Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 19 de Julio de 2010

De la impugnación al valor de la demanda

En el inciso “11º)”, del particular titulado “II”, de su escrito de contestación del 24 de mayo de 2.010, las apoderadas judiciales de la parte demandada objeta-ron la eficacia del valor ofrecido por la parte actora en el libelo como estimación de la demanda, para lo cual se indicó:

(omissis) “…Nos oponemos e impugnamos en nombre de nuestras mandan-tes a la estimación de la demanda, en virtud de que consideramos que es exagerada toda vez que la demanda no versa sobre pensiones o cánones de arrendamiento insolutas que, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre los (sic) cuales se litigue y sus accesorios…” (sic).

Para decidir, se observa:

Según lo indicado por el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, lo cual es indicativo que el establecimiento de ese elemento está destinado a informar uno de los componentes de la jurisdicción, delineando de esta manera la adjudica-ción de los distintos asuntos a los diferentes jueces y tribunales.

Lo expuesto, significa considerar que el valor del asunto controvertido es tomado en cuenta para determinar la competencia funcional en grado entre un Tribunal inferior y otro de mayor jerarquía, sin atenderse a la calidad de la relación controvertida sino al aspecto cuantitativo de la misma, y es precisamente ese valor lo que permite distribuir el conocimiento de las causas entre los diferentes jueces ordinarios, lo que a su vez dispensa la posibilidad de ponderar el límite de los efec-tos económicos del proceso y la posibilidad cierta de ejercitar determinados recur-sos de orden procesal.

Al ser esto así, es de considerar, luego de haberse examinado el contenido del libelo con el que principian estas actuaciones, que el objeto de la pretensión procesal deducida por el actor persigue, sobre la base de lo establecido en el artícu-lo 1.167 del Código Civil, obtener una declaratoria judicial destinada a que las hoy demandadas satisfagan el cumplimiento de específicas prestaciones de hacer, con-cernientes a la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa, deri-vadas de la terminación del plazo de duración estipulado por las partes en el con-trato accionado y del agotamiento del término de la prórroga legal que, en opinión del actor, disfrutaron sus arrendatarias, lo cual se reafirma al examinar el conteni-do de la parte petitoria del libelo, en la que se exige lo siguiente:

1. - La entrega material del bien inmueble objeto de la convención locati-va, constituido por el apartamento nº 64, que se ubica en el sexto piso del Edificio que lleva por nombre Belloral, situado en la avenida A.B., cruce con avenida Buenos Aires, de la urbanización Los Caobos, jurisdicción de la parroquia El Recreo, perteneciente hoy en día al Municip.L.d.D.C., de esta ciudad de Caracas, ‘totalmente desocupado de per-sonas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mante-nimiento en que lo recibieron al inicio de la relación arrendaticia, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble’ (sic).

2. - El pago de la penalidad prevista en la cláusula ‘décima novena’ del contrato de arrendamiento accionado, ‘equivalente a tres (3) días de la renta mensual del apartamento, por cada día de demora o retardo que ha transcurrido des-pués de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (15 de julio de 2009), hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, como indem-nización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo’ (sic), cuyo monto de-be ser determinado mediante experticia complementaria del fallo.

3. - El pago de las costas derivadas de este proceso judicial.

Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada se opone a la estimación hecha por el actor como valor de su demanda, alegando que ese valor, a su entender, resulta exagerado pues ‘la demanda no versa sobre pensiones o cánones de arrendamiento insolutas que, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimien-to Civil, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre los (sic) cuales se litigue y sus accesorios’ (sic).

Sobre el particular, debe señalarse que la impugnación a la estimación de la demanda, en los términos expresados por el artículo 38 del Código de Procedi-miento Civil, solamente persigue como finalidad específica la modificación sobre-venida de un aspecto esencial para el proceso, como es la determinación de la competencia del órgano jurisdiccional que conozca en grado de la reclamación ju-dicial sometida a su consideración, lo cual explica la razón de ser del postulado contenido en la parte in fine de la precitada norma, al indicarse que ‘Cuando por vir-tud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la de-manda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente’.

