Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 4 de Diciembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Sociedad Mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 17 de febrero de 1.997, bajo el Nro. 195, Tomo I, Adicional 3.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados Z.B.M., L.E.C.G. y LIZCEIDA O.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.140, 48.475 y 37.544, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadano J.C.B.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° v-6.353.755, de este domicilio.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados L.L.V. y KAIRY ROJAS RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.686 y 123.352.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inició la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, Daños y Perjuicios por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de ésta Circunscripción Judicial interpuesta por la abogada Z.B.M. en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A en contra del ciudadano J.C.B.C..

   Por auto de fecha 2.5.2007 (f.27 al 28) se admitió la demanda en atención del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   El día 2.5.2007 (f.29) se dictó auto como complemento del auto de admisión a los fines de acordar el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.

   En fecha 7.5.2007 (f.31) la abogada LIZCEIDA O.R. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó las copias necesarias para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada asimismo puso a la orden del Alguacil los medios y recurso para el logro de la referida citación.

   Por diligencia suscrita el día 14.5.2007 (f.32) por el Alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado informó que la ciudadana LIZCEIDA O.R. le había proporcionado los medios exigidos en la Ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes a la citación de la demandada.

   En fecha 14.5.2007 (f.33) se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación.

   En fecha 22.5.2007 (f.34 al 45) el Alguacil de dicho Tribunal por diligencia consignó la compulsa y el recibo de citación sin firmar por cuanto la parte demandada le manifestó que no podía firmarlo sin antes hablar y consultar con su abogado.

   En fecha 24.5.2007 (f.46) compareció la abogada LIZCEIDA O.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por diligencia solicitó se librara la boleta de notificación al demandado de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada por auto de fecha 31.5.2007. (f.47) y librada en esa misma fecha (f.48).

   En fecha 6.6.2007 (f.49) el ciudadano J.C.B.C. asistido de abogado por diligencia se dio por citado en el presente proceso.

   El día 11.6.2007 (f.52) compareció el abogado L.L.V. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó el escrito de contestación a la presente demanda. (f.53 al 92).

   El día 12.6.2007 (f.93) se dictó auto mediante el cual se admitió la reconvención y se le advirtió a la demandante –reconvenida dar contestación a la reconvención en el segundo día de despacho siguiente a la fecha.

   Por auto de fecha 14.6.2007 (f.95) se negó la admisión de a reconvención con respecto a la ciudadana M.F. por ser distinta a las partes procesales en la presente causa y se le advirtió a la demandante-reconvenida dar contestación al segundo día de despacho siguiente a ese día.

   En fecha 19.6.2007 (f.96-101) compareció la abogada LIZCEIDA O.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida y presentó escrito de contestación a la reconvención de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 28.6.2007 (f.102 al 112) compareció la abogada LIZCEIDA O.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida y presentó escrito de promoción de pruebas.

   Por auto de fecha 29.6.2007 (f.113) se admitió las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva y se fijó el tercer día de despacho siguiente a las 10:00a.m para que la ciudadana M.J. ratificara el contenido y firma del documento señalado por la promovente.

   En fecha 29.6.2007 (f.114) la Jueza del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial se inhibió de seguir conociendo de la presente causa por cuanto la apoderada de la parte actora-reconvenida es la abogada LIZCEIDA O.R. quien se desempeñó en ese Tribunal a su cargo como secretaria por lo que dicha inhibición la fundamenta en la causal 13° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 3.7.07 (f.115) el abogado L.L.V. en su carácter acreditado en los autos solicitó se repusiera la causa al 20 de junio, en la cual se emitió un auto abriendo nuevamente el término de la contestación a la reconvención lo cual creaba un estado de incertidumbre en el presente expediente.

   Vencido el lapso de allanamiento en fecha 6.7.2007 (f.116 al 117) se remitieron las presentes actuaciones a este Tribunal a los fines de que continuara conociendo de la misma y se remitió asimismo las copias certificadas que fueren menester al Tribunal de Alzada para que resolviera sobre la incidencia de inhibición planteada.

   En fecha 17.7.2007 (f. vto.118) se le dio la correspondiente entrada y se le asignó la numeración particular de este Tribunal.

   Por auto de fecha 19.7.2007 (f.119) se ordenó oficiar al Tribunal de la causa a los fines de requerirle cómputo de los días de despacho transcurridos por ante ese Tribunal desde el 6.6.07 exclusive hasta el 29.6.07 inclusive, aclarándosele a las partes que el lapso fijado por auto de fecha 29.6.07 para la evacuación de la testimonial de la ciudadana M.J. se iniciaría a partir del 19.7.07 exclusive.

