Sentencia nº RC.000121 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 26 de Abril de 2010

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2009-000405

Magistrado Ponente: L.A.O.H.

En el juicio de retracto legal, incoado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano F.O.C.P., representado por los profesionales del derecho M.S.M., I.S.G., R.O.P., R.O.M., R.O.M., Mildred D´Windt y M.E.R., contra los ciudadanos C.V.A.L., NAIL CORIA MONTES DE ALVARADO y E.R.D.L., representados judicialmente por los abogados Y.P.M., A.M.Y. y F.R.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de mayo de 2009, dictó sentencia declarando sin lugar los recursos de apelación interpuestos por la parte actora, improcedente la demanda, confirmando la decisión apelada y condenando en costas a la parte actora.

Contra la preindicada sentencia la actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Señala el formalizante:

…Al amparo del ordinal 3° del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil y conforme al artículo 320 eiusdem, denunciamos que la sentencia recurrida esta incursa en vicio al que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem en concordancia con el artículo 4° del Código Civil, pues incurre en un error de interpretación acerca del contenido y alcance del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).

En su parte motiva, analizando los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, específicamente el segundo normado en el artículo 42 eiusdem relativo a la solvencia inquilinaria del demandante sostiene la recurrida (…)

(…) se evidencia el vicio de errónea interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en que incurre el sentenciador de la recurrida cuando – sin que nada le autorice- asume y establece como carga probatoria al demandante acreditar su solvencia inquilinaria por, al menos DOS (2) AÑOS, puesto que –según abusivamente interpreta- dicho lapso es el que la norma le fija como tal al inquilino. Como es sabido, no le está dado al intérprete, sin incurrir en el vicio in iudicando, normado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, excederse y atribuirle a la norma una interpretación más allá del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley. Menos si tal exceso despoja de un derecho fundamental, consagrado en texto legal de orden público, al demandante. No habiendo sido condicionado en el tiempo tal requisito, debe entenderse que la solvencia es requerida para el momento de ejercerse el derecho en comento. En nuestro caso, dicho derecho protegido especialmente de conformidad con el artículo 7 de la misma Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, fue ejercido oportunamente en los primeros días del mes de agosto de 2007 y, para entonces, y a confesión de parte, ya por certificación de las consignaciones por el Juez de Municipio, se habían efectuado los pagos correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2007. Estando nuestro representado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para cuando ejerció su derecho, es claro que la insolvencia con que se le castiga obedece solo (sic) al exceso interpretativo del sentenciador de la recurrida, que onerosamente extendió dicho plazo a dos años, incurriendo así en el error o vicio reglado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; vale entonces concluir en que si el sentenciador de la recurrida no se hubiese excedido en la interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios extendiendo la obligación de probar la solvencia inquilinaria a un período de dos años y con vista a la confesión de la parte accionada que volitivamente afirma que los últimos pagos recibidos corresponden a los meses de Junio y Julio de 2007, además de la prueba de la consignación en el tribunal de Municipio, del canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, hubiese tenido que declarar la solvencia de nuestro representado que la legitimaba para ejercer la acción de retracto legal arrendaticia y, en consecuencia, declarar CON LUGAR la demanda...

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La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la errónea interpretación por parte de la recurrida del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberle exigido al arrendatario -para la procedencia del derecho de retracto- la comprobación de la solvencia en el pago de los canones de arrendamiento durante un período de dos (2) años anterior a la venta, siendo que, a juicio del formalizante, la prueba de la solvencia debe estar circunscrita al momento en que se ejerce la acción.

Respecto de lo denunciado por el formalizante, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:

…Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación, debe cumplirse ciertos presupuestos procesales.

…Omissis…

Un tercer presupuesto procesal lo constituye la exigencia del artículo 42, esto es, a) tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.

Con respecto al primer requisito, “tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble”, este Tribunal de Alzada considera que el actor cumple con el mismo, por cuanto consta del contrato de arrendamiento que ocupa el inmueble en su calidad de inquilino desde 21.05.1992. Lo que significa que al 19.06.2007, cuando se genera la venta, transcurrieron en exceso los dos años. ASI SE DECLARA.

Con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupó de acreditar su condición de solvencia en los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su carga probatoria, en vista de que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaria. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de una solvencia inquilinaria cuestionada, hay que afirmar que la parte actora-arrendatario no estaba solvente y por lo tanto, está negado su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. ASI SE DECLARA.

El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondiente de agosto de 2007 a julio de 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que se refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.

Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. ASI SE DECLARA.