Por ello, en aquellos casos de impugnación a la estimación ofrecida por el actor como valor de la causa, corresponde a quien objete tal estimación la ineludi-ble carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues se trata de un acontecimiento nuevo que eventualmente puede introducir consecuencias de tras-cendental importancia para la buena marcha del juicio, no solo para el estableci-miento definitivo de la competencia del respectivo operador de justicia, sino tam-bién para la determinación de los efectos económicos del proceso y la posibilidad para las partes de ejercitar específicos recursos de orden procesal, lo que incluso se corresponde con la tesis elaborada por nuestra Casación, de la siguiente manera:

(omissis) “…la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán obser-var los siguientes supuestos:

a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin pre-cisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición al-guna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor

d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda

.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pu-diendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el deman-dado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el recha-zo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de siete mi-llones quinientos mil bolívares (Bs. 7.500.000,oo), la cual fue rechazada por el demandado por exagerada y posteriormente fue estimada en doscientos cin-cuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo); pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor…” (Sentencia nº RH-77, de fecha 13 de abril de 2.000, dictada por el Tribunal Supremo de Jus-ticia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de P.D.L.d.Z. contra ELECTRICIDAD DEL CENTRO). –Las negrillas y las cursivas son de la Sala-

En lo que hace al caso bajo examen, siguiendo el indicado antecedente juris-prudencial, es de advertir que la impugnación formulada por la representación judicial de la parte demandada se hace en términos imprecisos y ambiguos, pues si bien es cierto que tal impugnación se propone por ser presuntamente ‘exagerada’ (sic), sin embargo no se explican ni ponderan las razones que impulsaron a las mandatarias judiciales de las demandadas para arribar plantear su medio recurso-rio, pues ni siquiera sugieren la solución aplicable para el establecimiento del nue-vo monto de la cuantía, a lo que se añade que las apoderadas judiciales de la parte demandada no aportaron medio de prueba alguno en el que se apoyara el motivo de la impugnación, lo cual no puede ser suplido por el juez, ni puede estar com-prendido en el simple rechazo ofrecido a la demanda.

Más bien, por el contrario, lo aseverado por las apoderadas judiciales de la parte demandada resulta contradictorio, pues si para la representación judicial de la parte demandada ‘la demanda no versa sobre pensiones o cánones de arrendamiento insolutas’ (sic), tal como fehacientemente se avizora de la parte petitoria del libelo, es porque sencillamente no existe controversia por lo que respecta a la solvencia de las hoy demandadas, en cuyo caso mal puede propenderse, tal como ellas exigen, a la acumulación de las pensiones de arrendamiento sobre las que se litigue y sus accesorios, pues a juicio de quien aquí decide no tiene cabida la exigencia normati-va a que se contrae el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dado que la discusión procesal no versa sobre pensiones de arrendamiento insolutas, sino que el reclamo del actor centra su atención en las consecuencias de un contrato de arrendamiento que se afirma concluido.

En consecuencia, no habiendo demostrado la parte demandada el funda-mento de su impugnación, es de considerar la idoneidad del valor ofrecido por el actor como estimación de la demanda para la determinación de la competencia de este Tribunal, por lo que la actividad defensiva cumplida por la destinataria de la pretensión deviene en improcedente y debe ser desestimada. Así se decide.

De la impugnación de documentos

En los incisos ‘segundo’ y ‘séptimo’ del particular titulado “II”, de su escrito de contestación, las apoderadas judiciales de la parte demandada cuestionaron la eficacia de la comunicación telegráfica anexada por el actor al libelo, para lo cual indicaron lo siguiente:

(omissis) “…2º) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, el telegrama que cursa en autos por cuanto no fue recibido por ninguna de las Arrendatarias, ni tampoco fue firmado por ellas, ni fue convenida la firma por otra persona…

(omissis)

…7º) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes y desconocemos nuevamente el telegrama y el acuse de recibo marcado “C” en original, por las razones antes expuestas y de con-formidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pedimos no se le de (sic) ningún valor probatorio…” (sic).

