Decisión nº s-n de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Noviembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: M.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.872.891.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.D.L.C.., A.M.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de la Cedulas de Identidad Nº 9.119.543 y 6.297.306, e inscritas en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros. 36.656 y 41.372.

PARTE DEMANDADA: A.D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.464.342.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.F. LENTINO M., E.A.R., I.M. y C.B.G.., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 71.954, 109.314, 125.541 y 131.031.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXP: AP-25892.

I

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 05 de junio de 2008, mediante la cual se declara procedente la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes.

Se inicia el presente proceso, en virtud de la presentación del libelo de la demanda por ante al Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de abril de 2007, resultando sorteado el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el conocimiento de la presente causa, siendo admitida la misma en fecha 30 de abril de 2007.

Por diligencia de fecha 02 de mayo de 2007, la parte actora consigna fotostatos para la elaboración de la compulsa y emolumentos a los fines de la práctica de la citación personal de la parte demandada.

En fecha 23 de mayo de 2007, se libró la respectiva compulsa.

Cursa al folio 34 de la pieza principal diligencia realizada por el ciudadano C.M., en su carácter de Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, mediante la cual deja constancia de que el día 04 de junio a las 8:30 a.m., y el día 06 de junio del 2007, se trasladó con el fin de practicar la citación de la parte demandada, y una vez en el sitio fue recibido por la ciudadana B.J.A.d.R., titular de la Cédula de Identidad Nº 5.950.476, quien le informó que la persona que solicitaba se encontraba fuera del país.

Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2007, la parte actora solicita al Tribunal se sirva solicitar movimiento migratorio de la parte demandada, lo cual fue acordado en fecha 01 de agosto de 2007, librando a tal efecto Oficio Nº 2007-0133, dirigido al Director de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (Onidex).

Cursa al folio 50 de la presente pieza, diligencia realizada por el ciudadano J.E., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, e informa que en fecha 09 de agosto de 2007, se trasladó a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, donde hizo entrega en el departamento de correspondencia del Oficio Nº 2007-0133.

Mediante diligencia presentada por la parte actora en fecha 22 de octubre de 2007, mediante la cual consigna Oficios emanados de la Onidex.

Cursa al folio 59 de la pieza principal diligencia mediante la cual, la parte actora solicita la citación por carteles.

Por auto de fecha 28 de noviembre de 2007, la unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, en la fecha 28 de noviembre de 2007, se recibió comunicación Nº RIIE-1-0601-8606, proveniente de la Onidex, Dirección de Migración y Zonas Fronterizas, acusando recibo del Oficio Nº 2007-0133 de fecha 01-08-2007, ordenando agregar a los autos el Tribunal de la causa, en fecha 29 de noviembre de 2007.

En fecha 03 de diciembre de 2007, el Tribunal de la causa ordena librar cartel de citación a la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2007, la parte actora deja constancia de haber recibido el cartel de citación librado a la parte demandada.

Por diligencia constante al folio 70 de la pieza principal la parte actora consigna los carteles de citación publicados.

Por nota de fecha 07 de febrero de 2008, la secretaria temporal del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hace constar que se trasladó con el fin de practicar la fijación del cartel de citación en el domicilio de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 04 de marzo de 2008, la parte actora solicita al Tribunal se sirva designar defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa en fecha 05 de marzo de 2008, designando al abogado L.J.Z., inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 82.722.

Cursa al folio 79 de la presente pieza, diligencia realizada por el ciudadano M.B., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio, mediante la cual consigna boleta de notificación librada al Defensor Judicial designado, debidamente firmada.

En fecha 02 de abril de 2008, el defensor judicial designado acepta el cargo y presta juramento de Ley.

Mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2008, la parte actora consigna copias a los fines de la elaboración de la compulsa del defensor judicial de la parte demandada, siendo librada la respectiva compulsa en fecha 14 de abril de 2008.

En fecha 24 de abril de 2008, el ciudadano M.B., en su carácter de alguacil adscrito al circuito judicial hace constar que en fecha 23 de abril de 2008, encontrándose en los pasillos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le hizo entrega al ciudadano L.J.Z., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, de la respectiva boleta de citación.

En fecha 29 de abril de 2008, el defensor judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda.

Consta al folio 91 de la pieza principal del presente expediente, escrito de contestación de la demanda presentado por el ciudadano A.d.J.R.R., en su carácter de parte demandada en el presente proceso.

