Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 31 de Marzo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, treinta y uno (31) de marzo de dos mil once.

200º y 152º

ASUNTO No.: AP31-V-2010-004650.

PARTE ACTORA: Aisa57, C.A.

APODERADO JUDICIAL: E.M.S..

PARTE DEMANDADA: A.J.Q.G..

APODERADAS JUDICIALES: R.G.B. y M.Á. CEGARRA.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, presentado por el abogado E.M.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 47.326, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Aisa57, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 8 de diciembre de 2005, bajo el N° 50, Tomo 1224-A, cesionaria de la empresa AGENCIA F.P., C.A., según consta en documento de cesión y notificación al arrendatario.

Señaló dicho abogado que se dirigió a este Tribunal para demandar el desalojo del apartamento 31 del piso 3 del edificio S. deO., piso 3, situado en la avenida Fuerzas Armadas, Norte 7, esquina de Crucecita, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue arrendado por C.R.D.J.D.E.S., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 10.791.982, según consta de documento otorgado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, pero que “está siendo ocupado ilegalmente” por A.Q., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 16.033.330, según consta de expediente de consignaciones número 2007-0076, del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde ha venido depositando CIENTO CINCUENTA Y CUATRO CON 58/100 BOLÍVARES (Bs. 154,00), a favor del arrendador-cedente (Agencia F.P.) y en nombre de la arrendataria original, como cesionaria, subarrendatario o sucesor.

Afirmó además que desde hace varios años el apartamento ha sido objeto de cesiones ilegales entre distintas personas, sin autorización o conocimiento de su representada, siendo A.Q. el último (sic) de los cesionarios o subarrendatarios o sucesores de la arrendataria original.

Que denuncia la infracción del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ni C.R.D.J.D.E.S. ni las personas que le han sucedido en la posesión precaria del inmueble objeto de la demanda, tienen autorización para la cesión o subarrendamiento del apartamento indicado.

Señaló que en representación de la sociedad Aisa57, C.A., demanda a A.Q., de conformidad con los artículos 15 y 34, literal g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o sea condenado al desalojo del inmueble y haga entrega del mismo, en perfecto estado de uso y solvente del pago de los servicios básicos de electricidad, agua, gas y teléfono.

En la oportunidad de contestar la demanda, comparecieron los abogados R.S.G. y M.C., y en carácter de apoderados judicial de la ciudadana A.J.Q.G., y consignaron escrito en el que expusieron lo siguiente:

Que en virtud de que su representada le ha efectuado los pagos a la sociedad AISA 57, C.A., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual retiró el 1° de diciembre de 2010, la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA CON 18/100 BOLÍVARES (Bs. 1.740,18), correspondiente a los cánones de arrendamiento del período 2 de marzo de 2010 al 31-3-2010, más complemento mediante cheque no endosable, número 61002815, emitido a favor de la referida sociedad, según se evidencia en los folios 137, 138 y 139.

Que se puede apreciar el cheque emitido por el consignante, H.N.S.A., a favor de la sociedad Aisa57, C.A. y retirado por el ciudadano O.L.L.A., titular de la Cédula de Identidad N° 4.164.207, Director de la mencionada administradora. Que ello significa que hay un consentimiento entre el arrendador y el arrendatario, tal como se puede apreciar en el expediente de Consignaciones N° 2007-0076, del Juzgado indicado, consignado a los autos.

Que es el caso que el “Arrendador” del inmueble es el ciudadano H.N.S.A., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 12.957.529, y su representada la que consigna los cánones de arrendamiento a favor de la sociedad Aisa57, C.A., tal como aparece en todos y cada uno de los pagos del expediente.

Que en ningún momento el inmueble está siendo ocupado ilegalmente, que más bien su representada lo cuida como un buen padre de familia, por lo que no procede el desalojo contra ella, ya que dicha demanda es “en contra del Arrendatario H.N.S.A. y no contra A.J.Q.G., siendo ésta la que le cancela las mensualidades ante el Tribunal… a la sociedad mercantil Aisa57, C.A.”

Que es falso que el ciudadano H.N.S.A., “se haya cedido, el Contrato de Arrendamiento o sub Arrendamiento total, sin el consentimiento del Arrendador, puesto que nuestra representada, es la persona que les está cuidando como un buen Padre de Familia del Apartamento objeto de este litigio y se lo está cuidando al Arrendatario H.N.S.A., por tal motivo solicitamos al Tribunal Declare sin lugar la Demanda de Desalojo en contra de nuestra Representada, puesto que no es la Arrendataria del Inmueble y así pedimos que se Declare.”

