Decisión nº 28-I de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 22 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, veintidós (22) de febrero de dos mil once (2011).

200º y 151°

Vista la diligencia de fecha 17 de febrero de 2011, inserta a los folios 201 al 208 del expediente, suscrita por la ciudadana G.B.C.N., titular de la cédula de identidad N° V-11.493.106, parte demandada, asistida por el abogado R.D.J.G., titular de la cédula de identidad N° V-17.645.477, e inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 159.216, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES ROAN C.A., parte demandante en la presente causa, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 48, Tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado M.B. el N° 70, Tomo A-28, con última modificación según se evidencia de Acta de Asamblea Extraordinaria inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 29 de abril de. 2008, bajo el N° 63, Tomo A-10, representada por los ciudadanos E.E.R.O. y E.A.C.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-11.466.030 y V-11.610.682, en su carácter de DIRECTOR ADMINISTRATIVO y DIRECTOR EJECUTIVO, en su orden, asistida la empresa por la abogada D.N.D.A., titular de la cédula de identidad N° N° V-4.630.278, e inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 28.422, mediante la cual expresa lo siguiente:

“…A los fines de dar por concluida la causa que corre en este expediente, hemos convenido en celebrar TRANSACCIÓN JUDICIAL que se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: La parte demandante desiste de la acción y del procedimiento incoado en esta causa y la parte demandada así lo acepta, razón por la cual las partes se eximen recíprocamente de las costas y costos, asumiendo cada parte los mismos. SEGUNDO: La parte demandante reconoce la validez de la opción de compra venta suscrita con la parte demandada en fecha 28 de mayo de 2007, bajo el N° 16, Tomo 158, Folios 33/37 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, del Estado Táchira, lo cual acepta la parte demandada. TERCERO: A los fines de dar cumplimiento a la opción de compra venta señalada anteriormente los representantes de la empresa demandante E.E.R.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.466.030, Director Administrativo y E.A.C.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.610.682, casado, domiciliado en Mérida, Estado Mérida, Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES ROAN C.A.”, con domicilio en la ciudad de Mérida, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 26 de mayo de 2006, bajo el N° 48, Tomo 11-A, y posteriormente reformada e inscrita en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el N° 45, Tomo 4-A, en fecha 12 de Abril de 2007, bajo el N° 34, Tomo 9-A, en fecha 09 de agosto del 2007, bajo el N° 78, Tomo 19-A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 06 de septiembre de 2007, bajo el N° 70, Tomo A-28, aperturada una sucursal de la misma en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, conforme a participación inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 27 de diciembre del 2007, bajo el N° 63, Tomo 32-A y con modificación posterior en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 29 de abril del 2008, bajo el N° 63, tomo A-10 e inscrita en el Registro de Información Fiscal Bajo el N° J-31579542-6, plenamente facultados para este acto por los estatutos sociales, declaramos en nombre de nuestra representada: Que damos en venta pura, real, perfecta e irrevocable a la ciudadana G.B.C.N., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V11.493.106, soltera, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, un inmueble consistente en: un (01) apartamento distinguido con el N° C-3-2 e identificado con el N° Catastral 20-23-04-U01-010-007060003P03-002. El mencionado apartamento es parte del “Conjunto Residencial Vista Alegre”, el cual se encuentra ubicado en el Sector Las Pilas, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T.. El mencionado inmueble se ubica en el nivel 3, de la Torre C, y es apartamento tipo 1, tiene un área de construcción de aproximadamente NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE CUADRADOS (91,69 M2), el mismo consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, estar-comedor, cocina-oficios, pasillo de distribución interna, un (1) puesto de estacionamiento techado y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con Fachada Norte de la torre C; SUR: Con Vació este de la Torre C y pérgola de concreto; ESTE: Con fachada este de la Torre C; OESTE: En parte con: Cuarto de basura, área común y vació Norte de la Torre C. Al apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento techado de uso exclusivo identificado con el N° C-3-2. El apartamento esta sometido a régimen de propiedad horizontal y le corresponde un porcentaje de condominio por torre y por conjunto en los derechos, cargas y obligaciones sobre las cosas comunes y en las cargas de la comunidad equivalentes a: Porcentaje por Torre: 1,98252935; porcentaje