,70 Bs 1.875.609,40 1,9200%
Feb-99 25.417,06 Bs 1.323.805,40 1,9200%
Mar-99 26.705,61 Bs 1.390.917,06 1,9200%
Abr-99 23.305,80 Bs 1.213.844,01 1,9200%
May-99 28.439,73 Bs 1.481.236,04 1,9200%
Jun-99 18.151,47 Bs 945.388,98 1,9200%
Jul-99 25.371,29 Bs 1.321.421,24 1,9200%
Ago-99 29.725,02 Bs 1.548.178,21 1,9200%
Sep-99 22.891,73 Bs 1.192.277,55 1,9200%
Oct-99 20.023,23 Bs 1.042.876,64 1,9200%
Nov-99 25.784,28 Bs 1.342.931,34 1,9200%
Dic-99 18.771,38 Bs 977.676,01 1,9200%
Ene-00 16.968,42 Bs 883.772,01 1,9200%
Feb-00 48.186,99 Bs 2.509.739,19 1,9200%
Mar-00 40.577,22 Bs 2.113.397,04 1,9200%
Abr-00 30.240,33 Bs 1.575.017,43 1,9200%
May-00 32.253,17 Bs 1.679.852,49 1,9200%
Jun-00 27.454,60 Bs 1.429.926,85 1,9200%
Jul-00 32.725,97 Bs 1.704.477,72 1,9200%
Ago-00 32.756,38 Bs 1.706.061,42 1,9200%
Seo-00 30.454,16 Bs 1.586.154,42 1,9200%
Oct-00 40.828,13 Bs 2.126.465,11 1,9200%
Nov-00 30.784,24 Bs 1.603.345,87 1,9200%
Dic-00 58.345,89 Bs 3.038.848,35 1,9200%
Ene-01 47.246,64 Bs 2.460.762,55 1,9200%
Feb-01 60.032,15 Bs 3.126.674,54 1,9200%
Mar-01 58.574,81 Bs 3.050.771,41 1,9200%
Abr-01 26.941,87 Bs 1.403.222,51 1,9200%
May-01 40.011,11 Bs 2.083.911,93 1,9200%
Jun-01 46.442,30 Bs 2.418.869,79 1,9200%
Jul-01 28.509,63 Bs 1.484.876,65 1,9200%
Ago-01 33.274,94 Bs 1.733.069,54 1,9200%
Sep-01 41.680,65 Bs 2.170.867,07 1,9200%
Oct-01 30.665,33 Bs 1.597.152,76 1,9200%
Nov-01 34.180,98 Bs 1.780.259,47 1,9200%
Dic-01 40.058,07 Bs 2.086.357,85 1,9200%
Ene-02 40.189,42 Bs 2.093.199,10 1,9200%
Feb-02 347.423,15 Bs 4.578.189,63 1,9200%
Mar-02 70.159,61 Bs 3.654.146,39 1,9200%
Abr-02 72.113,26 Bs 3.755.898,86 1,9200%
May-02 34.016,07 Bs 1.771.670,35 1,9200%
Jun-02 57.542,33 Bs 2.996.996,42 1,9200%
Jul-02 38.024,24 Bs 1.980.429,33 1,9200%
Ago-02 43.570,59 Bs 2.269.301,31 1,9200%
Sep-02 45.344,39 Bs 2.361.686,84 1,9200%
Oct-02 35.063,98 Bs 1.826.248,97 1,9200%
Nov-02 37.378,34 Bs 1.946.788,68 1,9200%
Dic-02 36.403,52 Bs 1.896.016,66 1,9200%
Ene-03 59.553,06 Bs 3.101.721,73 1,9200%
Feb-03 43.192,58 Bs 2.249.613,78 1,9200%
Mar-03 38.815,63 Bs 2.021.647,14 1,9200%
Abr-03 37.701,01 Bs 1.963.594,49 1,9200%
May-03 45.130,33 Bs 2.350.537,81 1,9200%
Jun-03 41.973,48 Bs 2.186.118,90 1,9200%
Jul-03 54.576,64 Bs 2.842.533,53 1,9200%
Ago-03 41.076,44 Bs 2.139.398,01 1,9200%
Sep-03 66.212,52 Bs 3.448.568,82 1,9200%
Oct-03 53.131,39 Bs 2.767.259,94 1,9200%
Nov-03 84.331,80 Bs 4.392.281,41 1,9200%
Dic-03 59.044,11 Bs 3.075.213,91 1,9200%
Ene-04 38.565,11 Bs 2.008.599,37 1,9200%
Feb-04 38.724,13 Bs 2.016.881,99 1,9200%
Mar-04 55.488,15 Bs 2.890.008,04 1,9200%
Abr-04 44.344,38 Bs 2.309.603,33 1,9200%
May-04 50.725,82 Bs 2.641.970,00 1,9200%
Jun-04 47.463,47 Bs 2.472.055,48 1,9200%
Jul-04 67.745,55 Bs 3.528.413,92 1,9200%
Ago-04 45.782,73 Bs 2.384.517,43 1,9200%
Spt-04 65.980,05 Bs 3.436.461,00 1,9200%
Oct-04 57.384,93 Bs 2.988.798,48 1,9200%
Nov-04 62.644,16 Bs 3.262.716,50 1,9200%
Dic-04 53.689,90 Bs 2.796.348,74 1,9200%
Ene-05 54.923,79 Bs 2.860.613,97 1,9200%
Feb-05 46.006,26 Bs 2.396.159,13 1,9200%
Mar-05 67.759,77 Bs 3.529.154,59 1,9200%
Abr-05 145.801,14 Bs 7.593.809,31 1,9200%
May-05 155.995,65 Bs 8.124.773,33 1,9200%
Jun-05 185.495,06 Bs 9.661.201,30 1,9200%
Jul-05 152.257,01 Bs 7.930.052,42 1,9200%
Ago-05 185.914,38 Bs 9.683.040,55 1,9200%
Sep-05 153.269,83 Bs 7.982.803,86 1,9200%
Oct-05 129.502,50 Bs 6.744.922,11 1,9200%
Nov-05 243.726,89 Bs 12.694.109,04 1,9200%
Dic-05 120.311,99 Bs 6.266.249,73 1,9200%
Ene-06 161.081,64 Bs 8.389.668,49 1,9200%
Feb-06 142.423,94 Bs 7.417.913,36 1,9200%
Mar-06 64.866,41 Bs 3.378.458,93 1,9200%
Abr-06 52.229,37 Bs 2.720.279,80 1,9200%
TOTAL 5.789.834,43 Bs 288.037.110,62
De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye, que excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, que la parte demandada adeuda al actor por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de mayo de 1997, hasta el mes de abril del 2006, la cantidad de cinco millones setecientos ochenta y nueve mil ochocientos treinta y cuatro bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 5.789.834,43), es decir, hoy la cantidad de cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y tres céntimos (Bs.F 5.789,83). Así se decide.-
- VI -
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
-
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, en contra de la ciudadana F.D.M.V..
Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de cinco mil setecientos ochenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y tres céntimos (Bs.F 5.789,83), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de mayo de 1997, hasta el mes de abril del 2006, ambos inclusive.
Se ordena la indexación de las cantidades aquí demandadas, la cual será calculada mediante experticia complementaria dele fallo, desde que cada liquidación es emitida hasta que esta sentencia quede firme y al Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas.
Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio.
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas.
Regístrese, Publíquese, y Notifíquese a las partes.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil once (2011).
EL JUEZ,
L.R.H.G.
LA SECRETARIA,
M.G.H.R.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m.
LA SECRETARIA,
LRHG/CS