En atención a lo expuesto este Tribunal considera improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C., en vista de de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la ciudadana E.R. deL. a los ciudadanos C.V.A. LEON y NAIL C.M. de ALVARADO. ASI SE DECIDE…

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En relación con la errónea interpretación es criterio de esta Sala, que tal vicio se produce cuando el juez incluye casos abstractos no comprendidos en la norma que se analiza, de manera que el error de interpretación se produce no porque se hayan establecido mal los hechos o porque exista error al calificarlos, sino porque el supuesto de hecho considerado abstractamente se interpretó de manera errada, subsumiendo casos no comprendidos en la norma. Asimismo, el error de interpretación puede producirse, específicamente en la consecuencia jurídica, en cuyo caso resultaría, que si bien la norma aplicada es la destinada a regir la cuestión resuelta, la misma ha sido mal interpretada. (Sentencia de fecha 7 de octubre de 2008, caso: Banco de Venezuela S.A., contra Consorcio Barr, S.A., expediente N° 2007-000860).

Señala el formalizante que estando su representado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para cuando ejerció su derecho, es claro que la insolvencia con que se le castiga obedece solo al exceso interpretativo del sentenciador de la recurrida, que onerosamente extendió dicho plazo a dos años.

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho.

Ahora bien, en virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala concluye que efectivamente el juez de la recurrida erró en la interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que trae como consecuencia la procedencia de la presente denuncia. Así se establece.

II

Señala el formalizante:

…Conforme a los artículos 317 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos que la recurrida, (…), está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, violentando así mismo el postulado contenido en el artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación del derecho a que está obligado el Juzgador conforme a ésta disposición legal. Yerra el juez de la recurrida cuando establece, por supuesto defecto de prueba, la insolvencia inquilinaria que priva a nuestro representado de ejercer: el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, obviando la confesión de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda donde, no obstante pretender excepcionarse alegando la insolvencia de nuestro representado, señala como correspondientes a los meses de junio y julio 2007 las últimas cantidades recibidas en concepto de cánones de arrendamiento, lo que aunado a la certificación de la consignación correspondiente al mes de agosto de 2007, además de los subsiguientes, expedida por el Juez 25° de Municipio, configuran y definen su estado de solvencia que le exigía el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el momento de interponer la demanda. Es claro, pues, que pecó el Juzgador de la recurrida, por omisión del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al decretar la insolvencia de nuestro representado obviando la confesión de la parte accionada y la documental admitida como válida, prueba de todo lo contrario, vale decir, la solvencia de nuestro poderdante. Recuérdese que las pruebas son del proceso, no de la parte que las promueve. Con la infracción denunciada, correlativamente también se infringe, como lo afirmamos antes, el artículo 12 del mismo Código procedimental que obliga al Juez a sentenciar atendiéndose a las normas de derecho.

De la delación transcrita resulta meridianamente que de haberse atenido el sentenciador al deber de apreciar las pruebas evidentes de autos que le imponía el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, hubiese establecido la solvencia inquilinaria de nuestro representado que, conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le legitimaba para interponer la acción de retracto legal arrendaticio, la cual finalmente hubiese tenido que declarar CON LUGAR, habida cuenta de que en un discernimiento previo, ajustado a derecho por lo demás, el juez de alzada había decretado la ineficacia de la notificación de oferta de venta que intentara practicarle la antigua propietaria del inmueble arrendado…

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Respecto de dicha denuncia el impugnante adujo:

…De la misma manera es bueno señalar, para afirmar lo antes expuesto, lo establecido en el artículo 506 del código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil…

…Omissis…

Por otro lado, alega también el recurrente que, el Juzgado de la Alzada, pecó por omisión del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al decretar la insolvencia de su representado obviando la confesión de la parte accionada y la documental admitida como válida, lo que es falso de toda falsedad, pues toda esa documental admitida y que corre inserta a los autos, fueron los que llevaron al juez de alzada a apreciar el estado de insolvencia por parte del arrendatario, ya que es de ellos que se desprende que los pagos que él realizaba no eran en tiempo oportuno, ni por mensualidades vencidas…

…Omissis…

Por otro lado, alega el recurrente, que la sentencia recurrida adolece de la aplicación del dispositivo del artículo 56 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que cursa en autos legajo certificado por el Juzgado 25° de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, del canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, si bien es cierto, que cursa en autos dicha consignación , no es menos cierto que, las mismas, no ha sido debidamente notificada a mis mandantes señores C.V.A.L. , NAIL C.M. DE ALVARADO y E.M.D.R., conforme lo establece el artículo 53 ejusdem…

Siendo que, la propia Ley otorga al consignatario un plazo de treinta (30) días calendarios consecutivos a la primera consignación para notificar al arrendador de la consignación efectuada, todo ello, a los fines de considerar solvente al arrendatario.