Para decidir, se observa:

Estima quien aquí decide, que se está en presencia de un mecanismo de im-pugnación planteado en forma ambigua e imprecisa, pues solamente se señala una serie de alegatos encaminados a la conformación de un hecho negativo, pero sin atenderse a las exigencias propias contenidas en el artículo 1.375 del Código Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 1.375.- “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógra-fa.

Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.

Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los re-glamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.

La fecha del telegrama establece, hasta prueba en contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas”.

La mencionada norma, en su esencia, consagra una apariencia de licitud por lo que respecta a la idoneidad del acto de comunicación realizado a través de esa modalidad. Por tal razón, la parte contra quien hubiere sido opuesta esa forma de documentación de específicos actos o actuaciones, debe asumir una actividad de-fensiva encaminada a que el telegrama no satisface los requerimientos de ley, por un lado; y por el otro, ha de demostrar su imposibilidad de haberlo recibido, pero no pretender que a través de una proposición jurídica se propenda a la conforma-ción, por parte del juez, de lo que en doctrina se conoce como petición de principio, es decir, dar por demostrado lo que es objeto de prueba.

Por consiguiente, no habiéndose objetado en la forma de ley la comunica-ción telegráfica acompañada por el actor a su libelo, la argumentación ofrecida por la representación judicial de la demandada deviene en improcedente y, por lo tan-to, la misma debe ser desestimada. Así se declara.

Del fondo de este asunto

En su escrito del 24 de mayo de 2.010, las apoderadas judiciales de la parte demandada explicaron las razones de hecho y de derecho que, a su entender, re-sultan idóneas para oponerse a las pretensiones del actor, plasmadas en el libelo, para lo cual, entre otras consideraciones, indicaron lo siguiente:

(omissis) “…Al leer la señalada Cláusula Segunda del Contrato de Arren-damiento, vemos que la misma está redactada en forma deficiente, ambigua, confusa, oscura, puesto que no se indica que el Contrato de Arrendamiento se prorrogará su vencimiento automática o sucesivamente por períodos de igual duración al plazo señalado, siempre y cuando alguna de las partes de aviso a la otra, con ______ (sic) meses o días, por lo menos, de anticipación al plazo fijo o a las prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogar más el Contrato. Tampoco se señala ni en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en comento, ni en ninguna otra cláusula del mismo que rige a las partes, que cursa en autos, que se haya convenido que la notificación debe hacerse por telegrama y que cualquier persona puede firmarlo para que Las Arrendatarias se tengan notificadas…

(omissis)

…nuestras mandantes nunca recibieron el telegrama que aparece consigna-do por el actor en autos. La persona que IPOSTEL LOS CHAGUARAMOS, indica que lo firmó, no habita el inmueble, no figura en el Contrato de Arrendamiento y no fue convenido que cualquier persona puede firmar la notificación, para que la misma sea válida y además las Arrendatarias no conocen a dicha persona. Tampoco en ninguna Cláusula del Contrato de Arrendamiento que cursa en autos, las partes convinieron que El Arrenda-dor haría la notificación de no prórroga con tres meses y diecisiete días de antelación al vencimiento del plazo fijo del contrato. IPOSTEL LOS CHA-GUARAMOS se dirige a la INSPECTORÍA DE SERVICIO LOS CHAGUA-RAMOS, informándole que el susodicho telegrama lo entregó el día 29/03/2007, pero no indica que lo recibió ninguna de las Arrendatarias de-mandadas en el presente juicio. El Arrendador unilateralmente ha escogido el tiempo de una notificación mal realizada y pretende la legalidad de esa actuación.

