Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 4 de Agosto de 2006

En su escrito libelar, las apoderadas judiciales de los demandantes expresaron, en términos generales, lo siguiente:

1. Que sus representados son propietarios de dos (2) inmuebles situados en la Urbanización El Castillejo, en el Parcelamiento denominado Casalinda Urbanización Privada, el primero de ellos en la Parcela Nº 56, y el segundo en la Parcela Nº 69-70, Guatire, Municipio Z.d.E.M..

2. Que al momento de realizar la operación de compra-venta de dichos inmuebles, éstos no estaban sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, como en efecto no lo están en la actualidad, toda vez que solo existía el documento de Parcelamiento de la Urbanización.

3. Que en dicho documento a cada unidad habitacional le es atribuido un porcentaje como lo establece la Ley de Reforma Parcial de Venta de Parcelas en su artículo 13, el cual se atribuye solamente a los efectos de distribuir el valor que tendrá cada inmueble en relación al porcentaje total del costo del parcelamiento, es decir, la división de los créditos y de las hipotecas a favor del acreedor hipotecario, y así mismo lo señala el documento de Parcelamiento.

4. Que en ningún momento se señala en el documento de Parcelamiento que dicho porcentaje pudiera atribuirse a alícuotas de condominio, ya que eso sería errado, puesto que no existe condominio alguno.

5. Que en el documento de Parcelamiento, además se hace mención al Manual del Usuario, en el que, a manera de sugerencia, se menciona la creación futura por parte de los nuevos propietarios de una asociación civil para el mejor funcionamiento de la urbanización, para el mantenimiento de las áreas comunes, y el pago de los servicios necesarios.

6. Que en fecha 15 de Febrero de 2000, cuatro vecinos de la Urbanización, propietarios de las casas Números 04, 21, 23 y 16 se reunieron y decidieron en forma inconsulta crear una asociación civil, que funciona dentro de la Urbanización para regular la convivencia dentro de la misma y encargarse del mantenimiento y la administración de la urbanización.

7. Que se creó la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial, Casalinda A. C., (ASOPROCALIN A. C.), según consta en documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nro. 11, Tomo 06, Protocolo Primero, de fecha 15 de Febrero de 2000.

8. Que desde el momento de constituirse la asociación, sus creadores asumen que cada uno de los propietarios de la Urbanización Casalinda, pasan automáticamente a ser miembros de la asociación, y que deben someterse a sus normas y reglamentos de funcionamiento dictadas por los estatutos sociales.

9. Que en reiteradas oportunidades sus representados han tratado de conversar con ellos para aclararles la situación, pero es el caso que los representantes de la demandada ASOPROCALIN, A. C., no han querido acceder a dialogar ni a escuchar los alegatos de sus representados, aduciendo que ellos están morosos con el pago del supuesto condominio, y que por lo tanto no tienen derecho a ser escuchados.

10. Que toda esa situación ha traído como consecuencia problemas graves de convivencia con los vecinos, ya que los administradores de Asoprocalin han adoptado una serie de medidas de presión tendientes a lograr el pago de las supuestas cuotas de condominio insolutas.

11. Que han sometido a sus representados al desprecio y al escarnio público, además de ser vejados y maltratados por sus propios vecinos y los empleados de la asociación, al punto de emitir comunicaciones ofensivas, prohibir la entrada a la Urbanización a cualquier persona natural o jurídica que acuda a la residencia de sus representados a visitar o prestar algún servicio.

12. Que no conformes con todos los problemas ocasionados, acudieron a la vía judicial para obtener el pago de la supuesta deuda de condominio de la urbanización Casalinda, la cual, según ellos, esta administrada por Asoprocalin y donde no existe condominio alguno.

13. Que por tales motivos ocurren al órgano jurisdiccional para reclamar, en nombre de sus representados, el reconocimiento, por vía Mero Declarativa, de la inexistencia de derechos y obligaciones de sus representados para con la ASOCIACION CIVIL DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CASALINDA, derivados de su condición de propietarios de esa Urbanización.

En el acto de la litis contestación, la demandada – por intermedio de su apoderado judicial -, en términos generales, esgrimen las siguientes defensas:

1. Manifiesta que todos los copropietarios de la urbanización Casalinda al momento de protocolizar el documento de venta de su inmueble se sometieron a respetar las normas sobre el Manual del Usuario de Casalinda que, respecto de la Organización Administrativa, recomienda la fundación de una sociedad civil sin fines de lucro, la cual deberá encargarse de la gerencia y administración de los aspectos de interés comunitario así como de las cuotas de mantenimiento aportadas por los copropietarios del conjunto.

2. Que además el referido Manual del Usuario dispone la erogación de ciertos pagos para cubrir las necesidades de vigilancia privada, pago de electricidad de áreas comunes, agua de áreas comunes, mantenimiento de áreas comunes, por cuanto, a su decir, resulta insólito pensar que por el hecho que el conjunto no este sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, se viva en una anarquía y no estén sometidos a unos controles y erogaciones para mantener todas las obligaciones que mantienen la urbanización como una de las mas cuidadas y solventes en la zona.

3. Que los documentos de venta de los inmuebles de la Urbanización se establecen un porcentaje sobre los derechos y cargas a que se refiere el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, lo cual evidencia que al adquirir el inmueble en la urbanización Casalinda tiene que someterse a una serie de derechos y cargas, por cuanto la urbanización no puede mantenerse sin el cobro de una serie de cuotas para satisfacer los gastos de vigilancia, electricidad, aguas comunes, mantenimiento de áreas verdes, por lo que, a su decir, resulta absurdo que los demandantes consideren que no es menester que tengan que erogar monto alguno por los beneficios que le genera vivir en la Urbanización Casalinda y que los demás copropietarios asuman pagar los gastos que se generan en la Urbanización de los cuales los demandantes también son beneficiarios.

4. Que si bien es cierto la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda, se constituyó por cinco copropietarios, no es menos cierto que al cabo de noventa días se realizó la primera asamblea y todas las personas se adhirieron a la misma, y a través de los años tal documento legal es el que ha servido para la convivencia y la calidad de vida que se mantiene en la urbanización, logros de los cuales se benefician los demandantes.

5. Que la Ley de Ventas de Parcelas no es el instrumento idóneo para definir la carga que tienen los propietarios para someterse al cumplimiento de ciertas obligaciones, ya que las mismas nacen de la firma del documento de venta donde se expresa claramente que el propietario adquiere cargas y derechos, amen de someterse al Manual del Usuario que reza la sugerencia de constituir una asociación para cumplir las obligaciones que se generan en toda urbanización privada.

6. Que el ciudadano D.R.S.S., formó parte de la Asociación ya que fue Comisario de la misma, además que cumplía cabalmente con las obligaciones establecidas en ASOPROCALIN en cuanto a las cuotas que se cobran para el mantenimiento de la Asociación.

7. Que el ciudadano D.S. ya había sido demandado por cobro de bolívares ante este mismo Tribunal, proceso cuya extinción fue declarada por no haber sido subsanada correctamente la cuestión previa invocada por éste. En ese sentido manifiesta que los accionantes se escudan en esta acción mero declarativa para seguir evadiendo sus responsabilidades dentro de la Urbanización, mas sin embargo se adelantan los preparativos para incoar nuevamente las acciones correspondientes, para satisfacer las obligaciones que dichos ciudadanos mantienen con todos los copropietarios de la Urbanización.