por conjunto: definitivo: 0,64674266, estos porcentajes de condominio son inherentes e inseparables de la propiedad del apartamento objeto de la venta, conforme al respectivo documento de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 03 de julio de 2009, bajo el N° 36, folios 125, tomo 31 del Protocolo de Transcripción respectivo. El inmueble antes descrito le pertenece a nuestra representada así: el terreno por haberlo adquirido según documento que fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., bajo el N° 30, Tomo 064, del Protocolo Primero, Folios 1 al 3 de fecha 16 de agosto del año 2006; posteriormente lotificado según documento de Lotificación por etapas protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 17 de noviembre del año 2006, bajo el N° 42, Tomo 095, del Protocolo Primero y la edificación por haberla realizado por mi representada, con dinero de su propio peculio. El precio de esta venta es por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,oo) de los cuales nuestra representada recibió en el año 2007 una inicial de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.137.000,oo) quedando un saldo de CIENTO TRECE MIL BOLIVARES (Bs.113.000,oo) que será pagado en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo y la consecuente entrega de la llave del apartamento, mediante cheque de gerencia a nombre de la aquí vendedora, razón por la cual hacemos la tradición legal del inmueble vendido con sus usos, costumbres y servidumbres, libre de todo gravamen y obligándonos al saneamiento de ley. Y yo, G.B.C.N., ya identificada, declaro que acepto la venta que se me hace en esta transacción en los términos expuestos. De igual manera declaro que de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 de la ley Orgánica de Ordenación Urbanística, BANCO DEL CARIBE, C.A. BANCO UNIVERSAL, (BANCARIBE) Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 09 de Julio de 1958, bajo el N° 74, Tomo 16-A, cuyos Estatutos Sociales fueron reformados íntegramente según asiento inscrito en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 01 de junio de 2004, bajo el N° 50, Tomo 82-A-Sgdo; donde se refundieron completamente los Estatutos Sociales y últimamente modificados ante la citada Oficina de Registro, el 18 de Diciembre de 2006, bajo el N° 16, Tomo 262-A-Sgdo, con ocasión a la incorporación del uso de la marca comercial Bancaribe, últimamente reformados íntegramente según asiento inscrito en la citada Oficina de Registro el 28 de Diciembre de 2007, bajo el N° 23, Tomo 266-A-Sdo, no asume las responsabilidades establecidas en los artículos 99 y 100 numeral 3 de la misma ley y en el artículo 1.637 del Código Civil vigente, por cuanto su intervención en la construcción del inmueble que se vende por esta transacción, se limito al otorgamiento del crédito y a la verificación de que el monto del mismo se destinó al fin para el cual fue otorgado, sin prejuzgar, revisar, controlar o inspeccionar, directa o indirectamente, los materiales utilizados, la calidad de la construcción ni las características o condiciones del suelo. En consecuencia, la aquí compradora, como sus causahabientes por cualquier título, asumimos la obligación de incluir en los contratos de enajenación a cualquier titulo del inmueble adquirido por este documento, la mención expresa que el identificado BANCO DEL CARIBE, C.A. BANCO UNIVERSAL, (BABCARIBE), ha quedado exonerado de responsabilidad conforme a lo antes expuesto; y, si el tercer adquiriente rehusare aceptar tal exoneración o llegare a desconocerla, en caso de haberla aceptado, quedo solidariamente obligado con mis causahabientes a indemnizar a BANCO DEL CARIBE, C.A. BANCO UNIVERSAL, (BANCARIBE), ya identificado de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.165 del Código Civil vigente. CUARTO: La parte demandante se obliga a otorgar el documento definitivo ante el Registro Inmobiliario en un lapso fijo de treinta (30) días continuos a contar de la firma de esta transacción y de negarse a ello por cualquier causa que alegare, el registro de la presente transacción surtirá los efectos sustitutivos correspondientes. En este supuesto la parte compradora y aquí demandada procederá a depositar en la cuenta corriente de la empresa “PROMOCIONES ROAN C.A.”, N° 01050065651065305044 del Banco Mercantil, mediante cheque de gerencia o en efectivo el saldo antes señalado de CIENTO TRECE MIL BOLIVARES (Bs.113.000,oo) y de no existir por cualquier causa dicha cuenta lo consignará en las actas de este expediente y con esta actuación y la copia certificada que al efecto expidiere este Tribunal el Registrador inscribirá la transacción libre de hipoteca legal por el pago del inmueble realizado en la forma aquí descrita. QUINTA: La parte demandada presentará al Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compra venta, comprometiéndose la parte demandante a entregar los documentos necesarios para que se cumpla con las exigencias y deberes registrales, tales como solvencias, pagos de impuestos nacionales y municipales en un lapso no mayor de 10 días continuos