En el caso recurrido, cursa en autos, consignaciones recibidas por el mencionado Juzgado 25° de Municipio de ésta Circunscripción Judicial de fecha 3 de Agosto de 2007, correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre del mismo año, pero igualmente se desprende de allí que efectuadas tales consignaciones el 03 de agosto de 2007, a la fecha del 03 de septiembre del mismo año, el consignatario no gestionó la notificación respectiva, tal cual lo establece el Parágrafo único del artículo 53 ibidem, como lo es, la sola publicación del Cartel de Notificación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente consignarlo para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones, pero todo ello, siempre, dentro de un plazo no mayor a treinta (30) días contínuos, siguientes a la primera consignación, constatándose de las actas, que si bien, la primera consignación fue realizada el 03 de agosto de 2.007, hasta el 05 de septiembre del mismo año, no aparece, en el expediente de consignaciones, publicado y consignado dicho cartel, por lo cual, tales consignaciones arrendaticias no cumplieron con lo pautado en la citada norma, y por lo tanto, al no haberse publicado y consignad, el mismo dentro del lapso, por negligencia imputable al consignante, no se consideran como legítimamente efectuada y por ende, el arrendatario carece de toda solvencia…

Por último denuncia, el recurrente que la sentencia recurrida incurre en la falta de aplicación del literal “a” del artículo 48 de la Ley en comento por haberlo omitido indebidamente en su decisión…

…Omissis…

Ahora bien, en el presente iter procesal, está plenamente demostrado, en las actas, que la parte accionada, cumplió a cabalidad, no solo con un supuesto, sino con ambos, es decir, en primer lugar, la antigua propietaria le notificó al arrendatario, aún cuando éste no cumplía oportunamente con los pagos de los cánones de arrendamiento, a través de u Tribunal de Municipio, su voluntad de venderle el inmueble e cuestión, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, notificación ésta que fue practicada dentro del propio inmueble ocupado por el arrendatario, como dejó constancia el tribunal en su acta (…) Es indudable quien quiera (…) que haya recibido dicha notificación, goza totalmente de la confianza del señor F.C., puesto que es un extraño, quien no se conozca, ni merezca su confianza, se le va a dar la llave de la puerta de su casa y mucho menos permanecer en ella, por lo que esa persona, al llegar al señor Calatayud, inmediatamente debió haberle manifestado todo lo ocurrido y entregado los documentos que le dejó el Tribunal, y en segundo lugar, los nuevos adquirientes, esposos Alvarado, le notificaron, al señor Calatayud, también, a través de un Tribunal de Municipio, la venta que les fue hecha por la antigua propietaria, señora Lomeña, por el mismo monto y bajo las mismas condiciones, entregándosele al arrendatario copias certificadas de la misma…

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La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la falta de aplicación del artículo 509 de nuestra ley adjetiva, pues según sus dichos, el juez de la recurrida yerra cuando establece, por supuesto defecto de prueba, la insolvencia inquilinaria que priva a su representado de ejercer: el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, obviando la confesión de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda aunado a la certificación de la consignación correspondiente al mes de agosto de 2007, además de los subsiguientes, expedida por el Juez 25° de Municipio.

Con relación al vicio de silencio de pruebas, esta Sala, ha establecido, mediante sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, caso: J.G.B., contra V.P. y otra, lo siguiente:

…Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional esta en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió…

. (Negritas de la Sala).

En atención al precedente jurisprudencial antes transcrito, el vicio de silencio de pruebas, se configura cuando el juzgador no toma en cuenta, en absoluto, el medio probatorio sometido a su consideración, o cuando aún haciendo mención sobre el mismo, no expresa su mérito probatorio, no obstante que la ley adjetiva que rige la materia, lo constriñe a ofrecer un análisis y pronunciamiento respecto al valor probatorio que corresponda.

En el caso de marras, la Sala observa que en el presente caso la formalizante denunció que el juez de la recurrida infringió los artículos 12 del mencionado Código, en concordancia con el artículo 509 eiusdem, por falta de aplicación, por cuanto no apreció las pruebas evidentes de autos, referidas a la confesión hecha por el demandado en su contestación y las certificaciones de las consignaciones expedidas por el Juzgado 25° de Municipio, lo que hubiese en consecuencia establecido la solvencia inquilinaria de su representado.

Para mayor comprensión de la denuncia bajo estudio pasa la Sala a señalar extractos de la sentencia recurrida:

“3.- Aportaciones Probatorias.

A.- De la Parte Actora:

*Recaudos acompañados al escrito libelar:

Marcado con la letra “B” original de contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes, suscrito s/f entre el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R. deL..