8. Que resulta insólito que a través de este proceso, el demandante, que formó parte de la Asociación en el cargo de Comisario, considere que sea eximido de cumplir con todas las obligaciones que genera la urbanización y de cuyos beneficios goza la parte solicitante, entre los que menciona: vigilancia privada diurna y nocturna, cuidado y mantenimiento de las áreas verdes, alumbrado eléctrico del Conjunto Residencial, agua.

9. Que a su criterio resulta totalmente contradictorio e ilógico que se pretenda, a través de un proceso de reconocimiento de un supuesto derecho, se exima a los demandantes de las obligaciones que todos los habitantes del conjunto residencial Casalinda han tenido que soportar, por la mora de éstos en el cumplimiento de sus obligaciones, para disfrutar de los beneficios que genera habitar en dicho Conjunto Residencial.

10. Que considera oportuno que este Juzgado determine si convivir en un Conjunto Residencial que no esté constituido en Propiedad Horizontal, conlleve a vivir en intranquilidad por no tener servicio de vigilancia, sin erogar gastos de electricidad y de agua, sin mantenimiento de áreas verdes, y asimismo determine que el vivir los accionantes en el Conjunto Residencial Casalinda, les genera una serie de obligaciones en razón de los gastos de mantenimiento, tal y como lo consagra el documento de venta de cada uno de los inmuebles del Conjunto, amen que dicho documento remite al manual del usuario, donde se recomienda la constitución de una Asociación, que fue lo que sucedió, ya que se constituyó la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda.

11. Que todos los copropietarios se han sometido a las directrices de ASOPROCALIN con algunas excepciones, entre los que se cuentan los demandantes, y por consiguiente priva la voluntad de la mayoría de los propietarios de la Urbanización, lo cual probaría en la secuela correspondiente.

12. Niega que la ciudadana Hilrob Yurubi M.S., tenga un trato de vejamen en la urbanización; más bien, en razón de sus condiciones, todos los copropietarios de la urbanización tienen un trato adecuado con dicha ciudadana. Considera que este aspecto es de uso doméstico y no debe ser sometido al conocimiento de esta instancia jurisdiccional.

13. Niega y rechaza que a través de la Asociación Civil ASOPROCALIN A. C., se impida a los propietarios la suscripción de contratos con empresas de cable.

14. Niega y rechaza que la Asociación Civil ASOPROCALIN, A. C., controle en forma alguna a los propietarios que realicen remodelaciones, bien sean internas o externas, en sus viviendas, aún teniendo el permiso de Ingeniería Municipal, siempre y cuando no violen el Manual de Usuario.

15. Niega y rechaza que a través de la Asociación Civil ASOPROCALIN, A. C., se suspenda el servicio de agua a las viviendas que estén en situación de atraso.

16. Por lo expresado pide se declare, con motivo de esta acción de mero derecho, que:

    1. Ser propietario de un inmueble genera el cumplimiento del Manual del Usuario, por determinarlo el documento de venta del inmueble, y por consiguiente debe someterse a las condiciones establecidas en la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda y cumplir con las obligaciones que generan los gastos de la Urbanización.

    2. Que la asociación civil ASOPROCALIN, A. C. tiene plena facultad a través de sus miembros de cobrar las cuotas de condominio para satisfacer las necesidades de la Urbanización.

    3. Que la asociación civil ASOPROCALIN, A. C. tiene facultad para establecer un reglamento con la anuencia de la mayoría de los copropietarios para regular la convivencia en la Urbanización.

    4. Que la asociación civil ASOPROCALIN, A. C. tiene facultad para controlar el acceso a la Urbanización a fin de garantizar la seguridad y tranquilidad de los propietarios de la misma.

    5. Que la asociación civil ASOPROCALIN, A. C. tiene facultad para impedir mudanzas de copropietarios que se encuentren en estado de morosidad, por cuanto las erogaciones para el cumplimiento de todas las obligaciones han sido sufragadas por todos los copropietarios solventes.

17. Solicita en nombre de su representada se declaren improcedentes los pedimentos de derecho invocados en la presente acción.

Las partes trajeron a los autos el siguiente material probatorio.

PRUEBAS DE LA ACTORA:

1. Trae a los autos, original de Poder otorgado por los demandantes a las abogadas que los representan, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 04 de marzo de 2005, anotado bajo el Nº 77, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento autentico tiene el valor probatorio que le consagra el artículo 1363 del Código Civil, y así lo aprecia este Juzgador. ASI DE DECLARA.

2. Promueven copias fotostáticas de los respectivos documentos que los acreditan como propietarios de los inmuebles del Conjunto Residencial Casalinda, señalados en el escrito libelar, debidamente registrados en fechas 28 de Septiembre de 1999 y 18 de Junio de 2003, ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., bajo los Números 20 y 12, Tomos 16 y 15, respectivamente, ambos en el Protocolo Primero. Dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual se tienen como fidedignas de sus originales. ASI SE DECIDE.

3. Promueve Copia fotostática del documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Casalinda, debidamente Registrado ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nro. 40, Tomo 4, Protocolo Primero, de fecha 21 de Enero de 1998. Dicha copia no fue impugnada por la demandada en la oportunidad correspondiente, y por consiguiente, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna de su original. ASI SE DECIDE.

4. Promueve Copia fotostática de un instrumento denominado Manual del Usuario del Conjunto Residencial CASALINDA, el cual en principio carece de valor, por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de un instrumento privado. Sin embargo, la parte demandada acompaña una copia fotostática de dicho instrumento que es del mismo tenor que la aportada por los demandantes. Ello conduce a concluir que efectivamente dicho instrumento es el mismo que se menciona en el Documento de Parcelamiento, y por consiguiente se aprecia en todas y cada una de sus partes, conforme lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, por haber sido reconocida su existencia por las partes. ASI SE DECIDE.

5. Acompaña al libelo, además, copia fotostática del Acta Constitutiva de la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial CASALINDA, A. C., debidamente registrada ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., anotada bajo el Nro. 11, Tomo 06, Protocolo Primero, de fecha 15 de Febrero de 2000. Dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad para ello, razón por la que, por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigna de su original. ASI SE DECIDE.

6. Promueve copias fotostáticas de boletines informativos remitidos por ASOPROCALIN, A. C. Dichas copias fotostáticas carecen de valor por emanar de instrumentos privados, tal y como se puede deducir por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

7. Promueve original de una comunicación enviada al señor D.S., por el Escritorio FELIPE LEON & ASOCIADOS en fecha 12 de julio de 2004. Dicha misiva emana de una tercera persona ajena a la litis, por lo que conforme a la disposición contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificada por la tercero mediante la prueba testifical, cosa que no ocurrió. En razón de ello, el instrumento carece de valor probatorio. ASI SE DECLARA.

