Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 24 de Noviembre de 2009

En DESALOJAR el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que fue arrendado.

A exhibir todos los comprobantes, recibos, documentos y solvencias que justifiquen el pago de los servicios públicos tales como, luz eléctrica, aseo urbano, y teléfono prestados al inmueble arrendado conforme lo establece la cláusula octava de dicho contrato.

A pagar las costas y costos del proceso.

Estimó la demanda por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00).

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en el lapso de contestación de la demanda, negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la ACCION POR DESALOJO, intentado por la parte actora, en contra de su representada, por cuanto no es cierto que su representada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, y agosto de 2.008, a razón de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 650,00) mensuales, por un inmueble constituido por un apartamento, situado en el edificio centro Perú torre b, piso 13, apartamento 134, ubicado en la avenida F.d.M. con calle Elice, Chacao, Municipio Chacao, Estado Miranda, en rigor de la verdad, la parte actora se ha negado a recibir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento que hoy maliciosamente demanda por cuanto tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento que corre inserto en autos, aportado por la parte actora y muy específicamente en la cláusula tercera se fijo la cancelación de dicho canon de arrendamiento en la cuenta de ahorro Nº 155-2836645-1 del Banco Corp. Banca a nombre de A.C.D.M. con quien su representada suscribió contrato de arrendamiento, de dicha cancelación corresponde según depósitos bancarios numero 35807396, de fecha 09 de abril de 2.008 correspondiente al canon de arrendamiento del mes de abril y deposito bancario numero 03925656, de fecha 06 de mayo y los correspondientes a los meses de junio, julio, agosto del 2.008 se encuentran consignados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente signado con el numero 2.008/1280, todo de conformidad con lo establecido en su articulo Nº 51, aunado a esto el articulo 34 en la Ley en comento prevé artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Asimismo, alega la parte demandada, que la acción de desalojo intentada por la parte actora no cubre los extremos de dicho articulo en su literal a) por cuanto de dicha interpretación, del prenombrado articulo se evidencia a las claras que no existen dos mensualidades consecutivas insolutas, ya que su poderdante ha venido realizando dichas consignaciones ajustadas a derecho.

Pasa este Juzgador a resolver el fondo del asunto controvertido, para lo cual observa:

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejo sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro M.T., reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:

"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.

Ahora bien, del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata este Juzgador, que durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

La Representación Judicial de la parte actora consigno junto al libelo de la demanda, original del poder otorgado a las Abogadas SOLANDA C.R., F.C.F. y M.M.B., por los ciudadanos B.M.C., Y.M.C. y R.O.M.C., autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 2, Tomo 18 de los libros de autenticaciones respectivos. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrado que la representación judicial de la parte actora la tienen las mencionadas abogadas, y así se declara.

Asimismo, la parte actora consigno dos (02) libretas Nros. 120155505 y 20284987, del Banco Corp Banca de la cuenta bancaria Nº 1552836451, perteneciente a la ciudadana CACHAZO AURA. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que a tenor del Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedaron reconocidos los mismos, evidenciándose que la ciudadana A.C., tiene una cuenta bancaria signada con el Nº 1552836451, del Banco CORP BANCA, y así se declara.

Igualmente, la parte actora consigno copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 15 de julio de 2.003, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 32, Tomo 118, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto observa este Tribunal que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrado el vínculo jurídico existente entre las partes y los términos en que fue celebrado el mismo, y así se declara.

Asimismo, la parte actora consigno copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrada la cualidad que tienen los propietarios sobre el inmueble arrendado, y así se declara.

La representación judicial de la parte actora consigno copia fotostática del instrumento donde la arrendadora le realizo al arrendatario una oferta de venta del inmueble arrendado, haciéndole la acotación que en caso de de que el arrendatario no pudiese materializar la compra de dicho inmueble, comenzaría a correr la prorroga legal, de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 15 de julio de 2.005 hasta el 15 de julio de 2.006, asimismo modifican las cláusulas segunda, tercera en cuanto a y décima sexta del contrato locativo suscrito entre las partes en fecha 30 de junio de 2.005, autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, bajo el Nº 35, Tomo 48 del libro de autenticaciones llevado por esa Notaria. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado que la ciudadana A.C.D.M. le realizo una oferta de venta sobre el inmueble arrendado con la ciudadana S.J.M.A., estableciendo que la prorroga legal comenzaría a transcurrir a partir del 15 de julio de 2.005 hasta el 15 de julio de 2.006, y se modifican las cláusulas segunda, tercera y décima sexta del contrato locativo suscrito en fecha 15 de julio de 2.003, y así se declara.