En cuanto a este medio probatorio, opuesto a la parte demandada y no negado por ella, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R. deL., suscribieron un contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes –objeto de la litis-, en el cual se convino un canon de Bs. 23.000,oo pagaderos por mensualidades anticipadas (cl. 2ª); que la duración del contrato sería de seis meses fijos a iniciarse el 21.05.1992 y concluiría el 21.11.1992 (cl. 6ª). ASÍ SE DECLARA.-

Marcado con la letra “C” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R. deL. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

B.- De la parte demandada:

*Recaudos acompañados al escrito de contestación de la demanda.

Marcado con la letra “A” copia de documento público de venta del inmueble objeto de la litis, que efectuara la señora E.R.D.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M. de ALVARADO, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, el 19.06.2007, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero (f. 84).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R. deL. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

Marcada con le letra “C” copia certificada del expediente No. S061903, nomenclatura del Juzgado Decimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de oferta de la venta hecha por la señora E.R.D.L. al ciudadano F.C..

En cuanto a este medio probatorio, se acredita (i) que el día 19.12.2006 el mencionado Juzgado Municipal se constituyó en el inmueble objeto de la litis a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Jocely Atencio, quien fue impuesta de la misión del tribunal, en vista de no encontrarse presente el ciudadano F.C.; que la notificación era para ofrecer en venta el inmueble objeto de la litis, en un valor de Bs. 170.000.000,oo en operación de contado y que tenía un lapso de quince días calendarios para manifestar su aceptación. Sin embargo, observa este Tribunal que la notificación no fue hecha en la persona del ciudadano F.C.P., si no en un tercero del cual el juzgado notificante no estableció su relación con el arrendatario. Por lo tanto, esta notificación no se puede dar como válida. ASÍ SE DECLARA.-

Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de la compra del inmueble realizada por los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M. de ALVARADO a la ciudadana E.R. deL., del inmueble objeto de la litis (f. 95).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R. deL. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo; (iii) que dicha notificación se realizó el 10.07.2007. ASÍ SE DECLARA.- Ø

Del folio 104 al116 reprográficas simples de la cuenta de ahorros No. 007701361081 en el Banco Mercantil y cuyo titular es el ciudadano G.L.R..

Al tratarse de copias simples de documentos privados, su promoción no es admisible, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA.

Recaudos acompañados al escrito de promoción de pruebas:

Reproduce el mérito de los autos y el valor de los recaudos acompañados a su escrito libelar.

La reproducción del mérito de los autos, no constituye ningún medio probatorio, y sólo ha quedado como un resabio de cuando había que hacer valer la comunidad probatoria. Hoy por hoy, por imperio del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez está obligado a analizar y valorar todos los medios probatorios. Luego, no ha lugar a valoración del mérito probatorio de los autos. ASI SE DECLARA.

Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. 2007-1319, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones inquilinarias realizadas por el ciudadano F.C., correspondiente al mes de agosto 2007 en adelante, de los cánones del inmueble objeto de la litis (f. 125). Se le otorga valor probatorio (art. 1359 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.C. consignó por ante el mencionado Juzgado Municipal los cánones correspondientes a los meses que van de agosto de 2007 a julio de 2008 de manera regular, esto es en los quince días y por un monto de Bs. 300.000,oo mensual. ASI SE DECLARA.

Marcado con la letra “B” copia del pago de las mensualidades de condominio del apartamento en cuestión propiedad de los esposos A.M. a la ADMINISTRADORA FEDA C.A. (f. 173 a 182).

Al tratarse de documentos privados emanados de un tercero, su promoción no es admisible, sin la correspondiente testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA

Ahora bien, como se demuestra de la transcripción parcial del fallo impugnado, el sentenciador de alzada no sólo mencionó las pruebas delatadas por el formalizante como silenciadas, sino que también, pronunció criterios de mérito sobre ellas, de manera que queda evidenciado que el juez de la recurrida realizó un análisis, errado o no, que le llevó a la conclusión jurídica a la que arribó con respecto a cada una de ellas, lo que conduce a esta Sala a declarar improcedente la denuncia bajo estudio. Así se establece.

