Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 7 de Agosto de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 07 de agosto de 2008

EXPEDIENTE Nº 47124-08

DEMANDANTE: J.R.C.C. y A.J.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.148.598 y V-4.803.938, respectivamente.

APODERADOS DEL Abogados en ejercicio D.D.L.M., LEONCIO

DEMANDANTE: VALERA BARRIOS, S.G. y J.C.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 26.743, 94.077, 94.105 y 106.163.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil “AGENCIA DE FESTEJOS Y LICORERIA NELLY BELL, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 09 de abril de 1.981, anotado bajo el N° 176, Tomo 34-A y reformados su estatutos en fechas 04 de septiembre de 1.984 y 12 de junio de 1.987, inscritas estas reformas por ante la citada oficina de registro bajo los N° 22 y 69, Tomos 132-B y 265-B, respectivamente, representada por su administrador ciudadano D.R.C., quien es mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.016.963, debidamente asistido por los abogados W.D.C.C.S. y C.J.Y.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 94.583 y 86.719, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA

En fecha “15 de julio de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano D.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.016.963, debidamente asistido por la abogada W.D.C.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 94.583, parte demandada en el presente juicio contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha “26 de mayo de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos J.R.C.C. y A.J.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.148.598 y V-4.803.938, contra la Sociedad Mercantil “AGENCIA DE FESTEJOS Y LICORERIA NELLY BELL, S.R.L.”, representada por el ciudadano D.R.C., antes identificado. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.

- I -

De la revisión de las actas procesales, se desprende que los ciudadanos J.R.C.C. y A.J.G., antes identificados, son propietarios de los Locales Comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), ubicados en la Avenida Bolívar de la ciudad de Turmero del Estado Aragua, Municipio S.M., Estado Aragua, cuyas características son las siguientes: Respecto al local 96 el mismo posee una superficie aproximada de Quinientos Sesenta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (Mts2. 562,50) y el cual se encuentra de los siguientes linderos: NORTE: Con terreno que es o fue de A.B.P.; SUR: Con casa que es o fue de A.R. de Gómez; ESTE: Con la Calle Bolívar y OESTE: Con el Rió Turmero; Respecto al local 96-A o (96-1) el mismo posee una superficie aproximada de Quinientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados (Mts2. 598) y el cual se encuentra de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad que es o fue de B.d.P.S.; SUR: Con terreno que es o fue de J.B.; ESTE: Que es su frente con prolongación de la Calle Bolívar en medio y terreno que es o fue de D.T.d.C. y OESTE: Con Rió Turmero en medio y terrenos parcelados del Macaro, según documento de Dación en Pago, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Mariño y Libertador del Estado Aragua, en fecha 17 de febrero de 1.994, anotado bajo el N° 27, Tomo 3, Folios del 5 al 7, Protocolo Primero. Que antes de concretarse la Dación en Pago, el antiguo propietario de los referidos locales, celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “AGENCIA DE FESTEJOS Y LICORERIA NELLY BELL, S.R.L.”, antes identificada. Que al observar que los inmuebles dados en pago requerían y requieren de reparaciones mayores y modificaciones que ameritan su demolición; que solicitaron ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio S.M.d.E.A., de conformidad con el artículo 1, literal “C” del derogado Decreto Legislativo sobre el desalojo de Vivienda, previa presentación de todos los recaudos indispensable para el logro del permiso de demolición de los locales comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), obtenido éste en fecha 26 de julio de 1.995, oficio N° 0008/95. Que en fecha 23 de octubre de 1.995, introdujeron por ante la Oficina de Inquilinato antes mencionada, solicitud de desalojo con motivo de la demolición de los referidos inmuebles, habiendo sido declarada improcedente, mediante Resolución N° 01-96, de fecha 09 de abril de 1.996, emanada de la misma Oficina de Inquilinato, e igualmente confirmada en el Recurso Jerárquico mediante Resolución N° A-081-1/96 de fecha 01 de agosto de 1.996, emanada de la referida Alcaldía. Con todas esas decisiones dictadas por el ente administrativo, se vieron afectados en sus derechos subjetivos e intereses personales legítimos y directos, a lo que interpusieron Recurso de Nulidad de todos esos actos administrativos ante el Juzgado de Municipio S.M., expediente 1385, nomenclatura de ese despacho, quedando anulados todos ellos con la sentencia dictada por el citado Tribunal en fecha 17 de marzo de 2000, introduciéndose en fecha 23 de mayo de 2000, en la Alcaldía del Municipio S.M.R.d.A., por no estar conforme con la decisión dictada en fecha 17 de marzo de 2000.Que con motivo de ese recurso de apelación, el expediente N° 1385 fue remitido al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Contencioso Administrativo, con sede en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, fijando el Tribunal contencioso administrativo la décima audiencia para comenzar la relación de conformidad con el artículo 162 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. Que la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio S.M., quedó definitivamente firme al no formalizar la Alcaldía el Recurso de Apelación, interpuesto, es decir las Resoluciones de los Órganos Administrativos que negaron la autorización del Desalojo fueron anuladas con esa Sentencia, quedando con toda su validez legal el permiso de demolición anteriormente señalado. Siendo procedente solicitar el Desalojo de los locales comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), produciendo ese largo proceso de cinco (5) años, tanto en la vía administrativa como en la Jurisdiccional, un desgaste desde el punto de vista económico como personal, al ocasionarle angustias al ver como sus inmuebles se iban deteriorando cada día más. Vale decir que el largo trámite antes narrado solo sirvió para que se solicite como efectivamente lo están haciendo, la desocupación de los ya tantas veces mencionados locales comerciales. Que es de hacer notar que el permiso de demolición, fue expedido para el local 96-A (ó 96-1). No obstante es necesario desalojar el local N° 96, por encontrarse unido a este por vigas y paredes conformando un solo inmueble y al ser objeto de demolición el local N° 96-A (o 96-1), que afecta directamente al local N° 96, que dichas pruebas las presentaran en su debido lapso. Que por estas razones, es que procede en este acto a demandar, como en efecto formalmente demanda el desalojo del inmueble antes señalado.