   En fecha 26.7.07 (f.121) tuvo lugar el acto de ratificación de documento promovido por la actora-reconvenida en su oportunidad.

   El día 13.8.07 (f. Vto.122) se agregó a los autos el cómputo solicitado al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Tribunal.

   Por auto de fecha 20.9.07 (f.123) se les aclaró a las partes que una vez pronunciada la sentencia correspondiente se procedería con su notificación conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 9.10.2007 (f.126 al 138) se agregó a los autos las resultas de la inhibición formulada por la Juez Virginia Vásquez, donde consta que se resolvió con lugar la misma considerándose que dicha Jueza no debía continuar conociendo de la causa al estar impedida para ello.

   El día 15.11.07 (f.140) se dictó auto mediante el cual se ordenó testar la duplicidad existente desde el folio 129 al 137.

   En fecha 20.11.07 (f.141) compareció la abogada Z.B. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

   Siendo la oportunidad para dictar la sentencia en la presente causa se hace bajo los siguientes términos:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

   Como fundamento de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, Daños y Perjuicios la parte actora-reconvenida mediante su apoderada judicial señaló:

   - que la sociedad mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A, representada por su presidenta la ciudadana E.S.L., dio en arrendamiento al ciudadano J.C.B.C. un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nro. 3-B del Conjunto Residencial ARRECIFE situado en la Av. Bolívar, Urb. Costa Azul de la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta.

   - que según contrato de arrendamiento suscrito de forma privada entre las partes en fecha 1 de junio de2005 el arrendatario ha incumplido la obligación de pago y violado las normas condominiales.

   - que conforme a la cláusula segunda el arrendatario se obligó a pagar mensualmente por adelantado la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) no obstante desde el mes de agosto de 2006 no ha pagado los cánones mensuales de arrendamiento, dejando de pagar diez (10) meses consecutivos, correspondientes a julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, enero, febrero, marzo y abril del año 2007.

   - que si bien era cierto que conforme a la Ley especial que rige la materia y a lo dispuesto por las partes en el contrato de arrendamiento, la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es causal suficiente para que sea declarada en derecho la resolución del contrato, con sus consecuenciales pronunciamientos, sin embargo, era necesario denunciar y oportuno demandar en el mismo acto las violaciones que el arrendatario ha incurrido en perjuicio de las normas establecidas en el Reglamento del Condominio del Conjunto Residencial –Vacacional ARRECIFE.

   - que el arrendatario de manera reiterada quebranta las normas de convivencia y buenas costumbres, que debe prevalecer en todo ciudadano cuanto irrespeta a la administradora y el personal de guardia del Conjunto Residencial Vacacional ARRECIFE.

   - que en vista de que existe un atraso de diez (10) cánones de arrendamiento consecutivos situación que le otorga el derecho a su representada de demandar ante éste órgano jurisdiccional el desalojo del inmueble dado en arrendamiento al demandado de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las disposiciones del Código de Procedimiento Civil en su artículo 881 y siguientes para que convenga o sea condenado por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de las mensualidades antes mencionadas, al pago de indemnización de los daños y perjuicios, las costas y costos procesales.

   Por su parte, el demandado-reconviniente a través de su apoderado judicial el abogado L.L.V. opuso la cuestión previa de los numerales 3, 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, además de reconvenir a su contra parte en los siguientes términos:

   - que oponía la cuestión previa del numeral 3° por no tener la representación que se atribuye la actora, ya que si bien puede arrendar en nombre de la propietaria no tiene facultades para representar a esta en juicio, por cuanto se derivan consecuencias que comprometían el patrimonio de la misma.

   - que esa facultad es fácil de deducir, ya que todos los pagos y responsabilidades en esa relación arrendaticia han sido asumidas por la propietaria ciudadana M.F. es de fácil comprobación, por cuanto en varias oportunidades en el transcurso de esta relación arrendaticia, la mencionada ciudadana en su condición de propietaria a recibido de su representado los pagos correspondientes.

   - que en el documento de propiedad citado por la parte actora en su escrito libelar protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Mariño en fecha 8.12.1997, bajo el nro. 50, folios 360 al 365, Tomo 18, Protocolo Primero, Cuarto trimestre de dicho año, pues al no ser propietaria la mencionada sociedad mercantil, y no haber acreditado en autos su condición de representante de la propietaria, estamos en presencia de una falta total de representación.