desde la firma de esta transacción. Presentado el documento a registro con los documentos entregados por la parte actora, la parte demandada participara a la empresa demandante con cinco (05) días continuos de anticipación por lo menos, el lugar, día y la hora de la protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar a la dirección de correo de la empresa ROAN C.A., que se mencionan a continuación efrainrojas@gruporoanca.com, auditoria@gruporoanca.com o por telegrama con acuse de recibo o entregada personalmente en la sede de la empresa Urbanización “Los Naranjos”, esquina Avenida España con vía principal de P.N., Mini Centro Comercial “Los Naranjos”, planta alta, Locales Nos 22 y 23 las Acacias San Cristóbal, Estado Táchira. SEXTA: Las partes de esta transacción dejan SIN EFECTO NI VALOR JURIDICO alguno, las cláusulas primera, segunda, cuarta (parcialmente en cuanto a la referencia de la cláusula décimo quinta que contiene), quinta (parcialmente en cuanto al incremento del precio ahí establecido), sexta, séptima, octava, novena, décima, décima primera, décima segunda, décima tercera, décima cuarta, décima quinta, décima sexta, décima octava (parcialmente en cuanto a la referencia a la cláusula vigésima primera que contiene) décima novena y vigésima primera, todas del contrato de “PROMESA BILATERAL DE FUTURA VENTA”, otorgado el 28 de mayo de 2007, bajo el N° 16, Tomo 158, Folios 33/37 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de San C.d.E.T.. El precio pactado en la opción de compraventa suscrita en fecha 28 de mayo de 2007 ya descrita, no sufrirá modificación alguna, por ningún concepto, excluyendo expresamente cualquier aumento por cálculo del Índice de Precios al Consumidor. SEPTIMA: Para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones aquí contraídas por la parte demandante nosotros, E.E.R.O. y E.A.C.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-11.466.030 y V-11.610.682, nos constituimos personalmente en FIADORES PERSONAL Y SOLIDARIOS sin beneficio de excusión de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES ROAN C.A.”, inclusive de los daños y perjuicios que pudiera acarrear el incumplimiento por parte de nuestra representada y fiada. E.E.R.O., declara bajo fe de juramento no ser de estado civil casado ni estar en comunidad concubinaria reconocida legalmente por lo que la fianza aquí otorgada solo requiere de su consentimiento ya expresado. Por su parte E.A.C.A., actúa para el otorgamiento y constitución de la fianza en representación de su cónyuge L.M.G.D.C., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.129.749, según poder inscrito ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha diecisiete de agosto de 2009, inserto bajo el Número veintiocho (28), folio ciento sesenta (160) al folio ciento sesenta y cinco (165) protocolo tercero, tercer trimestre del año en curso, el cual se presenta para su vista y confrontación con el original dejándose copia simple inserta al expediente de conformidad con el artículo 429 del Código Civil. OCTAVA: Por cuanto el inmueble objeto de esta transacción se encuentra ocupado por empleados en relación de dependencia laboral con la empresa “PROMOCIONES ROAN C.A.”, el mismo se entregara totalmente desocupado libre de personas y cosas en absoluto estado de aseo y pagados los gastos de cuotas de condominio, luz, agua, aseo urbano, en un lapso fijo e improrrogables de treinta (30) días continuos a contar de la firma de esta transacción, en caso de mora pagará por cada día de retardo el equivalente a cuatro unidades tributarias diarias. Igualmente la empresa demandante retirara la reja de seguridad y cocina que se instalo dentro del inmueble objeto de esta transacción. NOVENA: La parte demandada se compromete a presentar copia certificada ante el INDEPABIS y BANAVIH desistiendo de sus denuncias en contra de la parte demandante. En virtud de lo aquí acordado las partes renuncian a las acciones civiles, penales y administrativas que puedan corresponderles con ocasión de lo que fuera objeto de la relación contractual de opción de compra, ya sean directa o indirectas, quedando exclusivamente vinculadas en orden al cumplimiento de lo pactado en esta transacción. A los fines de dar cumplimiento a este acuerdo se solicitan seis copias certificadas de esta transacción y de su homologación. Ambas partes solicitan la HOMOLOGACIÓN de esta transacción dándole el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Las partes renuncian a intentar cualquier tipo de acción civil, penal, administrativa o mercantil derivada directa o indirectamente del objeto de litigio quedando solo por cumplirse los acuerdos logrados en esta transacción. Cada una de las partes asume la cancelación de los Honorarios Profesionales a sus respectivos Abogados. Es todo, se terminó, se leyó y conformen firman.-. La parte demandada (Fdo) G.B.C.N.. El abogado asistente (Fdo) R.D.J.G.. Los Directores de la Sociedad Mercantil “Promociones ROAN C.A. (Fdo) ilegibles, La abogada Asistente (Fdo) ilegible. La Secretaria (Fdo) M.A.M.d.H.. Esta el sello del Tribunal.-”