El Contrato de Arrendamiento, como hemos indicado repetidas veces, co-menzó a regir a partir del día 15 de Julio del año 2001 y venció el 15 de Julio del año 2002. De modo que el mayor inconveniente que se presenta en esta relación arrendaticia lo constituye el relativo a la duración del contrato y sa-ber en qué momento concluirá o concluyó y por ello, Ciudadano Juez, es in-evitable la necesidad de efectuar la interpretación de la Cláusula Segunda, la cual está deficiente, confusa y oscura, referente a la relación arrendaticia. Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses. Por ello, Ciudadano Juez, pedimos en nombre de nuestras mandantes, como punto previo, la calificación del contrato de Arrendamiento que cursa en au-tos, a objeto de conocer si se está en presencia de un contrato por tiempo de-terminado o por el contrario, corresponde a otro por tiempo indeterminado; sólo así se sabrá o se podrá saber con exactitud qué tipo de norma debe apli-carse el hecho específico y concreto…” (sic).

Finalmente, la representación judicial de la parte demandada, a los fines de oponerse a las pretensiones del actor, indicó lo siguiente:

omissis) “…1º) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, que el contrato de arrendamiento se prorro-gó legalmente por un lapso máximo de dos (2) años, como lo afirma el actor en su libelo de demanda (…), puesto que nuestras mandantes no han sido ni fueron notificadas de la prórroga del contrato y, por lo tanto, no se ha ope-rado ni se operó la prórroga legal que establece la ley, ni ésta se venció para pedir su cumplimiento.

Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos, en nombre de nues-tras mandantes, lo afirmado por el actor en el libelo de demanda acerca de la supuesta ratificación que ni escrita ni menos verbal él les ha hecho a nues-tras mandantes las arrendatarias, de la voluntad de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento, ya que como indicamos en primer término en esta Con-testación, ni se convino en el Contrato el tiempo, ni el medio y modo de efec-tuar la notificación, para su validez.

2. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, el telegrama que cursa en autos por cuanto no fue reci-bido por ninguna de las Arrendatarias, ni tampoco fue firmado por ellas, ni fue convenida la firma por otra persona…

   (omissis)

3. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, que el actor ha probado plenamente que la relación arrendaticia, se fue renovando anualmente por período de un (1) año hasta el 15 de julio del año 2007, fecha, dice el actor, del vencimiento, en virtud de la notificación “dizque” efectuada a las Arrendatarias y que ellas debieron haber cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado.

4. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, que a las arrendatarias les sea aplicada la Cláusula Pe-nal señalada en el contrato de arrendamiento, cláusula Novena, puesto que al no haber sido efectuada la notificación de la no prórroga del contrato le-galmente concebida, mal puede afirmarse que se operó la prórroga legal y su vencimiento.

5. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, que el arrendador ha gestionado extrajudicialmente la entrega del inmueble arrendado, causándole daños y perjuicios, como lo afirma en el libelo de la demanda. Múltiples veces sí les ha aumentado el al-quiler, haciendo caso omiso a los Decretos dictados desde el año 2004, para el congelamiento de alquileres…

   (omissis)

6. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, las afirmaciones del demandante relativas a que ellas se han negado a cumplir la obligación, legal y contractual de entregar el in-mueble arrendado (…), pues no han sido notificadas de la no prórroga del contrato de arrendamiento, ni se ha vencido la prórroga legal, porque la misma no se ha operado…

   (omissis)

   …7º) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes y desconocemos nuevamente el telegrama y el acuse de recibo marcado “C” en original, por las razones antes expuestas y de con-formidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pedimos no se le de ningún valor probatorio.

8. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, que el monto por aplicación de la Cláusula Penal del contrato de arrendamiento sea determinado por experticia complementaria del fallo, ya que como se dijo anteriormente, al no haber sido efectuada la notificación de las Arrendatarias de la no prórroga del contrato, legalmente concebida, no ha habido incumplimiento de ellas y por ende, no puede haber aplicación de la Cláusula Penal señalada por el Actor…

10. ) Nos oponemos e impugnamos, negamos y rechazamos en nombre de nuestras mandantes, la condenatoria al pago de daños y perjuicios que soli-cita el demandante, en virtud de que no ha habido retardo en la entrega del inmueble arrendado por no haber sido las arrendatarias notificadas de la no prórroga del contrato de arrendamiento…” (sic).

    Para decidir, se observa:

    La parte actora se ha presentado a este juicio afirmando su condición de propietario del bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el número sesenta y cuatro (nº 64), que se ubica en el sexto piso del Edificio que lleva por nombre Belloral, situado en la avenida A.B., con avenida Buenos Aires, de la urbanización Los Caobos, jurisdicción de la parroquia El Recreo, pertenecien-te hoy en día al Municip.L.d.D.C., de esta ciudad de Cara-cas, lo cual demostró mediante la incorporación de documento protocolizado ante la entonces denominada Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 13 de abril de 1.972, anota-do bajo el número 2, folio 4, Protocolo Primero, Tomo 39, cuya circunstancia no fue controvertida por la demandada.

    En ese sentido, indica el actor en el libelo que el apartamento de su propie-dad, descrito anteriormente, fue cedido en calidad de arrendamiento a las ciuda-danas Y.A.D.F. y JUDIBEL DEL SOCORRO RE-VILLA CHIRINOS, portadoras de las cédulas de identidad nº V-11.668.354 y V-10.627.116, respectivamente, lo que se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municip.L.d.D.C., de fecha 12 de julio de 2.001, anotado bajo el número 35, tomo 55, de los libros de au-tenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, iniciándose la vigencia de esa convención arrenda-ticia el día 15 de julio de 2.001, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, hasta el día 15 de julio de 2.002, cuyo lapso sería ‘prorrogable por períodos iguales, con la manifestación expresa e inequívoca que “por ninguna causa se con-sidera prorrogado por tiempo indeterminado” (sic).

    De igual manera, el actor manifestó que mediante telegrama por él dirigido, les manifestó a las hoy demandadas su voluntad de no prorrogar la vigencia de esa relación arrendaticia, por lo que la duración de esa relación arrendaticia quedó li-mitada hasta el día 15 de julio de 2.007, fecha esta a partir de la cual empezó a transcurrir en beneficio de sus inquilinas el término de la prórroga legal que les es reconocido por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expirando ese plazo el día 15 de julio de 2.009, sin que las mencionadas arrendatarias hubiesen satisfecho ‘su obligación de entregar el inmueble arrendado’ (sic).

    Tal circunstancia, fue lo que propició la interposición de la demanda inicia-dora de estas actuaciones, encaminada a lograr judicialmente la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa, junto con el pago de las indemnizacio-nes estipuladas por las partes, derivadas del retardo en el cumplimiento de la obli-gación reclamada como insatisfecha, invocándose para tal fin, entre otros, el su-puesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.167 del Código Civil, relacio-nados con los artículo 38 y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrenda-mientos Inmobiliarios.

    La parte demandada se defiende y alega la falsedad de los hechos constitu-tivos de la pretensión procesal deducida por el actor, argumentando para ello, a grandes rasgos, no conocer ni haber sido partícipes del desahucio realizado por el hoy demandante, en cuyo supuesto, a su entender, no están obligadas a soportar las consecuencias derivadas de la demanda instaurada en sus contra, ni acceder a los distintos requerimientos de orden económico planteados por el demandante. Sin embargo, fuera de lo señalado, no se avizora del escrito de contestación que las destinatarias de la pretensión se hubieren excepcionado en el sentido técnico de la palabra, pues su actuación quedó limitada, tan solo, a negar las consideraciones de orden fáctico aducidas por el demandante, pero sin ofrecer un hecho extintivo o modificativo de la pretensión.

