Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 10 de Mayo de 2007

El presente juicio se tramitó por el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

II

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Juzga oportuno este jurisdicente analizar las pretensiones de la parte actora, en este sentido de la lectura y revisión del libelo de demanda, puede observarse que el actor utiliza como fundamento legal de sus pretensiones el artículo 34 literales “a” y “e” del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando en consecuencia se declare con lugar el desalojo y la consecuente entrega libre de personas y bienes del inmueble objeto de arrendamiento, asimismo solicita el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. En este sentido establece el mencionado artículo 34, lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… omisis …e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

Asimismo de la revisión del libelo de demanda y de la contestación a la misma, este juzgador determina que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar:

LA PARTE DEMANDADA

1. El pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006.

2. Que el canon de arrendamiento es por la cantidad de SETESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,ºº) y no de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 900.000,ºº).

3. Que el contrato de arrendamiento se celebró en fecha 07 de Octubre de 1991.

LA PARTE ACTORA

Por su parte el accionante no le queda nada que demostrar en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba y la aceptación de la mayoría de los hechos por la parte demandada en su contestación, aclarándose que no constituye un hecho controvertido el deterioro ocasionado por el arrendatario al inmueble o las reformas hechas al mismo sin autorización del arrendador, por cuanto el demandante sencillamente señala el literal “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin circunscribir en tiempo, lugar y modo, los hechos que supuestamente se encuadran en el supuesto de hecho contenido en la mencionada norma, dejando en consecuencia en total indefensión a la parte demandada, que no sabe de que hechos defenderse en este sentido, lo cual guarda estrecha relación con lo explanado en el particular cuarto de la reglas para decidir recordadas por este juzgador en las páginas que anteceden.

Asimismo los hechos controvertidos se establecieron, ya que la parte demandada, reconoce la celebración de contrato de arrendamiento verbal con el accionante, con la salvedad de que aduce que el mismo es de data más antigua; asimismo afirma haber pagado los cánones de arrendamientos reclamados y que los mismos son por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,ºº) y no de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,ºº); por otro lado el accionante intenta la demanda fundamentándose en la falta de pago y en el literal “e” del artículo 34 Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “…que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”, no circunscribiendo ningún hechos en torno a este literal. Y así se establece.

III

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS CONFORME EL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 509 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Cursa al folio cinco (05), copia simple de Documento de Propiedad Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Aragua, el cual fue presentado a efectos videndi, y que se valora como fidedigna de documento público, en consecuencia se le otorga todo su valor probatorio para demostrar que el ciudadano CADAR F.H.K., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.437.059, es propietario del inmueble objeto de arrendamiento, inmueble este que adquirió mediante venta que le hiciere su padre y que suscribiera el mismo como vendedor y como representante legal de su hijo, lo cual es perfectamente lícito, aunado a ello no puede considerarse viciado el contrato de compra venta por no indicar el número de cédula del menor comprador, pues es de suponer que para la fecha no poseía cédula de identidad, no obstante dicha situación se puede constatar con facilidad a través de la partida de nacimiento, por otro lado en la presente causa no se discute derecho de propiedad sobre el inmueble. Y así se valora y aprecia.

Cursa al folio dieciocho (18) fotocopia de cheque número 82114843, del banco del Caribe por la cantidad de bolívares Novecientos mil (900.000,00), el cual se valora como fotocopia simple de documento privado, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.

Cursa al folio diecinueve (19) fotocopia simple de factura número 0104 de fecha 16 de enero de 2.007 la cual se valora como fotocopia simple de documento privado, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.

Cursa al folio veinticuatro (24) fotocopia de cheque número 82114843, del banco del Caribe por la cantidad de Bolívares Novecientos Mil (Bs. 900.000,ºº),con sello húmedo de dicho banco el cual se valora como fotocopia simple de documento privado, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.