Por escrito presentado en fecha 06 de mayo de 2008, la parte actora rechaza el escrito de contestación de la demanda, presentado por el ciudadano A.d.J.R.R., parte demandada en el presente proceso.

Cursa al folio 108 de la presente pieza, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.

Mediante escrito presentado en fecha 12 de mayo de 2008, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12 de mayo de 2008, el Tribunal agrega a los autos escrito presentado por la parte actora, de oposición a la admisión de la prueba de testigo promovida por la parte demandada e impugnó en todas y cada una de sus partes los comprobantes de consignaciones de alquileres efectuados por la parte demandada.

Por auto de fecha 14 de mayo de 2008, el Tribunal publica el auto de admisión de pruebas.

En fecha 05 de junio de 2008, el tribunal publica la sentencia definitiva en el presente proceso, declarando procedente la pretensión.

Por diligencia de fecha 05 de junio de 2008, la parte demandada apela a dicha decisión.

Cursa al folio 214 de la presente pieza diligencia mediante la cual la parte actora se da por notificada de la sentencia.

En fecha 09 de junio de 2008, la parte demandada se da por notificada de la decisión.

En fecha 10 de junio de 2008, la parte demandada apela de la sentencia dictada en fecha 05 de junio de 2008.

Por auto de fecha 12 de junio de 2008, el Tribunal de la causa oye la apelación en ambos efectos, remitiendo el presente expediente para su distribución al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Una vez distribuido el presente expediente, resulta sorteado este despacho para el conocimiento y resolución de la apelación interpuesta, dándole entrada en fecha 04 de julio de 2008 y fijando el décimo día de despacho siguiente para la publicación de la sentencia.

En fecha 23 de julio de 2008, la parte demandada consigna escrito de fundamentación de la apelación.

II

Ahora bien, siendo la oportunidad de dictar la sentencia en el presente proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse al respecto, en los siguientes términos:

Expone la representación judicial de la parte demandante, que en fecha 30 de noviembre de 2005, su representada, en su carácter de propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida J.B.A.d.M.C., Edificio Don David, piso 8, distinguido con el Nº 83; con una superficie de ochenta y tres metros cuadrados (83 Mts2); y que tiene las siguientes dependencias: un (01) salón-comedor; un (01) baño principal; una (01) cocina; un (01) lavandero; un (01) balcón; un (01) baño de servicio; dos (02) dormitorios principales; una (01) habitación auxiliar; alinderado de la siguiente manera: Norte: apartamento Nº 84 y pasillo del edificio; Sur: fachada y lindero sur del edificio; Este: escalera del edificio; Oeste: fachada del edificio; por encima de él está el apartamento Pent-House marcado con las letras P.H. y por debajo de el está el apartamento número setenta y tres (73) y le corresponde un porcentaje de condominio de uno con dos mil doscientos noventa y dos y diez milésimas por ciento (1,2292%), sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios; según consta en documento de compra venta expedido por la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1987, registrado bajo el Nº 05; Tomo 13 del Protocolo Primero, lo cede en arrendamiento, suscribiendo dicho contrato con el ciudadano A.D.J.R.R., antes identificado, y quien a su vez estuvo representado mediante instrumento poder especial otorgado a la ciudadana B.J.A.D.R., venezolana, mayor de edad, casada, comerciante, titular de la Cédula de identidad Nº 5.950.476, otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, en fecha 29 de septiembre de 2005, inserto bajo el Nº 70, tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Señala que dicho contrato de arrendamiento fue debidamente notariado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de noviembre de 2005, anotado bajo el Nº 30, tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría.

Refiere que entre las condiciones del mencionado contrato se encuentran que la duración del mismo sería de un (01) año lapso fijo no prorrogable, y que entraría en vigencia desde el 30 de septiembre de 2005, hasta el 30 de septiembre de 2006. Expone que al vencimiento del término el arrendatario deberá desocupar el inmueble arrendado libre de personas, bienes y cosas, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento, conservación y aseo en que los recibió, solvente en el pago de todos los servicios públicos, sin necesidad de notificación alguna.