    Para la decisión, es de advertir que las partes integrantes de la presente rela-ción jurídica litigiosa no discuten la existencia del nexo contractual que les vincula, en cuyo supuesto debe tenerse presente que el artículo 1.579 del Código Civil defi-ne al arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obli-ga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que deriva en considerar que estemos ante una modalidad de contratación que se formaliza con el simple con-sentimiento de las partes, legítimamente manifestado, pues los contratantes son quienes determinan el elemento de causa necesario para el logro de sus respectivas necesidades, según la equidad, el uso o la ley.

    Tan cierto es lo anterior, que el inicio y finalización del contrato de que se trate, tomándose en consideración el principio normativo consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, debe responder a las propias exigencias de los contratantes, y solo cuando ello no fuere posible debe acudirse a las causas que la ley autoriza para propender a la disolución del respectivo nexo contractual. Ello, por ende, es lo que explica que la locución ‘por cierto tiempo’, a que se refiere el artículo 1.579 del nombrado Código sustantivo, no sea más que el ámbito de aplicación en que man-tendrán su vigencia las distintas prestaciones que las partes toman para sí, lo que se inserta en las denominadas obligaciones a término que, según expresa el artículo 1.211 eiusdem, solamente apunta a considerar el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma, lo que igualmente fue abordado por las partes hoy en conflicto al momento de redactar el contenido de la cláusula ‘segunda’ del contrato accionado, de la siguiente manera:

    (omissis) “…SEGUNDA: La duración del presente contrato será de un (1) año contando a partir del día 15 de julio del año 2001 hasta el 15 de julio del año 2002. Salvo expresa comunicación escrita en contrario por “EL ARREN-DADOR”, es su manifiesta voluntad y a solicitud de “LAS ARRENDATA-RIAS” para la prórroga del contrato de arrendamiento, por un período nue-vo determinado, quedarán vigentes todas las disposiciones contenidas en es-te documento, salvo expreso pacto contrario. No obstante los (sic) dispuesto en la primera parte de esta cláusula, ambas parte (sic) convienen que el ca-non de arrendamiento para las prórrogas si las hubiere, será establecido de acuerdo con los índices de inflación dictados por el Banco Central de Vene-zuela, a la fecha de dichas prórrogas por períodos iguales a un (1) año sin que por ninguna causa se considera prorrogado por tiempo indeterminado” (sic).

    De acuerdo a las potestades que el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil confiere a los jueces, estima quien aquí decide que se está en presencia de una manifestación de voluntad conjunta, encaminada a conformar la existencia de un contrato de arrendamiento, cuya naturaleza, en principio, se reputa a tiempo fijo o determinado, pues se estipuló un lapso inicial de duración, ponderándose el inicio y finalización del mismo, con la posibilidad cierta de que ese término pudiese experimentar prórrogas iguales y sucesivas a voluntad de las partes, en las que ‘quedarán vigentes todas las disposiciones contenidas en este documen-to’ (sic), pues la salvedad expresada por los contratantes alude a la manifestación de uno cualquiera de ellos en no mantener la vigencia de ese nexo contractual, por lo que, fuera de esa hipótesis, el término de duración estipulado para esa conven-ción se renovaría por lapsos similares, observándose el mismo lineamiento de su plazo inicial, quedando incólumes ‘todas las disposiciones contenidas en este documen-to’ (sic), salvo las variaciones en el precio del canon de arrendamiento, las cuales se ajustarían a los parámetros señalados por los indicadores económicos obtenidos del Banco Central de Venezuela.