8. Acompañan copia fotostática de comunicación enviada por Administradora Súper Total, la cual carece de valor por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

9. Acompañan un ejemplar del Reglamente Interno de Asoprocalin, A. C., remitido mediante comunicación emanada de la Junta Directiva de dicha asociación. Dicho instrumento carece de autoría y de soporte legal que avale su vigencia, por lo que no puede atribuírsele valor probatorio alguno. ASI SE DECLARA.

10. Promueven copia fotostática del Acta Nro. 4039, levantada ante la Oficina Municipal de Defensa y Educación de los Consumidores y Usuarios (OMDECU) en fecha 28 de Noviembre de 2000. Dicha copia corresponde a un instrumento administrativo que, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento del que emana la copia fotostática, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y consecuencialmente su copia al no haber sido impugnada debe tenerse como fidedigna de su original conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECLARA.

11. Promueve copia fotostática de una supuesta acta de asamblea ordinaria de miembros de ASOPROCALIN, A. C., la cual carece de rúbricas, y por tratarse de copia de un documento privado carece de valor, por interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

12. Copia fotostática del Acta de Asamblea Nro. 1 de ASOPROCALIN, A. C. celebrada en fecha 18 de Noviembre de 2000. Dicha copia fotostática emana de un instrumento privado y por consiguiente carece de valor probatorio, por aplicación en contrario de la previsión contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

13. Promueve Copia fotostática del acta levantada en fecha 14 de agosto de 2003, ante la Dirección de Urbanismo e Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Autónomo Z.d.E.M., con motivo de la denuncia interpuesta por ASOPROCALIN, A. C. contra la ciudadana HILROB SILVA. El acta del cual emana la copia constituye un instrumento administrativo que, conforme la Jurisprudencia y Doctrina Patrias, goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada en el curso de la litis. Así pues, no habiendo ningún elemento de prueba que permita desvirtuar el contenido del instrumento del que emana la copia fotostática, éste debe ser apreciado conforme las previsiones del artículo 1357 del Código Civil, y consecuencialmente su copia al no haber sido impugnada debe tenerse como fidedigna de su original conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECLARA.

14. Promueve copia fotostática de escrito de solicitud de medida de protección, presentado por la ciudadana H.E.S. ante el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, extensión Barlovento, con sede en Guatire, con sus correspondientes anexos también en copia fotostática. Dichas copias fueron impugnadas y como quiera que no fue traída a los autos copia certificada de los instrumentos ni fue solicitado su cotejo con sus originales, dichas copias carece de valor probatorio conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

15. Copia fotostática de una supuesta comunicación dirigida por A.T., abogada asistente de H.B.D.S., D.R.S., M.H.S.D.C., C.E.C. y M.M.D.G., al ciudadano E.B., P.d.M.Z.d.E.M. en fecha 27 de Junio de 2002. Dicha copia fue impugnada por la parte demandada; sin embargo es necesario aclarar que la misma no corresponde a un instrumento público y por ello no es susceptible de impugnación. No obstante, por tratarse de copia fotostática de un instrumento privado carece de valor probatorio por interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

16. Promueve Copia de una comunicación enviada por J.S. y MORALBA REYES al ciudadano E.B., P.d.M.Z., en fecha 18 de junio de 2002. La copia del instrumento privado carece de valor probatorio por aplicación en contrario de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ASI SE DECIDE.

17. Copia fotostática de una carta abierta suscrita por miembros de ASOPROCALIN, A. C., en fecha 05 de abril de 2002, la cual carece de valor probatorio toda vez que emanan de un instrumento privado, por interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

18. Original de comunicación dirigida en fecha 15 de agosto de 2000 por M.M. al P.d.M.Z.. Dicha comunicación fue impugnada por la parte demandada, sin embargo dicho instrumento privado emanado de tercero no es susceptible de impugnación, como en efecto se hace constar. No obstante, por emanar de un tercero ajeno a la litis, dicha comunicación carece de valor probatorio por no haber sido solicitada su ratificación por el tercero mediante la prueba testifical en atención a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.

19. Promueve Copia fotostática de RECORDATORIO supuestamente emanado de ASOPROCALIN A. C., en fecha 26 de Febrero de 2004. Dicha comunicación fue impugnada por la parte demandada; sin embargo carece de valor pues, aun cuando contiene un membrete en el que puede leerse la denominación de la demandada, adolece de rúbrica a quien pueda atribuirse la autoría del mismo, y por ende no puede ser reputado como instrumento privado. En consecuencia resulta no susceptible de impugnación. ASI SE DECIDE.

20. Promueve copia fotostática de un supuesto Boletín Informativo Nro. 3 gestión 2004-2005, emitido por ASOPROCALIN A.C., en abril de 2004. Dicha comunicación fue impugnada por la parte demandada; sin embargo carece de valor pues, aun cuando contiene un membrete en el que puede leerse la denominación de la demandada, adolece de rúbrica a quien pueda atribuirse la autoría del mismo, y por ende no puede ser reputado como instrumento privado. En consecuencia resulta no susceptible de impugnación. ASI SE DECIDE.

21. Promueve Copia fotostática del reglamento Interno de ASOPROCALIN, A.C., el cual a pesar de tener estampado al pie un sello donde se lee ASOPROCALIN, A. C., carece de valor probatorio por emanar de un instrumento privado, en atención a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil aplicado en contrario. ASI SE DECIDE.

22. Promueve Copias fotostáticas de las resultas de la Inspección Judicial signada con el Nº 49-2001, practicada por el Juzgado del Municipio Z.d.E.M., en fecha 20 de Abril de 2001, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada. Como quiera que no fueron acompañadas en original o copia certificada, ni fue promovido su cotejo con las originales, carecen de valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

23. La parte actora promovió posiciones juradas las cuales se evacuaron luego de la citación del representante de la demandada. Del acto de posiciones de la demandada, al cual compareció su Presidente, ciudadano C.J.C.M., se pueden destacar los siguientes hechos admitidos por éste:

    1. Que dentro de la Urbanización Casalinda funciona la Asociación Civil que preside, ASOPROCALIN, A. C.

    2. Que según los dichos del Presidente, dicha asociación se encarga de administrar el condominio de la Urbanización.

    3. Manifiesta que desconoce si en la Urbanización Casalinda existe documento de condominio.

    4. Que no es cierto que los adquirentes de inmuebles de la Urbanización Casalinda deban suscribir un documento anexo para formar parte de ASOPROCALIN, A. C.

    5. Que no existe Libro de Asociados de ASOPROCALIN, A. C.

    6. Que en la Urbanización Casalinda las personas insolventes con el condominio de ASOPROCALIN, A. C. no tienen derecho, ni sus visitantes, de recibir el servicio de portería para acceder a la Urbanización.

    7. Que el mismo Presidente, ciudadano C.C., fue objeto de una denuncia por parte de ASOPROCALIN, A. C. ante Ingeniería Municipal por las reformas que realizaba a su inmueble ubicado dentro de la Urbanización Casalinda.

    8. Que ASOPROCALIN, A. C. prohíbe realizar mudanzas a los propietarios del Conjunto que se encuentren insolventes con el pago del Condominio de ASOPROCALIN, A. C.

