Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 30 de Mayo de 2006

DEMANDANTE: CARL HERRERA ALLEYNE

ABOGADOS: G.O. CARABALLOS Y

G.L.M.

DEMANDADA: A.R.A.D.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 51.188

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar pronunciamiento en los siguientes términos:

I

En fecha 16 de Marzo de 2005, los Abogados G.O. CARABALLO Y G.L.M., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, Abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-5.229.258 y V- 8.652.029 respectivamente, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 88.689 y 42.156, respectivamente en sus caracteres de Apoderados Judiciales especiales del ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.827.146, y de éste domicilio, incoaron formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, contra la ciudadana A.R.A.D.D.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.450.968, y de éste domicilio.

Recibida por distribución, se le dio entrada y se admitió en fecha 29 de marzo de 2005, ordenándose el emplazamiento de la demandada ya identificada, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.

La demandada se dio por citada personalmente, tal como consta del recibo de citación debidamente firmado, en fecha 12-04-2005, que riela al folio 30 del presente expediente.

Por escrito de fecha 16 de Mayo de 2005, la parte accionada consignó escrito de Contestación a la demanda incoada en su contra.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron conveniente a la demostración de sus alegatos; y por escrito de fecha 29 de Junio de 2005, la parte Accionada formuló Oposición a la pruebas presentadas por la parte ACTORA, siendo dicha oposición declarada EXTEMPORÁNEA POR TARDÍA, mediante Sentencia Interlocutoria, proferida por éste Tribunal, en fecha 30 de Junio de 2005.

Vencido el lapso probatorio sólo la parte Actora, presentó escrito de informes.

II

La controversia entre las partes queda planteada de la siguiente manera:

A.) LA PARTE ACTORA:

Alega que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo que en fecha 22 de noviembre de 2002, insertado bajo el número 54, tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría , el cual anexa marcado “B”, los ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H., de nacionalidad Trinitaria la primera y venezolano el segundo, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad números V-81.213.502 y V- 1.873.411, celebraron con la ciudadana A.R.A.D.D.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 4.450.968, celebró un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 801-B, y ubicado en la Planta Octava del Edificio Costa Brava, el cual está situado en la Urbanización Prebo, en Jurisdicción del Municipio San J.d.D.V.d.E.C., el cual tiene una superficie de Ciento Cincuenta y Dos Metros Cuadrados (152 mts2). Alega que el Abogado que visa el documento de promesa bilateral de compra-venta, es la misma promitente ciudadana A.R.A.D.D.I., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 41.119, lo que a su entender, denota el interés manifiesto en la expresada Abogada en perpetuarse en el apartamento y presumiblemente actuando con premeditación, alevosía e inducción al error que podría constituir un delito. Esgrime que el precio pactado, en caso de que se ejerciera la Promesa Bilateral de Compra Venta, es la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS. (Bs. 35.000.000,00); el cual sería cancelado por el Promitente a los Propietarios en dinero efectivo y en moneda de curso legal, a la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. Esgrime que consta de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., que el día cuatro (04) de marzo del año 2005, bajo el número 19, tomo 15, Protocolo Primero, que acompaña marcado “C”, los ciudadanos J.M.A.D.H., le dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, el inmueble antes señalado, por lo que en virtud de la Ley se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivados del bien inmueble en referencia, es por lo que actúo en forma personal. Respecto al incumplimiento alega que la Cláusula Segunda de la referida promesa bilateral de compra venta, se estableció que los propietarios cancelarían todo el tiempo necesario para que la promitente, tramitare todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compraventa definitivo, pero es el caso que el Contrato de promesa bilateral de compraventa, se firmó el día veintidós (22) de noviembre del año 2002 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, anotado bajo el número 54, tomo 218 de los libros de autenticaciones, es decir alega que han transcurridos dos años y cuatro meses, tiempo suficiente a su entender, para que la promitente haya tramitado todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento de documento de compra venta definitivo y aún cuando a su criterio, esa cláusula es nula de conformidad con lo previsto en el artículo 1202 del Código Civil, el tiempo transcurrido ha sido mas que suficiente para tramitar todos los actos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta. Allí está el incumplimiento de la ciudadana A.R.A.D.D.I., ya identificada, ya que presuntamente beneficiándose del plazo se trata de perpetuar en el apartamento para toda la vida. Alega que la ciudadana A.R.A.D.D.I., ya identificada, a pesar de la insistencia de su mandante, se ha negado rotundamente a dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y esencial para ella como era pagar protocolizar el documento definitivo de compra venta, a los fines de pagar el precio, llegando a utilizar términos indecorosos, como “ Yo soy abogado y protocolizo cuando me de la gana y si quiere sácame ó si quiere demanda”. Esgrime que en tal sentido, solicita de éste Tribunal la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito y que ha sido plenamente identificado en la presente demanda. Fundamenta la demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1168, 1202 del Código Civil. Que por todas las razones antes expuestas demanda a la ciudadana A.R.A.D.D.I., ya identificada, la resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado el 22 de Noviembre de 2002, autenticado por ante la Notaría Quinta de Valencia, Estado Carabobo, insertado bajo el número 54, tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, ó en su defecto así sea declarado por éste Juzgado. Estima la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00).