    Tales consideraciones, determinan la primigenia voluntad de las partes al momento de contratar, delineando ellas las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que mantendría su vigencia el indicado nexo contractual, cuya permanencia en el tiempo quedó supeditada, tan solo, al aviso que una cualquiera de las partes hiciera a la otra. Ahora bien, al examinar detenidamente el contrato accionado, no se desprende que las mismas partes hubieren estipulado la forma en que una cual-quiera de ellas podía dar aviso a la otra de su voluntad de no mantener la vigencia de esa convención. Sin embargo, teniendo en consideración los principios de reci-procidad y bilateralidad que informan al contrato de arrendamiento, es de señalar que la ley no consagra fórmula sacramental alguna para que tal manifestación de voluntad se haga efectiva, bastando para ello el empleo de cualquier acto de co-municación que sea lo suficientemente idóneo y expedito para que el otro contra-tante tenga conocimiento cierto y fehaciente de lo pretendido por su contrario, lo que sin duda entraña considerar la validez de la comunicación telegráfica invocada por el actor como fundamento de pedir, la cual, como quedó establecido en ren-glones anteriores, no fue impugnada en la forma de ley por la parte demandada, frente a cuyas circunstancias debe tenerse en cuenta el criterio elaborado con carác-ter vinculante por la máxima expresión judicial de la República:

    (omissis) “…respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la exis-tencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no re-cibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el de-sahucio.

    Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comuni-cada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

    La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

    En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimien-to de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiem-po determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contrac-tual.

    En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmue-ble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se pre-sume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, cau-saría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y debe-res que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción perso-nal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no rea-lizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único obje-tivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

    Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamen-te no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue de-clarada no cambiaría.

    En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un con-trato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitu-ción de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Sentencia nº 25, de fecha 30 de enero de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.A.V.D.).

    Por ende, habiéndose materializado la voluntad del actor, mediante comuni-cación telegráfica, de no continuar o mantener la vigencia del contrato de arren-damiento de autos, rige el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.601 del Código Civil, conforme al cual ‘Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción’, lo cual se explica porque se está manifestando un motivo de oposición a la perma-nencia del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Sin embargo, la posibilidad para el arrendador de exigir la restitución del inmueble objeto de la convención locativa no es inmediata, pues al estar en presencia de una materia de alto contenido social, debe observarse lo que dispone el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en función de propender a un adecuado equilibrio entre los integrantes de la relación económica, por mane-ra que los derechos del arrendatario no se vean afectados por el hecho de haberse producido la terminación del respectivo nexo contractual.

    Es así como, a diferencia de lo que ocurría con la previsión legal contenida en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda de 1947, la especial legislación inquilinaria vigente estima de significativa consideración en beneficio del arrendatario, la concesión de un tiempo prudencial, acorde con la duración del arrendamiento, para que el inquilino adopte todas las previsiones que estime nece-sarias por manera que no se vea expuesto a un desalojo arbitrario por parte de su arrendador y, por ende, ser despedido tempestivamente en el goce de la cosa arrendada. Es en tales circunstancias que se erige el instituto jurídico de la prórro-ga legal, consagrado en el artículo 38 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual comporta considerar la existencia de una extensión del contrato de arrendamiento, destinada, como se dijo, a que el arrendatario pueda mudarse fácilmente, cuya prolongación en el tiempo se deriva del uso ultra convencional del arrendamiento de que se trate, en el entendido que durante la vigencia del término previsto para la prórroga legal ‘la relación arrendati-cia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación’.