    9. Que los términos que se manejan en ASOPROCALIN, A. C. para el cobro de sus asociados es el pago de los recibos de condominio.

    10. Que la Junta de Condominio de ASOPROCALIN, A. C. es quien autoriza el uso del Caney, que forma parte de las áreas comunes de la Urbanización Casalinda.

        Por su parte, al acto de posiciones de la actora, sólo comparecieron R.S.S. e HILROB YURUBI M.S.B.. Por consiguiente, le fueron estampadas las posiciones a la ciudadana H.B.D.S., quien no compareció al acto de posiciones, pretendiendo absolverlas en su nombre el ciudadano D.R.S..

        De las deposiciones se pueden derivar los siguientes hechos:

    1. Que en la Urbanización Casalinda ubicada en el sector Castillejo funciona la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda, ASOPROCALIN, A. C.

    2. Que ASOPROCALIN, A. C. se encarga del mantenimiento de las áreas comunes de la Urbanización Casalinda, entre ellas el mantenimiento de los jardines y el caney.

    3. Que dentro de la Urbanización laboran personas que se encargan del mantenimiento de las áreas comunes entre ellos el trabajo de jardinería y el mantenimiento del caney.

    4. Que el servicio de luz eléctrica de las áreas comunes lo comprende una sola acometida o punto de suministro.

    5. Que el servicio de aguas blancas de las áreas comunes y de las viviendas lo comprende una sola acometida o punto de suministro.

       De las posiciones estampadas a la ciudadana H.B. en razón de su falta de comparecencia, se derivan dos circunstancias que, adminiculadas al resto de las pruebas, no pueden ser apreciadas por este Juzgador. Tales circunstancias son las siguientes:

    1. Que el ciudadano D.S., ocupó el cargo de Comisario de la Asociación Civil ASOPROCALIN, lo cual no puede ser considerado por este Juzgador, en primer lugar porque el propio D.S., en el acto de posiciones juradas negó tal afirmación, y en segundo lugar, porque el único indicio cursante en autos de circunstancia similar, es la copia fotostática del Acta Nº 1 de fecha 18 de noviembre de 2000 de una asamblea de ASOPROCALIN, en la que se postuló a dicho ciudadano y se eligió para ocupar el cargo de SEGUNDO VOCAL, sin que conste su aceptación o ejercicio del mismo. ASI SE DECIDE.

    2. El supuesto pago de la ciudadana H.B.D.S. a la Administradora Supertotal de la cuota de mantenimiento de la Urbanización Casalinda, toda vez que de la relación de deudores enviada por la mencionada ADMINISTRADORA en la oportunidad de la evacuación de la prueba de Informes solicitada por la parte demandada, se evidencia que Administradora Supertotal fue contratada por ASOPROCALIN a partir del 30 de abril de 2003, y la supuesta deuda por gastos comunes del inmueble de la ciudadana H.B. data del 30 de octubre de 2000. Por consiguiente resulta falsa la circunstancia a la que se refiere la posición estampada. ASI SE DECLARA.

       PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

1. Promueve Copia fotostática del documento constitutivo de la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda, A. C. (ASOPROCALIN), registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.M., anotada bajo el Nro. 11, Tomo 06, Protocolo Primero, de fecha 15 de Febrero de 2000. Dicha copia emana de un instrumento que reúne las características contenidas en el artículo 1357 del Código Civil, por lo que al no ser impugnadas por la parte contraria, conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas de su original. ASI SE DECLARA.

2. Promueve Copia fotostática de una CARTA DE APOYO a las acciones ejecutadas por ASOPROCALIN, de fecha 17 de agosto de 2000. Dicha copia emana de un instrumento privado, y por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma carece de valor probatorio. ASI SE DECLARA.

3. Promueve copia fotostática de una convocatoria de Asamblea de ASOPROCALIN. Dicha copia emana de un instrumento privado y por aplicación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio. ASI SE DECLARA.

4. Promueve copia fotostática del Acta de Asamblea de Propietarios convocada por la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda (ASOPROCALIN), de fecha 03 de marzo de 2001, así como copias fotostáticas de autorizaciones para asistir a dicha asamblea y copia fotostática del control de asistencia y de votación para la misma. Dichas copias emanan de instrumentos privados, que por interpretación en contrario de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio. ASI SE DECLARA.

5. Promueve prueba de Informes a la empresa ADMINISTRADORA SUPERTOTAL, C. A. Dicha prueba fue evacuada, y la empresa requerida suministró la siguiente información:

   1. Envió copia del contrato privado de servicios existente entre ella y el Conjunto Residencial CASALINDA. Dicho contrato aparece suscrito entre la referida ADMINISTRADORA representada por la ciudadana C.C.T., y ASOPROCALIN, A. C. representada por su Junta Directiva.

   2. Envió además listado de propietarios con indicación del Nº de casa que habitan; listado de propietarios con más de cuatro recibos vencidos en estado de morosidad y listado de la deuda detallada de cada uno de los propietarios en estado de morosidad con indicación de: número de inmueble, nombre y apellido del propietario, número de recibo de condominio, fecha de emisión del recibo, cantidad de cada recibo, intereses, sanciones internas del Conjunto Residencial, saldo, acumulado de la deuda.

   3. Anexó listado general y detallado de las cuentas por cobrar del Conjunto Residencial Casalinda.

   4. Manifestó que los cargos que se hacen a los propietarios en sus recibos de condominio son generalmente luz, agua, vigilancia, gastos administrativos, sueldo del personal obrero, prestaciones sociales, seguro social, teléfono caseta de vigilancia, consumo de agua potable de la caseta de vigilancia, fondo de reserva, caja chica, además aquellos que la Junta de Condominio considere pertinentes tales como trabajos especiales realizados en el Conjunto, compras varias y otros.

Vista la forma como quedó trabada la litis, este Juzgador pasa a decidir conforme lo alegado y probado en autos y para ello se hacen necesarias las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: Como punto previo debe pronunciarse este Juzgador respecto de la impugnación del poder de la demandada, hecho por la representación judicial de los demandantes, con ocasión del acto de exhibición de documentos ordenado conforme lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, pronunciamiento pendiente desde el día en que se realizó dicho acto.

En esa oportunidad, el apoderado de la demandada, presentó, para su examen, las siguientes actas del Libro de actas de asambleas de ASOPROCALIN:

1. Acta de Asamblea extraordinaria de asociados número ocho (8) de fecha 27 de noviembre de 2004, en el que se trataron la revocatoria del poder otorgado a las abogadas M.S. y J.F.L., en el 2004,, como representantes judiciales de la asociación, y la designación del abogado que la representa en este proceso.

2. Acta de Asamblea ordinaria Nº 11 de fecha 03 de febrero de 2005, donde consta el carácter de Presidente de ASOPROCALIN del ciudadano C.C., quien otorgó el poder al apoderado.

3. Asimismo, se certificaron sendas copias fotostáticas de dichas actas las cuales integran el expediente.

   Las representantes judiciales de los demandantes, hicieron sus observaciones, en los siguientes términos:

   1. Que el apoderado de la demandada presentó el Libro de Actas de ASOPROCALIN en el que cursan las actas que se mencionan en el poder impugnado; no obstante señalan que en el expediente 1597 de la nomenclatura de este Tribunal, se encuentra consignado Libro de Actas de Asambleas de ASOPROCALIN A. C., aperturado por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 2000, donde cursan actas desde la Nº 1 hasta la número 14.