2. ) LA PARTE DEMANDADA DE AUTOS:

Alega que conviene, en que es cierto que firmó el documento que fuere autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio V.d.E.C., en fecha 22 de Noviembre de 2002, bajo el número 54, tomo 218, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, quien actuaba en ese acto en representación de los ciudadanos J.M. ALLEYNE DE HERRERA Y J.A.H., según poder que le fuere conferido por ante la Notaría Public State Of Texas y que fuere certificado por la Secretary Of State Of. Texas y que fuera publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el número 36.446, en el referido documento, las partes se comprometieron según la estipulación Primera: A celebrar un Contrato de Compra Venta, por un inmueble propiedad de los ciudadanos JEAN MARILYNE DE HERRERA Y J.A.H., constituido por un apartamento distinguido con el número 801-B, ubicado en la planta octava del Edifico Costa Brava, el cual está situado en la Urbanización Prebo, en Jurisdicción del Municipio San J.d.D.V., del Estado Carabobo, el cual tiene una Superficie de 152 metros cuadrados. Esgrime que de la estipulación PRIMERA, se demuestra y determina que los propietarios del inmueble dado en opción a compra son los ciudadanos: J.M. ALLEYNE DE HERRERA Y J.A.H. y no el demandante CARL HERRERA ALLEYNE, por lo cual, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer, la falta de cualidad e interés en el demandante para sostener el presente juicio, ya que para la presente fecha, está vigente el referido Contrato de Opción a Compra, y que el ciudadano demandante actúo en representación de los ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H., en sus condiciones de propietarios del referido y determinado inmueble propiedad que se evidencia del documento protocolizado, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del distrito V.d.E.C. en fecha 18 de Septiembre de 1991, bajo el número 08, folios 1 al 3, Protocolo Primero, tomo 38; es más, a sabiendas de que no era propietaria y que está vigente aun la opción a compra, mal podía el apoderado de los referidos ciudadanos comprar el inmueble determinado en este escrito porque a su entender, se cometió un FRAUDE, en su contra. Esgrime que insiste que el Contrato cuya resolución se pide lo realizó con los propietarios del inmueble ciudadanos J.M. ALLEYNE DE HERRERA Y J.A.H., y no con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE persona que hoy demanda, razón suficiente desde el punto de vista jurídico para que prospera la falta de cualidad en el actor para sostener la presente causa. Hizo valer de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la demandada para sostener la presente causa, y en efecto alega que el señor CARL HERRERA ALLEYNE, no formó parte del Contrato de opción de compra venta celebrado con los ciudadanos Propietarios del inmueble ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H., y no con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, persona que hoy demanda, alega que en efecto consta, del Contrato celebrado y acompañado por los actores a su temeraria demanda, que el contrato fue celebrado por ella y por los antes identificados ciudadanos y no por CARL HERRERA ALLEYNE, por lo que hace procedente a su entender la falta de cualidad e interés de su parte, como demandada para sostener la presente causa. Hizo valer de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés en la demandada para sostener la presente causa, y en efecto alega que el señor CARL HERRERA ALLEYNE, no formó parte del Contrato de Opción de Compra celebrado con los ciudadanos propietarios del inmueble, J.M.A.D.H. y J.A.H., y no con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, persona que hoy demanda, y en efecto consta del contrato celebrado y acompañado por los Actores, a su temeraria demanda que el Contrato fue celebrado por ella y por los antes identificados ciudadanos y no por CARL HERRERA ALLEYNE, por lo que hace procedente la falta de cualidad e interés de su parte como demandada para sostener la presente causa. Alega que lo más grave aún es, que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, no formó parte de la relación jurídica subjetiva, y ella no suscribió contrato alguno con el demandante, donde el fuera propietario del bien inmueble descrito en el Contrato de opción a compra, él solo actúo como representante de los propietarios del bien, mal puede él asumir cualidad de propietario demandante en su contra de conformidad con el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, intenta una acción que a su entender es