Cursa al folio veinticinco (25) documento consistente en Contrato de Arrendamiento privado, visado por el abogado José Luís Ledezma y en el que aparece como arrendador el ciudadano CADAR F.H.K., y como arrendatario La Carnicería Charcutería y Víveres San José, C.A, representada por el ciudadano J.F.C.N., el cual no se encuentra suscrito por ninguna de las partes, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.

Cursa a los folios cincuenta y dos y cincuenta y tres (52 y 53) informe remitido por el Banco Caribe, con ocasión al oficio 07-0226 emitido por este Juzgado, en el cual informa a este Tribunal que el cheque numero 82114843 librado a favor del ciudadano CADAR F.H.K., fue pagado a un ciudadano de nombre R.R. a solicitud del titular de la cuenta J.F.C.N., informe este que se aprecia en todo su valor probatorio por cuanto el Banco del Caribe es una Institución que merece la fe de este Juzgador, por lo que se concluye que con la mencionada prueba se ha logrado demostrar que el ciudadano J.F.C.N. logró pagar la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,ºº) a un ciudadano completamente distinto al arrendador ciudadano CADAR F.H.K., en consecuencia no se ha logrado demostrar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de año 2.006. Y así se aprecia valora y declara.

Cursa a los folios 58 y 59 declaración de testigo del ciudadano R.E.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.366.857, promovido por la parte demandada.

Cursa a los folios 60 y 61, declaración de testigo del ciudadano J.E.C.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.745.743, igualmente promovido por la parte demandada.

Cursa a los folios 62 y 63, declaración de testigo del ciudadano V.D.V.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.128.620, promovido por la parte demandada.

Cursa a los folios 64 y 65, declaración de testigo del ciudadano F.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.276.229, promovido por la parte demandada.

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Cursa a los folios 66 y 67, declaración de testigo de la ciudadana O.B.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.455.989, promovida por la parte demandada.

Ahora bien las testimoniales antes mencionadas y que rielan desde el folio 58 al 67, que se aprecian en su conjunto por lo siguiente, si bien es cierto los testigos fueron declarados con las formalidades de ley y en líneas generales no existe ningún impedimento para que los mismos declarasen, mereciendo como consecuencia la fe de este juzgador, este jurisdicente observa que las preguntas formuladas por la parte demandada promovente de la prueba se logró demostrar únicamente que el arrendamiento verbal tiene una duración de quince (15) años, fecha esta en que se abrió el negocio de carnicería y charcutería, y no como afirmaba el demandante, que el contrato de arrendamiento inicio el 01 de Noviembre de 2000, ya que el resto de las preguntas formuladas versan sobre unas supuestas mejoras realizadas al inmueble objeto de arrendamiento, esto es local comercial donde funciona una carnicería, charcutería y venta de víveres, lo cual no es un hecho controvertido, ni objeto de prueba, puesto que claramente este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 29 de Enero de 2007, negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, por motivo de indemnización por mejoras. Por otro lado las repreguntas hechas por el accionante versan sobre hechos irrelevantes con los que pretendía auscultar a los testigos, a objeto de verificar la veracidad de los hechos narrados, no obstante los mismos se mantuvieron incólumes y contestaron firmemente. Finalmente se aclara que con la declaración de los testigos no puede pretender demostrarse el pago de los cánones de arrendamiento o la entrega de un cheque por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,ºº), por estar taxativamente prohibido en el artículo 1387 del Código Civil. Y de esta manera se valora, aprecia y declara.-

Cursa al folio setenta y dos (72), comunicación procedente del Banco del Caribe en ocasión al oficio numero 07-0219, emanado por este Juzgado en fecha 09 de febrero de 2.007.