El Tribunal para decidir hace las siguientes observaciones:

El artículo 1713 del Código Civil, establece:

La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual

.

Los Artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

La Transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada

Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no están prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución

.

La Jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, nos señala que:

La Transacción es uno de los modos de autocomposición procesal, la cual tiene la misma eficacia de la sentencia constituye una solución convencional de la litis, mediante la cual las partes se elevan ellas mismas al Juez sus respectivas peticiones y ponen fin al proceso, dejando resuelta la controversia con el efecto de cosa juzgada propio de la sentencia…

. Sentencia de fecha 28 de julio de 1985. (C.S.J-Casación).

El autor O.P.A., en su obra el “Contrato de Transacción y otros modos extraordinarios de terminar el proceso”, señala que en la transacción procesal, mediante el cual las partes pueden finalizar un juicio que se halla pendiente, requiere, entre otras condiciones que exista “un juicio ante un Tribunal, no importando el estado en que se encuentre, ni si los fundamentos son procedentes o que el Tribunal sea competente. Lo único que se requiere es el auto de admisión decretado por el Tribunal y la notificación del demandado a los efectos del conocimiento del juicio…. que se celebre en un juicio y debe versar sobre el objeto litigioso, el cual consiste en el derecho o pretensión del actor fundamentado bien sea en hechos o en derechos” (Subrayado del Tribunal)

En tal sentido, la transacción es un convenio jurídico que, por virtud de concesiones reciprocas entre las partes que lo celebran, pone fin al litigio pendiente antes o después del pronunciamiento definitivo del juez en el juicio, tiene la misma fuerza jurídica de una sentencia y procede su ejecución una vez acordada las partes sobre sus términos y aprobada judicialmente.

El ordenamiento jurídico impone para la validez de la transacción, el cumplimiento de varios requisitos específicos, cuya inobservancia podría acarrear lo que el Código Civil sanciona con nulidad pues, como todo contrato, la transacción esta sometida a todas las condiciones requeridas para la validez de los contratos en general, muy especialmente, aquellos que aluden a la capacidad y al poder de disposición de las personas que los suscriben, y, en el caso de los acuerdos, luego de dictada sentencia definitiva, que ésta no se haya ejecutado y que haya sido conocida por quienes transigen.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, LE IMPARTE LA HOMOLOGACIÓN A LA TRANSACCIÓN, realizada por ciudadana G.B.C.N., parte demandada, asistida por el abogado R.D.J.G., por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES ROAN C.A., parte demandante en la presente causa, representada por los ciudadanos E.E.R.O. y E.A.C.A., en su carácter de DIRECTOR ADMINISTRATIVO y DIRECTOR EJECUTIVO, en su orden, asistida la empresa por la abogada D.N.D.A., dándole el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Se acuerda Expedir las copias certificadas solicitadas. El Tribunal se abstiene de dar por terminado el juicio y ordenar el archivo del expediente, hasta tanto conste en autos la total y definitiva cancelación de la obligación.-

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.¬

El Juez, (Fdo) P.A.S.R.. La Secretaria, (Fdo) M.A.M.d.H..