Destaca igualmente que en el caso de que el arrendatario permaneciera ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de duración del contrato, en ningún caso operará la tacita reconducción, ya que la voluntad de La Arrendadora y del el Arrendatario ha sido contratar a tiempo determinado y fijo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, y si el arrendatario continuase ocupando dicho inmueble, su ocupación será considerada ilícita y los pagos y consignaciones que fueren hechos a favor de la arrendadora se entenderán recibidos, no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, ni tampoco como prorroga de éste, sino como contraprestación por el uso indebido e ilegal, sin el expreso consentimiento de la arrendadora para continuar ocupando el inmueble arrendado y no le sea devuelto a la arrendadora, y en ningún caso y por ningún motivo será precedente la convertibilidad o conversión del contrato, en contrato a tiempo determinado.

Expone igualmente que el canon de arrendamiento acordado por las partes es de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00), mensuales y los cuales debían ser cancelados los primeros cinco (05) días de cada mes.

Señala que el inmueble está destinado exclusivamente para vivienda del arrendatario, esencialmente intuito personae, ya que la arrendadora ha tomado en cuenta para la firma del contrato las cualidades y referencias del arrendatario y que las cuotas extraordinarias del condominio serán canceladas por el arrendatario, debiendo enviar la correspondiente factura a la atención de M.C.R..

Refiere que el arrendatario, ciudadano A.D.J.R.R., suficientemente identificado anteriormente, ha hecho caso omiso a las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento mencionado anteriormente, por cuanto durante el transcurso del contrato se presentaron ciertas irregularidades en lo referente a la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte de dicho arrendatario, en virtud de la inconsecuencia de los mismos, señalando que para la fecha de introducción del libelo de la demanda que da inicio al presente proceso, el mismo se encontraba insolvente en los cánones de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, y Enero y Febrero de 2007, disponiendo la cláusula del contrato que “… los cánones de arrendamiento deberán ser cancelados los primeros cinco (05) días de cada mes”, situación que lleva al incumplimiento de dicha cláusula, infringiendo lo establecido así en el Ordinal Segundo del artículo 1592 del código Civil.

Expone que la cláusula tercera mencionada anteriormente dispone que dicho contrato tendría una duración de un (01) año, lapso no prorrogable, situación ésa que no ha ocurrido así, en virtud de que el arrendatario, a la fecha de presentación del libelo de la demanda, continuaba ocupando el inmueble arrendado, viéndose su representado en la imperiosa necesidad de notificar al arrendatario, mediante el traslado de la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de Noviembre de 2006.

Resalta que en cuanto a los servicios, la cláusula novena disponía que el arrendatario debía cancelar las cuotas extraordinarias del condominio, situación ésta que tampoco ocurre así por cuanto el arrendatario se encuentra insolvente desde el mes de junio, julio, agosto, septiembre, ascendiendo a un saldo deudor de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 262.584,00) según reporte de Estado de Cuenta sin contar los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre.

Fundamenta su acción en el aludido contrato de arrendamiento consignado con la letra “D” y en el Código Civil, específicamente lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.593 ordinal 2º, 1.599, 1.601.

Expone que al no haber dado el arrendatario cumplimiento a las diferentes cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, cuyas cláusulas son Ley entre las partes, da lugar a la acción de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del contrato que tiene celebrado su representada, y en consecuencia solicita se le entregue a la parte actora el inmueble arrendado totalmente desocupado.

Por su parte, el defensor judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, expuso lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda que fuese intentada por la ciudadana M.C.R. en contra de su defendido, el ciudadano A.R.R..

Negó, rechazó y contradijo que se le deba los pagos por concepto de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006 y Enero y Febrero del año 2007.

Negó, rechazó y contradijo que su defendido deba las cuotas de condominio que alegan en el libelo de la demanda.

En consecuencia, solicita de este Tribunal declare Sin Lugar la pretensión incoada contra su defendido.

Ahora bien, vistos los términos en los que quedo trabada la presente litis, pasa este Juzgado a pronunciarse con respecto a la apelación ejercida por la parte demandada en los siguientes términos:

Expone la representación judicial de la parte demandada que en fecha 03 de diciembre de 2007, la parte actora interpuso formal demanda por resolución de contrato, en contra de su representado, y a la notificación de la presente demanda fue realizada a través de carteles en fecha 03 de diciembre de 2007, por lo que existió una inactividad y una falta de impulso procesal de la parte actora en vista de ello nos encontramos en perención breve tal y como así lo establece el artículo 267 en sus numerales 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en sus numerales 1º y 2º establecen lo siguiente:

Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado.

