Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACION DE LAS PARTES.

Parte Actora: Ciudadano F.O.C.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.003.356.

Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos M.S.M., I.S.G., R.O.P., R.O.M., MILDRED D´WINDT, M.E.R.B.C.T.Q., abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 11.586, 14.863, 7982, 40.518, 63.275, 15.490, 19.030 Y 44.079, respectivamente.

Parte demandada: ciudadanos C.V.A.L., NAIL C.M.D.A., E.R.D.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros 247.928, 3.549.191 y 3.239.130 respectivamente.

Apoderados judiciales de la parte demandada: ciudadanos I.P.M., A.M.Y., F.R. y L.M.E. abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 19.255, 122.220, 51.027 y 32.941, el último de los mencionados solo apoderado judicial de la codemandada E.R..

Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. (Reenvió)

Expedite Nº 13.559.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Conoce de este asunto en reenvío, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009). En consecuencia, declaró nula la referida decisión y ordenó al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío, dictar nueva decisión, sin incurrir en el error de juicio que originó la nulidad del fallo.

Se inició el presente proceso por demanda incoada ante el Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el día seis (06) de agosto de dos mil siete (2007), por los abogados M.S.M. E I.S.G., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano F.O.C.P., suficientemente identificado, la cual fue admitida por auto de fecha diez (10) de agosto de 2007, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenado en emplazamiento de la parte demandada a fin de que comparecieran el segundo día de despacho siguiente a la constancia de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra; librándose comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Valencia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a fin de practicar la citación de la codemandada E.R.D.L..

En diligencia de fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil siete (2007), el alguacil del Tribunal de la causa, consignó las compulsas libradas a los codemandados NAIL C.M.D.A. Y C.V.A.L., dejando constancia de no haber podido cumplir con su misión.

Recibida la comisión ante el Juzgado Cuarto de los Municipios V.L. los Guayos Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a través de diligencia de fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil siete (2007), el alguacil del Tribunal comisionado consignó la compulsa librada a la codemandada E.R.D.L., dejando constancia de haber cumplido con su misión.

En diligencia de fecha ocho (08) de febrero de dos mil ocho (2008), el apoderado judicial de la parte actora solicitó se notificara a los codemandados NAIL C.M.D.A. Y C.V.A.L., a través de cartel; lo cual fue acordado por el a-quo en auto de fecha veintiuno (21) de febrero del mismo año.

Consignada a los autos las publicaciones correspondientes en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil ocho (2008), la secretaria dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículos 223 del Código de procedimiento Civil.

En fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil ocho (2008), el apoderado de la parte actora solicitó le fuese designado defensor judicial a los codemandados NAIL C.M.D.A. Y C.V.A.L., los cual fue acordado en auto de fecha siete (07) de julio del mismo año, recayendo el nombramiento en el ciudadano W.P..

El día nueve (09) de julio de dos mil ocho (2008), comparecieron los codemandados NAIL C.M.D.A. Y C.V.A.L., se dieron por citados, consignaron instrumento poder otorgado por la codemandada E.R.D.L., y otorgaron poder apud acta a los abogados I.P., OMAIRA YANES Y F.D..

El día dieciséis (16) de julio de dos mil ocho (2008), la abogada A.M.Y., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito a través de cual opuso cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil y dio contestación al fondo de la demanda.

En fecha veintiuno (21) de julio de dos mil ocho (2008), la parte actora consignó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa, por en auto de fecha seis (06) de agosto de dos mil ocho (2008) y que serán analizados más adelante.

En fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil ocho (2008) la parte demandada consignó escrito de informes y posteriormente el veintisiete (27) de octubre del mismo año lo hizo la parte actora.

El día veintinueve (29) de octubre de dos mil ocho (2008), el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en la cual, declaró sin lugar la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue incoada por el ciudadano F.O.C.P. contra los ciudadanos E.R.D.L., C.V.A. Y NAIL C.M.D.A. y condenó a la parte actora, a pagar las costas del juicio, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

La representación judicial de la parte actora, apeló de dicha decisión, en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil ocho (2008), la cual fue oída libremente, el veintitrés (23) de marzo del dos mil nueve (2009).

Tramitada la apelación, con informes de las partes actora y observaciones de la parte demandada, el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009), dictó sentencia y declaró sin lugar las apelaciones interpuestas en fechas veintiséis (26) de veintiocho (28) por los apoderados judiciales de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; IMPROCEDENTE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano F.C. contra los ciudadanos E.R.D.L., C.V.A. Y NAIL C.M.D.A., en consecuencia valida la venta que hiciera la ciudadana E.R.D.L. a los ciudadanos C.V.A. Y NAIL C.M.D.A..

Notificadas las partes en diligencia de fecha veintidós (22) de mayo de dos mil ocho (2008), el abogado I.S.G., apoderado de la parte actora, anunció Recurso de Casación.

Admitido y tramitado el recurso, conforme a la Ley, como ya se dijo, el día veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el citado Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; declaró nula la referida decisión y ordenó dictar una nueva decisión.

Recibidos los autos ante este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón de la distribución de causas, en vista de la inhibición del Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el veintiuno (21) de mayo de dos mil diez (2010), quien sentencia, se avocó al conocimiento de la causa y previa notificación de las partes en este proceso y en cumplimiento de lo previsto en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia en este juicio conforme al artículo 522 del mismo Código.

