Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 23 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 23 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
ASUNTO: AP31-V-2010-001230
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que han presentado los ciudadanos O.C.C.D.E. y R.C.D.V.E.C., mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos.79.365 y 2.767.990 respectivamente, representada por la abogada en ejercicio, J.A.W.C., inscrito en el IPRE # 144.624; contra la ciudadana N.M.Q.S., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 5.890.538.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada actora que sus defendidos celebraron (9 de septiembre de 1996) con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que les pertenece por herencia de J.E.V., constituido por un local de oficina, distinguido con el NO.33, del Edificio UNIÓN, ubicado en la Calle Real de sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento notariado que acompaña.
Se le comunicó (27-11-97) a la arrendataria que debía comenzar a pagar los gastos de condominio del inmueble arrendado, adicionalmente al pago de los servicios establecidos en la cláusula cuarta del contrato, y a partir de esa fecha la arrendataria asumió ese compromiso; pero ha venido pagando el condominio de forma retrasada.
Pasa después a relatar irregularidades en el cumplimiento del contrato; tales como: la realización de reformas en las estructura del inmueble sin el previo consentimiento de los arrendadores; y la existencia de un contrato de arrendamiento distinto al suscrito entre las partes, arrendando como propio a sabiendas que era ajeno.
Después en capitulo II, explana el fundamento de derecho que le da soporte a la demanda, done enumera las violaciones contractuales que habría incurrido la arrendataria, como: 1) modificar o variar la forma del inmueble a tres oficina; 2) subarrendar el inmueble a otras personas; y 3) incumplimiento en el pago de condominio, que asciende a Bs.5.980,20, dejándo de cancelar desde el mes de abril de 2009 hasta el mes de febrero de 2010, a parte de los meses en cursos.
En Capítulo III del libelo, dice que existe la imperiosa necesidad de que la arrendataria pague una cantidad de dinero por daños y perjuicios, a causa de los deterioros, desmejoras y desgaste que ha sufrido inmueble , amen de la falta de pago del condominio; lo que lo lleva a formular el Petitorio en el Capítulo VI, en los siguientes términos:
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que se admita la demanda;
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que se declare con lugar la demanda;
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que a la parte demandada se le obligue a entregar el inmueble, libre de bienes y personas.
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que se decrete medida cautelar de secuestro y medida cautelar de embargo sobre bienes muebles de la demandada.
Estima la demanda en Bs.100.000, oo, a razón de los daños y perjuicios ocasionados , etc.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo asistir del abogado J.R.Q.R., IPSA # 78.166, quien, en la oportunidad legal, se opuso a la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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Negó como cierto los hechos de la demanda; aún cuando reconoce el arrendamiento con la parte actora.
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Niega como cierto las inspecciones realizadas en la oficina de autos; ya que el poder que tenía era posterior a la fecha de las inspecciones.
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No existió contrato de arrendamiento con terceras personas.
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Niega que se hubiese comprometido a pagar gastos de condominio, por el solo hecho de haber recibido una comunicación de fecha 27 de diciembre de 2007. Esa obligación no esta prevista en el contrato.
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Niega que haya ocasionado daños en el inmueble.; ya que el mismo esta en perfecto estado después de 14 años de estar en posesión del mismo.
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El inmueble ha permanecido sin ninguna modificación. Lo que siempre han existido en el local, son tres cubículos; y la única modificación que se ha hecho es haber dividido en dos uno de esos cubículos y haberla alfombrado en su totalidad.
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Niega que la demandada adeude Bs.5.980, 20 por concepto de condominio; ni que deba Bs.100.000, oo por concepto de daños y perjuicios.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia analicemos las pruebas que guardan relación con los hechos controvertidos.
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Al folio 38 y ss corre, en fotostato, documento notariado (09-09-1996) representativo de un contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio sobre el inmueble de autos, que es objeto de la acción resolutoria incoada; ya que, aún cuando en el petitorio no se pide expresamente que se resuelva el contrato, dicha pretensión se deduce del pedimento de que se entregue el inmueble.
De su lectura se observa que efectivamente en él no fue previsto que la arrendataria haya asumido la obligación de pagar los gastos de condominio; que, por la Ley de Propiedad Horizontal, les corresponde a los propietarios; no, al inquilino.
Los gastos de condominio solo fueron previstos para ser incluidos como parámetro a tomar en cuenta en la fijación de la regulación del canon de arrendamiento, de conformidad con el Parágrafo Único del art.30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999; lo que nos indica que en el pago del alquiler ya debería estar incluido esos gastos comunes; pero en este caso se observa que en el contrato nada se previó al respecto. Así se declara.
Igualmente se observa que en la cláusula séptima del contrato se estipuló que la arrendataria no podría ceder ni traspasar el presente contrato, ni podrá subarrendar total ni parcialmente el inmueble. La parte actora dice que la demandada ha violada esta cláusula; lo cual se erige en el libelo como causal para demandar la resolución del contrato, de conformidad con el art.15 del Decreto Ley de la materia. Indudablemente la carga de la prueba correría por cuenta de la parte actora.
Igualmente en el contrato se estipuló que la arrendataria no puede modificar la forma del inmueble, ni hacer bienhechurías sin el previo consentimiento escrito del arrendador; lo cual igualmente es carga probatoria de la parte actora. Así se declara.
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Al folio 45 corre, en fotostato simple, de un documento privado representativa de una carta de la parte actora dirigida a la parte demandada, promovida por la primera, donde se le comunica a la inquilina que deberá comenzar a pagar los gastos de condominio.