   - que la parte actora al no traer al proceso su condición de representante de la propietaria intenta hacer valer en juicio el derecho de ésta, creando una desigualdad e inseguridad procesal ya que en el supuesto negado, este fuere condenado al pago estaría pagando mal y la propietaria no es parte en este proceso y podría reclamar la supuesta deuda ya que ello no autorizó a nadie para dicho cobro y por lo tanto la propietaria podría intentar cobrar su derecho, siendo así la apoderada de la parte actora, representante de la sociedad mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A, pero no es apoderada de la propietaria, quien es la que posee la legitimidad activa para intentar el presente procedimiento.

   - que al no tener la parte actora la representación de la propietaria para entablar el presente proceso y al no tener responsabilidad alguna en el, debe pedírsele la fianza correspondiente para actuar de manera tal que en caso que sea condenada tenga como responderle a su representado de los daños y derechos que le conciernen.

   - que fundamentaba el defecto de forma del libelo de la demanda en concordancia con el artículo 340° del Código de Procedimiento Civil ordinal 2° relacionado con el nombre, apellido y domicilio del demandado y el carácter que tiene.

   - que en la presente demanda se ha ignorado la forma sacramental contemplada en los artículo citados por cuanto no se identificaba claramente a la parte accionante ya que solo se hacía referencia “...actuando en mi carácter de apoderada judicial de la sociedad Mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A..”.

   - que no se especificaba el carácter con que actúan en el proceso la Sociedad Mercantil, si lo hace en nombre propio o en representación de alguien, todo ello, deja a su mandante en un estado de indefensión ya que no pueden oponerse ninguna defensa que pudieran tener contra la Sociedad Mercantil o la propietaria del inmueble, en fin con la redacción de esta “demanda” y su falta de identificación precisa del verdadero titular del derecho, se hace imposible entablar litis alguna.

   - que en parte alguna se dice a quien demandan y a quien debe condenar el despacho a su digno cargo, en supuesto negado de declarar con lugar la demanda, en el petitorio PARA QUE CONVENGAN ... pero no se especifica quien o quienes.

   - que al referirse la apoderada, explicando que ejerce la representación en nombre de la Sociedad Mercantil sin expresar también el CARÁCTER de su representada, esta incursa en la excepción mencionada, todo ello es necesario para que su representado pueda con toda precisión conocer quien lo llama a juicio y quien detenta los derechos que se dilucidan en el.

   - que oponía y contradecía en nombre de su representado en todas y cada una de sus partes la presente demanda, ya que la misma estaba sustentada sobre hechos que no se encuadran con la realidad del presente caso, y por tanto, están disociados que los fundamentos de derecho invocados, no solo esto, sino que las afirmaciones, sustentadas por la parte actora, referidas a la insolvencia de su representado no eran ciertas.

   - que rechazaba categóricamente por inciertas, calumniadoras, perjuras, felonas, difamantes, las afirmaciones referidas a los supuestos comportamientos de su representado ya que si acaecieron hechos con los ciudadanos de seguridad, pero referidos al comportamiento de estos (los ciudadanos de seguridad) para con los hijos de su representado.

   - que reconvenía en nombre de su representado a la sociedad mercantil CAIVANO & SEVILLANO C.A en su condición de administradora (supuesta) y a la ciudadana M.F. a quien debía traer al juicio en su condición de propietaria del bien inmueble objeto del presente proceso.

   - que reconvenía a las personas mencionadas tanto a la sociedad mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A, y M.F. para que reconocieran que modificaron los cánones de arrendamiento, a pesar del congelamiento impuesto por el Ejecutivo Nacional.

   - que era el caso que en el año 2004, mes de junio, su representado había celebrado contrato de arrendamiento con la ciudadana M.F. y el canon de arrendamiento establecido fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.550.000,00) canon que se mantuvo hasta junio del 2005, cuando la ciudadana M.F. encomendó la administración arrendaticia a la sociedad mercantil antes mencionada.

   - que dicha sociedad mercantil conminó a su representado a firmar un contrato para la continuación en el apartamento, lo que constituía una continuidad en la relación arrendaticia ya que ésta la sociedad mercantil actuaba en nombre y representación de la propietaria ciudadana M.F. estipularon como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.700.000,00) violando el convenio inicial de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs550.000,00) ese aumento perduró hasta el mes de enero del año 2006 y posteriormente en el mes de febrero del año 2006 volvieron a realizar un aumento hasta la cantidad de SETECIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.770.000,00) los cuales canceló su representado hasta el mes de junio del mencionado año.