Casada la decisión dictada por el Juez Superior Primero en este juicio, como fue señalado, conforme a lo ordenado por el Tribunal Supremo de Justicia; notificadas las partes y estando dentro de la oportunidad para decidir, pasa esta Sentenciadora a decidir la presente causa de la siguiente manera:

-III-

DEL REENVÍO

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casó el fallo dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil nueve (2009) y ordenó al Juez Superior que resultara competente que dictara nueva sentencia.

En dicha decisión, la Sala de Casación Civil, dejo establecido, lo siguiente

… En relación con la errónea interpretación es criterio de esta Sala, que tal vicio se produce cuando el juez incluye casos abstractos no comprendidos en la norma que se analiza, de manera que el error de interpretación se produce no porque se hayan establecido mal los hechos o porque exista error al calificarlos, sino porque el supuesto de hecho considerado abstractamente se interpretó de manera errada, subsumiendo casos no comprendidos en la norma. Asimismo, el error de interpretación puede producirse, específicamente en la consecuencia jurídica, en cuyo caso resultaría, que si bien la norma aplicada es la destinada a regir la cuestión resuelta, la misma ha sido mal interpretada. (sentencia de fecha 7 de octubre de 2008 caso: Banco de Venezuela S.A., contra Consorcio Barr, S.A., expediente Nº 2007-000860).

Señala el formalizante que estando su representado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para cuando ejerció su derecho, es claro que la insolvencia con que se le castiga obedece solo al exceso interpretativo del sentenciador de la recurrida, que onerosamente extendió dicho plazo a dos años.

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: …omissis…

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza: …omissis…

En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho a preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el Juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que el actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamientos…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho.

Ahora bien, en virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala concluye que efectivamente el juez de la recurrida erró en la interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios lo que trae como consecuencia la procedencia de la presente denuncia. Así se establece.

Ahora bien, vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia y, a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, esta Alzada procede a dictar sentencia y a tal efecto, observa:

-IV-

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los abogados M.S.M. E I.S.G., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano F.O.C.P., alegaron en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que interponían en nombre de su representado acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos E.R.D.L., C.V.A. LEÓN Y NAIL CRINA MONTES DE ALVARADO, la primera mencionada anterior propietaria y los segundo adquirientes del apartamento Nº 25-B, situado en el piso 2 del edificio RESIDENCIA PANAQUIRE, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes de la ciudad de Caracas, jurisdicción Municipio Chacao del Estado Miranda, donde su representado residía como inquilino, en compañía de su familia e interrumpidamente desde el año de 1988.

Que conforme con contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y la ciudadana E.R.D.L., se evidenciaba que su mandante había venido poseyendo y ejerciendo en forma pacifica, continua por más de 18 años la condición de arrendatario del apartamento objeto del litigio el cual le había servido a su mandante de hogar con su familia durante ese tiempo.

Que en fecha diez (10) de julio de dos mil siete (2007), los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., habían notificado a su mandante que la ciudadana E.R.D.L. en fecha diecinueve (19) de junio del mismos año, le había dado en venta real, pura y simple perfecta e irrevocable el inmueble que ocupaba su representado como arrendatario.

Que según rezaba la solicitud de dicha notificación, la venta del inmueble les había sido concedida por la anterior propietaria en ejercicio del derecho establecido en el Parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en las misma condiciones y modalidades en que había sido ofrecida a su mandante mediante notificación judicial realizada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Que por cuanto su representado no había recibido ninguna oferta formal de la venta del inmueble que habitaba desde hace muchos años como inquilino y desconociendo la practica de notificación alguna contentiva del referido ofrecimiento, había acudido al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción a imponerse de la misma, donde había sido informado que conforme con los asientos de su libro diario, dicho despacho no había practicado dicha providencia, ni en la fecha señalada ni en los días anteriores o posteriores.

Señalaron igualmente los apoderados actores que el día veintitrés (23) de julio de dos mil siete (2007), de manera intempestiva se había presentado en el inmueble un par de funcionarios de la Policía Metropolitana en procura del ciudadano C.V.A.L. con ocasión a un procedimiento de menores pues al parecer dicho ciudadano habían indicado como dirección de habitación el apartamento habitado por su representado.

Que igualmente en fecha cuatro (04) de agosto, la ciudadana NAIL C.M.D.A., en compañía de dos abogados se había presentado en inmueble objeto del litigio tratando de compeler a su mandante para dar por consumado la venta.

Que contrario a lo asegurado por los señores A.M. a su representado no le había sido notificada de formal alguna, ni formalmente, ni de manera clara, precisa, certera, incubita la oferta de venta que alegaba también la señora E.R.D.L. que le había sido formulada a su representado en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006).

Negaron enfáticamente que a su mandante o alguien que lo represente legítimamente en su condición de arrendatario solvente por más de dos años le hubiese sido formalmente e indubitablemente ofrecido en venta el inmueble mencionado y descrito.

Que a todo evento en el supuesto negado que la señora ROJAS DE LOMEÑA o los esposos ALVRADO MONTES, lograran demostrar en juicio la verificación válida e indubitable de la notificación que sostienen haberle hechos a su representado en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), debía tenerse como caduca, sin efecto alguno.