contraria a derecho. Trae a colación el contenido de la Cláusula Segunda, que expresa: “Los Propietarios conceden todo el tiempo necesario para que la promitente tramita todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo”. Esgrime que de acuerdo a ésta cláusula se fijó el término como el tiempo necesario, para que la promitente, que es ella, tramitara todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo; mal pueden exigir jurídicamente el cumplimiento de la obligación, pues se trata de un término incierto que no es otro, que aquel se sabe que va a ocurrir pero no se sabe cuando, porque así lo estipularon las partes, trae a colación el contenido de los artículos 1211 y 1212 del Código Civil, y aduce que si las parte contratantes propietarios del inmueble objeto del contrato, y de la acción querían que se ejecutara la obligación, por su parte debieron antes de demandar exigir al Tribunal que se le fijara el término, para el cumplimiento de su obligación, no sin antes suministrarle los documentos definitivos para realizar la inscripción catastral y pagar los correspondientes impuestos ó tazas y obtener las solvencias que hicieren falta, pero es el caso que no cumplieron con la estipulación CUARTA, del contrato de opción de compra y no le entregaron los documentos a que se hace referencia en ésta estipulación, por lo que niega lo alegado por el Actor, en su demanda; esgrime que es falso que haya incumplido; y que los propietarios del bien, no le han dejado cumplir la obligación al no hacerle entrega de los documentos requeridos para realizar las gestiones a que se refiere la estipulación Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta, acompañado por la parte Actora a la demanda. Niega por ser falso de toda falsedad que se hubiere pedido el cumplimiento de la obligación y que se haya negado a tal cumplimiento; que resulta falso que ella protocolizara el documento definitivo (sic), ya que quien lo protocoliza es el Registrador. En otro orden de ideas, esgrime que al momento de autorizar la posesión del inmueble, luego de la firma del Contrato de Opción Compra Venta, el mismo se encontraba en remodelación, vale decir, sin piso, baños con piezas sanitarias despegadas, no poseía cocina, paredes de friso, algunas paredes derribadas, no poseía cocina, paredes sin friso, algunas paredes derribadas a objeto de hacer ampliación a la habitación principal, sin instalaciones eclécticas, de ningún tipo, lo cual lo hacía inevitable, además poseía deuda de condominio, servicio de energía eléctrico y de agua. Esgrime que en consecuencia, se convino en terminar de realizar, todas las reparaciones necesarias, a fin de que el inmueble fuese habitable, asumiendo totalmente a su propio costo, razón por la cual, alega que el precio definitivo de venta fue definitiva acordada en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.35.000.000,00), y que pudo habitar el inmueble, mucho tiempo después, luego de culminar los trabajos necesarios, asumiendo toda la responsabilidad de la posesión como un buen padre de familia, destacando las innumerables quejas por parte del condominio, por la instalación realizada por los propietarios del inmueble en la azotea del edifico de una antena parabólica que para ese momento estaba inservible, lo cual según los miembros del condominio estaba causando daños al tanque de agua, afectando a toda la población del inmueble, es que el condominio podía formular las quejas, ya que el inmueble se encontraba deshabitado y abandonado por más de 4 años, dado que los propietarios del inmueble habitan en los Estados Unidos. Alega que insiste en que la acción propuesta es contraria a derecho, toda vez, que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, no es parte en el contrato de opción a compra celebrado con los ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H., señala que es imposible jurídicamente que el ciudadano demandante tenga legitimación activa, para accionar en su contra, pidiendo la resolución de un contrato en el cual él no fue parte contartante. Niega que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, le haya puesto en posesión del referido inmueble, en virtud de que consta de la estipulación quinta del documento de opción a compra venta, que los propietarios le autorizaron a ejercer la posesión del inmueble. Solicita a éste Tribunal, fije un término al contrato, para el cumplimiento de su obligación, conforme a lo establecido en el artículo 1212 del Código Civil. Finalmente solicita sea declarada Sin lugar, con condenatoria en costas para la parte demandante.

