Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 13 de Octubre de 2005

En el libelo de la demanda el ciudadano P.I.G., parte actora actuando como Apoderado del Ciudadano J.A.C., alega que su poderdante, en fecha 11 de junio de 2001, celebró un contrato de arrendamiento con el Ciudadano I.L.M., sobre un inmueble, consistente en la planta baja de casa quinta, ubicada en la avenida dos “Urimare” N° 136-A, Urbanización La M.d.E.M.. Que según consta en la cláusula tercera fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatrocientos mil bolívares, así mismo que consta en la cláusula novena, convinieron que el plazo de duración era por un año, contado a partir del día 11 de junio de 2001.

Y una vez vencido el plazo de duración se produjo la tácita reconducción, por lo que el contrato, se trasformo a tiempo indeterminado, es decir sin determinación de tiempo, y desde enero de 2003, convinieron en que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de (Bs. 450.000,00).

Que el arrendatario I.L.M., le adeuda a su poderdante por cánones de arrendamiento vencidos un total de cinco mensualidades que van desde el 11 de Junio de 2004, hasta 11 de Noviembre de 2004, a razón de (Bs. 450.000,00), las cuales suman un total de (Bs. 2.250.000,00), de donde se evidencia que el arrendatario ha incumplido con su obligación en pagar los cánones de arrendamiento.

Que por esas razones acude a demandar por desalojo, con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano I.L.M., ya identificado, para que convenga o a ello sea obligado por el Tribunal, en Primero: Dar por Resuelto el Contrato verbal de arrendamiento. Segundo: Devolver el inmueble objeto del arrendamiento, consistente en la planta baja de la casa quinta, ubicada en la avenida dos (2) “Urimare” N° 136-A, de la Urbanización La Mara, totalmente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió. Tercero: En pagar por concepto de compensación pecuniaria, por el uso del inmueble por las mensualidades vencidas la cantidad de Dos Millones Doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000,00). Cuarto: en pagar en compensación por el uso del inmueble, la cantidad de (Bs. 450.000,00) mensuales, contados desde el 11 de noviembre de 2004, hasta el día de la entrega material del inmueble. Quinto: Pagar las costas procesales.

Estima la demanda en la cantidad de Dos millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.250.000,00).

Fundamenta la demanda en los artículos 1160 del Código Civil y en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el Defensor Judicial lo hizo en los términos siguientes: Rechazo, negó y contradijo lo alegado por el actor en el petitorio en lo referente a la falta de pago de su representado.

En el lapso probatorio sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.

CAPITULO IV

Ahora bien pasa este Tribunal a analizar los elementos probatorios que fueron aportados en el juicio:

La parte demandante promovió las siguientes pruebas: Primero: Valor y mérito de las actas procesales. Segundo: La demostrada insolvencia del demandado I.L.M., al no consignar la constancia o recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, señalados como insolutos.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero, el tribunal ya hizo su pronunciamiento en auto de fecha 01 de Junio de 2005.

En cuando a la prueba contenida en el numeral segundo, relacionada con la insolvencia del demandado, al no consignar la constancia o recibos de pagos de los cánones de arrendamiento, observa esta sentenciadora, que efectivamente no existe en autos prueba alguna que demuestre el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que el demandado incurrió en mora al no haber efectuado el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, ni realizo la consignación establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así queda establecido.

CAPITULO V

Previo a la decisión de fondo pasa este Tribunal a pronunciarse acerca de la naturaleza de la relación arrendaticia que vinculó a las partes y en tal sentido trae a colación los criterios doctrinales

Al respecto este Tribunal trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: G.G.Q. y G.A.G.R.:

LA RELACIÓN INDETERMINADA

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.

La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO

Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observas en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 ejusdem, se ocupa de clarificar que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;

no obstante que:

Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).

Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula novena establece: “La duración del Arrendamiento lo hemos convenido por el termino de Un año (1), contada desde hoy día de la fecha de autenticación este documento”.

Así las cosas, tenemos que el contrato de arrendamiento que obra de los folios 05 y 06, se trata de un contrato a tiempo determinado, en el sentido que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración, y que se transformó en un tiempo indeterminado por acuerdo verbal entre las partes y dado que el arrendatario continuo ocupando el inmueble al vencimiento del documento guarentigio, y que de la misma manera el incumplimiento por parte del arrendatario en las obligaciones arrendaticia pactadas da lugar al Desalojo y a la extinción de la relación arrendaticia que vinculó a las partes. Y así se decide

Del análisis que ha hecho el Tribunal de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

-Que la acción intentada por el Abogado P.I., es el Desalojo, previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por falta de pago y consecuencialmente la extinción de la relación arrendaticia que vinculó a las partes.

- Que el demandante logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda en el sentido del incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario.

- Que la parte demandada por su parte no logró desvirtuar lo alegado por el demandante en cuanto a la solvencia de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio de 2004 hasta Noviembre de 2004.

- Que por los razonamientos que anteceden la demanda debe ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el Ciudadano J.A.C.S., a través de su Apoderado Judicial Abogado P.I.G., identificados en autos, contra el Ciudadano: I.L.M., ya identificado por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES, en consecuencia decreta:

Se ordena el desalojo del inmueble consistente en la planta baja de una casa quinta, ubicada en la avenida 2 “Urimare” N° 136-A, Urbanización la Mara de esta ciudad de Mérida y consecuencialmente extinguida la relación arrendaticia.

Se confirma la medida de Secuestro ejecutada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas en fecha 19 de Enero de 2005, sobre el inmueble consistente en la planta baja de una casa quinta, ubicada en la avenida 2 “Urimare” N° 136-A, Urbanización la Mara de esta ciudad de Mérida.

Se ordena a la parte demandada pagar a la parte demandante, la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de junio de 2004, hasta Enero de 2005, a razón (Bs. 450.000,00), fecha en que se practico la medida de secuestro.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo definitivo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, a cuyos efectos se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, haciéndoles saber a los mismos que una vez que conste en autos la última Notificación practicada, en el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes en derecho.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE ESTE JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en la ciudad de Mérida, a los trece días del mes de Octubre del año dos mil cinco.- Años: 195º de la Independencia y 146º de La Federación.-

La Juez Provisorio,

Abg. Roraima S.M.d.M.-

El Secretario,

Abg. J.A.M..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 a.m., se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal, se libraron las boletas de Notificación.-

El Secretario,

Abg. J.A.M..-