Que inicialmente por cuanto a la propietaria se le abonaban los cánones mediante depósitos en una cuenta de su titularidad en una institución bancaria y los nuevos adquirientes en su notificación de fecha diez (10) de julio de dos mil siete (2007) en lugar de una dirección donde acudir para regularizar la figura de los pagos de las mensualidades solo informaron de unos abonados telefónicos en los cuales no habían sido atendidos, en resguardo de la solvencia su mandante había procedido a depositar dichos cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que como consecuencia de ello, acudían en nombre de su representado a demandar por la vía de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos CAMELO V.A. LEON, NAIL C.M.D.A. Y E.R.D.L., para que conviniera o en su defecto fuesen condenadas por el Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Que a nuestro identificado representado, no obstante tener la condición de ARRENDATARIO del apartamento Nº 25-B, situado en el piso 2 del edificio RESIDENCIAS PANAQUIRES, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la urbanización Los Palos Grandes de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, por más de DOS (2) AÑOS y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no le fue notificada legítimamente OFERTA de venta alguna por el descrito inmueble; o que; a todos evento, en el supuesto siempre negado de que el tribunal considere que de alguna manera a nuestro representado fue legalmente ofertado en venta el descrito inmueble, dicha notificación devino en caduca por haber transcurrido más de ciento ochenta (180) días calendarios entre la presunta oferta y la venta del apartamento a terceros.

SEGUNDO: Que le asiste legalmente el derecho a ser preferido en la condición de adquiriente del mencionado inmueble y, en consecuencia se le SUBROGUE en lugar de los demandados C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., en las mismas condiciones que éstos en el documento traslativo de propiedad protocolizado, en fecha diecinueve (19) de junio de 2007, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 47, tomo 19 del Protocolo Primero.

TERCERO: Que entre las mismas condiciones de o para adquirir concedidas a los codemandados, se considere como en efecto, la obtención de un crédito hipotecario y, en consecuencia, se le acuerde a nuestro representado el plazo ordinario promedio de los seis principales bancos del país, así como que se le provea oportunamente de los recaudos correspondientes para la tramitación del crédito hipotecario que le permita, en igualdad de condiciones, subrogarse en el lugar de los actuales adquirientes.

CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio…

Estimó la demanda en la suma de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000, 00), moneda vigente para el momento de presentación de la demanda; hoy CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 180.000,oo); basándola en los artículos 42, 43 y 44 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial de los codemandados E.R.D.L., C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., presentaron escrito de contestación a la demanda, en la cual, señalaron lo siguiente:

Opusieron cuestión previa de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

Que de acuerdo al artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios se imponía dos situaciones para ser acreedor a la preferencia como lo era el hecho de que el tiempo de duración del arrendamiento fuese superior a dos años; y que el arrendatario estuviese solvente en la obligación de la pensión de arrendamiento, exigencia no cumplida por el demandante por cuanto para la fecha de la celebración del otorgamiento del documento definitivo de venta, el arrendatario F.O.C.P., no se encontraba solvente en el pago de la obligación que como arrendatario, le imponía la ley, no concurriendo la exigencia de solventa contenida en el artículo 42 de la Ley Especial que regula la materia.

Que en relación a la caducidad que afirmaba la parte actora de la oferta, correspondía al operador de justicia, efectuar el debido análisis en conjunto, a los efectos de armonizar la intención del legislador, teniendo como premisa fundamental el hecho de que el arrendatario disponía de quince (15) días para manifestar su aceptación o rechazo cuya finalización comenzaría a correr el lapso de ciento ochenta días a objeto de que tuviera lugar la concertada operación de venta.

Que luego de efectuada la oferta de venta al arrendatario este dispondría de quince días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento debiendo entenderse que al vencimiento de los precitados quince días de calendario es que debía computarse los cientos ochenta días calendarios de los cuales disponía el oferente para la ejecución de su proyectada venta.

Finalmente solicitaron se declarar sin lugar la demanda incoada por la parte actora.

INFORMES DE LA DEMANDANTE ANTE LA SEGUNDA INSTANCIA

La representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes en la segunda instancia, en el cual, entre otros aspectos, efectuó un resumen del proceso.

Señalaron igualmente que la recurrida tenía errores materiales y que había sido dictada con ligereza.

Que habían impugnado la eficacia de la notificación, por cuanto si bien era cierto que dicho recaudo al parecer había sido autorizado por un Juez con las formalidades de ley, no era menos ciertos que en el acta levantada al efecto se dejaba constancia de que la persona notificada era alguien que se identificaba como JOCELY ANTENCIO, con quien a su representado no le unía ningún vinculo.

Que a todo evento reiteraban sus alegatos de que dicha notificación, no obstante de cumplir con las formalidades de ley, había resultado ineficaz para cumplir su cometido legal por haber sido practicada en una persona absolutamente desconocida, que no era pariente de su representado, ni le obligaba en forma alguna, ni habitaba en el inmueble.

Que el Juez después de transcribir literalmente el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en lugar de proceder a constatar, computo mediante la certeza de sus alegatos había omitido pronunciamiento alguno al respecto y simplemente había procedido a desestimar sus alegatos por estimar que asistiendo a la antigua propietaria el derecho a vender a terceros el inmueble una vez que transcurridos 15 días sin que el arrendatario manifestara su aceptación de la oferta, le daba valor suficiente a la notificación impugnada sin constatar en autos la aceptación de su mandante.