III

Señala el formalizante:

“De similar manera, conforme a los artículos 317 ordinal 2° y 320 del Código Procedimiento Civil, denunciamos que la sentencia recurrida, (…) está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del dispositivo del artículo 56 del decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infringiendo además el dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece la insolvencia inquilinaria que despoja a nuestro representado del derecho a ejercer el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, no obstante que cursa en autos legajo certificado expedido por el Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial –al cual oportunamente el Sentenciador de alzada le atribuyó suficiente valor probatorio-, donde consta que fue consignado legítimamente por nuestro poderdante, conforme a lo dispuesto en el título correspondiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, siendo que la demanda de Retracto legal arrendaticio fue introducida los primeros días del mes de agosto de 2007 y admitida en fecha diez (10) de agosto de 2007 (…) y, prescribe el artículo 56 ibidem infringido por defecto de aplicación (…); es decir, que el Juzgador hace caso omiso de la presunción de solvencia contenida en dicho artículo de la Ley especial, sujeta a prueba, ciertamente, pero válida en tanto no se pruebe lo contrario, infringe consecuencialmente, así mismo, el sentenciador de la recurrida, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que como dijéramos antes obliga a los jueces a sentenciar conforme a derecho, cuando dejó de aplicar norma expresa como lo es el mencionado artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que, en tanto contener disposiciones de orden público resulta de impretermitible cumplimiento.

Debe concluirse, entonces, que de haberse aplicado el dispositivo legal en comento denunciado como infringido por falta de aplicación, contrario a lo decidido, el Juez del fallo recurrido debió declarar la solvencia inquilinaria de nuestro representado, legitimándosele activamente para incoar el retracto legal arrendaticio que le permitiera subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y, en consecuencia, haberse declarado CON LUGAR la demanda que dio pie a este proceso, por defecto de la notificación de oferta de venta prevista en el artículo 44 de la Ley especial que rige la materia inquilinaria, requisito de procedencia de la acción normado en el literal “a” del artículo 48 eiusdem…”.

La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la falta de aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la recurrida juzgó que no estaba probada la solvencia inquilinaria, siendo que consta en autos legajo certificado expedido por el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al que se le atribuyó valor probatorio, con el que se comprueba la consignación del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2007, y por ende, la solvencia de su representado para el momento en que se interpuso la demanda.

Señala el artículo en cuestión:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda

.

Ahora bien, el supuesto de falta de aplicación de norma vigente, se da cuando el juez deja, efectivamente de aplicar una norma que puede resolver el asunto planteado.

La sentencia recurrida con respecto a la solvencia del arrendatario señaló:

…El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondientes de agosto de 2007 a julio 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.

Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. ASI SE DECLARA.

En atención a lo expuesto este Tribunal considera improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C., en vista de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la ciudadana E.R. deL. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M. de ALVARADO. ASI SE DECIDE…

.

En el caso en estudio, el formalizante alega la infracción en la recurrida del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, no obstante que es necesario para que se verifique esta infracción, que el juez no haya aplicado la referida norma al caso concreto, lo cual considera la Sala que del extracto de la sentencia recurrida supra citada se desprende que no ocurrió la infracción delatada, pues el juez superior tomando en cuenta el supuesto de hecho contenido en la norma, arriba a la conclusión de declarar el estado de insolvencia del arrendatario. Si el formalizante no compartía esta conclusión a la que arribó el juez, otra ha debido de ser su denuncia.

Por las razones antes expuestas se declara improcedente la denuncia bajo estudio. Así se declara.

IV

Señala el formalizante:

“…también conforme a los artículos 317, ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos que la sentencia recurrida, (…), está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del liberal “a” del artículo 48 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infringiendo además el dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, vicia la sentencia recurrida el juzgador cuando CONFIRMA POR OTRA MOTIVACION la sentencia de primera instancia, negándosele procedencia a nuestra demanda de retracto legal arrendaticio, omitiendo indebidamente la aplicación necesaria del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, no obstante constar suficientemente en autos la solvencia inquilinaria de nuestro representado, como hemos dejado establecido en las delaciones anteriores, y habiéndose establecido por el sentenciador, la ineficacia de la notificación de oferta de venta que le concede el artículo 43 de la misma ley, cuando el propietario enajenante no le hubiese hecho la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y, en consecuencia, a subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, conforme al análisis doctrinario y jurisprudencial que informa la parte motiva del fallo. En fin, cursando en autos prueba suficiente de la solvencia inquilinaria de nuestro representado para el momento de ejercer la acción de retracto, que no en los dos años anteriores pues no es requisito legal como también lo apuntamos en delación anterior, y declarada la ineficacia de la notificación practicada por la antigua propietaria del inmueble, el Juez del fallo objetado, debió, por imperativo del infringido artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le obliga a atenerse a la aplicación del derecho en sus decisiones, por haber cumplido nuestro representado con todos los requisitos de Ley para ello…”.

Respecto de dicha denuncia el impugnante adujo:

…Por último, denuncia el recurrente, que la sentencia recurrida incurre en la falta de aplicación del literal “a” del artículo 48 de la ley en comento por haberlo omitido indebidamente en su decisión, pues según él, el juzgador vicia la sentencia en su parte dispositiva confirma por otra motivación, la sentencia de Primera Instancia, negándole procedencia a su demanda de retracto Legal Arrendaticio.