Para decidir la presente causa, este Juzgado observa que la parte actora afirmó que el 23 de diciembre de 1988, el inmueble identificado fue arrendado a la ciudadana C.R.D.J.D.E.S. y que desde hace varios años ha venido siendo objeto de cesiones ilegales, sin autorización o conocimiento de Aisa57, C.A., siendo el último de los “cesionarios o subarrendatarios o sucesores” A.Q., quien lo ocupa ilegalmente. Por su parte, de los términos expuestos por los apoderados judiciales de la parte demandada, puede entenderse su alegato de que la demanda no ha debido interponerse contra su representada, sino contra el ciudadano H.N.S.A., que es el arrendatario y en descargo de quien la demandada está pagando el canon de arrendamiento y cuidando como un buen padre de familia el inmueble arrendado.

También afirmaron los apoderados judiciales de la demandada, que ésta le ha efectuado los pagos a la sociedad mercantil Aisa57, C.A., ante el Juzgado competente para recibir las consignaciones, quien a través de su Director, los retiró el 1° de diciembre de 2010, lo que a su decir significa que hay un consentimiento entre arrendador y el arrendatario, pero no consideran a su representada como arrendataria, sino que tal carácter se lo endilgan al ciudadano H.N.S.A..

Al respecto considera este órgano jurisdiccional que la defensa sobre el consentimiento expresado por la parte actora al retirar los cánones de arrendamiento depositados, no le corresponde efectuarla a la demandada, toda vez que claramente expresaron sus apoderados judiciales que ella no es la arrendataria, sino el ciudadano H.N.S.A.. En tal razón, este Juzgado no resolverá el referido alegato, pues las controversias deben ventilarse entre sus legítimos contendores y si la propia demandada no se afirma arrendataria, y tampoco con ese carácter fue traída al proceso, no le corresponde al Tribunal suplir argumentos de hecho no expuestos por las partes, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, observa igualmente este Tribunal que aun cuando los apoderados judiciales de la parte demandada, no señalaron expresamente que oponían la falta de cualidad de su representada para comparecer el juicio, al afirmar que ha debido ser demandado el arrendatario [H.N.S.A.] y no ella, en aplicación del principio iuris novit curia, interpreta este Tribunal que está siendo sometido a su consideración la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio; y así lo entendió igualmente el apoderado judicial de la parte actora, cuando el día 22 de marzo de 2011, presentó escrito en el que expuso lo siguiente:

III. Opone la parte demandada su falta de cualidad en este juicio.

Sostiene erróneamente la parte demandada que el Administrador del apartamento objeto de desalojo ha debido demandar al ciudadano H.N.S.A., quien ocupaba previamente el referido apartamento y por causa de quien, supuestamente, la demandada ha venido ocupando y pagando por el uso del inmueble.

Se equivoca la demandada, ya que no hay ninguna prueba de que exista o haya existido ninguna relación contractual entre la Propietaria y la Administradora del apartamento objeto de desalojo y aquel ciudadano H.N.S.A..

Además y sobre todo, esta demanda de desalojo tiene que ser dirigida necesariamente al ocupante del inmueble, para garantizar sus derechos a la defensa y al debido proceso, en el sentido de que es solamente el ocupante del apartamento quien puede oponerse a la demanda, alegando y probando la existencia de una relación arrendaticia entre el demandante y su persona, lo cual, la demandaa no pudo ni podría alegar ni probar.

Lo cierto en el presente caso es que hubo (en el pasado) una persona arrendataria distinta a la persona demandada, quien fue sustituida ilegalmente por una serie distintas de personas que nunca tuvieron una relación contractual con la empresa propietaria del apartamento o su administradora y que han venido depositando supuestas pensiones de arrendamiento.

En consecuencia, este Juzgado pasa seguidamente a realizar las siguientes consideraciones, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

La parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre AGENCIA F.P., C.A. (CESIONARIA) y la ciudadana C.R.D.J.D.E.S., consignado a los autos marcado “C”. Se trata de un documento autenticado ante Notaría Pública, consignado en copia simple. Por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna y al tratarse de un documento auténtico, que goza de efectos erga omnes, se aprecia en todo su valor de plena pruebas las declaraciones y hechos contenidos en el documento.

Se observa que efectivamente es un contrato de arrendamiento celebrado entre AGENCIA F.P., C.A., como arrendadora, y la ciudadana identificada como DE JESUS DE EL SAIFI C.R., titular de la Cédula de Identidad N° 10.791.982, en carácter de arrendataria, sobre el bien inmueble antes identificado y sobre el cual están siendo depositados los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, tal como ambas partes lo admitieron ante este Tribunal. También consignó la parte actora, original de documento firmado el 2 de marzo de 2010, mediante el cual AGENCIA F.P., C.A., representada por el ciudadano V.P.D., declara que ha cedido y traspasado a ADMINISTRADORA AISA57, C.A., todos los derechos y acciones que le corresponden sobre el anterior contrato, con última fecha de pago del inquilino al 30-11-2006.

De dicho contrato no sería posible establecer obligación alguna de la parte demandada frente a la parte actora, por cuanto A.J.Q.G., no es parte contractual. La parte actora se refirió a ella como “el último de los cesionarios o subarrendatarios o sucesores de la arrendataria original”, y se refirió expresamente a la demandada como una ocupante ilegal.