Indicaron los apoderados actores que era clara la norma como la intención del legislador en el sentido de que la oferta preferente para adquirir el inmueble que debía formular el arrendador al arrendatario conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario quedaría sin efecto tal cual literalmente lo expresaba el legislador, transcurrido ciento ochenta (180) días calendarios después de ocurrido el ofrecimiento, no después de rechazado el mismo sin que se hubiese efectuado la venta a tercero.

Solicitaron que en caso de que se le otorgara total validez a la notificación impugnada, previo computo de los días calendario transcurridos entre el día diecinueve (19) de diciembre de dos mil siete (2007) y el día diecinueve (19) de junio de dos mil ocho (2008) se decretara la caducidad de sus efectos.

Solicitaron se revocara la sentencia recurrida y se dicte fallo que declarar con lugar sus petitorio de que se subrogara a su representa en el lugar de los demandados.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LOS INFORMES PRESENTADOS EN LA SEGUNDA INSTANCIA

La representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el cual alegó:

Que estaba demostrado sobradamente por parte de la señora E.M.D.R. anterior propietaria del inmueble de marras, del correcto cumplimiento de la preferencia ofertiva realizada al arrendatario señor FREDDU O.C., y del cumplimiento de las exigencias previstas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, como lo era la notificación al arrendatario, mediante documento autentico, de su voluntad de vender con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación la cual había sido realizada en fecha diecinueve (19) de diciembre del dos mil seis (2006), por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que igualmente estaba demostrado que el arrendatario después de habérsele notificado la oferta de venta no le había manifestado o notificado a la propietaria su aceptación o rechazo en el termino de los 15 días calendarios que le otorgaba la ley, que era vidente que en fecha dos (02) de enero de dos mil siete (2007), había expirado para el arrendatario su oportunidad de aceptar o no la oferta de venta del inmueble.

Que no podía pretender la para actora que le renaciera un derecho ya fallecido, pues este no era el espíritu, ni propósito de la ley, ni estaba ajustado a derecho el petitorio de retracto legal intentado por él, ya que este solo era procedente en dos casos cuando no se le hubiere hecho la notificación correspondiente con todos sus requisitos; y cuando efectuada la venta a un tercero su precio resultare ser inferior y las condiciones fueren más favorables que las ofrecidas al arrendatario, no ocurriendo en la presente causa ninguno de los dos extremos.

Que el arrendatario había continuado habitando el inmueble y depositando la cantidad irrisoria de trescientos bolívares (Bs 300,00), mensuales los cuales había comenzado a consignar a raíz de la demanda que por desalojo cursaba ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que el arrendatario había dejado de pagar los recibos de condóminos a sabiendas de lo delicado y las consecuencias que producía ese incumplimiento teniendo que correr sus mandantes los esposos Alvarado con esa responsabilidad.

Indicó igualmente la representante judicial de los demandados que todo lo antes señalado lo llevaba a pensar que la pretensión de la parte actora no era otra que el haberse quedado con el apartamento por el solo hecho de tener arrendado el mismo según él por más de veinte (20) años y no haber aceptado en su oportunidad la oferta de venta que le había hecho la anterior propietaria.

-V-

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTIÓN PREVIA

La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, señaló, lo siguiente:

Como ya se dijo, en el capítulo correspondiente al Resumen del Proceso, en la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado de los demandados, además de otras defensas, opuso las cuestión previa contemplada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora.

Observa esta sentenciadora, que el a-quo, en la sentencia recurrida sometida al conocimiento de este Tribunal, concretamente en el punto previo del fallo apelado, declaró: “… improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 3ro del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…”

Es de hacer notar, que la decisión que deseche las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º 4º 5º 6º 7 y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no tienen apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En ese sentido, en este caso, como se dijo, fue declarada sin lugar la cuestión previa a que se contrae el ordinal 3º del artículo 346 citado, contra la cual, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

.

En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior y, como quiera que la sentencia recurrida, declaró improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tienen recurso de apelación ni Recurso de Casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de la referida cuestión previa. Así se decide.

VI

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido en los siguientes términos:

Resuelto el anterior punto previo de la forma ante indicada, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto y a tales efectos observa:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, la Juez Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, DECLARÓ SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera el ciudadano F.O.C.P. en contra de los ciudadanos E.R.D.L., C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A..

Fundamentó el Juez de la recurrida, su decisión, en lo siguiente:

“…Una vez resuelta la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada, entra este Juzgado a desarrollar el fondo de la controversia en los siguientes términos:

En tal sentido queda plenamente demostrada la existencia de un contrato de compra venta sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro 25, situado en la segunda planta del Edificio denominado “Residencias Pasaquire”, ubicado en la 4ta Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao; como consecuencia del ofrecimiento que le hiciere la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y Nail C.M.d.A..

Ahora bien, señalan los accionantes en su escrito libelar dos motivos por los cuales debe resultar procedente el presente retracto legal arrendaticio a su favor. En primer termino, alegó que no haberle sido notificado en forma alguna, ni formal, ni de manera clara precisa, certera, indubitable la oferta de venta alegada. En cuanto a esto, se desprende de la notificación judicial que corre inserta del folio 88 al 93, la oferta de venta efectuada por la ciudadana E.r.d.L. al ciudadano F.C., del bien inmueble que este último ocupaba en carácter de arrendatario.