…Omissis…

Ahora bien, en el presente iter procesal, está plenamente demostrado, en las actas, que la parte accionada, cumplió a cabalidad, no solo con un supuesto, sino con ambos, es decir, en primer lugar, la antigua propietaria le notificó al arrendatario, aún cuando éste no cumplía oportunamente con los pagos de los cánones de arrendamiento, a través de un Tribunal de Municipio, su voluntad de venderle el inmueble en cuestión, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, notificación, ésta que fue practicada dentro del propio inmueble ocupado por el arrendatario, como dejó constancia el Tribunal en su acta(…). Es indudable, quien quiera (…) que haya recibido dicha notificación, goza totalmente de la confianza del señor F.C., puesto que un extraño, quien no se conozca, ni merezca su confianza, se le va a dar la llave de la puerta de su casa y mucho menos permanecer en ella, por lo que esa persona, al llegar el señor Calatayud, inmediatamente debió haberle manifestado todo lo ocurrido y entregado los documentos que le dejó el Tribunal, y, en segundo lugar, los nuevos adquirentes, esposos Alvarado, le notificaron, al señor Calatayud, también a través de un tribunal de Municipio, la venta que les fue hecha por la antigua propietaria, señora Lomeña, por el mismo monto y bajo las mismas condiciones, entregándosele al arrendatario copias certificadas de la misma…

.

La Sala para decidir, observa:

Delata el formalizante como vicio por falta de aplicación el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando “…no obstante constar suficientemente en autos la solvencia inquilinaria de nuestro representado, como hemos dejado establecido en las delaciones anteriores, y habiéndose establecido por el sentenciador, la ineficacia de la notificación de oferta de venta que le concede el artículo 43 de la misma ley, cuando el propietario enajenante no le hubiese hecho la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y, en consecuencia, a subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, conforme al análisis doctrinario y jurisprudencial que informa la parte motiva del fallo…”.

La norma denunciada reza:

…El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

.

Según lo ha establecido tanto la doctrina autoral como la jurisprudencial, el supuesto de falta de aplicación de norma vigente, se patentiza cuando el juez deja, efectivamente de aplicar una norma que puede resolver el asunto planteado.

Con la finalidad de clarificar la procedencia o no de la presente denuncia, ésta Sala se permite transcribir extractos de la recurrida, a los fines de verificar lo delatado por el formalizante:

…4.- Del mérito.-

La parte actora alega que desde hace más de dieciocho (18) años es arrendatario de un apartamento identificado con el numero 25-B, situado en el piso 2 del edificio RESIDENCIAS PANAQUIRE, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, propiedad de la ciudadana E.R. deL. quien es dueña y arrendadora del inmueble objeto de la litis.

…Omissis…

Que es incierto que se le haya notificado de la oferta de venta el 19.12.2006. Y para el negado supuesto de que se le hubiese hecho formal oferta de venta, sostiene que desde el 19.12.2006 –fecha de la notificación de la oferta de venta- al 19.06.2007 –fecha de la protocolización de la venta-, transcurrieron en exceso los 180 días a que refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, la oferta quedó sin efecto y se debió realizar una nueva.

…Omissis…

En cuanto a la notificación ofertiva, habría que analizar si ésta está sometida a la severidad de que se haga en la persona del arrendatario, o si basta que se haga en el domicilio o en el inmueble arrendado. En verdad el legislador no es categórico, sin embargo carga de mucha solemnidad esta notificación, exigiendo que se haga de manera auténtica, es decir, que se deje constancia de que la oferta se hizo del conocimiento del beneficiario del derecho, conocimiento que se cumpliría con la presencia del juez en el inmueble, notificando a quien esté presente y manifestando la relación que éste tenga con el arrendatario. En este caso, la notificación judicial si bien se realizó en el inmueble arrendado y se notificó a la persona presente, ciudadana Jocely Atencio; no es menos cierto, que se omitió establecer la relación de ésta con el arrendador. Lo que consecuentemente, invalida la notificación realizada el 19.12.2006 por el mencionado Juzgado Decimo Tercero de Municipio, ya que no se puede establecer la certeza, de que esa persona iba a comunicar los hechos de la notificación. ASI SE ESTABLECE.

Luego, hay que afirmar que no se hizo la esencial notificación previa al arrendatario a los fines de que pudiera ejercer su derecho preferente de adquisición, y consecuentemente no se cumplió con el tanteo inquilinario. ASI SE DECLARA.