   2. Que el Libro de Actas que el representante judicial de la demandada puso a la vista del Tribunal se encuentra sellado por la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 28 de abril de 2000 donde cursan actas desde el Nº 1 hasta el Nº 13, observando que la asociación demandada lleva dos libros de actas de asambleas.

   3. Que de las actas presentadas se observa que no se cumple con lo estipulado en el capítulo referido a las asambleas en los estatutos sociales de ASOPROCALIN, A. C., que establece la convocatoria por un diario de mayor circulación nacional, y en las actas no se deja constancia de tal convocatoria ni de las publicaciones.

   4. Por lo expuesto, consideran que no se encuentran llenas las formalidades necesarias para otorgar el poder por lo cual lo impugnan.

   Ahora bien, ante tales observaciones este Tribunal OBSERVA:

   La ley precisa con meridiana claridad las formalidades que deben cumplirse en el otorgamiento de poderes por parte de personas jurídicas.

   En tal sentido el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil establece que debe enunciarse en el poder y exhibirse al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce el otorgante del mismo. Tales circunstancias deben hacerse constar por el Funcionario que autoriza el acto, mediante una nota en la que identifique los documentos, gacetas, libros o registros que le hubieren sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

   Ahora bien, considera este juzgador que las formalidades antes expresadas no guardan relación con los requisitos de forma que deben estar presentes en la celebración de las Asambleas, las cuales tienen pleno valor y son de obligatorio cumplimiento si no son impugnadas por los Asociados mismos, quienes son los legitimados legalmente para hacerlo.

   Así pues, la mención o no en las actas de la formalidad de la publicación de la respectiva convocatoria, no disminuye ni afecta en modo alguno la representación que ejerce el Presidente de ASOPROCALIN, A. C. ni la facultad que le otorga a éste el Documento Constitutivo para otorgar poderes.

   De igual manera estima este Juzgador que la coexistencia de múltiples libros de asamblea de ASOPROCALIN, A. C. en la forma como ha sido expresado por la representación judicial de la parte actora, tampoco afecta el ejercicio de las facultades que el Documento Constitutivo Estatutario de la Asociación le confiere a su Presidente, toda vez que sólo la eventual y demostrada existencia de un acta posterior a la consignada, pero anterior al instrumento poder impugnado, en la que constara la designación de otro Presidente distinto de quien otorgó el instrumento, haría procedente la impugnación ejercida. ASI SE DECLARA.

   Por consiguiente resulta forzoso declarar que el instrumento poder que acredita la representación del abogado S.A.C. como apoderado judicial de la demandada ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CASALINDA, A. C., es plenamente eficaz, y por lo tanto deviene en IMPROCEDENTE la impugnación del mismo realizada por la representación judicial de la parte actora. ASI SE DECIDE.

   SEGUNDA CONSIDERACION: El Conjunto Residencial CASALINDA, es una Urbanización Privada construida, ofertada y vendida, conforme las previsiones de la Ley de Venta de Parcelas, tal y como se evidencia del documento de Parcelamiento acompañado a los autos en copia, debidamente Registrado ante la otrora Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 40, Tomo 4, Protocolo Primero, de fecha 21 de Enero de 1998.

   Se encuentra construida en un lote de terreno cuya superficie aproximada es de VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (26.679,87 m2), de los cuales se destinaron y distribuyeron en parcelas vendibles un total de DIECISEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (16.389,92 m2).

   Dicha extensión a su vez fue dividida en SETENTA Y UN (71) parcelas, sobre las que evidentemente, tal y como se desprende de los documentos de venta acompañados a los autos, fue edificada una casa de habitación.

   El resto del lote de terreno, es decir DIEZ MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (10.289,95 m2) se destinó para áreas verdes, recreacionales y deportivas, entre las que se destacan: el Parque Infantil, el área deportiva de usos múltiples, el Caney, y el área de juego de niños, además de jardines y vialidad, y la correspondiente caseta de control y vigilancia que sería edificada a la entrada de la Urbanización.

   Ahora bien, evidentemente tal y como puede evidenciarse de los recaudos acompañados a la presente acción, dicha Urbanización no se encuentra sometida al Régimen de Propiedad H.p.l. que no existe, respecto de las áreas de uso común, una copropiedad Condominial, sino que el uso y disposición de éstas por parte de los propietarios de las viviendas existentes en la Urbanización, se rige por el derecho común. ASI SE DECLARA.

   TERCERA CONSIDERACION: No obstante lo anterior, el régimen de comunidad que surge entre los propietarios, por la adquisición de las casas de la Urbanización Privada Casalinda, no es un régimen ordinario, pues dada la naturaleza de los bienes que conforman dicha copropiedad, ésta se encuentra sometida a limitaciones respecto de la facultad de disposición que entraña el derecho de propiedad, que la asimila a la condominial.

   Este supuesto específico al que se subsume el caso concreto, dada la naturaleza de los bienes que conforman la comunidad existente entre los propietarios de la Urbanización privada Casalinda, constituye una de las excepciones a la regla general según la cual “nadie esta obligado a permanecer en comunidad”, quedando en libertad cualquiera de los comuneros a demandar la partición – ex artículo 768 del Código Civil.

   Dicha excepción se encuentra contenida en el artículo 769 del Código Civil, que copiado a la letra es del tenor siguiente:

   …No podrá pedirse la división de aquellas cosas que si se partieran, dejarían de servir para el uso a que están destinadas…

   De allí, siendo que los bienes que conforman la comunidad existente entre los propietarios de la Urbanización Casalinda están constituidos por áreas de uso común, obras de vialidad, áreas verdes, entre otras, su indivisión debe durar para siempre, sin que pueda pedirse la partición, toda vez que de acordarse ésta, dejarían de servir para el uso al que fueron destinadas conforme al Documento de Parcelamiento.

   Ello hace que tal indivisión o régimen de comunidad resulte FORZOSO, toda vez que ella es el resultado o efecto del convenio plasmado en el documento de parcelamiento que afectó las áreas antes descritas, a título de accesorios indispensables, al uso común de todos los inmuebles que conforman la Urbanización Casalinda. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   CUARTA CONSIDERACION: Como se deduce de lo expresado anteriormente, el derecho que corresponde a cada uno de los propietarios de las viviendas que conforman la Urbanización Casalinda, sobre las cosas indivisas y comunes, no es un simple derecho de servidumbre, sino que conforma una copropiedad que les otorga a éstos, iguales derechos que ejercitan a título de copropietarios.

   En ese sentido, al régimen comunitario existente en la Urbanización Casalinda le son aplicables las normas referidas a la comunidad ordinaria, a excepción de la potestad de pedir la partición, y el derecho de los comuneros de disponer de su cuota parte en tales bienes de uso común, salvo pacto entre ellos, tal y como lo prevé el artículo 759 del Código Civil.