Es de hacer notar que dicha notificación, apreciada en el capítulo relativo a las pruebas, cumple con las exigencias requeridas por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su artículo 44. En virtud de lo expuesto, y ante la certificación del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en haberse trasladado y constituido en el bien inmueble antes descrito, para la práctica de la notificación judicial de ofrecimiento de venta, este Juzgado considera improcedente este primer planteamiento expuesto por la parte actora. Y así se establece.-

En segundo termino, señala el accionante que de resultar procedente la verificación válida de la notificación, esta debe tenerse como caduca, por cuanto el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, prescribe la caducidad de la oferta realizada, una vez transcurridos 180 días calendarios después del ofrecimiento, encuadrándose este supuesto al caso en cuestión por cuanto desde el 19 de Diciembre de 2.006, al 19 de Junio de 2.007, transcurrieron 182 días calendarios.

A los fines de resolver el segundo planteamiento expuesto, es necesario tomar en consideración el contenido del parágrafo único del artículo 44 y el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, los cuales establecen:

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el termino de quince (15) días calendarios a contar a la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45. Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta de terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

Atendiendo a lo expresado por el accionante, en concordancia con lo dispuesto en las normas supra transcritas, observa esta Juzgadora que el supuesto de hecho y la consecuencia jurídica allí contenidos es clara al indicar que es obligación del arrendatario, manifestar al arrendador, la aceptación o rechazo de la oferta hecha, y que por ende, al transcurrir dicho lapso de tiempo sin que el arrendatario hubiese aceptado la notificación, el propietario del bien inmueble tiene la plena libertad de otorgarlo en venta a terceros.

Dicha normativa encajar perfectamente con el caso ventilado, toda vez que una vez verificada la notificación judicial en la dirección del arrendatario, este contaba con un lapso de quince días para señalar su aceptación, siendo que al no constar de las actas del expediente, documento alguno mediante el cual conste la misma, se tiene por no efectuada y en consecuencia, se encontraba el propietario del bien inmueble en derecho de otorgarlo en venta a cualquier tercero a la relación arrendaticia.

En virtud de lo antes expuesto, considera este Tribunal improcedente por no estar ajustado a derecho el petitorio de retracto legal arrendaticio intentado, y en consecuencia se considera válida la venta efectuada del bien inmueble en cuestión por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y Nail C.M.d.A.. Y así se decide.-

VI

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentado por el ciudadano F.O.C.P., en contra de los ciudadanos E.R.d.L., C.V.A.L. y Nail C.M.d.A., ambas partes debidamente identificada en el cuerpo del presente fallo.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencido en el presente proceso.-

Ante ello, el Tribunal observa:

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, estatuye:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

De la norma antes transcrita, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.

Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes.

A este respecto, el Tribunal, observa:

En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Original de contrato de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos E.R.D.L. y F.O.C.P., sobre un bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la cuarta 4ta transversal con 2da avenida de los Palos Grandes, Residencias Pasaquire, apartamento Nro 25-B, Piso 2, a los efectos de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes.

   En lo que respecta a este medio probatorio este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, por ser un documento que emana de las partes, por ser demostrativo de la relación arrendaticia existente entre el actor y la ciudadana E.R.D.L.. Así se establece.

2. - Copia certificada de notificación judicial Nº AP31-S-2007-001009, solicitada por los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha cuatro (04) de Julio de dos mil siete (2.007), donde consta lo siguiente:

   Escrito de solicitud de notificación; documento de compra venta suscrito por el ciudadano G.J.L. en nombre y representación de la ciudadana E.R.D.L., con los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A.; auto del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial fijado oportunidad para la practica de la notificación.

   Ahora bien, observa este Tribunal que a pesar que no consta en dicho medio probatorio que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hubiese practico la notificación del ciudadano F.C. en la oportunidad fijada para ello, consta de las actas procesales que la parte demandada consignó junto a su escrito de contestación a la demanda copia certificada del mencionado medio probatorio donde se evidencia que en fecha diez (10) de julio de dos mil siete (2007), el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio antes mencionado se traslado a la cuarta avenida de la urbanización los Palos Grandes, edificio Pasaquera, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los efectos de demostrar que la parte demanda había sido notificada de la venta del inmueble.

   En dicho medio probatorio el Tribunal dejó constancia de lo siguientes:

   …Seguidamente el Tribunal pasa a dar los toques de ley, siendo atendidos por un ciudadano quien manifestó ser F.C., venezolano, mayor de dad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.033.356, a quien se le manifestó la misión del Tribunal y se le hizo entrega de un juego de copias certificadas quien las recibió conforme y notificándose de la misma, cumplida como ha sido la misión del Tribunal y siendo las 12:20 p.m. se ordena el regreso del mismo a su sede natural…

   .

   Este Tribunal visto que dicho medio probatorio no fue impugnado por la contra parte en su oportunidad legal, por el contrario lo hizo valer en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho de que se refiere que la parte demandante fue debidamente notificada en fecha diez (10) de julio de dos mil siete (2007), de la venta de inmueble objeto del litigio, por parte de la ciudadana E.R.D.L. a los ciudadanos C.A. LEÓN Y NAIL MONTES DE ALVARADO, así se decide.