Ahora bien, abierto el lapso probatorio, la parte actora promovió el merito favorable de los instrumentos consignados junto al libelo de la demanda, los cuales son los siguientes: Documento de Propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de fecha 15 de julio de 2.003, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, contrato de opción de compra-venta suscrito entre la partes en fecha 30 de junio de 2.005, autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, y dos libretas de cuenta de ahorros de la ciudadana A.C., correspondiente a la cuenta Nº 1552836451. Al respecto observa este Juzgador de dichos instrumentos ya fueron a.e.e.t.d. presente fallo, y así se declara.

Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada promovió el merito favorable de copia al carbón de depósitos bancarios signados con los Nros. 35807896 y 03925656, realizados en la entidad financiera CORP BANCA, por la ciudadana S.M. a favor de A.C., por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA (650,00), correspondientes según dice: a los meses de abril y mayo de 2.008. Al respecto observa este Tribunal que dichos instrumentos no fueron desconocidos por la parte actora, por lo que a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocidos los mismos, quedando demostrado que la ciudadana S.M. realizó depósitos bancarios a favor de A.C., por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA (650,00), en fecha 09 de abril de 2.008 y en fecha 06 de mayo de 2.008, en virtud que en el contrato de arrendamiento se acordó que los cánones de arrendamientos serían depositados en la cuenta bancaria de la mencionada ciudadana, y así se declara.

Asimismo, la parte demandada promovió el merito favorable de las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 2008-1280. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue tachado por la parte actora, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrado que el arrendatario realizo consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana A.C.D.M., de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008; enero, febrero y marzo de 2.009. Con respecto a la tempestividad de las consignaciones arrendaticias, se constata que el contrato de arrendamiento, establece que las mensualidades deben pagarse por adelantado y toda vez que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concede al inquilino quince (15) días continuos al vencimiento del lapso del pago del canon de arrendamiento para efectuar su respectiva consignación arrendaticia, las mismas deben ser realizadas hasta el día quince (15) de cada mes, por mensualidades adelantadas, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido se observa que las consignaciones se inician con el pago de mes de mayo de 2.008, el cual fue consignado en la cuenta bancaria del Tribunal de consignaciones en fecha 02 de julio de 2.008, el mes de junio de 2.008 fue consignado en fecha 07 de julio de 2.008, el mes de julio de 2.008 fue consignado en fecha 04 de agosto de 2.008, el mes de agosto de 2.008 fue consignado en fecha 16 de septiembre de 2.008, el mes de septiembre de 2.008 fue consignado en fecha 16 de septiembre de 2.008, el mes de octubre de 2.008 fue consignado en fecha 08 de octubre de 2.008, el mes de octubre de 2.008, fue consignado en fecha 05 de noviembre de 2.008, el mes de noviembre de 2.008 fue pagado en fecha 05 de diciembre de 2.008, el mes de diciembre de 2.008, fue pagado en fecha 09 de enero de 2.009; el mes de enero de 2.009, fue consignado en fecha 10 de febrero de 2.009, el mes de febrero de 2.009, fue consignado en fecha 18 de marzo de 2.009 y el mes de marzo de 2.009, fue consignado en fecha 14 de abril de 2.009, siendo reclamados como insolutos los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto de 2.008, este Tribunal observa de las copias certificadas analizadas que los respectivos depósitos corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio y agosto de 2.008, los cuales, fueron realizados fuera del lapso de 15 días antes señalados, considerándose que el pago de los cánones de arrendamientos fueron efectuados de manera extemporánea, y así se declara.

Asimismo, se deja constancia que no consta en autos que el arrendatario haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2.008, y así se declara.