   Entre las disposiciones de ley que rigen la comunidad, aplicables a la conformada por los propietarios del Conjunto Residencial Casalinda, se pueden citar las siguientes:

1. Las cosas comunes se encuentran divididas en partes iguales entre todos los copropietarios del Conjunto Residencial, tal y como lo prevé el artículo 760 del Código Civil, toda vez que, aún cuando en el documento de Parcelamiento se le atribuyó a cada parcela un porcentaje, dicha alícuota fue fijada a los solos fines establecidos en el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, tal y como quedó expresado en el CAPITULO OCTAVO, es decir, a los fines de la distribución del crédito garantizado con el terreno donde se realizó el parcelamiento y la división de la hipoteca, para su posterior cancelación. Así pues, en la misma proporción dispuesta por la ley, es decir en partes iguales, deben dividirse las ventajas y las cargas de la comunidad, salvo que hubiere pacto distinto entre los comuneros, lo cual no consta en autos.

2. Es posible la utilización de las cosas comunes, por parte de cada comunero, siempre que éstas no sean empleadas de un modo contrario al destino fijado por el uso al que han sido destinadas conforme el Documento de Parcelamiento, ni que se sirvan de ellas contra el interés de la comunidad, de modo que impida u obstaculice el ejercicio de este derecho por parte de otro comunero, ello en atención al contenido del artículo 761 del Código Civil.

3. Las cargas para el mantenimiento de las cosas comunes deben ser satisfechas de manera obligatoria por parte de todos los comuneros, otorgándole la Ley a cada uno de ellos la legitimación para obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos que se generen en la conservación de aquellas, como lo prevé el artículo 762 del Código Civil. No obstante, en el caso que nos ocupa no puede ser usada la facultad de liberarse del deber de contribuir a los gastos antes descritos mediante el abandono del comunero de su derecho a la cosa común, toda vez que en virtud de la naturaleza del régimen comunitario en particular, éstos no pueden disponer libremente de su cuota parte de tales derechos.

4. Existe prohibición de innovar la cosa común, sin autorización de los demás, aunque reporte a todos ventaja, tal y como lo prescribe el artículo 763 del Código Civil.

5. Resultan obligatorios los acuerdos tomados por la mayoría de los comuneros, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes, aún para la minoría de parecer contrario, mayoría que sólo puede obtenerse cuando los votos que concurran al acuerdo representan más de la mitad de los intereses, pudiendo intervenir el órgano jurisdiccional cuando no se forme mayoría o cuando el resultado de los acuerdos fuere gravemente perjudicial a la cosa común, con potestades incluso para nombrar administrador, de ser necesario. Ello deviene de la norma contenida en el artículo 764 del Código Civil.

   Sin embargo, tales normas son de carácter general y ello no obsta, tal y como quedó establecido anteriormente, para que los comuneros puedan reglamentar el uso y disfrute de las cosas comunes mediante pacto entre ellos, y establecer algunas normas de convivencia, administración y conservación de la cosa común. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   QUINTA CONSIDERACION: Ahora bien, conforme lo que ha sido alegado por las partes, este Juzgador puede deducir que está en presencia de un conflicto de intereses existente entre algunos propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL CASALINDA, y la persona jurídica que se ha arrogado la representación y administración de los bienes que, por efecto de lo dispuesto en el Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial, mantienen a todos los propietarios de la referida Urbanización Privada bajo un régimen de comunidad forzada, pues mientras los demandantes aducen no estar obligados para con la Asociación Civil demandada, esta última señala que los actores si están compelidos al pago de los gastos comunes.

   En tal sentido, a los fines de dilucidar el conflicto de intereses antes descrito, resulta necesario determinar con meridiana claridad cómo fue diseñado el régimen de la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Casalinda y cuáles son las disposiciones aplicables en la regulación del mismo.

   Dispone el artículo 9º de la Ley de Venta de Parcelas lo siguiente:

   …Las regulaciones del Documento de Urbanización o Parcelamiento, se considerarán incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios del inmueble y los adquirientes de las parcelas y producirán efectos también para los causahabientes de las partes por cualquier título…

   Teniendo dicha norma como premisa, y en lo atinente a las cosas comunes, este Tribunal observa que el Documento de Parcelamiento de CASALINDA URBANIZACION PRIVADA contiene las siguientes disposiciones o regulaciones:

1. La condición “Tercera” contenida en el capítulo NOVENO, establece la existencia de un MANUAL DEL USUARIO, elaborado por la Urbanizadora, del cual fue anexado al documento un ejemplar para ser agregado al cuaderno de comprobantes, como en efecto se hizo; además se dispuso la entrega de un ejemplar de dicho manual a cada uno de los adquirientes de viviendas.

2. Dicho manual – según lo describe el documento de Parcelamiento – contiene un conjunto de normas y recomendaciones de carácter obligatorio para los usuarios de las viviendas, las cuales serán a.p.

3. En la condición “CUARTA” del capítulo NOVENO del Documento de Parcelamiento se establece que la conservación y mantenimiento de la Caseta de Control y Vigilancia ubicada a la entrada de la Urbanización será de la absoluta carga de los propietarios y residentes de la Urbanización, así como también lo concerniente a la contratación de los servicios de vigilancia.

   Así, tales disposiciones, por imperio del artículo 9º de la Ley de Venta de Parcelas, antes transcrito, resultan de obligatorio cumplimiento para los adquirientes de las viviendas que conforman la Urbanización Casalinda, y por remisión de éstas, también lo son las normas que integran el MANUAL DEL USUARIO, que serán a.a.c. y que, en términos generales pueden resumirse de la siguiente manera:

   1. Respecto del área de recreación pasiva (caminerias, jardines, sitios de reunión), se dispone que puede ser utilizada por los habitantes de la Urbanización como sitio de reunión o paseo, y en ningún momento como zona deportiva o estacionamiento de vehículos. Se sugiere realizar el mantenimiento de éstas con personal de jardinería.

   2. Respecto de las áreas deportivas y Parques infantiles se dispone que la normativa de uso será la indicada por el futuro condominio.

   3. Respecto de las áreas verdes se dispone que es imprescindible la contratación de personal de jardinería que se ocupe de la preservación de la vegetación del conjunto.

   4. Se recomienda el uso de sistemas de tobos o recipientes enterrados en estructuras de concreto en los frentes de las casas para la recolección de basura.

   5. Respecto de la vigilancia, se recomienda llevar un control de entrada y salida, así como de identificación de vecinos y propietarios. Igualmente se dispone que la caseta de vigilancia puede ser utilizada como centro de información a través del uso de carteleras que pueden ser ubicadas en la parte posterior de la misma.

