Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 26 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 26 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
ASUNTO: AP31-V-2009-000655
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de resolución de contrato que presentaron M.C.C.D.S. y S.S.C., ambos mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de la Cédulas de identidad Nos.3.716.212 y 11.312912 respectivamente; representados por el abogado en ejercicio J.G.C., IPSA # 22941; contra la ciudadana E.M.N., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-17.3021.882.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que sus defendidos son propietarios del inmueble constituido por un local comercial No.HOL-108, situado en el Sector Hollywood del Nivel Jardín, del Edificio denominado CENTRO SAN IGNACIO,, ubicado en la Avenida Blandín o Mata de Coco y Calle o Avenida S.T.d.J., Urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda; el cual fue dado en arrendamiento a la parte demandada, por un canon mensual de Bs.1.200, por un tiempo fijo de seis meses, a partir del 15 de mayo de 2006 hasta el 15 de noviembre de 2006; y el 16de noviembre de 2006 comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis meses que concluyó el 15 de mayo de 2007.
Dice que en el contrato se estableció que era obligación del arrendatario el pago del condominio, incluyendo las cuotas extraordinarias.; pero es el caso que no lo paga debiendo a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, que suman por ese concepto Bs.F.2.527,06, como se desprende del estado de cuenta que acompaña.
Por eso motivo—dice—acude a la vía judicial por vencimiento del término; y en caso de no ser considerado el contrato a tiempo determinado, lo demanda subsidiariamente por la falta de pago del condominio.
Después de transcribir cláusulas del contrato y normas legales a modo de fundamentación, termina con el petitorio, donde demanda:
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Dar por terminado el contrato , haciendo entrega del inmueble a la parte actora.
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De no ser el contrato a tiempo determinado, lo demanda para darlo por resuelto, y que haga entrega del inmueble a la parte actora
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Cancelar la cuotas de condominios vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y el mes de enero de 2009, que suman Bs.F.2.527,06
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Cancelar, a titulo de daños y perjuicios, los gastos de condominio que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble .
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Cancelar las costas y honorarios profesionales..
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado E.N. IPSA # 8558,quien pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
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Los hechos del libelo son falsos, los niega
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El atraso del condominio se debe a que la Inmobiliaria no quiso recibir los pagos..
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Rechaza el estado de cuenta que riela al folio 8.
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Consigna planillas bancarias que cubren los meses los meses que en el libelo se dicen insolutos u otros más.
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Dice que siempre tuvo la mejor disposición de pagar.
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Argumenta que se produjo la tácita reconducción del contrato.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la presente controversia, conviene analizar los medios probatorios allegado a los autos; no sin antes hacer notar que en el libelo se ejercen dos acciones: una subsidiaria de la otra; ya que dice que acude a demandar a la inquilina el cumplimiento de contrato por vencimiento del término; y de no ser considerado el contrato a tiempo determinado, la demanda “subsidiariamente” por la falta de pago de los gastos de condominio que en el contrato se comprometió a cancelar.
Hecho esta aclaratoria pasemos a examinar las pruebas:
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Al folio 09 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de las partes demandantes.
Tema éste que no ha sido discutido en el presente juicio.
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Al folio 13 y ss corre documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido, a tenor del art. 444 CPC.
Allí se estipuló que el contrato era por seis meses, desde 15 de mayo de 2006 hasta 15 de noviembre de 2006.; correspondiéndole una prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el art. 38, letra a) del Decreto ley de la Materia, la cual concluye el 15 de mayo de 2007.
Ahora bien, es el caso que la relación arrendaticia habría continuado después del 15 de mayo de 2007; ya que es obvio que si, de acuerdo con el libelo, el inquilino ha incumplido el contrato por no pagar los gastos de condominios de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, es porque el contrato se habría prolongado hasta esas fechas, que son posteriores a la finalización de la prórroga legal; actualizándose entonces la figura de la tácita reconducción del mismo, haciéndose en consecuencia indeterminado el tiempo del contrato, de acuerdo con el art. 1600 CC.
Y es sabido que la acción de cumplimiento del contrato (entrega de la cosa) por vencimiento de la prórroga legal, requiere por definición que el contrato objeto del juicio sea a tiempo determinado, de conformidad con el art. 38 del Decreto Ley. NO sería posible demandar el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal en un contrato a tiempo indeterminado.
Por otra parte, siendo el contrato a tiempo indeterminado, como en efecto vemos que es el de este juicio, la Sentencia de la Sala Constitucional No.1391 del 28 de junio de 2005 fijó el criterio de que las causales enumeradas en el art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son taxativas; lo cual significan que no pueden ampliarse a otros motivos diferentes a los previstos en la norma, que pudiesen crearse por vía de contrato; como sería el resolver el contrato por la falta de pago de los gastos de condominio; habida cuenta que el desalojo fue previsto solamente por la falta de pago de los cánones; pero no, por la falta de pago de los condominios, que sería una causal o condición resolutoria diferente, creada por virtud del contrato, de acuerdo con la cláusula quinta del mismo.