- II -

Ahora bien, el Juez aquo declaró CON LUGAR la demanda de Desalojo bajo los argumentos siguientes: “Ante la adecuación de la norma que contempla el desalojo, en la materia especial arrendaticia, considera él que aquí decide, que tales supuestos fácticos están presentes para determinar que la parte que acciona esta litis necesita la desocupación del inmueble arrendado para efectuar dicha demolición o reparaciones. Y así se determina y se decide.”. (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte actora cuando señala lo siguiente:

Observa, quien profiere el presente fallo que los aludidos instrumentos públicos producidos por la parte actora al no ser desconocidos, impugnados ni tachados en su única oportunidad procesal correspondiente, quedaron fidedignos y reconocidos por la contraparte, en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de que el permiso de demolición expedido por el antes C.M.d.D.. M.d.T., Estado Aragua, al haber sido dicha solicitud de la interposición de los Recursos administrativos correspondientes, y, habiéndose agotado la vía administrativa así como la contenciosa, en virtud de haberse declarado desistida la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Santiago en fecha 17-03-2000, en el Recurso de Nulidad contra las Resoluciones Nros. 01/96; 11/96 y A-081-1/96, de los referidos actos administrativos, interpuestos por los ciudadanos J.R.C.C. y A.J.G. (Exp. N°1385), considera esta Instancia Jurisdiccional que el citado permiso de demolición quedó con toda su validez legal, al quedar la indicada sentencia definitivamente firme por las razones antes expuestas y así se establece.

Ahora bien, con respecto a la prueba de Inspección Judicial promovida por la apoderada de la parte demandante, ésta se evacuó por ante el Juzgado del Municipio S.M.d. esta Circunscripción Judicial, en el local comercial signado con el N° 96-0 y 96-1, ubicado en la Avenida Bolívar de la población de Turmero, Estado Aragua, la cual corre inserta a los folios que van del 09 al 22 ambos inclusive de la tercera pieza del presente expediente, en el que el Tribunal dejó constancia de los particulares solicitados en el escrito de pruebas, los cuales se dan aquí por reproducidos en todas y cada una de sus partes, constatando de acuerdo a dichas actas, informe pericial y fotografías anexas a la inspección, que el local arrendado antes identificado objeto del contrato cuyo desalojo se solicito, requiere de las reparaciones mayores o modificaciones solicitadas por la parte actora, las cuales ameritan su demolición por lo que a dicha prueba se le da todo el valor jurídico probatorio, en conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, en virtud que con la misma se demostró el estado de deterioro que presentaba ese inmueble para esa fecha, y así se establece.

Así mismo, evidenciado el deterioro del inmueble arrendado (local comercial 96-0 ó 96-1), de la inspección efectuada por el Tribunal competente, quedando plenamente demostrado que sea necesaria la demolición del inmueble o que las reparaciones ameriten su desocupación, configurándose con ello la causal de desalojo invocada en el libelo, contenida en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...” (Omissis).

Por lo antes expuesto, el Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante.

Durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de desalojo instaurada contra la parte accionada, por cuanto el arrendamiento, es una relación jurídica contractual por la cual un sujeto de derecho se obliga a suministrar al otro el uso pacífico de unos bienes determinados, a cambio de un precio o canon de arrendamiento que el segundo, por su parte, se obliga a pagar; aunado a ello, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de la siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación....”.

Por lo que en atención a esta norma el autor patrio G.Q., GILBERTO en su obra: (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, UCAB, 2006, Tomo I, páginas 197 y 198) ha señalado lo siguiente:

“…El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el literal c) del articulo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las “reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias o urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se contemplan en el articulo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento.”