    Por lo tanto, una vez verificada la conclusión del plazo gracioso y de rango proteccionista concebido por el legislador en beneficio del inquilino, sin que éste hubiere cumplido con su obligación de restituir el inmueble que le fuera cedido bajo ese régimen legal, nace para el arrendador su indiscutible derecho de exigir en sede jurisdiccional el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes deriva-das del contrato de arrendamiento, referidas, sin duda, a la ejecución del contrato ya cumplido y, por ende, propender a la entrega del bien objeto de esa convención, a lo que es de agregar que al examinarse detenidamente las presentes actuaciones, no se advierte que las mismas partes hubieren avenido en la conformación de un nuevo contrato de arrendamiento o que expresaran su voluntad de mantener la misma relación arrendaticia que les vinculaba, pues la demanda iniciadora de las presentes actuaciones es presentada para su distribución el día 30 de julio de 2.009, es decir, quince (15) días después de haberse verificado el agotamiento del lapso de la prórroga legal, a lo que se añade que de las pruebas aportadas por la parte de-mandada no se advierte ninguna conducta tolerante atribuible al hoy demandante en mantener la vigencia de esa misma relación contractual arrendaticia, ya que de los comprobantes de depósito bancario anexados, se infiere que el pago del último canon de arrendamiento aconteció 6 de julio de 2.009, coincidiendo con la finaliza-ción del término de la prórroga sin que, como se dijo, se hubiere posteriormente alterado o innovado la naturaleza intrínseca de esa convención locativa.

    En el presente caso, como se dijo, la parte demandada, a través de sus apo-deradas, solamente limitó su campo de actuación a rechazar y contradecir los hechos constitutivos de la pretensión procesal, pero sin ofrecer algún hecho nuevo que modificase o extinguiese la acción ejercida por el demandante, por lo que es de concluir que la demandada, al no lograr destruir la presunción grave el derecho reclamado por el accionado, nada probó que le favoreciera, por lo que existiendo en autos plena prueba de esa demanda, la misma debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    III

    DECISIÓN

    Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente indicadas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Boliva-riana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

    1. - SIN LUGAR la impugnación a la estimación de la demanda, formulada por la representación judicial de la parte demandada en el acto de la litis contestación.

    2. - CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano L.F.C.G., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-314.921, contra las ciudadanas Y.A.D.F. y JUDIBEL DEL S.R.C., ambas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domici-lio y portadoras de las cédulas de identidad nº V-11.668.354 y V-10.627.116, respec-tivamente.

       En consecuencia, se condena a la parte demandada cumplir el contrato de arrendamiento que le vincula con el hoy demandante, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municip.L.d.D.C., de fecha 12 de julio de 2.001, anotado bajo el número 35, Tomo 55, de los libros de autentica-ciones llevados por esa Notaría, lo que habrá de hacerse mediante la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el apartamento distinguido con el número sesenta y cuatro (nº 64), que se ubica en el sexto piso del Edificio que lleva por nombre Belloral, situado en la avenida A.B., cruce con avenida Buenos Aires, de la urbanización Los Caobos, jurisdicción de la parro-quia El Recreo, perteneciente hoy en día al Municipio Libertador del Distrito Capi-tal, de esta ciudad de Caracas, cuyo apartamento deberá ser restituido al actor to-talmente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones de aseo, conservación y limpieza en que fue recibido por las arrendatarias al inicio de la convención.

       Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar la penalidad contenida en la cláusula ‘décima novena’ del contrato accionado, equivalente a tres (3) días de la renta mensual del apartamento, por cada día de demora o retardo que ha trans-currido después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida pró-rroga legal (15 de julio de 2009), hasta la absoluta y total desocupación del inmue-ble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo, cuyo monto resultante debe ser determinado mediante experticia complementaria del fallo, en la que los expertos a ser designados determinen ese concepto, desde el día 15 de julio de 2.009, exclusive, fecha de terminación del lapso de la prórroga legal, hasta el día en que la presente decisión quede definitivamente firme.

    3. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Proce-dimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este juicio.

       Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio de dos mil diez. Años: 199º de la Indepen-dencia y 150º de la Federación.

       Regístrese y publíquese.

       Déjese copia. Notifíquese a las partes.

       La Juez,

       Dra. M.A.G..

       La Secretaria,

       Abg. D.M..

       En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior sen-tencia, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tri-bunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

       La Secretaria,

       Abg. D.M..

       MAGC/DM/DOME

       EXP Nº AP31-V-2009-002653