   6. Respecto de la organización administrativa – punto que atañe a la decisión de mérito – se establece la necesidad imperiosa de que los vecinos de dicha comunidad se organicen. En tal sentido, y a los fines de lograr dicha organización se sugiere lo siguiente: “…se recomienda la fundación de una sociedad civil sin fines de lucro, la cual deberá encargarse de la gerencia y administración de los aspectos de interés comunitario así como de las cuotas de mantenimiento aportadas por los copropietarios del conjunto…”

   Entonces, según puede observarse, el MANUAL DEL USUARIO establece algunas limitaciones de carácter obligatorio, pero en lo atinente a la reglamentación del uso y administración de los gastos generados por el mantenimiento de las áreas comunes, sólo contiene unas sugerencias meramente enunciativas y en ningún caso de carácter obligatorio, respecto de la fundación de una asociación civil sin fines de lucro. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   SEXTA CONSIDERACION: Existen algunos puntos en que las opiniones de las partes resultan convergentes, y por tanto no son objeto de discusión, a saber:

1. Que los demandantes son propietarios de algunas viviendas de las que está conformada la Urbanización Privada CASALINDA.

2. Que efectivamente, por el sólo hecho de haber adquirido un inmueble en la Urbanización Privada CASALINDA, resulta obligatorio el cumplimiento de las disposiciones establecidas en el Documento de Parcelamiento de dicha urbanización, así como también de aquellas contenidas en el MANUAL DEL USUARIO, y que este Tribunal analizó anteriormente.

   No obstante lo anterior, resulta necesario establecer lo siguiente:

   Evidentemente, tanto el documento de Parcelamiento como el MANUAL DEL USUARIO, establecen la erogación de una serie de gastos para la conservación y mantenimiento de las cosas pertenecientes a la comunidad, lo cual no ha sido puesto en entredicho por los demandantes, conforme se evidencia del escrito libelar y de la pretensión deducida del mismo.

   Dicha pretensión ha sido interpretada en forma incorrecta por la representación judicial de la parte demandada, quien con su contestación le ha dado a la acción incoada otro matiz distinto del que tiene.

   De las disposiciones del Código Civil, cuya interpretación y asimilación al régimen de comunidad forzosa que existe en al Urbanización CASALINDA hizo este Juzgador en capítulo anterior, se colige que resulta imperativo el pago de los gastos hechos en la conservación de las cosas comunes, y que cualquiera de los miembros de la comunidad puede compeler judicialmente al comunero que no pague su cuota de dichos gastos. No obstante, los demandantes no han manifestado en ningún momento su deseo de que se les exima del cumplimiento de las obligaciones comunitarias. Por el contrario, lo que ha sido puesto en entredicho por los demandantes es la legitimidad de la ASOCIACION CIVIL demandada para representar y administrar los intereses de la comunidad, y por ello solicita se declare judicialmente la supuesta inexistencia de obligaciones de ellos hacia la demandada.

   De modo pues, que la decisión de mérito se circunscribe a determinar si en la creación de ASOPROCALIN, A. C. se cumplieron las formalidades de Ley para que sus actuaciones resulten vinculantes y obligatorias para toda la comunidad de propietarios de la Urbanización CASALINDA, y para que surja el vínculo jurídico que permita la inclusión por adhesión, como asociados, de todos los propietarios de la Urbanización Casalinda en la citada Asociación Civil sin fines de lucro, pues de tal situación fáctica depende la procedencia o no de la acción mero declarativa incoada. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   SEPTIMA CONSIDERACION: Del documento constitutivo de la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casa Linda, A. C. (ASOPROCALIN, A. C.), acompañado a los autos en copia fotostática que fue valorada con anterioridad, se evidencia que la citada ASOCIACION CIVIL fue constituida, tal como lo señalaron los demandantes, en fecha 15 de febrero de 2000 por los ciudadanos J.A.C., G.F., J.S.A., C.A.D.E., titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.810.854, V- 273.490, V- 3.145.165 y V- 3.163.143, respectivamente, quienes en el documento constitutivo manifestaron ser propietarios de las casas Números 04, 21, 23 y 16 del Conjunto Residencial CASA LINDA, A. C., y convinieron en constituir la Asociación Civil sin fines de lucro, cuya actividad, así como la de los propietarios, se regiría por las estipulaciones contenidas en dicho documento.

   Observa este Juzgador que en dicho documento se pretendió involucrar la voluntad de todos los propietarios de una Urbanización que fue denominada erróneamente, y en un evidente desliz ortográfico, “CASA LINDA, A. C.”, otorgándole a la Asociación Civil constituida por sólo cuatro (4) de los comuneros, potestades para ejercer la administración, supervisión, control, vigilancia y representación del Conjunto Residencial “CASALINDA, A. C.” (SIC).

   Lo expresado, evidentemente constituye un exceso por parte de quienes pretendieron arrogarse tales potestades por medio de la Asociación Civil, pues de autos no consta prueba fehaciente de que la constitución de la Asociación con tan sólo cuatro propietarios hubiere sido autorizada previamente o acogida con posterioridad por la mayoría de los comuneros o copropietarios mediante acto jurídico válido.

   Peor aún, el apoderado de la demandada manifiesta en su contestación que al cabo de noventa días de haberse constituido la Asociación se realizó la primera asamblea y todas las personas se adhirieron a la misma, y a través de los años tal documento legal es el que ha servido para la convivencia y la calidad de vida que se mantiene en la urbanización, logros de los cuales se benefician los demandantes, lo cual no demostró en modo alguno, pues no consta en autos la supuesta adhesión por unanimidad de los propietarios a la Asociación Civil que realizaba su primera Asamblea. Ello indudablemente conduce a concluir que quienes no hubieren manifestado tal adhesión, no pueden ser compelidos a ceñirse a los dictámenes de dicha asociación civil, y menos aún resultan vinculantes ni obligatorios para éstos los actos realizados por los miembros de la misma.

   Aunque no hay dudas en el sentenciador respecto de que el mantenimiento de las áreas comunes de la Urbanización ha venido siendo administrado por ASOPROCALIN, A. C. desde su constitución, y que un gran número de propietarios ha venido satisfaciendo las cargas que genera la conservación de éstas, lo cual se desprende de la información suministrada por la ADMINISTRADORA SUPERTOTAL, C. A., no puede de ningún modo pasar por alto que la ilegitimidad de origen de la ASOCIACION a la que se ha pretendido colocar a la cabeza de los intereses de la comunidad de copropietarios, no le permite a ésta ejercer la representación de tales intereses, pues no existe vínculo jurídico que obligue al propietario actual o al futuro adquiriente de una casa en dicha Urbanización, a incorporarse como asociado de ASOPROCALIN, A. C., y por ende a acatar sus normas y reglamentos.

   Efectivamente existe en el MANUAL DEL USUARIO la sugerencia de constituir una Asociación Civil sin fines de lucro para la administración de las cosas comunes, pero tal sugerencia no resulta obligatoria, pues la comunidad puede regirse, conforme la previsión del artículo 759 del Código Civil, mediante un pacto de cualquier naturaleza, siempre que sea tomado en consenso por la mayoría de los copropietarios o comuneros.

   Sin embargo, en el caso de la Asociación Civil, considera este Juzgador que su constitución debe acordarse en una reunión de copropietarios, en la que la mayoría así lo decida, conforme lo dispuesto en el artículo 764 del Código Civil, y, en caso de no formarse dicha mayoría, debe solicitarse la intervención del órgano jurisdiccional para el nombramiento de administrador, pues de esa forma se vincula de manera obligatoria a todos los propietarios y adquirientes de viviendas en la Urbanización Casalinda con la Asociación Civil y se hace imperativo para todos, incluso para futuros propietarios, el cumplimiento de los acuerdos que se tomen en las Asambleas de dicha Asociación, salvo que por mayoría se decida la disolución de ésta. También puede procederse mediante la modificación del documento de Parcelamiento o del Manual del Usuario, en la forma de ley, para hacer obligatorio el régimen de administración de las cosas comunes.