2º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado…

Del análisis de lo anteriormente transcrito, se pude concluir que la perención es un modo de extinguir la relación procesal, al transcurrir un cierto periodo en estado de inactividad. La perención de la instancia no extingue la pretensión, pero deja sin efecto el proceso con todas sus consecuencias.

La perención constituye una sanción contra el litigante negligente, porque si bien el impulso procesal es oficioso, cuando no se cumpla, aquel debe estar listo a instarlo a fin de que el proceso no se detenga. Se logra así, bajo la amenaza de la perención, una más activa realización de los actos del proceso y una disminución de os casos de paralización de la causa durante un periodo de tiempo muy largo, de tal modo que el proceso adquiere una continuidad que favorece la celeridad procesal por el estímulo en que se encuentran las partes para realizar aquellos actos y evitar la extinción del proceso.

Expuesto lo anterior, y del análisis de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora efectivamente cumplió con todas las cargas procesales inherentes a su carácter, como lo es, el impulsar la citación de la parte demandada dentro de los lapsos legalmente establecidos, motivo por el cual concluye el presente Juzgador, que el presente caso en concreto, no se subsume dentro del supuesto jurídico estipulado en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Con respecto al argumento esgrimido por la parte demandada en su escrito de fundamentación de la apelación, referente a la negativa por parte del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuanto al término de la distancia, derecho éste consagrado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, ya que la contestación de la demanda fue hecha dentro del lapso correspondiente, es decir, fue consignada al tercer día siguiente a la notificación del defensor ad litem, pero su poderdante se encuentra domiciliado fuera de Caracas por razones laborales, promoviendo en tal sentido en la parte final de dicho escrito las siguientes pruebas:

1. El valor probatorio de los autos que rielan al presente expediente, en especial todo lo que favorezca a su representado.

2. Justificativos de testigos debidamente evacuados por ante el Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, por medio del cual se demuestra que su defendido ciudadano A.D.J.R., se encuentra residenciado por motivos de trabajo en la Ciudad de Valera, Estado Trujillo, sector San Luis, Casa rural Nº 3914 de la parroquia San Luís, del Municipio Valera, Estado Trujillo, desde hace mas de dos (02) años.

3. C.d.R. suscrito por el Prefecto de la Parroquia San L.M.V., Estado Trujillo por medio de la cual se demuestra que el ciudadano A.D.J.R., se encuentra residenciado por motivos de trabajo en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, sector San Luís, Casa rural Nº 3914, de la parroquia San Luís, del Municipio Valera, Estado Trujillo.

Ahora bien, siendo la oportunidad para valorar las pruebas promovidas por la parte demandada en su escrito de fundamentación de la apelación, este Tribunal hace la misma de la siguiente forma:

• Con respecto al valor probatorio de los autos que rielan al presente expediente, por cuanto el mismo no representa un medio de promoción de prueba estipulado en el Código de Procedimiento Civil, concluye este Juzgador que no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece.-

• Con respecto a los numerales 2º y 3º, de una revisión de las actas que conforman dicho expediente, concluye este Juzgador que dichas pruebas documentales no constan en autos, por lo que no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece.-

Del análisis de pruebas arriba realizado, concluye este Juzgador que la parte demandada no logra demostrar que la misma reside en el interior del país, por lo que la solicitud de concesión de término de la distancia no procede en el presente caso. Así se establece.-

Con respecto al argumento de que la parte actora demanda por el motivo de resolución de contrato de arrendamiento, pero además fundamenta su acción en una supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, ascendiendo a un saldo deudor de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs.262.584,00), por lo que es evidente que la parte actora no precisa el por que de la demanda, es decir, no determina si la demanda es por falta de pago o por resolución de contrato de arrendamiento, por lo que existe incongruencia en el libelo de la demanda, del análisis del libelo de la demanda presentado por la parte actora en fecha 24 de abril de 2007, se evidencia que la parte actora fundamenta su acción en la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del contrato celebrado entre las partes, concluyendo este Juzgador que no existe la incongruencia en el libelo de la demanda denunciada por la parte demandada. Así se establece.-