Ahora bien, para decidir respecto de lo solicitado y en atención a las pruebas de autos, pasa este Juzgador a realizar las siguientes apreciaciones:

En primer termino, la parte accionante señala en su demanda que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio “CENTRO PERU”, torre B, piso 13, apartamento 134, avenida F.d.M. con la calle Elice, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que la ciudadana A.C.D.M., le dio en arrendamiento el inmueble descrito, a la ciudadana S.J.M.A., a tiempo determinado, con prorroga por un termino igual al inicial siempre y cuando alguna de las partes no manifieste su voluntad en contrario con anticipación al vencimiento del mismo, que luego paso a hacer a tiempo indeterminado en virtud, que en el ultimo de los contratos suscritos entre las partes, de fecha 30 de junio de 2.005, se estableció en la cláusula segunda, que dicho contrato será prorrogado de acuerdo a lo establecido en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el inicio de la prorroga el día 15 de julio de 2.005, culminando el 15 de julio de 2.006, debiendo el arrendatario entregar el inmueble objeto del contrato locativo al vencimiento del mismo, manteniéndose este ocupando el inmueble arrendado y el arrendador aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, y así se declara.

Asimismo, la parte accionante señalo entre otros alegatos, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.008, en virtud de ello, demando a la ciudadana S.J.M. por el desalojo, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Así las cosas, considera quien aquí sentencia, que siendo el objeto de la presente acción, el desalojo de un inmueble arrendado con vista al alegato de la parte actora respecto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, sin que en modo alguno se está discutiendo la propiedad del inmueble, por lo que sólo le es dado a la parte demandada demostrar si sus obligaciones como arrendataria fueron cumplidas conforme lo pactado por las partes y por las disposiciones de Ley, y así se declara.

Conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.

Ahora bien, no consta en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.008, por la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.250,00), en razón de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 650,00), por cada canon de arrendamiento mensual adeudado, y siendo que el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.008, fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por la arrendataria de manera extemporánea, fuera del lapso de Ley. Aunado a ello, que no consta en autos que la arrendataria haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2.008, a criterio de este Sentenciador ha quedado demostrado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada en sus obligaciones contractuales, al no haber probado la cancelación al mes de abril de 2.008 y haber cancelado pero en forma extemporánea los cánones de arrendamiento correspondientes a los mes de mayo a agosto de 2.008, y así se declara.

Con respecto al segundo particular del petitorio contenido en el libelo de la demanda, este Tribunal observa que en la cláusula Octava de dicho contrato las partes acordaron que todos los gastos que se generen por concepto de usos de los servicios públicos de agua, aseo urbano, energía eléctrica y teléfonos, comprometiéndose el arrendatario a hacer entrega de las solvencias correspondientes hasta la finalización de dicho contrato, en virtud de ello, este Tribunal acuerda lo solicitado por la parte actora. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, a exhibir todos los comprobantes, recibos, documentos y solvencias que justifiquen el pago de los servicios públicos tales como, luz eléctrica, aseo urbano, y teléfono prestados al inmueble arrendado conforme lo establece la cláusula octava de dicho contrato.

En consecuencia, conforme a lo expuesto, por cuanto la presente acción se encuentra tutelada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a criterio de quien aquí sentencia, forzoso es declarar con lugar la demanda intentada, y así se decide.

-III-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara, CON LUGAR la demanda que por Desalojo, incoara los ciudadanos B.M.C., Y.M.C. y R.M. contra S.M.C..

En consecuencia, se condeno a la parte demandada:

A entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento situado en el edificio “CENTRO PERU”, Torre B, piso 13, apartamento 134, avenida F.d.M. con la calle Elice, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que fue arrendado.

A exhibir todos los comprobantes, recibos, documentos y solvencias que justifiquen el pago de los servicios públicos tales como, luz eléctrica, aseo urbano, y teléfono prestados al inmueble arrendado conforme lo establece la cláusula octava de dicho contrato.

A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese, y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2.009) Años 199º de la Inde¬pendencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. L.T.L.S.

EL SECRETARIO ACC,

J.M.L.S.

En la misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.

EL SECRETARIO ACC,

J.M.L.S.

LTLS/JML/msg (7)

EXP. Nº AP31-V-2008-2403