Es cierto que el parágrafo segundo del art. 34 del Decreto ley deja a salvo “otras causales distintas a las previstas”; pero la Sentencia citada interpretó en forma restrictiva dicha expresión, atribuyendo el significado de la misma a la sola acción de daños y perjuicios que pudieren irrogarse por la actualización de alguna causal de las previstas en el art. 34 ejusdem; pero la frase—según ese fallo—no incluye otras acciones iferentes a la indemnizatoria.
Debemos decir—con el fín de ampliar el criterio sustentado en el fallo—que dicha Sentencia pareciera que diferencia la acción de desalojo de la acción de resolución, atribuyendo la procedencia de la primera a los contratos a tiempo indeterminados, y la segunda a los contratos a tiempo determinado; cuando en realidad existe una sola acción, que es de naturaleza resolutoria; habida cuenta que todo desalojo de un inquilino de un inmueble implica o presupone una pretensión de dar por concluido o resuelto el contrato que habría legitimado su estadía en dicho inmueble. No puede desalojarse a nadie de un lugar, sin que antes le preceda un pronunciamiento de derecho del Juez, en cuanto a la solución, extinción o terminación del contrato o título en virtud del cual esa persona poseía precariamente el bien en cuestión. Todo desalojo implica una resolución del contrato y toda resolución conlleva a un desalojo. Por ejemplo demandar el desalojo en un contrato a tiempo indeterminado por haber dejado de pagar el canon de dos meses consecutivos, etc. (art. 34 letra a del Decreto Ley), en verdad no es otra cosa que resolver ese contrato por incumplimiento (art. 1167 CC). Esa demanda, aún cuando en la ley se le “califique” de desalojo, es en realidad una resolución, siendo como es el contrato de arrendamiento un negocio bilateral; y la causa para demandar, un incumplimiento (art.1167 CC).
Por ello pensamos que la doctrina jurisprudencial asentada por la Sentencia citada debe aplicarse también a los contratos a tiempo determinado; ya que resulta inequitativo crear esa diferencia injustificada—en cuanto a lo taxativo de las causales para demandar—en base a distinguir si el contrato en cuestión es a tiempo determinado o es a tiempo indeterminado; cuando todos sabemos que esa naturaleza o característica del contrato es tan cambiante y fluida, que puede pasar de una a otra situación en virtud de la tácita reconducción del contrato; amén de que por virtud del contrato no podría el inquilino renunciar a los beneficios que le ofrece la Ley, de acuerdo con el art. 7 del Decreto ley.
Antiguamente, bajo la vigencia del Decreto Ley de Desalojo de Vivienda de 1947, era lógico hacer la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado; porque existía un procedimiento especialmente diseñado para estos últimos, que estaba previsto en el art. 1 letra a) ejusdem; pero hoy día el trámite procesal para tramitar las demandas de desahucio arrendaticio es el mismo, indiferentemente que el contrato sea de una clase o de otra (arg. Ex-art. 33 Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario).
Por ello no se alcanza a comprender la razón de distinguir un contrato de otro, con el solo propósito de restringir los fundamentos o las causales para accionar en uno; y ampliarlo en otro. Debería ser parejo para todos los contratos de arrendamientos, como lo exige el principio de igualdad ante la ley que pregona la Constitución Nacional en su art. 2°:
VENEUELA SE CONSTITUYE EN UN ESTADO DEMOCRÁTICO Y SOCIAL DE DERECHO QUE PROPUGNA COMO VALORES SUPERIORES LA IGUALDAD…
Conclusión
Los demás medios de prueba que las partes promovieron en el juicio; como son:
El Estado de cuenta de los condominios, que presentó la parte actora (folio 19);
unas planillas bancarias (folio 33 y ss) y una comunicación del inquilino dirigido a la Junta de Condominio (folio 26), avisándoles el depósito de los gastos de condominio llevados a cabo por él;
comunicaciones de la arrendataria dirigidas al banco de Venezuela )folio 55) y a la Junta de Condominio (folio 56), en realción con el supuesto pago de los gastos de condominio hecho por el demandado;
No cambian la improcedencia de las acciones incoadas; dado que:
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la acción principal de cumplimiento de contrato (de entrega) por vencimiento de la prórroga legal, requiere necesariamente un contrato a tiempo determinado; y ya vimos que el de este juicio no lo es; por haberse indeterminado al haber operado la tácita reconducción;
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y la acción subsidiaria de desalojo por no pagar los gastos de condominio, resulta improcedente al no estar previsto ese supuesto incumplimiento en la lista de las causales de desalojo enumeradas en el art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de acuerdo con la Sentencia de la Sala Constitucional, arriba comentada.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentaron M.C.C.d.S. y S.S.C. contra E.M.N., ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, a los veintiséis días del mes de mayo del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo la una y media de la tarde, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