Invalidada la notificación y afirmado que no hubo tanteo inquilinario, se hace inoficioso analizar lo relativo a si la operación de venta con terceros se realizó dentro de los ciento ochenta días a que alude el artículo 45, ya que si no hubo notificación y tanteo mal puede hablarse de un lapso que depende de ella. ASI SE DECLARA…

.

Ahora bien, cabe señalar que la norma delatada consagra los supuestos para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio.

De la transcripción de la recurrida se desprende que el juez superior si aplicó el contenido del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, ello se desprende del análisis hecho por el juez de alzada con respecto al punto de la notificación ofertiva a la que hizo alusión la actora para interponer su demanda, llegando a la conclusión de declarar la notificación ofertiva invalidada. Si por el contrario, lo pretendido por el formalizante era atacar un posible error de interpretación o delatar la falsa aplicación del artículo en referencia por parte de la Alzada, debió basar su fundamentación en ese sentido, y no pretender demostrar la falta de aplicación de una norma.

En consecuencia, la denuncia bajo estudio es improcedente. Así se decide.

DECISIÓN

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de mayo de 2009. En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida y ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión sin incurrir en el error de juicio que originó la nulidad del fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No hay condenatoria en costas, dada la índole del presente recurso.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Superior de origen, anteriormente mencionado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil diez. Años: 200º de la Independencia y 150º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

_________________________

Y.A. PEÑA E.V.,

______________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________

A.R.J.

Secretario,

Exp. AA20-C-2009-000405.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,

La Magistrada Yris Peña Espinoza, de conformidad a lo establecido en los artículos 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y 62 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, aún cuando comparte el dispositivo de la mayoría sentenciadora, disiente de los motivos que le sirven de fundamento, por ello presenta voto concurrente, en los siguientes términos:

En la disentida, se declara con lugar el recurso de casación por la errónea interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto “el juez de alzada en aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que el actor ¨le correspondia acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…¨.

En relación a lo anterior, comparto la decisión de la mayoría, pero discrepo de la interpretación literal realizada al artículo 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la motivación de tal denuncia, al afirmar lo siguiente:

¨…Considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, (…), siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…”

Ahora bien, considerar el estado de solvencia del arrendatario al momento del ejercicio del derecho al retracto, otorgaría una ventaja a los accionantes quienes se solventarían solo a efectos del ejercicio del mismo, siendo que el estado de solvencia del inquilino tiene su razón de ser en el pago del arrendamiento, el cual constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, por lo que el arrendatario debe estar solvente al momento en que nace su derecho a ejercer el retracto y no al momento de su ejercicio.

En este sentido, respecto al estado de solvencia del arrendatario, el autor patrio G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Publicaciones U.C.A.B., expresa:

…El estado de solvencia del inquilino al momento en que tiene lugar el acto traslativo de propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2º art. 1.592, CC); de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al tiempo de la negociación, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento se sancione con la pérdida de su derecho a retraer en las mismas condiciones que el tercero adquirente. Si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a retraer porque su incumplimiento indica que tampoco puede exigir…

.

Conforme al criterio del citado autor, el cual comparto, el arrendatario debe estar solvente en el pago del canon arrendaticio al momento en que tiene lugar el acto traslativo de propiedad del inmueble arrendado, siendo sancionado tal incumplimiento en los pagos, con la pérdida de su derecho a retraer en las mismas condiciones que el tercero adquirente.

Así pues, considerar el estado de solvencia del arrendatario al momento del ejercicio del derecho al retracto va en contra del principio de igualdad de las partes, pues, se otorga ventaja el accionante al solventarse solo a efectos del ejercicio del retracto, siendo que el pago del canon arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, así pues, el inquilino debe estar solvente al momento en que nace su derecho a ejercer el retracto, es decir, al momento en que tiene lugar el acto traslativo de propiedad del inmueble arrendado.

Todo lo anterior, constituyen las razones por las cuales discrepo de la motivación utilizada por la mayoría sentenciadora al hacer la interpretación literal del artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

c

Queda de esta forma expresado el presente voto concurrente.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

_________________________

Y.A. PEÑA E.V.,

______________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________

A.R.J.

Secretario,

Exp. AA20-C-2009-000405.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,

La Magistrada Isbelia P.V. disiente del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora y, por esa razón, salva su voto de conformidad con lo previsto en los artículos 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 63 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, en los siguientes términos:

En un fallo de la Sala Constitucional (30 de mayo del 2008, caso Inversiones H.B.), se indica que debemos verificar que la nulidad de la sentencia cumpla una finalidad útil, aplicando el principio contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que ordena que en ningún caso se declarará la nulidad, si el acto procesal alcanzó el fin al cual está destinado. Por tanto, es obligación de la Sala establecer sí la nulidad de la sentencia se justifica, para no producir una dilación indebida en el proceso.