Denota que en la sentencia de fecha 05 de junio de 2008, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, en el folio 208, párrafo tercero declara: “Así mismo, consta de actas que el acreedor notificó al inquilino, respecto de la no renovación del contrato, lo cual llevo a cabo mediante notificación realizada por el Notario Público Segundo del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 13 de noviembre de 2007”. Expone que es evidente que la prorroga legal no opera con retroactividad, es decir, debe ser invocada antes de que se venza el contrato, caso contrario no se puede invocar, ya que es extemporáneo y ocurriría la tácita reconducción, es decir, el contrato de tiempo determinado pasaría a trasformarse e un contrato a tiempo indeterminado, debido a que cuando el contrato venció, el arrendatario quedo en el inmueble con el consentimiento del arrendador, razón por lo que carece de todo asideró jurídico la afirmación efectuada por la actora en el libelo respecto a que la demandada fue notificada al respecto de la no renovación del contrato, lo cual llevo a cabo mediante notificación realizada por el Notario Público Segundo del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 13 de noviembre de 2007, lo cual constituye la incongruencia de la demanda ya que si bien es cierto que la prorroga legal no opera con retroactividad, quiere decir que la única forma de desalojar a su defendidos sería a través de una demanda por falta de pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento vencidos u otras causales tal y como lo exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no como mal pretende desalojarlos en la actualidad por resolución de contrato y en consecuencia mal pudiera aplicarse la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que es evidente que nos encontramos ante una sentencia ultra petita, debido a que la demanda fue por motivo de resolucion de contrato y la declaran con lugar, siendo incongruente ya que en la parte narrativa de la sentencia da a entender de que la misma procede por falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses septiembre, octubre de 2006. pero en la dispositiva declara procedente la Resolución de Contrato, siendo contradictorio ya que se debe demandar por resolucion de contrato cuando nos encontramos ante un contrato a tiempo determinado y debe demandarse por falta de pago cuando nos encontramos ante un contrato a tiempo indeterminado.

De lo anteriormente expuesto y del análisis de los instrumentos fundamentales que acompañan al escrito que da inicio a la presente acción, se evidencia del folio dieciséis (16) al veinte (20); del folio ciento ochenta y uno (181) al ciento ochenta y seis (186); y del folio ciento ochenta y ocho (188) al ciento noventa y dos (192), contratos de arrendamiento suscritos en los años 2005, 2003 y 2004, respectivamente, entre los ciudadanos M.C.R., identificada en autos, y el ciudadano A.D.J.R.R., supra identificado.

Así las cosas, dispone el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, en su literal b) lo siguiente:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto- Ley, celebrados, a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

… omissis…

b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.

…omissis…

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, encuadrando el presente caso dentro del supuesto jurídico supra transcrito, concluye este Juzgador que una vez vencido el último contrato de arrendamiento, la parte demandada estaba haciendo uso de la prorroga legal de tiempo máximo de un (01) año concedida por la Ley, por el hecho de que si bien es cierto que las relaciones arrendaticias se realizaron mediante contratos anuales y consecutivos durante el lapso de tres (03) años, este Juzgador considera dicha relación arrendaticia como una sola.

Expuesto lo anterior, concluye este Juzgador que la demanda presentada por la parte actora se encuentra bien fundamentada, por cuanto el procedimiento correcto a seguir era el de resolución de contrato y no el de desalojo, ya que no hubo reconducción del mencionado contrato de arrendamiento, como consecuencia de todo lo antes expuesto, y por cuanto la presente demanda se fundamenta asimismo en el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como lo es el no pago de los canones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada no tiene derecho a seguir gozando del beneficio de la prorroga legal, procediendo en derecho no solo la presente demanda, sino tambien la solicitud realizada por la parte actora en su escrito libelar referente a la entrega del bien inmueble identificado en autos, completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Así se decide.-

Ahora bien, desvirtuados como ha sido los fundamentos de la apelación interpuesta por la parte demandada en el presente proceso, pasa este Juzgado a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa:

Del análisis de las pruebas aportadas por las partes en el proceso:

De las pruebas aportadas por la parte actora:

• Marcado con la letra “A”, poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado en fecha 23 de noviembre de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 160, el cual al no ser impugnado, tachado o desconocido, este Tribunal lo aprecia de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, teniendo de esta forma este Tribunal a la abogada M.D.L.C.., como representante judicial de la parte actora. Así se establece.-

• Signado con la letra “B”, copia fotostática del documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual quedó registrado bajo el Nº 5, Tomo 13 del Protocolo Primero en fecha 20 de mayo de 1987, el cual al no ser impugnado, tachado o desconocido, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando en evidencia la propiedad que tiene la ciudadana M.C.R., antes identificada, sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento. Así se establece.-

• Marcado con la letra “C”, copia fotostática del instrumento poder otorgado por el ciudadano A.D.J.R. a la ciudadana B.J.A., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, anotado en fecha 29 de septiembre de 2005, bajo el Nº 70, Tomo 126, el cual al no ser impugnado, tachado o desconocido, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, quedando en evidencia la facultad que poseía la ciudadana B.J.A., titular de la Cédula de Identidad Nº 6.872.891, para representar al ciudadano A.D.J.R., antes identificado, y parte demandada en el presente proceso, para suscribir el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso. Así se establece.-

• Marcado con la letra “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.C.R., identificada en autos, y el ciudadano A.D.J.R.R. identificado ut supra, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado en fecha 03 de noviembre de 2005, bajo el Nº 30, Tomo 126 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual al no ser impugnado, tachado o desconocido, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil. Así se establece.-

• Signado con la letra “E”, solicitud de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, realizado por la parte actora por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual al no ser impugnado, tachado o desconocido, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil. Así se establece.-

• Con respecto a la prueba documental consignada por la parte actora, marcada con la letra “F”, por cuanto el mismo es un documento emanado de tercero ajeno a la presente causa, y no fue ratificado mediante la testimonial respectiva, este Tribunal desecha la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

• Con respecto a las pruebas documentales consignadas en la oportunidad de promoción de pruebas, contentivas de los documentos de arrendamientos debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fechas 24 de septiembre de 2003, y 08 de octubre de 2004, anotados bajo los Nros. 26, Tomo 119 y 59, Tomo 117, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, respectivamente, por cuanto los mismos no fueron impugnados, tachados o desconocidos, este Tribunal los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, quedando en evidencia la el tiempo de duración de la relación arrendaticia entre las partes que actúan en el presente proceso. Así se establece.-

De las pruebas presentadas por la parte demandada:

• Planillas de depósitos bancarios, del –banco Industrial de Venezuela a favor de la ciudadana M.C.R., cursante a los folios 113, 115, 117, 119, 121, 123, 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141, 143, 145, 146; por cuanto las mismas no fueron objeto de impugnación alguna, y por cuanto cada una de ellas contienen la respectiva nota de validación de la entidad bancaria correspondiente, así como del Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio. Así se establece.-

Expuesto lo anterior, tenemos que la parte actora solicita la resolución de un contrato de arrendamiento que se perfeccionó con la parte demandada en fecha 24 de septiembre de 2003, tal como se desprende del documento que cursa a los autos que conforman el presente expediente, en dicho documento, las partes contratantes establecieron que la duración del contrato sería desde el día 30 de septiembre de 2003 al 30 de septiembre de 2004; conviniendo expresamente las partes que el canon de arrendamiento debía pagarse al arrendatario, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes, a partir del día 30 de septiembre de 2003, fecha en la cual inició el contrato de arrendamiento, siendo prorrogado el mismo en fecha 08 de octubre de 2004, por una año.

En este orden de ideas, en fecha 03 de noviembre de 2005, las partes establecieron una nueva prorroga contractual del contrato de arrendamiento, con vigencia desde el día 30 de septiembre de 2005, hasta el día 30 de septiembre de 2006; estipulándose expresamente en ese documento que las mensualidades serían pagadas dentro de los primeros cinco días de cada mes.

Ahora bien, del documento contentivo del contrato de arrendamiento, se evidencia que el contrato locativo se perfeccionó a tiempo determinado, estableciéndose en el documento en cuestión, que la duración del mismo era por un año contado a partir del día 30 de septiembre de 2005, por lo cual el contrato vencía el día 30 de septiembre de 2006.

En este orden de ideas, consta del folio 21 al 25 de la presente pieza, la notificación realizada por el arrendador al inquilino, respecto de la no renovación del contrato, la cual se llevó a cabo mediante el Notario Público Segundo del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de caracas, en fecha 13 de noviembre de 2006.

Expuesto lo anterior, se evidencia la existencia de una relación arrendaticia mayor a un año, pero menor a cinco años, correspondiéndole de esta forma al arrendatario una prorroga legal de un año contado a partir del día 30 de septiembre de 2006, venciendo dicha prorroga el día 30 de septiembre de 2007, sin embargo, la parte actora alega en su libelo de la demanda que el arrendatario no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero y febrero de 2007.

En este orden de ideas, aun y cuando la parte demandada no haya dado contestación a la demanda en la oportunidad legalmente establecido para dicho fin, se observa que en el lapso probatorio, el demandado trajo a los autos documentos mediante los cuales pretendió enervar la pretensión deducida en juicio por la actora, es decir, instrumentos en virtud de los cuales pretende demostrar que pagó la obligación contraída en virtud del perfeccionamiento del contrato locativo con la parte actora, viéndose este Tribunal en la obligación de analizar dichas pruebas.

En este sentido, se observa que las partes expresamente convinieron que las pensiones de arrendamiento debían pagarse dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, es decir, que iniciado el mes correspondiente, el inquilino debía pagar el canon dentro de los primeros cinco (05) días de ese mes y no del siguiente, y el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala claramente la oportunidad en la que el arrendatario puede consignar la pensión de arrendamiento, si el arrendador se rehúsa a recibir el pago, tácita o expresamente, estableciendo la norma que si el inquilino se ve en la obligación de consignar las pensiones de arrendamiento, puede hacerlo dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Ahora bien, por cuanto el arrendatario podía pagar las pensiones de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días del mes respectivo, ello según lo pactado en el contrato; si el arrendador se rehusó en algún momento a recibir el pago de la mensualidad, el inquilino disponía de quince (15) días adicionales para proceder a realizar el pago en la forma indicada en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, del análisis de los documentos mediante los cuales se pretende acreditar el pago de la obligación del inquilino específicamente de las consignaciones arrendaticia realizadas ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se evidencia claramente que, los meses de septiembre y octubre de 2006, fueron consignados el día 07 de noviembre de 2006 y agregados a los autos del expediente de consignaciones el día 08 de noviembre de 2006.

Igualmente en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2006, el cual inicio el día 30 de agosto de 2006, el arrendatario debía pagar dicho canon, a más tardar, el día 20 de septiembre de 2006, y lo mismo con respecto al canon de octubre, que debía cancelarse a más tardar el día 20 de octubre de 2006, lo cual no ocurrio, pues ambos cánones de arrendamiento fueron cancelados el día 07 de noviembre de 2006, es decir, de forma extemporánea por retrasada.

Con relación a los cánones de noviembre y diciembre de 2006, el Tribunal observa que los mismos también fueron consignados por la parte demandada, en forma extemporánea por retrasada, ya que se pagaron los días 06 de diciembre de 2006 y 18 de enero de 2007, y finalmente, lo mismo ocurrió con los cánones de arrendamiento de enero y febrero de 2007, cuyos pagos se efectuaron los días 15 de febrero de 2007 y 07 de marzo de 2007.

En este orden de ideas, el artículo 1.264 del Código Civil, estable que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, por lo que considera este despacho que si el arrendatario se obligó a pagar la pensión mensual de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, pudiendo en v.d.n. expresa, pagar la referida mensualidad dentro de los quince (15) días siguientes a los cinco días establecidos contractualmente, era su deber realizar las consignaciones en la forma establecida expresamente en la normativa sustantiva que regula la materia, pero al no haber cumplido con las disposiciones relativas al tiempo en que debía realizar dichos pagos de canon de arrendamiento, tales consignaciones no pueden surtir los efectos liberatorios que la ley prevé, ello de conformidad con lo estipulado en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual se considerará en estado de solvencia al arrendatario si la consignación es efectuada conforme a lo dispuesto en la norma.

En consideración de todo lo antes expuesto, este Tribunal establece que en el caso bajo estudio ha quedado demostrado que el inquilino incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolventes por la parte actora, ello por cuanto realizo los pagos de forma extemporánea por retrasada, lo cual apareja como consecuencia que dichos pagos no produzcan efectos liberatorios de la obligación, en virtud de reputarse como no efectuados; razón por la cual declara procedente en derecho la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora. Así se decide.-

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano A.D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.464.342, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de junio de 2008, y en consecuencia:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana M.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.872.891, en contra del ciudadano A.D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.464.342.

SEGUNDO

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.872.891, y el ciudadano A.D.J.R.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.464.342, suscrito en fecha 31 de octubre de 2006, y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 30, Tomo: 126, de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada la entrega del bien inmueble arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Queda así confirmada la decisión apelada.

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de noviembre del año 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las 3:30 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp N° AP-25892.-

LTLS/MSU/mm.-