IV

MOTIVA

De acuerdo con todos los razonamientos antes expuestos, se concluye que la parte demandada confesó en su contestación que supuestamente pago los cánones de arrendamiento, pero de lo cual no porta ningún recibo de pago, aduciendo que supuestamente el arrendador nunca le entregó recibos, confesión esta que de conformidad con loe establecido en el artículo 1401 del Código Civil, constituye plena prueba en su contra, esto es el demandado esta imposibilitado para demostrar el pago de los cánones de arrendamientos demandados de las maneras permitidas legalmente, por otro lado ha quedado suficientemente demostrado que el cheque con el que supuestamente cancelaba el mes de Diciembre de 2006, fue cobrado por una persona distinta al arrendador y demandante, esto es, más bien fue cobrado por autorización del mismo, tras un procedimiento aparentemente fraudulento realizado en el mencionado banco a objeto de constituir una prueba ilícita, por lo que en consecuencia el demandado no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006; tampoco logró demostrar que el canon de arrendamiento es por la cantidad de SETESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,ºº) y no de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs. 900.000,ºº), pues más bien insistía en hacer valer un pago hecho con cheque por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, por lo que este juzgador declara existir suficientes indicios para demostrar que el canon estaba fijado en la última cantidad mencionada. Finalmente ha quedado demostrado que el contrato de arrendamiento verbal data de hace aproximadamente quince años, lo cual no influye para que prospere o no la acción de desalojo incoada.

Así las cosas se recuerda que no fue establecido como hecho controvertido el deterioro ocasionado por el arrendatario al inmueble o las reformas hechas al mismo sin autorización del arrendador, por cuanto el demandante sencillamente señala el literal “e” del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin circunscribir en tiempo, lugar y modo, los hechos que supuestamente se encuadran en el supuesto de hecho contenido en la mencionada norma, dejando en consecuencia en total indefensión a la parte demandada, que no sabe de que hechos defenderse en este sentido, lo cual guarda estrecha relación con lo explanado en el particular cuarto de la reglas para decidir recordadas por este juzgador en las páginas que anteceden.

Por lo que con base a los razonamientos expuestos la acción de desalojo debe prosperar en base a la falta de pago de los cánones de arrendamiento y no por ningún otro motivo alegado, todo con fundamento al artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.-

V

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano CADAR F.H.K., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.437.059, asistido por el Abg. W.A.P.M., Inpreabogado N° 94.915, quien actúa con el carácter de ARRENDADOR, contra el ciudadano J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.347.118, en su carácter de arrendatario, de la siguiente manera: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO fundamentada en la falta de pago de tres cánones de arrendamiento y no en el deterioro ocasionado por el arrendatario al inmueble o las reformas hechas al mismo sin autorización del arrendador, todo conforme a lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; SEGUNDO: Se condena al demandado antes identificado a la entrega libre de personas y enseres del inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 1, ubicado en la calle H.N. de S.C., Municipio J.Á.L. delE.A., que mide aproximadamente trece (13) metros de frente por cinco (05) metros de fondo, y el mismo está situado en la planta baja de una edificación de mayor extensión, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inscrito bajo el Nº 50, folio 410 al 414, protocolo 1ero, Tomo 2, en fecha 20 de Febrero de 1980, cuyas medidas y linderos son: NORTE: Calle pública, SUR: en parte 16,25 mts de extensión, terreno propiedad del Sr. E.R. y en parte 12,50 mts de extensión con solar que es o fue de los hermanos Páez, empalizada en medio, ESTE: Solar que es o fue de T.S. y OESTE: En parte con 19 mts de extensión con casa de los hermanos Hernández, quedando en medio una calle pública y en parte con 24,50 mts con terreno que es o fue de E.R.; TERCERO: Se condena al demandado al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,ºº) cada uno, lo que suma un total de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,ºº); CUARTO: Por cuanto no hay vencimiento total no hay condenatoria en costas.-

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de término, se ordena la notificación de las partes mediante boletas, conforme lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los diez (10) días del mes de Mayo del año dos mil siete. Años l97° de la Independencia y 148° de la Federación. Regístrese, Publíquese, líbrense boletas.-

El Juez,

El Secretario,

Abg. E.P.T.

Abg. C.E.C.H.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 11:00 a.m.-

El Secretario,

Abg. C.E.C.H.

EPT/Camilo.-

Exp. 06-13.684.-