   Aperturado el lapso probatorio, se observa que la parte actora no consignó medio probatorio alguno.

   Por otro lado, tenemos que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda promovió los siguientes medios probatorios:

3. -Copia certificada de documento de compra venta suscrito por el ciudadano G.J.L. en nombre y representación de la ciudadana E.R.D.L., con los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de junio del dos mil siete (2007), bajo el Nº 47, Tomo 19, protocolo primero, con el objeto de demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio, y que la venta de inmueble objeto del litigio había sido por el precio ofertado al demandante y que la negociación había sido realizada después de los 15 días que ley otorga la ley para su aceptación o rechazo y antes de los 180 días de caducidad de la oferta.

   En dicho documento, entre otras menciones, se lee:

   Yo, G.J.L.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil soltero, domiciliado en Valencia, Estado Carabobo y titular de la cédula de Identidad Nº V-7-097-507, actuando en este acto en nombre y representación de E.R.D.L., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil casada, domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, y titular de la cédula de identidad Nº V-247.928, representación la mía que se evidencia de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 05 de junio de 2007, quedando anotado bajo el Nº 48, tomo 149, de los libros de autenticaciones llevados por la citada Notaria, el cual será registrado conjuntamente con el presente documento, por virtud del presente documento declaro: que en nombre de mi representada, en su carácter de única y universal heredera de E.M.D.R., quien falleció ab intestato en fecha 18 de mayo de 1976, según consta de planilla sucesoral Nº 0372, emitida en fecha 26 de febrero de 1980, por el Ministerio de Hacienda administración de rentas del Departamento de sucesiones, quien a su vez fue la única y universal heredera de G.R.M., quien era de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-294.739, quien falleció testada en fecha 31 de agosto de 1975, según consta de planilla sucesoral Nº 4626, emitida en fecha 27 de marzo de 1979, por el Ministerio de Hacienda, administración de Rentas del Departamento de sucesiones, doy en venta real, pura y simple, publica, perfecta e irrevocable a los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.549.191 y V-3.239.130, respectivamente, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 25, situado en la segunda planta del Edificio denominado “Residencias Pasaquire”, ubicado en la 4ta Avenida de la Urbanización los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao, tiene un superfie aproximada de ciento nueve metros cuadrados (109 m2), numero de catastro 211-51-011-0000012…”.

   Este Tribunal de alzada le atribuye valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, al no haber sido tachado por la contra parte en su oportunidad legal, por ser demostrativo de que el ciudadano G.J.L.R. en representación de la ciudadana E.R.D.L., dio en venta el inmueble objeto del litigio a los ciudadanos C.V.A. LEON Y NAIL C.M.D.A., por la cantidad de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,oo) moneda vigente para la fecha de la venta, hoy ciento setenta mil bolívares fuertes (Bs. 170.000,00), en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil siete (2007), y así se declara.

4. - Copia certificada de notificación Judicial a nombre de la ciudadano F.C., practicada en fecha diecinueve (19) de Diciembre del dos mil seis (2006), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la cuarta (4ª) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los efectos de demostrar que la parte actora había sido notificada del ofrecimiento de la venta del inmueble objeto del litigio conforme a lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   El dicho medio probatorio el Tribunal dejó constancia de lo siguientes:

   “En el día de hoy, Diecinueve (19) de Diciembre del año dos mil seis (2006), siendo las 4:10 p.m., se traslado y constiyó el Tribuna, previa habilitación del tiempo necesario, por haber sido jurada la urgencia del caso en la siguiente dirección cuarta (4ª) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de practicar la Notificación judicial solicitada y acordada. Constituido el Tribunal en la dirección antes mencionada fue atendido por una ciudadana quien dijo ser y llamarse JOCELY ANTENCIO, titular de la cédula de identidad Nº V-15.765.219, quien manifestó al Tribunal que el ciudadano F.C., no se encontraba en ese momento, motivo por el cual fue impuesta de la misión del Tribunal. Seguidamente el tribunal procedió a darle lectura a la notificada del escrito que encabeza las presente actuaciones, haciéndole entrega de una copias simple del mismo quedando de esta forma debidamente notificada de su contenido.- El Tribunal no teniendo ninguna otra actuación que practicar deja así cumplida su misión y acuerda el regreso a su sede…”.

   Observa este Tribunal, que la representación judicial de la parte demandante tanto en su libelo de demanda como en su escrito de informe presentado en Alzada impugnó la eficacia de la notificación judicial, por cuanto si era cierto que dicho recaudo al parecer había sido autorizado por un Juez con las formalidades de ley, no era menos cierto que en el acta levantada al efecto se había dejado constancia de que la persona notificada era alguien que se había identificado como JOCELY ATENCIO, con quien no le unía ningún vinculo con su representado, ya que no era su esposa y ni siquiera era pariente que la obligara o conocida en forma alguna, por lo que impugnaba la eficacia de la notificación al no haber sido practicada en una persona absolutamente desconocida para su representado, por lo que no obstante de que dicha notificación había cumplido con las formalidades de ley, había resultado ineficaz.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   Señala el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

   Artículo 44. A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento, autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

   Pasa este Tribunal, a analizar si dicho medio probatorio cumplió con los requisitos establecidos por la norma antes transcrita.