   No ha sido demostrado en autos, aún cuando se alegó de forma superficial, que exista el vínculo jurídico que permita incluir por adhesión a todos los propietarios de la Urbanización Casalinda en la Asociación Civil ASOPROCALIN, A. C., y por consiguiente no pueden ser compelidos los demandantes a formar parte de la misma, ni a acatar sus directrices, sin que ello signifique en modo alguno que los demandantes no estén obligados por Ley a contribuir con los gastos para la conservación de las cosas comunes. ASI SE DECIDE.

   Tampoco ha sido demostrada la supuesta relación del codemandante D.R.S. con la demandada, ni que éste hubiere ejercido efectivamente el cargo de COMISARIO, tal y como fue alegado.

   Existe sólo un indicio de que fue electo VOCAL en una oportunidad; sin embargo no consta la aceptación o el ejercicio de dicho cargo. Lo que si consta fehacientemente es que dicho demandante se ha opuesto a acatar los dictámenes de la Asociación demandada, al menos desde Octubre de 2000, incluso antes de la vigencia del contrato celebrado por ASOPROCALIN, A. C. con la ADMINISTRADORA SUPER TOTAL, pues no sólo no paga a ésta los montos correspondientes a los gastos de mantenimiento de las áreas comunes, sino que además constan denuncias formuladas ante los Órganos Administrativos correspondientes, en razón de la negativa de los demandantes a cumplir las instrucciones de ésta, por considerar que la misma no tiene la representación que se atribuye, amén de la demostrada injerencia de la Asociación en asuntos para los que no tiene cualidad por no ser propietaria de inmueble alguno. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   OCTAVA CONSIDERACION: Dado lo anterior, resulta imperioso concluir que efectivamente, por el contrario de lo pretendido por la representación de la demandada, la adquisición de un inmueble en la Urbanización Casalinda, a pesar de generar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en el MANUAL DEL USUARIO y en el documento de parcelamiento, no obliga al adquiriente a someterse a las condiciones establecidas en la Asociación de Propietarios del Conjunto Residencial Casalinda, y mucho menos a formar parte de ella.

   De modo pues que, no puede arrogarse dicha asociación civil la potestad de cobrar las cuotas de mantenimiento para satisfacer las necesidades de la Urbanización, mucho menos la de reglamentar la convivencia en la Urbanización, a menos que exista un acuerdo de la mayoría de los copropietarios, plasmado en instrumento jurídico válido, para que ello sea posible.

   Tampoco ha sido demostrado que la demandada hubiere sido designada por acuerdo mayoritario para controlar el acceso a la Urbanización a fin de garantizar la seguridad y tranquilidad de los propietarios de la misma.

   Resulta imposible, ni con la anuencia de la mayoría de los propietarios, que la demandada esté facultada para impedir mudanzas de copropietarios que se encuentren en estado de morosidad, pues esa no es la vía para obtener el pago de las contribuciones para satisfacer los gastos comunes, deviniendo tal conducta en violaciones de derechos de índole constitucional, por no haber sido autorizadas por el órgano jurisdiccional. Menos aún se encuentra facultada para imponer ningún tipo de sanción por el posible incumplimiento en el pago de las cuotas para el mantenimiento de las áreas comunes, pues sólo el Órgano Jurisdiccional puede constreñir a los particulares a realizar los pagos de obligaciones incumplidas, mediante la interposición de la correspondiente demanda. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   NOVENA CONSIDERACION: Resulta importante dejar bien sentado que las cargas para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes, no pueden distribuirse entre los copropietarios de la Urbanización Casalinda, empleando las alícuotas señaladas y establecidas en el CAPITULO OCTAVO del Documento de Parcelamiento de la Urbanización, toda vez que dicha alícuota fue fijada a los solos fines establecidos en el artículo 13 de la Ley de Venta de Parcelas, es decir para la distribución del crédito garantizado con el terreno donde se realizó el parcelamiento y la división de la hipoteca, a objeto de su posterior cancelación, tomando como base para el cálculo de las mismas el área de terreno que ocupa cada parcela, cuya propiedad está asignada individualmente a los adquirientes, y no en relación con las áreas comunes.

   Ello no sucede así en el régimen de propiedad horizontal, en razón que no puede ser individualizada la porción que a cada condómino debería pertenecer del terreno en el que se halla construido el edificio, distribuyéndose las cargas de acuerdo al tamaño del apartamento en cuestión.

   En consecuencia, considera quien aquí decide que las cargas para el mantenimiento y conservación de las áreas de uso común de la Urbanización CASALINDA, deben ser repartidas entre los copropietarios en partes iguales, pues en esa misma proporción se encuentran distribuidos los derechos sobre tales áreas, conforme lo prescribe el artículo 760 del Código Civil. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   DECIMA CONSIDERACION: Aún cuando no forma parte de la pretensión deducida, es menester dejar bien sentado que no existe prueba alguna en el expediente que demuestre que los demandantes hubieren estado expuestos al desprecio o al escarnio público, ni guarda relación dicho hecho con el objeto de la mero declarativa solicitada. En fuerza de lo anterior, considera este Juzgador innecesario cualquier tipo de consideración al respecto.

   Por todo lo expuesto, y no habiendo sido demostrada por la demandada la legitimidad para el ejercicio de la administración de las cosas comunes de la Urbanización Casalinda, ni la obligatoriedad de los copropietarios de dicha Urbanización de pertenecer a la Asociación Civil demandada ni de cumplir los acuerdos y decisiones tomados por la asamblea de asociados, resulta procedente en derecho la acción intentada por los actores, y en consecuencia se procederá en la dispositiva del fallo a establecer las declaraciones solicitadas en el petitum del libelo de la demanda.

   Por último, aunque escape un poco del objeto de la acción intentada, es necesario exhortar a los propietarios de la Urbanización Privada Casalinda, a reunirse en Asamblea de Copropietarios, con el debido asesoramiento profesional, a los fines de corregir las deficiencias legales que impiden un correcto manejo de la administración y conservación de las cosas comunes, otorgándose el régimen que mejor satisfaga sus intereses y el bienestar del colectivo, y que haga posible que todos los comuneros paguen en la justa proporción, a quien en definitiva elijan para tal fin, la cuota que les corresponde para cubrir los gastos de conservación y cuidado de la cosa común, pues las declaratorias que se harán en la parte dispositiva de este fallo, en modo alguno eximen a los demandantes de sus obligaciones para con la comunidad. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   -III-

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la ACCION MERO DECLARATIVA interpuesta por D.R.S.S., H.B.D.S. e HILROB YURUBI M.S.B., contra ASOCIACION DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CASALINDA A. C., (ASOPROCALIN, A. C.), todos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, para satisfacer la pretensión deducida, el Tribunal pasa a hacer las siguientes declaraciones: