Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 22 de Junio de 2010

Exp. 22.267

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200° y 151°

DEMANDANTE: L.M.C.Z. y M.D.V.R.C..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.P.Q.M., M.L.M.M. y R.E.S.Q..

DEMANDADO: M.A.R.G..

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: L.A.C.G..

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES.

PARTE NARRATIVA

I

Se inicia el presente procedimiento mediante formal escrito presentado en fecha 25 de Febrero de 2009, por los Abogados en ejercicio J.P.Q.M., M.L.M.M. y R.E.S.Q., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.345, 96.999 y 81.604, en el mismo orden, en su condición de Apoderados Judiciales de los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.C., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.774.089 y 3.686.864, de este domicilio, quienes demandan por Cobro de Bolívares, a la ciudadana M.A.R.G., quien es venezolana, titular de la cédula de identidad No. 10.548.714. Acompañando a la solicitud los recaudos que consideró pertinentes (folios 01 al 20).

Correspondiéndole por distribución a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, quien por auto de fecha veintiséis (26) de Febrero del 2009, le dio entrada y admitió la referida demanda por Cobro de Bolívares, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público, se formó expediente y ordenó librar boletas de intimación a la parte demandada, para que compareciera dentro de los VEINTE DÍAS DE DESPACHO siguientes a que constara de autos su citación, diera contestación a la demanda, consta al (folio 28).

Al folio 40, obra Poder Apuc Acta, otorgado por la parte demandada al abogado en ejercicio L.A.C.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.699.

Mediante escrito de fecha 27 de Abril de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito oponiendo cuestiones previas, de lo cual el Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaria de fecha 06 de Mayo de 2009, (folio 47).

Al folio 49 al 51, obra escrito de la parte demandante, de contradicción a las cuestiones previas opuestas.

A los folios 57 al 65, obra decisión de este Tribunal declarando sin lugar las cuestión previa opuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, emplazando para la contestación a la demanda, hecho lo cual se verifico en fecha 16 de septiembre del 2009, en la cual el demandado también reconvino al actor, como consta a los (folios 75 al 81).

A los folios 96 al 102, obra escrito de contestación a la reconvención.

Al folio 104, obra diligencia suscrita por el Apoderado judicial de la parte demandante, consignando escrito de promoción de pruebas constante de seis (06) folios útiles.

Al folio 120, obra escrito suscrito por el Apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas constante de un (01) folio útil.

Vencido el lapso de evacuación de las pruebas, el Tribunal por auto de fecha cuatro de Febrero del dos mil diez, fijó la causa para informes.

A los folios 137 al 142, obra escrito de informes de la parte demandada, y a los folios 150 al 152, obra escrito de informes de la parte demandante, siendo agregados a los autos como consta de la nota de secretaría de fecha 02 de Marzo del 2010.

A los folios 154 y su vuelto, obra escrito de observación de informes de la parte demandada.

A los folios 157 al 159, obra escrito de observación a los informes de la parte demandante, entrando el Tribunal por auto de fecha 15 de Marzo del 2010, en términos para decidir. Este es en resumen el historial de la presente causa y para motivar la decisión observa:

PARTE MOTIVA

I

DE LA DEMANDA

La controversia quedo planteada por los Apoderados Judiciales de la parte demandante en los siguientes términos:

 Que sus representados, celebraron en fecha 15 de septiembre de 2008, un contrato de opción a compra, en el que aparecen los Optantes con la ciudadana M.A.R., sobre un inmueble propiedad de ésta, consistente en una parcela de terreno y casa para habitación construida sobre ella, ubicado en la Urbanización Los Cortijos, Aldea La Pedregosa, en jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, signada con el No. 7, en dicho contrato se estableció el precio de venta del inmueble en OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 825.000,00), entregando para la fecha de la firma del contrato la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en dinero efectivo, quedando convenido en la cláusula tercera, el precio convenido el cual se pagaría así. “…(Omisis)…un segundo pago el día 02 de Octubre de 2008 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES con 00/100 (Bs. F100.000,00); un tercer pago el día 20 de octubre del 2008 de DOSCIENTOS VEINTICINO MIL BOLÍVARES FUERTES con 00/100 (Bs. F 300.000,00) PARA EL DÍA 20 DE NOVIEMBRE DE 2008, CON EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO y el día 02 de Octubre del 2008, sus representados pagaron al Opcionante, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, se establecieron sanciones indemnizatorias para las partes en caso de incumplimiento del contrato, y es el caso que en fecha anterior al vencimiento es decir, antes del 20 de octubre de 2008, sus representados conocieron que el inmueble se encontraba gravado, con hipoteca de primer grado por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 290.000,00) a favor del ciudadano J.M.M.A., lo que consta en documento de fecha 16 de Marzo del 2008, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo III, lo que demuestra que ese gravamen se constituyó antes de la celebración del contrato de opción a compra y continúa gravado hasta la presente fecha, por otra parte señalan, que la opcionante en fecha 02 de Diciembre de 2008, presentó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Mérida, Oferta Real de Pago, a sus representados por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 217.500,00) cantidad que calculan erróneamente de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00) entregados a la opcionante, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 82.500,00), y que tampoco aceptaron el monto o cantidad ofrecida en esa Oferta Real.

 Que sus representantes consideran que por encontrarse gravado o no disponible el inmueble, lo que significa un hecho de incumplimiento, les corresponde exigir a la Opcionante el reintegro de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00) que le entregaron más un diez por ciento de ésta cantidad, por concepto de indemnización, en consecuencia ésta conducta de la ciudadana de no reintegrar el dinero a sus representados, y que sufre los efectos de la devaluación por causa de la inflación, que les corresponde la indemnización, y que ese dinero retenido en forma abusiva por la ciudadana M.A.R.G., y cuya finalidad o destino era y es la adquisición de un inmueble, genera intereses legales, que debe pagar siempre el deudor, en este caso el detentador abusivo del mismo.

 Que varias han sido las oportunidades en las que sus representados se han dirigido a la ciudadana M.A.R.G., a los fines de exigirle el reintegro del dinero que le corresponde, y ella se ha negado a hacerlo, por lo que se cree que dispuso de ese dinero para fines que colocan a riesgo los derechos de sus representados y no tiene cómo cumplir su obligación establecida en el contrato de Opción a Compra, que esas gestiones extrajudiciales también fueron realizadas por ellos, como apoderados de los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., e igualmente resultaron infructuosas, y que hasta ahora ha transcurrido un período de más de tres (3) meses, contados desde la fecha de la cual se corresponde a sus representados la devolución de la cantidad de dinero, que se señala como fecha a partir de la cual debió cumplirse esa obligación por parte de dicha ciudadana el día 20 de Noviembre de 2008, de acuerdo al contrato de Opción a Compra.

 Que fundamenta la presente acción, en el contrato de Opción a Compra, celebrado en fecha 15 de Septiembre del 2008, específicamente en la cláusula cuarta, y que en consecuencia la opcionante debe reintegrar a sus representados la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) que les entregó en cumplimiento del contrato y pagarles por concepto de indemnización la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), que en este supuestota causa de no cumplimiento de contrato es imputable a la opcionante, al ofrecer en venta un inmueble que se encontraba y se encuentra gravado con hipoteca, es decir no libre para la venta de lo cual nunca les informó, en base a los artículos 1168, 1746 del Código Civil, 464 numeral 6° del Código Penal, que por las razones expuestas demanda a la opcionante para que convenga en pagar a sus representados, primero la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) que le fueron entregados, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) por concepto de indemnización ante el incumplimiento del contrato, y los intereses que se causen desde el 21 de Noviembre de 2008, hasta la fecha 25 de Febrero de 2009, calculados en un tres (3%) anual, lo que suma la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.577,00), los intereses que se pudieran causar hasta la fecha del reintegro del monto del dinero que reclama, así como las costas y costos.

II

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA (FOLIOS 75 al 81):

 Que en fecha 15 de septiembre de 2009, su poderdante suscribió con los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., un contrato de opción de compraventa, que el saldo restante del precio de la venta debió pagarse en fecha 20 de octubre de 2008, de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES y un último pago por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, pagos estos, que los demandantes no han realizado, habiendo transcurrido íntegramente el plazo establecido, de sesenta y cinco (65) días a partir del 15 de septiembre de 2008, venciéndose el día 15 de noviembre del 2008, que en consecuencia se ha producido un incumplimiento por parte de los optantes compradores.

 Que la parte demandante alega para justificar el incumplimiento, el hecho de que al momento de pactarse el convenio el inmueble se encontraba hipotecado, alegando desconocimiento de dicha situación y tildando la conducta de su representada como engañosa, que en efecto el inmueble al momento de la opción a compra estaba hipotecado a favor del ciudadano J.M.M.A., desde el día 16 de marzo de 2008, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo III, es decir que el gravamen se constituyo antes de la suscripción del contrato, como bien lo reconoce la parte actora, que al no haber la parte demandada declarado que sobre el inmueble pesaba gravamen hipotecario, se entiende remitido el asunto a la publicidad registral, y por tanto excluido el incumplimiento, que al ser el gravamen constituido con anterioridad a la celebración del contrato hace entre las partes a tenor del artículo 1264 del Código Civil, salvo por la circunstancia que el mismo afectase la disposición que contractualmente la parte demandada asumió frente a la demandante.

 Que de otra parte el hecho de pesar sobre el inmueble un gravamen hipotecario, no conlleva la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de hacer la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del respectivo documento público de compraventa, que en efecto, aun cuando la demandada como deudora hipotecaria se hubiese comprometido a no enajenar el bien gravado con la hipoteca, tal obligación hubiese contraído una norma de orden público como es el artículo 1267 del Código Civil, el cual dispone: “No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca.”, que en consecuencia no cabe el alegato de preexistencia de gravamen hipotecario en el presente caso para justificar el incumplimiento por parte de los demandantes, ratificando el criterio cita jurisprudencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, sentencia de fecha 14/01/2008, Exp. 7749, y sentencia emanada del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Exp. 4255, que de la lectura de las sentencias trascritas, se concluye en que el alegato presentado por la parte actora como justificativo de su negativa para ejercer el derecho preferente de adquisición del inmueble, por cuanto la hipoteca en cuestión es de fecha anterior a la suscripción del contrato, además de no ser un hecho impeditivo del cumplimiento de las obligaciones asumidas por su mandante.

 Que el artículo 1167 del Código Civil, esta norma señala las acciones a seguir para reclamar judicialmente en un contrato bilateral si alguna de las partes no cumple con su obligación y que de la lectura del libelo de demanda, la parte demandante en ningún caso invoca el citado artículo como fundamento de su acción, es decir que no pide la resolución del contrato ni su cumplimiento, de conformidad con las exigencias del artículo 1167 del Código Civil.

DE LA RECONVENCIÓN

 Que de la lectura del texto del contrato se concluye que se estableció, la obligación de garantizar a los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., el derecho preferente para adquirir el inmueble, durante un lapso de tiempo determinado, respetando el precio estipulado OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 825.000,00), y que la ciudadana M.A.R.G., cumplió con dichas obligaciones, ya que en ningún momento enajeno en forma alguna, el inmueble objeto de la negociación y mantuvo en todo momento el derecho preferente a favor de L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C..

 Que el precio restante del precio de venta debió pagarse en fecha 20 de Octubre de 2008, de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES y un último pago por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES, pagos estos que los reconvenidos no han realizado, habiendo transcurrido íntegramente el plazo establecido entre las partes para la vigencia del contrato de sesenta y cinco (65) días a partir de la fecha quince de septiembre del 2008, venciéndose el día 19 de noviembre de 2008, lo que indica que los optantes renunciaron a su derecho de ejercer el derecho preferente para adquirir el inmueble, lo que trae como consecuencia la aplicación de la cláusula cuarta del contrato, es decir, el descuento por parte de la opcionante de 82.500,00 del precio pactado, por lo que demanda a los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., en su carácter de optantes, para que convengan o en caso de negativa sean condenados por el Tribunal primero, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, resolver el contrato de opción de compraventa suscrito con su mandante por vía privada en fecha 15 de septiembre de 2009, en vista del incumplimiento por parte de los optantes, de su obligación de honrar los pagos pactados, en el plazo convenido, segundo, en ejecutar la cláusula penal contemplada en la cláusula cuarta del contrato suscrito , es decir, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 82.500,00); tercero, el pago de las costas y costos calculados por el Tribunal.

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN (FOLIOS 96 al 102):

 Que niega rechazan y contradicen la reconvención propuesta que sus representados no celebraron ningún contrato de opción a compra con la ciudadana M.A.R.G., las cantidades DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 200.000,00) en la fecha 15 de septiembre de 2009, y posteriormente la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES con 00/100 (Bs. 100.000,00) en fecha 30 de septiembre de 2008, (antes de la fecha convenida), mediante cheque del Banco Venezuela No. 81000368 de la cuenta 01002-0511-54-0000059116, que es la ciudadana M.A.R.G., en su condición de opcionante, quien incurrió en hechos que constituyen incumplimiento de sus obligaciones contractuales, que dicho inmueble no se encontraba ni se encuentra libre para la negociación de la venta pactada, y específicamente para las fechas en que se iba concretando la negociación por medio de los pagos, que este hecho se agrava por cuanto de tal situación no fueron informados sus representados y se escondió la existencia de ese gravamen en el documento de opción a compra, que en los contratos de opción a compra que se suscriben entre los propietarios constructores y los futuros compradores forma parte del contenido de estos contratos la información sobre la existencia de gravámenes a favor de la entidad que financia la obra, pero que en el caso de autos que es una negociación intuitu personae, como lo señala el contrato, esta información es fundamental.

 Que otro hecho demostrativo del incumplimiento ocurre cuando la opcionante, en fecha 02 de Diciembre de 2008, presentó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Oferta Real de Pago, a sus representados por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 217.500,00), y que el Tribunal exhorto a la parte a consignar la cantidad ofrecida en su escrito, lo cual no se llevó a cabo por los oferentes lo cual no se llevó a cabo por lo que dicho Tribunal declaró inadmisible dicha Oferta Real de Pago, en síntesis la opcionante incurrió en dos conductas, como fue venderles un inmueble que se encuentra gravado y ofrecerles un pago que no cumplió, que agregan igualmente como fundamento de la negación y del derecho de la reconvención, la prohibición implícita en la legislación penal venezolana, de enajenar bienes como libres sabiendo que están gravados, violando esta norma y perjudicando a sus representados al mostrarles un bien inmueble como negociable, pero que se encontraba gravado e impedido para ser objeto de una negociación como la pactada, que niegan y rechazan que sus representados incurrieron en incumplimiento, pues realizaron pagos que suman una cantidad significativa, y se vieron obligaron a demandar por cobro de bolívares, ante los hechos y conductas de la opcionante, los cuales significan un incumplimiento del contrato.

 Que se oponen igualmente sin aceptar en ningún momento la pretensión expuesta, que la ciudadana M.A.R.G., interpreta erróneamente, al hacer la estimación del monto de la cláusula penal, lo que conlleva mala fe y además significa la violación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, concretamente el art. 15°.

 Que fundamenta la defensa de sus representados en, la celebración del contrato de opción a compra, al respecto lo que indica la cláusula cuarta del contrato, que en consecuencia la opcionante es decir, la ciudadana M.A.R.G., debe reintegrar a sus representados la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00) que les entregó en cumplimiento del contrato y pagarles por concepto de indemnización, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), por estas razones solicita se declare sin lugar la reconvención propuesta.

V

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA (FOLIOS 107 al 112):

“PRIMERA. CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA. Este documento fue agregado, en original al libelo de la demanda marcado con la letra “A”. Este documento demuestra: 1.- La condición que asumen por este documento mis representados, de “LOS OPTANTES”, en virtud de la cual les corresponden y pueden ejercer los derechos allí establecidos, como son: el derecho a comprar o “adquirir la propiedad del inmueble identificado en dicho contrato, (Cláusula PRIMERA); al precio del inmueble fijado, incumplimiento de la parte OPCIONANTE, (Cláusula CUARTA). 2.- La condición que asume por este documento la ciudadana M.A.R.G., como “LA OPCIONANTE” en virtud de la cual le corresponde cumplir las obligaciones establecidas en dicho contrato: ceder la propiedad del inmueble objeto de la negociación, (Cláusula PRIMERA); mantener el precio del inmueble fijado, (Cláusula TERCERA); en caso de incumplimiento de su parte del contrato suscrito reintegrar la cantidades pagadas y pagar el monto de la indemnización establecido en el contrato, (Cláusula CUARTA). 3.- La forma de pago del precio convenido: un primer pago por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 200.000,00) para la fecha de la firma del contrato, la cual fue efectivamente pagada en esa oportunidad, un segundo pago por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,00), para la fecha 20 de Octubre de 2008, la cual también fue efectivamente pagada, según ha sido reconocido por la demandada y se demuestra por medio probatorio promovido por medio de este escrito. En síntesis, queda demostrado el cumplimiento, por parte de mis representados, del pago de dos (2) de las cuotas establecidas en el contrato. (Sobre las otras cuotas previstas, lo alegado al respecto, se demuestra en pruebas sucesivas, promovidas por medio de este documento).”

A la anterior prueba de documento privado de Opción a Compra, observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

“SEGUNDO: DOCUMENTO copia de “CHEQUE DEL BANCO DE VENEZUELA”, emitido a favor de la ciudadana M.A.R.G., de fecha treinta (30) de Septiembre de 2008. Este documento demuestra el cumplimiento del segundo pago que se le hizo a dicha ciudadana, previsto en el contrato de Opción Compra, y como este pago fue realizado antes de la fecha, lo que permite concluir sobre la intención y voluntad de mis representados de llevar a cabo la negociación pactada. Este documento fue agregado al libelo de la demanda marcado con la letra “B”.”

A la anterior prueba de copia de cheque emitido a favor de la ciudadana M.A.R.G., de fecha treinta (30) de Septiembre de 2008, que obra en copia simple al (folio 18) del presente expediente, para dar por demostrado el cumplimiento del segundo pago que se le hizo a dicha ciudadana, este Juzgador de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le asigna valor probatorio en razón que no fue impugnada por el adversario. Y así se decide.

TERCERO: DOCUMENTO “CERTIFICACIÓN”, expedida por el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, en el que consta que la ciudadana M.A.R.G., gravó con hipoteca de primer grado el inmueble objeto de la negociación, decisión que llevó a cabo antes de la celebración del contrato de Opción Compra, Y HASTA HOY DIA, fecha, en la que se introduce este escrito, dicho inmueble se encuentra gravado y por lo tanto no libre para negociación de venta. Este documento demuestra que la ciudadana M.A.R.G., incurrió en una conducta de incumplimiento de contrato de Opción Compra, ya que dicho inmueble no se encontraba para la fecha de la negociación, NI SE ENCUENTRA ACTUALMENTE, en situación de disponibilidad para la negociación comprometida. Demuestra esta conducta que hubo engaño para mis representados al no informárseles de ésta situación, por una parte, y también demuestra que se incurrió en un supuesto de delito al haberse enajenado o comprometido en enajenación un bien que se encontraba gravado. Todo ello, para mis representados, significó y significa que se incurrió en causal de incumplimiento del contrato de Opción Compra.”

Al anterior documento de CERTIFICACIÓN

, expedida por el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, para dar por demostrado que la ciudadana M.A.R.G., incurrió en una conducta de incumplimiento de contrato de Opción Compra, ya que dicho inmueble no se encontraba para la fecha de la negociación, ni se encuentra actualmente, en situación de disponibilidad para la negociación comprometida, este Juzgador no le asigna valor probatorio en razón dicha prueba no es demostrativo de incumplimiento por parte de la opcionante y dicho gravamen hipotecario fue pactado con anterioridad a la firma de la opción a compra y no posterior. Y así se decide.

“CUARTO: DOCUMENTO CERTIFICADO contentivo de OFERTA REAL DE PAGO, presentado por la ciudadana M.A.R.G., (LA OPCIONANTE), por ante el Juzgado Primero de Primera instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de Diciembre de 2008, por una cantidad que fue rechazada en el libelo de la demanda. El procedimiento intentado por dicha ciudadana no se cumplió aún cuando el Tribunal la instó a hacer el depósito correspondiente u ofrecido. Este documento contentivo de esta oferta así como el procedimiento cumplido al respecto, demuestran: 1.- La intención o conducta engañosa en contra de mis representados, de parte de LA OPCIONANTE u OFERENTE al ofrecer y no cumplir….(omisis)…Estos hechos demuestran que LA OPCIONANTE pretendió vender un inmueble que se encontraba gravado y además ofrece un pago que no cumple. Este documento “CERTIFICACIÓN” fue agregado al libelo de la demanda, marcado con la letra “D”. QUINTO DOCUMENTO “AUTO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y MERCANTIL”, de fecha 11 de Febrero de 2008, en la cual se declaró inadmisible la OFERTA REAL DE PAGO hecha por la ciudadana M.A.R.G., debido a que no se cumplió con los requisitos legales de este procedimiento y específicamente porque la oferente no cumplió con la exhortación que le hizo dicho Tribunal al respecto. Este documento, aunado a la OFERTA REAL DE PAGO, anteriormente promovida, demuestran el incumplimiento de LA OPCIONANTE u OFERENTE, así como que, dicha ciudadana no ha tenido ni tuvo real interés de cumplir sus obligaciones, específicamente de reintegrar a mis representados las cantidades que corresponden (lo pagado más la indemnización por incumplimiento), todo ello de acuerdo al contrato de Opción de Compra suscrito.”

A la anterior prueba de CERTIFICADO contentivo de OFERTA REAL DE PAGO, presentado por la ciudadana M.A.R.G., (LA OPCIONANTE), por ante el Juzgado Primero de Primera instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de Diciembre de 2008, y del auto que la declara inadmisible, para dar por demostrado el incumplimiento de LA OPCIONANTE u OFERENTE, así como que, dicha ciudadana no ha tenido ni tuvo real interés en cumplir sus obligaciones, específicamente de reintegrar a sus representados las cantidades que corresponden, todo ello de acuerdo al contrato de Opción de Compra, este Juzgador la desestima en razón que con dicha prueba de acción intentada de Oferta real de Pago, no es demostrativo del incumplimiento alegado ya que se trata de otro juicio o solicitud distinto, en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“SEXTO: DOCUMENTO contentivo de “EVACUACIÓN DE INSPECCIÓN JUDICIAL”, llevada a cabo por este mismo Tribunal, agregada a este expediente y que se promovió y evacuó a los fines de sustentar la solicitud de medida de “prohibición de enajenar y gravar” sobre el inmueble propiedad de la ciudadana M.A.R.G., y que es objeto de la negociación este procedimiento y documento causado, demuestra además, que dicha ciudadana, aún cuando se había obligado a vender a mis representados el inmueble en referencia (una parcela de terreno y casa para habitación construida sobre ella, signada con el No. 7 de la Urbanización Los Cortijos, Aldea La Pedregosa Media, jurisdicción de la Parroquia Lasso de la vega, Municipio Libertador del estado Mérida), lo había ofertado públicamente por vía de INTERNET, “TU INMUEBLE.COM”, lo cual significa y demuestra que la ciudadana M.A.R.G., en su condición de “LA OPCIONANTE” no tuvo la intención de cumplir el contrato de “OPCIÓN COMPRA” que suscribió con mis representados.”

A la anterior prueba de Inspección Judicial de la revisión que este Juzgador hiciere del expediente se desprende que no se practicó, sin embargo al (folio 39) del cuaderno de medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar consta una Inspección Judicial practicada en los mismos términos, en la cual el Tribunal dejó constancia que la fachada de la vivienda antes identificada es similar a la fachada de la vivienda que aparece en la foto a color impresa en el anuncio acompañado por el promovente, en consecuencia no se le asigna valor probatorio en razón que con dicha prueba no demuestra el incumplimiento por parte de la demandada.

SEPTIMO: DOCUMENTO “impresión a color de anuncio en el portal de INTERNET” “TU INMUEBLE.COM”, “ANUNCIO # 408536”, lo cual significa y demuestra que la ciudadana M.A.R.G., ofertó públicamente en venta el inmueble objeto del litigio y de la negociación, incumpliendo así, en su condición de “LA OPCIONANTE” sus obligaciones y demostrando que no tuvo la intención de cumplir el contrato de “OPCIÓN COMPRA” que suscribió con mis representados. Esta prueba, aunada a las promovidas en los números TERCERO, CUARTO, QUINTO y SEXTO, de este escrito, demuestran la conducta engañosa de dicha ciudadana y su intención de no cumplir sus obligaciones contractuales, frente a mis representados. (Este documento corre agregado a los autos del expediente y no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad).”

A la anterior prueba de DOCUMENTO “impresión a color de anuncio en el portal de INTERNET” “TU INMUEBLE.COM”, “ANUNCIO # 408536, de la revisión que se hiciere del expediente no consta tal impresión, en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

"INFORMES Se solicita respetuosamente al Tribunal requerir del ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio Libertador del estado Mérida informe sobre la situación actual de gravamen hipotecario en que se encuentra el inmueble propiedad de la ciudadana M.A.R.G., consistente en una parcela de terreno y casa para habitación construida sobre ella, signada con el No. 7 de la Urbanización Los Cortijos, Aldea La Pedregosa Media, jurisdicción de la Parroquia Lasso de la vega, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual corresponde en propiedad a dicha ciudadana según documento protocolizado por ante la citada Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 26 de Enero de 2007, inserto con el No. 31, Protocolo Primero, Tomo 12, primer trimestre del citado año. Tiene por objeto esta prueba demostrar que la ciudadana M.A.R.G. aún mantiene su conducta de indisponibilidad del inmueble que es objeto de este litigio y de la negociación pactada.

A la anterior prueba de Informes, requerida al Registrador Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, sobre la situación actual de gravamen hipotecario en que se encuentra el inmueble propiedad de la ciudadana M.A.R.G., para demostrar que la ciudadana M.A.R.G. aún mantiene su conducta de indisponibilidad del inmueble que es objeto de litigio y de la negociación pactada, este Juzgador no le asigna valor probatorio en razón que como ya quedo establecido con dicha prueba no se demuestra la indisponibilidad del bien, ya que el hecho que se encuentre gravado con hipoteca el inmueble no lo hace imposible o nula la venta.

“EXHIBICIÓN En virtud de lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil se solicita a este Tribunal requiera de la ciudadana M.A.R.G., parte demandada, de la exhibición de la factura o comprobante de pago que se causó por haber contratado la publicación o “ANUNCIO # 408536”, en el portal de INTERNET “TU INMUEBLE.COM”, de la vivienda que es objeto del contrato de OPCIÓN COMPRA, ubicada en La Pedregosa, en esta ciudad de Mérida y que es propiedad de dicha ciudadana. Esta prueba, este documento que debe existir en manos de la parte demandada, tiene por objeto demostrar la conducta engañosa de dicha ciudadana y su intención de no cumplir sus obligaciones contractuales, frente a mis representados.”

A la anterior prueba de exhibición de documentos, la cual se llevo a cabo en fecha once de noviembre del 2010, inserta al (folio 126), sin presencia de la parte demandada, este Juzgador expone que dicha prueba para dar por demostrado la conducta engañosa de dicha ciudadana y su intención de no cumplir sus obligaciones contractuales, es impertinente, ya que una conducta engañosa tal y como expone el promovente no se deriva de tales hechos en razón que el contrato de opción a compra o promesa de venta fue estipulado con un término de tiempo, en consecuencia no se le asigna valor probatorio.

V

DEL ESCRITO COMPLEMENTARIO DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE (FOLIOS 113 y 114):

DOCUMENTAL En esta misma fecha, mis representados me presentaron documento de Constitución de Hipoteca a favor de J.A.M.A., identificada en autos, por la ciudadana M.A.R.G., igualmente identificada, según el cual esta ciudadana recibió de él, en préstamo la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 232.000,00), y para garantizar dicho préstamo hipotecó en Primer Grado el inmueble, objeto de este litigio, el cual ya ha sido identificado y descrito en los documentos y escritos que se han producido. Este documento de constitución de hipoteca fue registrado por ante el Registro Público del Estado Mérida, en fecha dieciséis (16) de Enero de 2008, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo Tercero y se promueve como prueba para demostrar como efectivamente demuestra: 1.- Que la ciudadana M.A.R.G., ha venido hipotecando el inmueble desde antes de la negociación de opción a compra que pactó con mis representados, de lo cual debió haberles informado oportunamente es decir antes de la celebración del contrato opción a compra.2.- Que la ciudadana M.A.R.G., se obligó a pagar el préstamo hipotecario en el plazo de tres (3) meses fijos contados a partir del día dieciséis (16) de Enero de 2008, lo cual hasta la fecha no ha cumplido, pues por ante la Oficina del Registro Público no consta la liberación de la hipoteca constituida, de lo que se concluye que ha incurrido en una conducta de incumplimiento de una obligación contractual, la cual es similar al incumplimiento en que ha incurrido con mis representados al no pagarles (o reintegrarles) la cantidad de dinero que les adeuda.

A la anterior prueba documental de constitución de hipoteca, que en copia simple obra a los (folios 115 al 119), este Juzgador la desestima en virtud que con dicha prueba como ya quedo establecido no se demuestra el incumplimiento de la obligación contractual. Y así se decide.

V

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA (FOLIO 120):

Promuevo como testigo al ciudadano J.M.M.A., domiciliado en la ciudad de M.E.M., quien será presentado por ante el Tribunal designado en la oportunidad respectiva por esta parte.

A la anterior prueba testimonial este Juzgador observa que siendo el día fijado para llevar a cabo la anterior prueba no se presentó ni el testigo ni la parte promovente en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

VII

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DE LA RECONVENCIÓN

Que de la lectura del texto del contrato se concluye que se estableció, la obligación de garantizar a los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., el derecho preferente para adquirir el inmueble, durante un lapso de tiempo determinado, respetando el precio estipulado OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 825.000,00), y que la ciudadana M.A.R.G., cumplió con dichas obligaciones, ya que en ningún momento enajeno en forma alguna, el inmueble objeto de la negociación y mantuvo en todo momento el derecho preferente a favor de L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., que el precio restante del precio de venta debió pagarse en fecha 20 de Octubre de 2008, de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES y un último pago por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES, pagos estos que los reconvenidos no han realizado, habiendo transcurrido íntegramente el plazo establecido entre las partes para la vigencia del contrato de sesenta y cinco (65) días a partir de la fecha quince de septiembre del 2008, venciéndose el día 19 de noviembre de 2008, lo que indica que los optantes renunciaron a su derecho de ejercer el derecho preferente para adquirir el inmueble, lo que trae como consecuencia la aplicación de la cláusula cuarta del contrato, es decir, el descuento por parte de la opcionante de 82.500,00 del precio pactado, por lo que demanda a los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., en su carácter de optantes, para que convengan o en caso de negativa sean condenados por el Tribunal primero, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, resolver el contrato de opción de compraventa suscrito con su mandante por vía privada en fecha 15 de septiembre de 2009, en vista del incumplimiento por parte de los optantes, de su obligación de honrar los pagos pactados, en el plazo convenido, segundo, en ejecutar la cláusula penal contemplada en la cláusula cuarta del contrato suscrito, es decir, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 82.500,00); tercero, el pago de las costas y costos calculados por el Tribunal.

Este Juzgador observa que en el presente caso la parte demandada reconviene al actor por resolución del contrato de opción a compra suscrito entre las partes, alegando para ello que vencido como se encuentra suficientemente el plazo estipulado en el contrato, sin que la parte actora cumpliera con su obligación de cancelar los pagos, esto es desde el día 15 de septiembre del 2008 hasta el día 19 de noviembre del 2008, de sesenta y cinco (65) días, solicita la ejecución de la cláusula penal contemplada en la cláusula cuarta, en cuanto al argumento expuesto por la parte actora que dicho inmueble no se encontraba ni se encuentra libre para la negociación de la venta pactada, por cuanto no fueron informados sus representados, la existencia del gravamen en el documento de opción a compra, dicha defensa no es procedente para demostrar el incumplimiento en el pago, ya que el hecho que se encuentre el inmueble gravado con hipoteca no podría derivarse ninguna consecuencia que imposibilitara la ejecución formal del contrato, hecho lo cual no ocurrió si tomamos en cuenta que las partes firmaron lo que en doctrina se conoce como precontrato, u opción de compraventa, o promesa bilateral de contrato de venta, el cual se perfecciona con la Protocolización del documento definitivo ante el organismo respectivo.

Así mismo, en cuanto al otro argumento de la parte actora con respecto al incumplimiento y conducta engañosa de la opcionante por cuanto en fecha 02 de Diciembre de 2008, la parte demandada presentó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Oferta Real de Pago, la cual fue declarada inadmisible, este Juzgador en la oportunidad de la valoración de pruebas la desestimó en razón que dicha solicitud no es impedimento para materializar la venta por parte de la opcionante ni mucho menos demostrativo de incumplimiento alguno, ya que el contrato de acuerdo a las cláusulas se perfeccionaba primero con el pago y por parte de la opcionante con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, ya que se trata de otro procedimiento que no incide en el perfeccionamiento como ya quedo establecido en consecuencia tal argumento tampoco es procedente.

El artículo del 1.267 Código Civil establece: “No se permite ni es valida la estipulación, según lo cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca,”, es de inferir por tanto, que es válida la venta del inmueble hipotecado.

La hipoteca sigue al bien, sin importar en manos de quién se encuentre, y en el caso de compraventa la Ley no exige para ello, el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien, puede vender su inmueble vigente la hipoteca. Si quienes intervienen en la "venta con hipoteca", no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Advertirá en la Nota de Autenticación, la existencia de la hipoteca y sus caracteres: La identificación del acreedor hipotecario y del deudor, el monto y grado de la hipoteca.

El adquirente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble, pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la obligación hipotecaria. El nuevo propietario sabe que, si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. Son los efectos de la subrogación legal, Art.1300 del Código Civil. No se pide la notificación o autorización del acreedor, por la razón explicada: La hipoteca sigue al bien, sin importar en manos de quién se encuentre. Para el acreedor es irrelevante e indiferente quién es el dueño de la cosa, ya que, de igual forma el bien será objeto de ejecución por el impago. El comprador del inmueble se ha subrogado en el crédito hipotecario; a su vez, éste podría repetir lo anterior con otro comprador.

En síntesis demostrado como quedo que la opcionante no incumplió en el contrato respectivo, y que no incurrió en las conductas alegadas, esto es venderles un inmueble que se encontraba gravado y ofrecerles un pago que no cumplió, agregando igualmente como fundamento de la negación y del derecho de la reconvención, la prohibición implícita en la legislación penal venezolana, de enajenar bienes como libres sabiendo que están gravados, violando esta norma y perjudicando a sus representados al mostrarles un bien inmueble como negociable, todo lo cual quedo demostrado en virtud que la constitución de hipoteca fue registrado por ante el Registro Público del Estado Mérida, en fecha dieciséis (16) de Enero de 2008, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo Tercero, y el contrato de compraventa por vía privada fue pactado en fecha 15 de septiembre de 2009, es decir con posterioridad a la hipoteca hecho lo cual tampoco es argumento para rebatir el incumplimiento, alegando en consecuencia la cláusula penal contemplada contenida en la cláusula cuarta del contrato para la resolución, y demostrado de los autos y de las afirmaciones hechas de los opcionantes que los mismos no cumplieron con su obligación de realizar los pagos, en el plazo convenido, es por lo que la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa suscrito por las partes por vía privada en fecha 15 de septiembre de 2009, es procedente con la consecuencia de ejecutar la cláusula penal contemplada en la cláusula cuarta del contrato suscrito, es decir, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 82.500,00); como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide. (Negrillas del Juez).

DE LA DEMANDA

Demostrado como ha quedado de los autos el incumplimiento por parte de los opcionantes, es menester destacar el Apoderado Judicial de la parte demandante expone que, sus representados, celebraron en fecha 15 de septiembre de 2008, un contrato de opción a compra, en el que aparecen los Optantes con la ciudadana M.A.R., sobre un inmueble propiedad de ésta, consistente en una parcela de terreno y casa para habitación construida sobre ella, ubicado en la Urbanización Los Cortijos, Aldea La Pedregosa, en jurisdicción de la Parroquia Lasso de la Vega, signada con el No. 7, en dicho contrato se estableció el precio de venta del inmueble en OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 825.000,00), entregando para la fecha de la firma del contrato la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en dinero efectivo, quedando convenido en la cláusula tercera, el precio convenido el cual se pagaría así. “…(Omisis)…un segundo pago el día 02 de Octubre de 2008 de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES con 00/100 (Bs. F100.000,00); un tercer pago el día 20 de octubre del 2008 de DOSCIENTOS VEINTICINO MIL BOLÍVARES FUERTES con 00/100 (Bs. F 300.000,00) PARA EL DÍA 20 DE NOVIEMBRE DE 2008, CON EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO y el día 02 de Octubre del 2008, sus representados pagaron al Opcionante, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, se establecieron sanciones indemnizatorias para las partes en caso de incumplimiento del contrato, y es el caso que en fecha anterior al vencimiento es decir, antes del 20 de octubre de 2008, sus representados conocieron que el inmueble se encontraba gravado, con hipoteca de primer grado por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 290.000,00) a favor del ciudadano J.M.M.A., lo que consta en documento de fecha 16 de Marzo del 2008, bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo III, lo que demuestra que ese gravamen se constituyó antes de la celebración del contrato de opción a compra y continúa gravado hasta la presente fecha, por otra parte señalan, que la opcionante en fecha 02 de Diciembre de 2008, presentó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Mérida, Oferta Real de Pago, a sus representados por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 217.500,00) cantidad que calculan erróneamente de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00) entregados a la opcionante, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 82.500,00), y que tampoco aceptaron el monto o cantidad ofrecida en esa Oferta Real. Que sus representantes consideran que por encontrarse gravado o no disponible el inmueble, lo que significa un hecho de incumplimiento, les corresponde exigir a la Opcionante el reintegro de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 300.000,00) que le entregaron más un diez por ciento de ésta cantidad, por concepto de indemnización, en consecuencia ésta conducta de la ciudadana de no reintegrar el dinero a sus representados. Que varias han sido las oportunidades en las que sus representados se han dirigido a la ciudadana M.A.R.G., a los fines de exigirle el reintegro del dinero que le corresponde, y ella se ha negado a hacerlo, por lo que se cree que dispuso de ese dinero para fines que colocan a riesgo los derechos de sus representados y no tiene cómo cumplir su obligación establecida en el contrato de Opción a Compra, que esas gestiones extrajudiciales también fueron realizadas por ellos, como apoderados de los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., e igualmente resultaron infructuosas, y que hasta ahora ha transcurrido un período de más de tres (3) meses, contados desde la fecha de la cual se corresponde a sus representados la devolución de la cantidad de dinero, que se señala como fecha a partir de la cual debió cumplirse esa obligación por parte de dicha ciudadana el día 20 de Noviembre de 2008, de acuerdo al contrato de Opción a Compra, fundamentan la presente acción, en el contrato de Opción a Compra, celebrado en fecha 15 de Septiembre del 2008, específicamente en la cláusula cuarta, y que en consecuencia la opcionante debe reintegrar a sus representados la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) que les entregó en cumplimiento del contrato y pagarles por concepto de indemnización la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), que en este supuesto la causa de no cumplimiento de contrato es imputable a la opcionante, al ofrecer en venta un inmueble que se encontraba y se encuentra gravado con hipoteca, es decir no libre para la venta de lo cual nunca les informó, en base a los artículos 1168, 1746 del Código Civil, 464 numeral 6° del Código Penal.

En consecuencia no constando de los autos, como ya quedo establecido que la demandante reconvenida haya realizado los pagos durante el lapso de vigencia de la opción de compra-venta, transcurriendo con creces el lapso establecido de sesenta y cinco (65) días. No obstante, haber demandado el cumplimiento y el deber de reintegrar a sus representados la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) que les entregó en cumplimiento del contrato y pagarles por concepto de indemnización la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), demandando por Cobro de Bolívares, que en este supuesto la causa de no cumplimiento de contrato es imputable a los opcionantes, a criterio de quien decide, la anterior mención constituye lo que se conoce en doctrina como una obligación secundaria, de cuyo incumplimiento e incluso su mora, no podría derivarse ninguna consecuencia que imposibilitara la ejecución formal del contrato. Máxime si consideramos que en Venezuela la Tradición de los inmuebles se verifica con el otorgamiento (protocolización) del documento de propiedad, y tal requisitoria no sería en todo caso ningún requisito formal exigido en el Registro Subalterno – según el contenido de la Ley de Registro Público, para el trámite y subsiguiente protocolización de un documento de compra-venta ante tal Oficina, tal y como ya quedo establecido, en consecuencia demostrado como quedo de los autos que no es impedimento para el perfeccionamiento de la futura compra venta el hecho que el inmueble se encontrara gravado con hipoteca de primer grado, y que lo correcto era demandar la resolución del contrato a través de la cláusula establecida el efecto, y no sólo el Cobro de Bolívares sin la subsiguiente consecuencia, es menester declarar SIN LUGAR la acción de Cobro de Bolívares, como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

DECISIÓN

En mérito a las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN por Resolución de Contrato, intentada por el Abogado L.A.C.G., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.A.R.G., en contra de los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., todos identificados en este fallo, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del mencionado precontrato u opción de compraventa privado, debiendo en consecuencia reintegrar a la parte demandante-reconvenida, la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.500,00) o su equivalente en Bolívares Fuertes DOSCIENTOS DIECISIETE CON CINCO CENTIMOS (Bs. 217,5). Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA DEMANDA por Cobro de Bolívares, intentada por los Abogados en ejercicio J.P.Q.M., M.L.M.M. y R.E.S.Q., en su carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos L.M.C.Z. y M.D.V.R.D.C., en contra de la ciudadana M.A.R.G., todos anteriormente identificados. Y así se decide.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa. Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión se pública fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes de la presente decisión, haciéndole saber que el lapso legal para interponer los recursos que sean procedentes contra la decisión dictada, comenzará a computarse pasados que sean diez días de despacho, siguientes a aquel en que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas, acogiendo criterio pacifico y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 03 de abril de 2003, Exp. Nº 01-0726. Y ASI SE DECIDE. COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los veintidós (22) días del mes de Junio del año dos mil diez (2.010).

EL JUEZ,

ABG. J.C.G.L.

LA SECRETARIA,

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo la una de la tarde, se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal, se libraron las respectivas boletas de notificación, y se entregaron a la Alguacil para que las hiciera efectivas. Conste, hoy veintidos (22) de Junio del año dos mil diez (2.010).

LA SECRETARIA,

ABG. ESCALANTE NEWMAN.

JCG/Icm.-