Además de lo antes expuesto, cuando se trata de las denuncias de infracción de ley, el formalizante debe indicar la influencia en el dispositivo que tiene la infracción denunciada. En caso contrario, la Sala, siguiendo su doctrina declara a la casación inútil, por no tener influencia en el dispositivo del fallo, porque, no obstante la existencia de la infracción, la suerte de la controversia no se ve afectada por la infracción cometida.

Precisamente, en la sentencia aprobada por la mayoría sentenciadora de la cual disiento, de se declara la nulidad de la sentencia por haber incurrido el sentenciador de alzada una errónea interpretación del artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, afirmando que se “…hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al considerar que el lapso de dos (2) años o más exigidos al arrendatario para que tuviera tal carácter dentro del inmueble, era el mismo lapso que debía demostrar que se encontraba solvente con el arrendador en el pago de lo cánones, siendo lo correcto que se demostrará la solvencia al momento de ejercer el derecho…” (Páginas 8 y 9 de la sentencia de la Sala).

Ahora bien, en la transcripción que hace la sentencia de la mayoría sentenciadora de la cual discrepo, de la parte pertinente de la sentencia recurrida, se puede leer lo siguiente: “…Con respecto al segundo requisito, “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupo de acreditar su condición de solvencia en los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su carga probatoria, en vista de la que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaria. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de una solvencia inquilinaria cuestionada, hay que afirmar que la parte actora no estaba solvente y por tanto, esta negado su derecho a ejercer su retracto legal arrendaticio” (página 5 de la sentencia de la Sala). Más adelante, el fallo cuestionado dice lo que sigue: “…El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondientes de agosto de 2007 a julio de 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que se refiere nuestro legislador tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia…”(página 5 de la sentencia de la Sala). Por último, la decisión impugnada hace la siguiente conclusión: “…Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción contractual…” (Páginas 5 y 6 de la sentencia de la Sala).

Por consiguiente, siguiendo la línea argumental de la sentencia aprobada por la mayoría sentenciadora, de la cual disiento, el arrendatario sólo tiene que probar que se encuentra solvente al momento de ejercer el derecho, por tanto, si no prueba su solvencia, no se encuentre cumplido el requisito y no se le puede reconocer el derecho de retracto. De modo que, más allá del error cometido por el sentenciador de alzada, cuando interpretó el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, subsiste, de acuerdo a lo expresado en el fallo recurrido el criterio expresado por el sentenciador de la recurrida de que el arrendatario no probo su solvencia pues, según indica el fallo impugnado, no acompaño prueba de esta circunstancia y el demandado discutió que estuviera solvente. No hay duda de que estas afirmaciones debieron ser ponderadas por la sentencia de la mayoría sentenciadora, para establecer si la nulidad tiene una finalidad útil, conforme lo señalado por la doctrina de la Sala Constitucional, ya que si no fue probada la solvencia del arrendatario, la nulidad del fallo es cuestionable. En otras palabras, si no fue probada la solvencia del arrendatario, aún cuando exista la infracción, casar la sentencia sería inútil por no haber tenido el error cometido influencia en el dispositivo del fallo.

Si a lo antes expresado, agregamos el hecho de que las denuncias propuestas en la formalización que discuten, precisamente, la cuestión de la apreciación de la solvencia del arrendatario, son declaradas sin lugar, con mayor razón la finalidad útil de la nulidad que se declara es cuestionable y pone en duda que la infracción por la cual se anula el fallo recurrido, pueda tener influencia en la suerte de la controversia.

Queda así expresado mi voto salvado.

Presidenta de la Sala,

_________________________

Y.A. PEÑA E.V.,

______________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________

A.R.J.

Secretario,

Exp. AA20-C-2009-000405.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,

El Magistrado A.R.J., aun cuando considera correcta la solución adoptada, consigna el presente “voto concurrente” al contenido de la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

Quien suscribe, comparte lo decidido por la mayoría en la presente decisión; sin embargo, no comparte la solución dada al trámite para el análisis del silencio de prueba.

En efecto, la Constitución vigente y el Código adjetivo civil exigen que la justicia sea completa y exhaustiva, pero no se lograría dicho fin si se omite algún elemento clarificador del proceso. Esa es la interpretación que se le debe dar al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los Jueces deben analizar todas las pruebas producidas en el expediente y emitir su opinión, así sea en forma breve y concreta.-

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así expresado el voto concurrente del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

_________________________

Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

______________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

____________________________

L.A.O.H.

Magistrado,

___________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________

A.R.J.

Secretario,

Exp. AA20-C-2009-000405.

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,