Así las cosas, aunque el apoderado judicial de la accionante señaló que el contrato de arrendamiento había sido celebrado con la ciudadana C.R.D.J.D.E.S., sólo demandó por DESALOJO a la ciudadana A.Q., es decir que en principio pudiera entenderse que le está dando el tratamiento de arrendataria, pero no fue ese el carácter atribuido, sino de ocupante ilegal.

Ahora bien, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento [de las partes] o por las causas autorizadas por la Ley. Por otro lado, la norma en que fue fundamentada la demanda, dispone lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

...

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

… (Subrayados y resaltados del Tribunal).

La interpretación de las normas indicadas sugiere que los contratos sólo surten efectos entre las partes, en el sentido de que obligan a las personas entre quienes son celebrados a cumplir lo convenido en ellos, sin pretender que sean terceras personas quienes cumplan o se les exija el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes contratantes. Por tal razón las demandas de DESALOJO deben ventilarse entre las personas que están vinculadas por un contrato de arrendamiento, esto es, entre la persona que tiene el carácter de arrendador [ya sea actuando como propietario, mandatario o administrador] y la que tiene el carácter de arrendatario. Pues es sólo el arrendatario la persona susceptible de cumplir o incumplir las obligaciones derivadas del contrato, frente a su arrendador.

En el caso que nos ocupa, si partimos del señalamiento realizado por el apoderado judicial de la parte actora, de que la demandada es una ocupante [cesionaria, subarrendataria o sucesora] ilegal, y a su vez la parte actora deriva su legitimidad para demandar como arrendadora, del contrato de arrendamiento analizado, tendríamos que concluir que la parte actora considera que alguien le arrendó o cedió ilegalmente a la demandada el inmueble arrendado, y quién sería ese alguien sino la misma persona señalada como firmante del contrato en calidad de arrendataria.

Sin embargo, sólo demandó a la ciudadana A.Q., quien a su vez señaló como arrendatario a otra persona, afirmando además que ella es quien cuida el inmueble y paga el canon de arrendamiento en nombre del señalado arrendatario, que no es ella.

Pero cabe preguntarse si sería válido resolver una controversia fundamentada en una acción que en principio le es dable ejercer al arrendador sólo frente a su arrendatario.

Los alegatos expuestos por el apoderado judicial de la parte actora en el libelo, justificarían que la ciudadana A.Q. fuese traída al proceso, como un tercero ajeno a la relación contractual, quien eventualmente podría ser afectada en caso de que se dictase una sentencia favorable a la parte actora, que implícitamente resolviera el contrato de arrendamiento celebrado entre AGENCIA F.P., C.A. (cedido a la parte actora) y la ciudadana C.R.D.J.D.E.S., como arrendataria.

Por tales razones, considera este órgano jurisdiccional que la presente controversia no se planteó entre sus legítimos contendores, pues la parte actora afirmó que la arrendataria era la ciudadana indicada, quien se supone fue la que incumplió su obligación de no ceder el contrato de arrendamiento o subarrendar total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, y sin embargo demandó a la persona señalada como ocupante ilegítima.

Si la parte actora consideraba que la ciudadana A.Q. era una ocupante ilegal del inmueble, no ha debido demandarla sólo a ella por DESALOJO, fundamentado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dicha acción sólo es dable ejercerla contra el arrendatario. En todo caso, estando en conocimiento de que es dicha ciudadana la ocupante del inmueble, tal como lo afirmó en el libelo, ha debido demandar por DESALOJO a la ciudadana C.R.D.J.D.E.S., y traer al proceso como tercera ocupante del inmueble a la ciudadana A.Q., para que a su vez ejerciera las defensas correspondientes, ante la eventualidad de que la sentencia le afectase, de conformidad a lo indicado previamente.

Ello queda corroborado del contenido del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prescribe lo siguiente: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”

Es decir, que el arrendador sólo tiene acción directa para demandar por DESALOJO, a su arrendatario, más no a cualquier tercero que se señale como ocupante ilegal. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar que la parte demandada no tiene cualidad para sostener por sí sola el presente procedimiento, en el que no fue demandada como arrendataria y sin embargo fue fundamentada la demanda en las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a un contrato de arrendamiento celebrado con una persona ajena al presente juicio y única persona susceptible de ser demandada bajo el supuesto jurídico contenido en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad a lo previsto en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal razón, este Juzgado se abstiene de pronunciarse sobre el alegato señalado por la parte demandada de que el arrendatario es otra persona ajena al proceso, como lo es el ciudadano H.N.S.A..

Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara la FALTA DE CUALIDAD de la ciudadana A.J.Q.G., en el procedimiento que por DESALOJO interpuso contra ella, la sociedad mercantil Aisa57, C.A.

Se condena en costas a la parte actora, toda vez que resultó totalmente vencida en el proceso, en interpretación del contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, no es necesaria su notificación a las partes.

Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Z.R. ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R. CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:30) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,