Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Marzo de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Marisol Alvarado Rondon |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, nueve (9) de marzo de dos mil diez (2010)
199º y 151º
ASUNTO: AH16-V-2007-000026
PARTE DEMANDANTE: T.C.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.311.546, en su carácter de Presidente de la Empresa Mercantil INVERSIONES ETIME C.A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Y.C. APONTE FERNANDEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.600.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES VENCOCASA, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 89, tomo 811-A, en fecha 12 de septiembre del año 2003 en la persona de su Vicepresidente ciudadano G.P.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.561.595.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUALFREDO B.P., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.773.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
I
Se inicio la presente causa mediante escrito libelar, presentado ante la el Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha primero (1º) de febrero de dos mil siete (2007), intentado por el ciudadano T.C.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.311.546, en su carácter de presidente de la empresa mercantil INVERSIONES ETIME, C.A., por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la empresa mercantil INVERSIONES VENCOCASA, C.A.
En fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2007), la parte demandante por medio de su apoderado judicial, reformó el libelo de demanda, siendo admitida la misma en fecha nueve (09) de abril de dos mil siete (2007).
Luego de realizados los trámites de la citación personal siendo esta infructuosa, compareció en fecha once (11) de junio de dos mil siete (2007), el ciudadano GUALFREDO B.P., venezolano, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.773, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado.
Mediante escrito presentado de fecha trece (13) de junio de dos mil siete (2007), la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra y reconvino a la parte demandante por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, a la empresa INVERSIONES ETIME, C.A. y a los ciudadanos E.C.N. y T.C.N., siendo admitida dicha reconvención en fecha trece (13) de junio de dos mil siete (2007).
En fecha veinte (20) de junio del dos mil siete (2007), la parte demandante-reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención.
Mediante escrito de fecha veintidós (22) de junio de dos mil siete (2007), la parte demandada-reconviniente, promovió pruebas, siendo admitidas las mismas por auto en la fecha señalada.
Por auto de fecha trece (13) de junio de dos mil ocho (2008), el Tribunal dictó auto en el cual dejó constancia que la reconvención intentada solo es admisible en lo que respecta a la empresa demandante, y no a los ciudadanos E.C.N. y T.C.N..
En fecha nueve (09) de octubre de dos mil nueve (2009), quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa, quedando notificadas ambas partes del mismo en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil nueve (2009).
II
Como punto previo antes de entrar hacer el análisis de las defensas previas opuestas y defensas de fondo considera esta Juzgadora pertinente pronunciarse sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y pasa hacerlo de la manera siguiente:
Alega la parte demandada, que el contrato de arrendamiento que se pretende su resolución, es a tiempo indeterminado por lo que mal puede demandarse su resolución, ya que tuvo su vigencia desde el quince (15) de noviembre de dos mil del dos mil cinco (2005), hasta el catorce de noviembre de dos mil seis (2006), y que en virtud de ello las acciones que se deriven de ella deben fundamentarse en las causales en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se observa que la parte actora invoca a los efectos del ejercicio de la acción de resolución un contrato de arrendamiento debidamente firmado entre las partes integrantes del presente juicio en fecha quince (15) de noviembre de dos mil cinco (2005), debidamente reconocido por la parte demandada.
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (…).
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar. Por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido su tiempo de duración, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…
.
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los folios cuatro al siete (04 al 07) del presente expediente, que el ciudadano: T.C.N., titular de la cédula de identidad Nº V-5.311.546, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ETIME, C.A., celebró contrato de arrendamiento de inmueble con la sociedad mercantil VENCOCASA, C.A., en cuyo contrato se dejó además establecido su duración en los términos siguientes: “TERCERA: El tiempo de duración de este contrato es de Un (1) año contado a partir del Quince (15) de noviembre de 2005 hasta el Catorce (14) de noviembre de 2006; y tendrá un (1) año de Prorroga, si las partes lo acuerdan… omissis… “.
Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1.614, señala:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la cláusula tercera, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo de un (1) año, prorrogable a voluntad de las partes contados desde el quince (15) de noviembre de dos mil cinco (2005) hasta el catorce (14) de noviembre del dos mil seis (2006)
De lo antes expuesto, debe concluirse que el señalado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Y ASI SE DECIDE.
Frente a la declaratoria de la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, se hace innecesario valorar las pruebas presentadas y resolver las defensas alegadas.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: Se declara:
IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado el ciudadano T.C.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.311.546, en su carácter de presidente de la empresa mercantil INVERSIONES ETIME, C.A., en contra de la empresa mercantil INVERSIONES VENCOCASA, C.A.
Se condena e la parte actora al pago de las costas del presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los nueve (9) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,
Abg. M.A.R.
La Secretaria
Abg.Yroid J. Fuentes L.
En esta misma fecha, siendo las 9:44 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg.Yroid J. Fuentes L.
Asunto: AH16-V-2007-000026
CAM/IBG/