   - que la ciudadana E.S. le comunicó que el canon de arrendamiento sufriría un aumento hasta por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 en esa oportunidad su representado le dijo que eso era imposible de pagar, siendo amenazado con desalojarlo del inmueble si no aceptaba el nuevo aumento.

   - que ante esa circunstancia su representado acudió ante sus oficinas y le planteó el problema donde se le comunicó de la existencia del congelamiento de alquileres decretado por el Ejecutivo Nacional en el año 2002 atendiendo a la necesidad de vivienda existente, prohibición que se ha venido prorrogando hasta la actualidad, y le aconsejó que acudiera a los Tribunales de Municipios a los fines de realizar los correspondientes depósitos y por la cantidad inicial (Bs.550.000,00) e inclusive que podía reclamar lo pagado en exceso ya que la propietaria ciudadana M.F. y la sociedad mercantil CAIVANO & SEVILLANO, C.A, no tenían derecho de hacer esos aumentos y por lo tanto estaban obligados a devolver lo pagado en exceso.

   - que teniendo esto presente y aceptando la confesión de las partes actoras reconvenidas en que procedían a reconvenirlas por el reintegro en nombre de su representado por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.730.000, 00) como diferencia cobrada en exceso, comisión y aumento del depósito establecido inicialmente.

   - que reconvenían a que le pagaran a su representado los gastos causados por su negativa a recibir los cánones de arrendamientos consignados, gastos que llegan a la suma de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.4.050.000,00) repartidos en 11 mensualidades depositadas a razón de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA Y UN BOLÍVAR CON 81/100 (Bs.381.181,81) (sic) cada una entre gastos de transporte, perdida del día laboral y la suma de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.500.000,00) como gastos de abogados hasta los momentos causados por su actitud y que lo obligaron a utilizar los servicios profesionales, todo ello representaba la cantidad de TRECE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.13.280.000,00).

   NATURALEZA DEL CONTRATO.-

   Sobre el tiempo de duración del contrato de arrendamiento la Sala de Casación Civil del m.T. en diferentes fallos y más concretamente en el pronunciado el 20 de agosto de dos mil tres (Exp. N° AA20-C-2003-001051) señaló lo siguiente:

   “…La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. En este mismo orden y a mayor abundamiento, considera quien decide que, la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, sino por el contrario es optativo para la arrendadora prorrogar o no el contrato, pues, si bien es cierto, la referida cláusula dispone el establecimiento del derecho de preferencia a favor de la arrendataria, para continuar en su condición de inquilina, no es menos cierto, que tal derecho de preferencia queda sujeto a la voluntad de ambas partes de continuar con la relación contractual, y al manifestar cualquiera de ellas su deseo de no continuar con dicha relación, bastará tal manifestación para poner fin al contrato una vez expirado el término fijado en la relación arrendaticia, es decir, es suficiente la relación unilateral de cualquiera de los contratantes para rescindir el contrato, cuando así lo autorice la ley y cumplida la formalidad de notificación a la otra con antelación de la voluntad de no continuar con el arrendamiento, como es el caso de autos, pues tal derecho de preferencia concedido a favor de la arrendataria, es solamente aplicable en el supuesto de que el arrendador decidiera continuar arrendando el inmueble, pues no puede existir obligación legal o contractual que compele a un propietario a mantener indefinidamente arrendado un bien de su propiedad....”. (Resaltado del Tribunal).

   En este mismo sentido, la Sala Político Administrativa en fecha diecisiete (17) de junio del año dos mil tres (Exp. 1998-14655) emitió sentencia N° 00889 mediante la cual estableció:

   ……La Sala, para decidir observa: La recurrida estableció lo siguiente: "...La controversia se suscita por la interpretación que de la cláusula segunda del contrato han dado las partes y, en este sentido observa quien decide que de la transcripción de la cláusula en referencia se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de tres años prorrogables por períodos iguales, estableciendo un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para continuar en su condición, salvo las excepciones de ley; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandada dio en arrendamiento a la actora los lotes de terreno identificados "E" y "A", ubicados en la Urbanización Industrial Kerch; entre los kilómetros 12 y 13 de la Carretera Panamericana, en Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el acuerdo transaccional, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado....