Este fotostato, como fue presentado por la misma parte actora, su misma presentación es un indudable reconocimiento de fidedignidad que le hace; pero solo lo es en lo que respecta a la parte que presenta el fotostato de la carta como suya; pero no, respecto a su destinataria, frente a la cual no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC
Y en cuanto a lo vinculante que pueda ser el contenido de dicha carta, haciendo abstracción de que sea un fotostato, como ya dijimos, es evidente que el solo hecho de recibir una comunicación, no podría nunca equivaler a una manifestación de voluntad o consentimiento o aceptación de lo que en ella se comunica.
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Al folio 47 y ss corre en fotostato un documento notariado (18 de agosto de 2009), representativo de un contrato de arrendamiento que sobre el mismo local arrendado de este juicio, habría celebrado la empresa Quebec Inmueble, c.a. como arrendadora y la empresa S.M.C. Corporación de Venezuela, c.a. como arrendataria, el cual se le tiene por fidedigno, a tenor del art. 429 CPC.
Es oportuno señalar que la empresa Quebec Inmuebles, c.a. como arrendadora del local aparece en dicho contrato representada por N.M.Q.S., C.I. 5.890.638, que es la parte demandada en este juicio.
La parte demandada expresó que dicho contrato fue celebrado entre personas jurídicas que nada tienen que ver con las personas naturales que sostienen, como actor y demandada, el presente pleito; por lo que dicho contrato les es ajeno.
Ello es cierto en cuanto al contenido obligacional que pudiera derivarse de dicho negocio; pero no lo es, en cuanto al contenido fáctico que contiene.
En efecto, del mismo se demuestra que si la empresa Quebec Inmuebles c.a. esta dando en arrendamiento el local, es porque ella debe obviamente tener la posesión del mismo; ya que nadie puede dar lo que no tiene, habida cuenta que por virtud del arrendamiento se transfiere a otro el goce y la tenencia de una cosa (art.1379 CC) No podrían existir dos arrendadores al mismo tiempo sobre la misma cosa; como tampoco pueden dos posesiones sobre el mismo bien, salvo la situación de coposesión, que no es el caso presente, ya que la posesión por naturaleza es “excluyente”.
Entonces este contrato nos debe llevar a la conclusión de que la parte demandada, debió haber hecho dejación de la detentación o posesión precaria del local que recibió de la parte actora por virtud del contrato objeto del presente juicio, para que una tercera persona haya dispuesto del goce y posesión del mismo para darlo en arrendamiento a una cuarta persona.
Y esta dejación posesoria por parte de la demandada no puede ser calificada de otra manera sino de subarriendo o traspaso del contrato que firmó con la parte demandada, que es lo que se pretendía prohibir con la cláusula del contrato, y con el art.15 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Todo esto se dice sin tomar en cuenta que la compañía anónima “Quebec Inmuebles”, que como arrendadora aparece arrendando el local, esta representada por la misma parte demandada de este juicio.
Entonces la parte demandada de este juicio, a sabiendas de que se le dio el local en arrendamiento y que no lo podía traspasar o subarrendar a otro, sin el consentimiento de su arrendador, lo cede a tercero, pero usando el velo corporativo de una persona jurídica. Y esto es un proceder fraudulento, reñido con la buena fe que debe animar a las partes contratantes.
En efecto, la creación o existencia de un ente moral o jurídico no pasa de ser una ficción del derecho.
Se le otorga por ley personalidad y capacidad de obrar, sí; pero no tiene una realidad fáctica propia en la vida del tráfico o de los negocios. El ente moral, posee y contrata a través de las personas naturales que “encarnan” sus órganos estatutarios. Son sus personeros los verdaderos poseedores y contratantes, ya que el ente no tienen materialidad propia, es una ficción, puro humo sin cuerpo propio; y usa el de sus personeros.
Así que en el contrato de arrendamiento bajo examen podemos decir que desde el punto de vista de la realidad fáctica posesoria, quien esta contratando como arrendadora, quien esta traspasando en realidad la tenencia del local a un tercero, es N.M.Q.S.; por más que lo haga bajo el ropaje del velo corporativo de una persona jurídica, quien representa como su presidente. Así se declara.
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Al folio 51 y ss corre fotostato documento notariado (14 de mayo de2009) representativo de otro contrato de arrendamiento suscrito por el empresa Quebec Inmuebles c.a. como arrendadora, representada por la parte demandada , y por otro lado la empresa Distribuidora Internacional de alimentos , c.a. como arrendataria, sobre el mismo local de este juicio.
Cabe decir lo mismo que expresamos en el número anterior, al cual nos remitimos.
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Al folio105 y en fotostato certificado, el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, que ya fue examinado anteriormente, al cual nos remitimos.
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Al folio 112 en fotostato certificado del documento representativo del contrato de arrendamiento entre la empresa Quebec inmuebles c.a. y la empresa Distribuidora de Alimentos c.a.
Nos remitimos a lo dicho en el No.3 de estos análisis.
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Al folio 118 y ss corre fotostato certificado del documento notariado representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre Quebec Inmuebles c.a. como arrendadora y S.M.C. Corporación de Venezuela, c.a., sobre el mismo local de este juicio.
Nos remitimos a lo dicho en el No.3 de estos análisis.
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Al folio 130 corre un escrito de la parte demandada, donde impugna los fotostato que fueron acompañados con el libelo de demanda.
Cabe decir que dicha impugnación es extemporanea; ya que debió habers sido hecha en la oportunidad de la contestación, de conformidad con el art. 429 CPC.
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Al folio 123 y ss corre Acta de la evacuación del la Inspección Ocular, pr