   En este sentido, se observa que consta de la solicitud de notificación judicial practicada al ciudadano F.C., a solicitud de la ciudadana E.R.D.L., propietaria del inmueble arrendado, que la misma fue realizada por el Juez del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de la declaración de oferta contenida en la notificación ; observando igualmente este Tribunal que en dicha notificación le fue señalado al arrendatario que el precio de venta del inmueble objeto del litigio era la suma de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,00), y que la forma de pago era de contado; por lo que considera esta sentenciadora que en el presente caso la notificación cumplió con los elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conociera los detalles de la operación proyectada o realizada, como lo eran que la notificación fuera realizada mediante documento autenticado, indicado el precio, las condiciones y modalidades de la negociación. Y así se decide.

   Ahora bien, en relación al alegato de la parte demandante en cuanto a la ineficacia de la notificación judicial al haber sido practicada en una persona distinta al arrendatario, observa esta sentenciadora que consta que el Tribunal de la causa se traslado a la siguiente dirección cuarta (4ª) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que es la del inmueble arrendado con el fin de hacer le saber al arrendatario su manifestación de voluntad de vender el inmueble y las condiciones y modalidades de la negociación, si bien es cierto, que la notificación no fue hecha personal y directa, observa esta sentenciadora que fue realizada en el inmueble arrendado a la persona que allí se encontraba, por lo que se presume que tuvo conocimiento de ella.

   Cabe citar sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha catorce (14) de diciembre de dos mil seis (2006), con ponencia de la magistrado Dra. C.Z.D.M., donde estableció:

   “…Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

   En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.

   Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

   La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

   En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

   En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

   En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

   En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide.”

   Por otro lado, observa esta sentenciadora que los representantes judiciales de la parte demandante alegaron igualmente la caducidad devenida de la notificación judicial por haber transcurrido ciento ochenta y dos (182) días calendarios entre la fecha de la notificación y el acto de enajenación, fijado por el legislador en el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   Probado como quedó que la codemandada E.R.D.L. el día diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), le ofertó en venta al ciudadano F.C., el inmueble que ésta ocupa en calidad de arrendatario y sobre el que se pretende el retracto legal arrendaticio, se observa que el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece la obligación del arrendatario de notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso perentorio de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento, siendo que transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

   Por otro lado, el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece un lapso de 180 días calendario después de la oferta, para que el propietario venda el bien a cualquier tercero, siempre y cuando el arrendatario no hubiere manifestado su intención de adquirir el inmueble como ya se explicó, pues pasados los 180 días calendario sin que se realice la venta, necesariamente se deberá ofertar nuevamente el bien al inquilino, toda vez, que le surge nuevamente su derecho preferencial de adquirir el bien.

   Ahora bien, en el caso de autos, no es ajustado considerar que el lapso de 180 días indicado se inicie desde la fecha de la notificación que le hiciera al arrendataria del ofrecimiento de la venta del inmueble, ya que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente indica el tiempo que tiene el arrendador para dar respuesta al ofrecimiento de venta, es decir, quince (15) días de calendarios y el tiempo que debe transcurrir para que el arrendatario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 de la ley señalada, pueda modificar el precio o condiciones de la nueva oferta, considerarlo así, sería contravenir lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se declara improcedente la caducidad de la notificación solicitada por la parte actora. Así se decide.

5. - Copia fotostática de trece (13) estados de cuenta, de la cuenta de ahorros Nro 007701361081, correspondiente al Banco Mercantil y a nombre del ciudadano G.J.L.R., este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso, toda vez que se trata de documento privado que no le puede ser oponible al demandante porque no aparece como emanados de él, sino que aparecen como emanado de un tercero y no fue ratificado en el proceso mediante la prueba testimonial, así se declara.

   En el presente caso tenemos, que en el lapso probatorio abierto, la representación de la parte demandada promovió:

1. - Ratificó y reprodujo el mérito favorable de los autos.

2. - Copia simple de expediente de consignación Nº 2007-1319, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de consignación inquilinarias realizada por el ciudadano F.C., con el objeto de demostrar que el demandante había comenzado a realizar regularmente los depósitos de cánones de arrendamiento a partir de la notificación que de la compra venta le hicieran sus representados.

   Este Tribunal visto que dicho medio probatorio no fue impugnado por la contra parte en su oportunidad legal, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho de que el ciudadano F.C., realizaba consignaciones de cánones de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio ante Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a partir del tres (03) de agosto de dos mil siete (2007), así se decide.

3. -Originales de diez (10) recibidos de condominio emanados de la Administradora FEDA C.A., a nombre C.A. Y SRA., con el objeto de demostrar que sus mandantes había comenzado a cancelar puntualmente a partir del mes de septiembre de dos mil siete (2007), las mensualidades del condominio del inmueble objeto del litigio.

   Este Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no les atribuye valor probatorio y los desecha del proceso, toda vez que se trata de documentos privados que no le pueden ser oponibles al demandante porque no aparecen como emanados de él, sino que aparecen como emanados de un tercero y no fueron ratificados en el proceso mediante la prueba testimonial. Así se declara.

   Analizados como han sido los medios de pruebas aportados por las partes en el proceso, tenemos lo siguiente:

   Que existió una relación arrendaticia entre el demandante y la ciudadana E.R.D.L..