De la norma antes citada y del extracto del texto anteriormente trascrito se evidencia que lo señalado por la parte actora en el presente caso se encuentra ajustado perfectamente a la norma in comento, por cuanto efectivamente las reparaciones que pretende efectuar el accionante en los inmuebles conformados por los locales comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), como consecuencia del estado en que se encuentran las instalaciones y ameritan la demolición de los mismos, lo cual obliga a la desocupación del arrendatario por el grave peligro para los bienes y la vida de personas que ocupan el mencionado inmueble. Es por ello que en razón a las anteriores consideraciones que la solicitud de desalojo está suficientemente fundamentada y obedece al hecho probado, tal y como fue declarado por el Juzgado a quo, mas aun cuando de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, existen elementos probatorios que efectivamente demuestran la necesidad y la urgencia que se tiene de demoler el inmueble a los fines de salvaguardar hasta la integridad física del arrendatario.

Por otra parte, en el escrito de informes consignado por la parte demandada en fecha 04 de agosto de 2008, ante esta alzada, mediante la cual hace un recuento de los hechos controvertidos y además solicita que se reponga la causa al estado inmediatamente posterior a la consignación en autos del acta de defunción del De Cujus J.R.C.C., este Tribunal observa: Que en fecha 01 de febrero de 2008, el Juzgado a quo, repuso la causa al estado, de que los co-demandantes ciudadanos N.A.D.C., N.R.C.A. y N.D.C.C.A., le dieran cumplimiento a lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados. Asimismo en fecha 22 de abril de 2008, la parte demandada, apeló de la decisión antes mencionada la cual se oyó en un solo efecto, resultas estas que no están insertas en la causa principal, por lo que no hubo una respuesta expresa contra la decisión apelada. Ahora bien, el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil establece: “La apelación de la sentencia interlocutoria se oirá solamente en el efecto devolutivo, salvo disposición especial en contrario. Cuando oída la apelación, ésta no fuere decidida antes de la sentencia definitiva, podrá hacérsela valer nuevamente junto con la apelación de la sentencia definitiva, a la cual se acumulará aquélla. En todo caso, la falta de apelación de la sentencia definitiva, producirá la extinción de las apelaciones de las interlocutorias no decididas”. Por lo que en aplicación de la norma antes citada, este Tribunal, no puede entrar a conocer sobre las actuaciones suscitadas durante el iter procesal del cual ya se había ejercido recurso de apelación sin obtener resulta alguna, aunado a que cuando el recurrente ejerce su recurso no hizo valer el mismo en la apelación del fallo definitivo y así se decide.

De manera que partiendo de los argumentos antes esgrimidos se observa, en el caso bajo examen que la parte accionante demandó el Desalojo del inmueble constituido por los Locales Comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), ubicados en la Avenida Bolívar de la ciudad de Turmero del Estado Aragua; por la obligatoria necesidad que tienen de demolición del inmueble o que las reparaciones ameriten su desocupación. Las pruebas analizadas indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento el juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR el desalojo están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandante logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión. Así se establece.

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “26 de mayo de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos J.R.C.C. y A.J.G., contra la Sociedad Mercantil “AGENCIA DE FESTEJOS Y LICORERIA NELLY BELL, S.R.L.”, representada por el ciudadano D.R.C., antes identificados, por el desalojo del inmueble conformado los Locales Comerciales N° 96 y 96-A (ó 96-1), ubicados en la Avenida Bolívar de la ciudad de Turmero del Estado Aragua, cuyas características son las siguientes: Respecto al local 96 el mismo posee una superficie aproximada de Quinientos Sesenta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros (Mts2. 562,50) y el cual se encuentra de los siguientes linderos: NORTE: Con terreno que es o fue de A.B.P.; SUR: Con casa que es o fue de A.R. de Gómez; ESTE: Con la Calle Bolívar y OESTE: Con el Rió Turmero; Respecto al local 96-A o (96-1) el mismo posee una superficie aproximada de Quinientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados (Mts2. 598) y el cual se encuentra de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad que es o fue de B.d.P.S.; SUR: Con terreno que es o fue de J.B.; ESTE: Que es su frente con prolongación de la Calle Bolívar en medio y terreno que es o fue de D.T.d.C. y OESTE: Con Rió Turmero en medio y terrenos parcelados del Macaro, según documento de Dación en Pago, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Mariño y Libertador del Estado Aragua, en fecha 17 de febrero de 1.994, anotado bajo el N° 27, Tomo 3, Folios del 5 al 7, Protocolo Primero.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 07 de agosto de 2008.

LA JUEZ PROVISORIA,

Dra. L.M.G.M.

EL SECRETARIO,

ABOG. H.B.

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

El Secretario,

LMGM/joel