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   Como emerge de los extractos transcritos, en el caso de los contratos celebrados por tiempo fijo o aquellos que prevean una o varias prorrogas automáticas basta que ambos contratos nada manifiesten para considerarlo prorrogado o bien, terminado, cuando uno de los contratantes así lo manifiesten expresamente. También se señala que la frase “prorrogable por períodos iguales”, no constituye una obligación para la arrendadora de otorgar nuevamente el arrendamiento del bien inmueble de su propiedad, si ello no fuere su deseo, en función de que la referida cláusula si bien le otorga un derecho de preferencia a favor de la arrendataria para que continúe en su condición de inquilina, su activación quedará sujeta a la voluntad de los contratantes.

   Por último, cabe destacar que igual ocurre en el caso de que la intención de los contratantes sea la de rescindir el vínculo contractual, ya que para que se produzca ese efecto bastará con la manifestación unilateral de alguna de las partes, siempre que se haga en forma oportuna y siguiendo los lineamientos que convencionalmente hayan fijado las partes en el contrato.

   Precisado lo anterior, se desprende de los autos, que en el contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de junio de 2005 entre las partes el cual cursa a los folios desde el 10 al 12 se pactó que el tiempo de vigencia del mismo es por tiempo fijo sin posibilidad de prorroga convencional, en vista de que emerge de la cláusula Tercera que se estableció expresamente que:

   “…El presente el contrato de arrendamiento tendrá una duración de SEIS (6) MESES, fijos, el cual regirá a partir del 01 de JULIO de 2005 hasta el 31 de DICIEMBRE de 2005, concluido este lapso “EL ARRENDATARIO” deberá entregar el inmueble libre de personas y bienes; pudiendo “LA ARRENDADORA” exigir a “EL ARRENDATARIO” el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble...”

   En atención al contenido de la precitada cláusula y en consonancia con el criterio precedentemente apuntado se tiene que el contrato que se inició por tiempo fijo finalizó en fecha 31.12.2005, que a partir de ese momento se inició de pleno derecho el lapso de la prorroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios y que vencida dicha prorroga el arrendatario ante la ausencia de elementos probatorios que permitan verificar el desacuerdo de la arrendadora en que su contraparte siguiera ocupando el inmueble bajo la misma condición de inquilino del inmueble, el mismo pasó a ser de tiempo fijo a tiempo indeterminado, al verificarse la tácita reconducción.

   Dicho de otra manera advierte quien sentencia que en este caso se consumó la tácita reconducción, en virtud de que el arrendador no efectuó el desahucio en forma oportuna, al abstenerse de proceder antes del vencimiento del contrato o en su defecto, en la oportunidad más próxima a notificarle al arrendatario sobre su voluntad de no continuar con la relación contractual de arrendamiento, demostrando con ello que consintió tácitamente que el contrato pasara a ser por tiempo indeterminado. Todo lo cual conlleva a dictaminar que bajo esa circunstancia debió el actor incoar no la resolución del contrato sino la acción de desalojo la cual se encuentra prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

   Sobre este punto la Sala Constitucional el 28 de junio del 2005 (Exp. N°.04-184) mediante el cual en un caso similar al que hoy se analiza, señaló que se había consumado una subversión del proceso en razón de que el Tribunal de la causa dictaminó la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a pesar de que el mismo carecía de determinación de tiempo, a saber:

   …Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.

   Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano G.G.R.R., la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.

   El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

   Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (sic)……… No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público………….”

   En fin, de acuerdo al criterio establecido en el fallo parcialmente transcrito se juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que de acuerdo a la naturaleza del contrato, en lugar de incoarse la correspondiente acción de desalojo con fundamento en las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramitó la misma como una acción de resolución de contrato de arrendamiento bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de que -se insiste- dicho artículo contempla que solo es aplicable para los contratos con determinación de tiempo.

   Por esa razón, resulta forzoso concluir que en resguardo del debido proceso y el orden público, al haber la parte accionante equivocado la vía para provocar la extinción del vínculo contractual arrendaticio y obtener la entrega del bien objeto de la relación contractual de arrendamiento resulta forzoso declarar la nulidad del auto emitido el día 2.5.2007 mediante el cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Estado admitió la acción propuesta de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de todas aquellas actuaciones desarrolladas con posterioridad al mismo y se declara la inadmisiblidad de la presente demanda. Y así se decide.

   En virtud de la resolución pronunciada se estima innecesario analizar el resto de las probanzas y alegatos, así como también pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: