Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 20 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinte de diciembre de dos mil diez

200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: G.C. y T.M.P.D.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad, Nos. 3.222.425 y 12.626.349.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: O.A.L.G. y O.J.C.D.G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 69.569 y 20.424, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: G.P. Y GRAZIA TORNESE DE PEZZETTI, venezolano el primero e italiana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.268.312 y E-994.160, respectivamente

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OLGA DE J BIGOTT T., abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22733.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio por libelo de demanda incoada por los ciudadanos G.C. y T.M.P.d.C., debidamente asistidos por la profesional del derecho O.A.L.J., quienes comparecieron al proceso a demandar a los ciudadanos G.P. y Grazia Tornese de Pezzetti, por Cumplimiento de Contrato.

Por auto de fecha 2 de junio de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 8 de junio de 2.010, los demandantes otorgaron poder apud acta a los profesionales del derecho O.L. y O.J.C.D.G., y consignaron los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa.

Mediante auto de fecha 14 de junio de 2010, el Tribunal instó a la representación judicial de los demandantes, a consignar la totalidad de los fotostatos para la elaboración de las compulsas de los demandados.

En fecha 17 de junio la apoderada judicial de la parte actora, consignó mediante diligencia, los fotostatos solicitados.

Por auto de fecha 21 de junio de 2.010, el Tribunal ordenó librar las compulsas a los accionados.

Por diligencia de fecha 23 de julio de 2010, el ciudadano M.B., en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, dejó expresa constancia de haber efectuado la citación de la ciudadana Grazia Tornese de Pezzetti. Asimismo, consignó compulsa de citación sin firmar a nombre del ciudadano G.P., en su carácter de codemandado, en la presente causa.

Por auto de fecha 27 de julio de 2010, previa solicitud de la parte actora se ordenó la citación por carteles del codemandado ciudadano G.P., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 23 de septiembre de 2010, ordenó agregar a los autos del expediente los carteles de publicación consignados.

En fecha 18 de octubre de 2010, la secretaria titular del Tribunal, dejó expresa constancia que en fecha 14 de octubre de 2010, quedaron cumplidas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha 8 de noviembre de 2010, el Tribunal previa solicitud de la parte actora, designó defensor judicial al abogado R.S..

En fecha 12 de noviembre de 2010, la abogada O.D.J.B.T., consignó en original Instrumento Poder, que le fuera conferido por los demandados.

En fecha 16 de noviembre de 2010, se dejó constancia de la inasistencia de los codemandados, para el acto de promoción de cuestiones previas.

En fecha 16 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de su derecho.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

DEL FONDO

II

De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, en fecha 14 de enero de 2.009; el cual de acuerdo con lo aducido en el libelo por la representación de la parte actora, tuvo por objeto un fondo de comercio denominado PIZZERIA CAFÉ DA R.D. que funciona en los locales identificados con las letras y números S1-13, S1-14, S1-15 y S1-16, situados entre las Avenidas A y B, Edificio Paris, Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda .

En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente:

Que su representada, suscribió un contrato de arrendamiento sobre un fondo de comercio de su propiedad denominado “Pizze.C.D.R. “Pizze.C.D.R.D., en fecha 14 de enero de 2009.

Alegaron los demandantes que dicho Fondo de Comercio, fue instalado en los locales, igualmente de su propiedad, identificados con las letras y números S1-13, S1-14, SI-15 Y S1-16, situado en la Avenida “A” y “B”, Edificio Paris, de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda, fundada dicha pretensión en el argumento, de que vencido el plazo de duración acordado en el contrato, loas arrendatarios se han negado a devolver lo arrendado.

Que se estableció en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del Fondo de Comercio, que el plazo de duración del mismo era de seis (6) meses fijos a partir de la fecha de autenticación del mismo, más una prorroga por un periodo similar. |

Que vencido el plazo de duración acordado en el contrato, los arrendatarios se han negado a devolver lo arrendado, a pesar de los requerimientos que han efectuado.

Alegan que los arrendatarios ocupan el Fondo de Comercio ilegalmente en contra de su voluntad y utilizan además los equipos e instalaciones pertenecientes al mencionado fondo.

Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.599, respectivamente del Código Civil.

En razón a las argumentaciones fácticas y jurídicas expuestas demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito o de no ser así el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato y entregar el fondo de comercio, con los equipos e instalaciones propiedad del mencionado fondo de comercio, así como pagar la suma de dieciséis mil bolívares, por concepto de daños y perjuicios, por el uso ilegal que han hecho del fondo de comercio y sus equipos e instalaciones y la suma de cuatro mil bolívares mensuales, hasta que se produzca la entrega real y efectiva del Fondo de Comercio, igualmente como indemnización por daños y perjuicios.

Frente a los hechos expuestos como sustento de la pretensión deducida, la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en todas y cada una de sus partes.

Admitió expresamente la existencia del contrato cuyo cumplimiento se acciona y expresó que también es cierto que sus representados siguieron en calidad de arrendatarios y los arrendadores convinieron en la indeterminación del contrato al seguir recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento.

Que los arrendadores tratando de sorprender al Tribunal en su buena fe no mencionan el hecho de que sus representados vienen ocupando el inmueble desde el día 7 de marzo de 1.994, fecha de celebración del primer contrato el cual se ha venido prorrogando, celebrándose tres contratos donde la variante fue el canon de arrendamiento y sus lapsos de duración.

Que la relación arrendaticia tiene una data de dieciséis años, motivo por el cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios les corresponde una prorroga legal desde el momento que sean notificados de la no prorroga del contrato de tres años.

Que el bien arrendado consiste no solamente en un fondo de comercio, como lo quieren hacer ver los arrendadores, sino que además también se arrendó el inmueble constituido por cuatro locales comerciales que forman parte del denominado Edificio París, en consecuencia esa relación arrendaticia se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Resaltó que la reiterada voluntad de los arrendadores de burlar la ley pretendiendo hacer ver que lo arrendado es sólo un fondo de comercio, cuando en realidad también fueron objeto de contrato de arrendamiento los locales comerciales. Donde funciona el fondo de comercio.

Añadió que la cláusula tercera del contrato señala que los arrendatarios estarían obligados a desocupar el inmueble a la fecha de su vencimiento y que todo retardo en la entrega de los inmuebles sería compensado con el pago de una determinada suma de dinero.

Adicionó lo expuesto en las cláusulas sexta y séptima del contrato y citó textualmente la cláusula octava.

Que de los recibos otorgados por los arrendadores claramente se expresa pago de arrendamiento de los locales 13, 14,15 y 16 del Edificio París.

Aclaró que sus representados forman parte de esa migración que hace muchos años atrás llegó al País y que con trabajo y esfuerzo han criado a sus hijos.

Que son personas honorables de conducta intachable y por eso se mantienen al día en el pago de los cánones de arrendamiento.

Precisó que el arrendamiento y toda la normativa sobre el mismo es de obligatorio cumplimiento, no pudiendo ser relajado por las partes por ser normas de orden público.

Ahora bien, para pronunciarse al fondo, el Tribunal observa que el mérito de la presente controversia, quedó centrado en la pretensión de cumplimiento instada por la parte actora, al constatarse de las actas procesales que la parte demandada si bien admitió la existencia del contrato cuyo cumplimiento se acciona, expuso como excepción perentoria que el contrato está sometido a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que está sujeto a prorroga legal.

En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.

En tal sentido constata el Tribunal que la parte actora promovió el mérito del contrato cuyo cumplimiento acciona, cuya celebración no formó parte de lo controvertido en el proceso. Así se establece.

La parte demandada aportó a los autos, copias fotostáticas simples no impugnadas en forma alguna por la representación judicial de la parte actora, teniéndosele por fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se desprende que ciertamente como fue afirmado, la relación arrendaticia existente entre las partes se inició el 7 de marzo de 1.994 se prorrogó el año 1.998 por un año y siendo el último de los contratos suscritos, el celebrado en fecha 14 de enero de 2.009, infiere el Tribunal que ciertamente la relación arrendaticia que vincula a las partes ha tenido una duración de dieciséis años.

Promovió copia fotostática simple de recibos que son desechados, toda vez que el ordenamiento jurídico no otorga ningún valor probatorio a este tipo de documentos. Así se decide.

Ahora bien, en primer lugar debe este Tribunal determinar el tipo de relación jurídica que vincula a las partes del presente proceso, por cuanto el actor señala que no se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la representación judicial de la parte demandada se excepciona diciendo que lo arrendado no fue solo el fondo de comercio, sino también los locales donde funciona este.

En ese aspecto se hace necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

En el caso bajo estudio, en opinión de quien aquí decide el contrato suscrito entre las partes, se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como consecuencia de ello los arrendatarios no tienen derecho a usar del beneficio de prorroga legal que concede la Ley, pues del análisis de todas y cada una de las probanzas aportadas por las partes al proceso, en especial del texto del contrato suscrito en fecha 14 de enero de 2.009, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, observa quien suscribe el presente fallo que el objeto del arrendamiento estuvo conformado por el fondo de comercio denominado PIZZERIA CAFÉ DA R.D., el cual funciona en los locales comerciales distinguidos con los números 13, 14,15 y 16.

Se deduce en forma evidente y categórica de todas y cada una de las cláusulas del contrato, que objeto del contrato de arrendamiento consistió en el fondo de comercio, que evidentemente funciona en unos locales que son propiedad de la parte actora, pero que en modo alguno tuvo por objeto el arrendamiento de los citados locales, aún cuando se mencione en el contrato que los arrendatarios se obligan a conservarlos en buen estado.

En este aspecto es pertinente traer a colación lo señalado por el Tratadista R.G. en su obra Curso de Derecho Mercantil donde precisa: “ El fondo de comercio se compone de varios elementos que en algunos países se encuentran enumerados en la Ley; no obstante, tales enumeraciones no siempre coinciden y tienen, por otra parte, carácter dispositivo, o sea, indican los elementos que comprende la venta o, en los países que la admiten, la pignoración del fondo si las partes no hubiesen establecido otra cosa. Resulta interesante destacar que las enumeraciones legales en los casos de venta y de pignoración difieren; en particular no se incluyen las mercancías entre los elementos del fondo de comercio en caso de su pignoración. De todas maneras, para poder hablar de transferencia de un fondo de comercio debe transferirse el elemento al cual queda vinculada la clientela; éste puede ser, en caso de un abasto, el derecho al local , o sea, el contrato de alquiler con el dueño del Edificio….”

De las propias manifestaciones de las partes en el texto del contrato suscrito por ellas, se desprende con meridiana claridad el objeto del contrato lo constituyó el arrendamiento del fondo de comercio, del tal modo que mal puede el Tribunal desvincularse de la manifestación de voluntad de las partes expresada en el texto del contrato suscrito por ellas, el cual en su cláusula primera textualmente señala que el objeto del arrendamiento lo constituyó el fondo de comercio denominado PIZZERIA CAFÉ DA R.D.; pues de hacerlo estaría participando de hechos no acordes con la normativa legal, circunstancia esta que contradice en gran medida el deber del Juzgador de actuar apegado a los postulados legales previstos en el ordenamiento jurídico.

En ese orden de ideas, se hace necesario precisar que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración del contrato, de tal manera que si la voluntad de ambas partes, en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretende la actora en el presente juicio, fue vincularse por un contrato de arrendamiento de un fondo de comercio, mal puede pensarse que por el hecho de que ese fondo de comercio funcione, como evidentemente tiene que funcionar en un determinado inmueble, el objeto del arrendamiento también esté constituido por el arrendamiento del precitado inmueble, pues como es bien sabido, un fondo de comercio requiere para su funcionamiento de una sede en la cual debe desarrollarse la actividad comercial.

Estas reflexiones conducen a la conclusión de que en el caso de marras, no son aplicables las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso sub iudice, determinado como ha quedado que el verdadero negocio jurídico que vincula a las partes se contrae al arrendamiento un fondo de comercio, celebrado por el plazo fijo de seis meses, prorrogable por seis meses más los cuales vencieron en fecha 14 de enero de 2.010, fecha, en la cual venció la prorroga convenida contractualmente, tal y como se desprende de la voluntad de las partes plasmada en el contrato suscrito por ellas; sin necesidad de desahucio; por tanto, a partir de dicha fecha nació para el arrendatario su obligación legal de entregar el fondo de comercio arrendado, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así será expresado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se establece.

III

En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentaron los ciudadanos G.C. y T.M.P.d.C., contra GRAZIA TORNESE DE PEZZETTY Y G.P. y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada:

PRIMERO

A entregar a la parte actora el fondo de comercio arrendado, el cual funciona en los locales, igualmente de su propiedad, identificados con las letras y números S1-13, S1-14, SI-15 Y S1-16, situado en la Avenida “A” y “B”, Edificio Paris, de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO

A pagar a la actora, la suma de dieciséis mil bolívares como indemnización por el uso del fondo, sus equipos e instalaciones después de vencido el contrato.

TERCERO

A pagar la suma de cuatro mil bolívares mensuales por el uso del fondo de comercio, contados a partir del mes de mayo de dos mil diez, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días de diciembre de 2010. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.

PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Expediente: AP31-V-2010-0002104.