   Que el ciudadano F.O.C.P., fue notificado por a través del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la cuarta (4ª) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, por la ciudadana E.R.D.L. de la oferta de venta del inmueble objeto del litigio.

   Que la ciudadana E.R.D.L., dio en venta a los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A. el inmueble objeto del litigio ubicado en la cuarta (4ª) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

   Que el ciudadano F.O.C.P., fue notificado en fecha diez (10) de julio de dos mil siete (2007), a través del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cuarta avenida de la urbanización los Palos Grandes, edificio Pasaquera, segunda planta, apartamento Nº 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, de que los ciudadanos C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., había adquirido del inmueble objeto del litigio.

   A este respecto, el Tribunal observa:

   Los artículos 42 y 43 de la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señalan:

   Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

   .

   Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

   .

   Observa esta sentenciadora de las normas anteriormente transcritas que la ley en su texto impone la existencia del tal derecho de retracto, siempre que: a) el arrendatario tenga más de dos años como tal; b) Se encuentre solvente en los pagos de cánones de arrendamiento; c) Satisfaga las aspiraciones del propietario, y que el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en las misma condiciones de quien adquiera del inmueble.

   Ahora bien, pasa este Tribunal a.s.e.e.p. caso, se cumple con los tres supuestos establecidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a los efectos del derecho a la preferencia ofertiva.

   1. QUE EL ARRENDATARIO TENGA MÁS DE DOS AÑOS

      En el caso que nos ocupa se observa que la parte actora alegó en su libelo de demanda, tener una relación arrendaticia con la codemandada E.R.D.L., desde hace dieciocho (18) años, y acompañó contrato de arrendamiento.

      Ese instrumento que fue valorado en el cuerpo de este fallo, de el se desprende que la codemandada E.R.D.L. , dio en arrendamiento al demandante F.O.C., en fecha veintiuno (21) de mayo de mil novecientos noventa y dos (1992), el inmueble objeto del contrato, por lo que habiendo superado el arriendo los dos (2) años a que se refiere la ley, se cumple con el primero de los extremos del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y así se decide.

   2. QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE EN LOS PAGOS DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

      En relación al segundo requisito observa este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada alegó que había procedido a la respectiva notificación de oferta de venta a la parte actora arrendataria, que no cumplía con la solvencia arrendaticia, ni satisfacía las aspiraciones del propietario, como lo era el irrisorio pago irregular que realizaba, lo cual había quedado demostrado en la etapa probatorio.

      En este sentido observa el Tribunal, que si bien es cierto que no consta de las actas procesales, que el arrendatario demandante hubiese demostrado estar solvente para la fecha del ofrecimiento de venta del inmueble objeto del litigio, no es menos cierto, que al haber realizado la ciudadana E.R., el ofrecimiento de venta al arrendatario demandante, aceptó concederle la preferencia para la compra del inmueble independientemente que éste tuviera o no solvente, para el momento de la oferta, por lo que mal puede alegar insolvencia del arrendatario en la contestación de la demandada, y así se decide.

   3. SATISFAGA LAS ASPIRACIONES DEL PROPIETARIO

      Ahora bien, en el caso bajo estudio quedó plenamente probado que la ciudadana E.R.D.L. por intermedio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó al ciudadano F.C., su voluntad de ofertarle en venta el inmueble que el ocupa en calidad de arrendatario, en la suma de CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 170.000.000,oo), moneda vigente para la fecha de interposición de la demanda hoy CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BsF 170.000,oo), notificación que efectivamente se practicó en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), surgiendo en consecuencia para el ciudadano F.C. la obligación de notificarle a la ciudadana E.R.D.L. su intención de aceptar la oferta o simplemente rechazarla en el lapso perentorio de quince (15) días después de notificada la oferta de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuestión que en el caso de autos no sucedió.

      Pues no se evidencia de las actas procesales que el ciudadano F.C., hubiese promovido medio de prueba alguna que demostrara haber cumplido con la obligación de informar su aceptación de la oferta dentro de los quince (15) días mencionados anteriormente, por lo que considera quien aquí decide que no habiendo sido notificada la ciudadana E.R.D.L., por parte del demandante de la aceptación de la oferta, la misma disponía del derecho de vender el inmueble a cualquier terceros, por lo que considera este Tribunal que no se configura el tercero de los requisitos establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y así se declara.

      En razón a las anteriores consideraciones, precedentemente forzoso para esta Alzada concluir que no se encuentra llenos los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para la configuración de la acción de retracto ejercida, consiguientemente resulta sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora y en consecuencia confirmar el fallo apelado, y así se decide.

      DISPOSITIVO

      Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la ley, declara.

PRIMERO

IMPROCEDENTE la caducidad de la notificación practicada en fecha diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006) por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitada por la parte actora.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintiocho (28) de noviembre del dos mil ocho (2008), por el abogado I.S.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma con la motivación expuesta en el presente fallo.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano F.O.C., contra los ciudadanos E.R.D.L., C.V.A.L. Y NAIL C.M.D.A., suficientemente identificados.

Se condena en costas del proceso a la demandante, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, igualmente se condena por el recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, siendo la una y treinta (1:30 p.m.) de la tarde se publicó y se registró la anterior decisión

LA SECRETARIA,

M.C.C.P.