III

ANÁLISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA

Durante el lapso probatorio, ambas parte consignaron las siguientes probanzas.

1. ) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:

   POR UN CAPÍTULO I. Ratificaron todo el merito favorable de los autos, en todo aquello en que les favorezcan. El Tribunal, tiene establecido criterio apoyándose en decisión de la Sala Política Administrativa de fecha 30-07-2002 el cual comparte, que los Méritos Probatorios no constituyen Medios de Pruebas de los establecidos en la Ley.

   POR UN CAPÍTULO II. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovieron con el carácter de instrumento público documento de propiedad, a nombre del ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, ya identificado en autos, y que fue Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el día 04 de marzo de 2005, bajo el número 19, tomo 15, Protocolo Primero y que fue acompañado al líbelo de demanda marcado “C”, y que igualmente cursa del folio 19 al 25 de éste expediente, motiva diciendo que con dicho instrumento, pretenden probar la cualidad que tiene su mandante, como nuevo propietario para intentar éste Juicio, ya que al adquirir de su madre el inmueble, objeto de la Opción de compra venta, por imperio de la Ley, se subrogaba y adquiría todos los derechos y acciones de aquel cuyo lugar toma y asume sus derechos tanto los principales como los accesorios, no sólo contra la obligada ciudadana A.R.A.D.D.I., ya identificada en autos, sino también contra cualquier co-obligado ó terceros poseedores. Se analiza el referido documento el cual riela a los folios de del 19 al 25 del presente expediente, está constituido por una copia certificada emanada de la Oficina Subalterna, del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., de fecha 04 de marzo de 2005, anotado bajo el número 19, tomo 15, Protocolo Primero, y es contentivo de un documento de propiedad, a nombre del ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE; el Tribunal en virtud de que el aludido documento no fue impugnado, por la parte contraria, le acuerda pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil Venezolano.

   POR UN CAPÍTULO III. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovieron con el carácter de instrumento público documento que contiene Contrato de Promesa Bilateral de compraventa, celebrado entre J.M.A.D.H. Y J.A.H., ya identificado en autos y que fue autenticado en fecha 22 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Quinta de V.d.E.C., anotado bajo el número 54, tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría y que fue acompañado al líbelo de demanda marcado “B” cursando desde el folio 15 al 18 de este expediente; motiva diciendo que con dicho instrumento, pretenden probar cinco puntos: 1.) Que en su cláusula Segunda dice textualmente así, cito: “Los Propietarios conceden todo el tiempo necesario para que la promitente tramite todos los actos necesarios, para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo”; 2.) Que desde la fecha de autenticación del documento o sea 22 de Noviembre de 2002, hasta la fecha de admisión de la demanda o sea 29 de marzo de 2005, han transcurridos más de 2 años 4 meses, tiempo suficiente para que la promitente cumpliera con todos los actos necesarios para realizar, el otorgamiento del documento de compraventa, definitivo; 3.) Que la promitente a incurrido en una causal de Resolución de Contrato por incumplimiento, a lo que doctrinariamente han llamado mora exagerada en el cumplimiento de la obligación, todo ello fundamentado en el principio de la equidad; 4.) Que el otorgamiento del documento de compra venta definitivo dependía de la sola voluntad de la promitente, ya que ella era la encargada de realizar todos los tramites necesarios para tal acto; 5.) Que el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, fue elaborado y visado por la demandada. El referido documento riela a los folios del 15 al 18 del presente expediente, y está constituido por una copia certificada emanada de la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, y es contentivo de un Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa al que tantas referencias se ha hecho en este juicio, contrato que fue otorgado entre los ciudadanos CARL HERRERA ALLEYNE, actuando en nombre y representación de los ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H., quienes fueron denominados los Propietarios, y por la otra A.R.A.D.D.I., a quien se denominó la PROMITENTE, y fue consignado en copia fotostática; el Tribunal por observar que dicha copia no fue impugnada en ninguna forma de derecho, le acuerda pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1359 y 1360 ambos del Código Civil.

2. ) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

PRIMERO

Invocó el merito favorable que arrojan los autos. Tal como fue declarado al inicio de la actividad probatoria, se reitera que en sintonía a la decisión de la Sala Política Administrativa de fecha 30-07-2002, los meritos invocados genéricamente, no constituyen medios de pruebas de los establecidos en la Ley.

SEGUNDO

Promovió y opuso marcado “A”, El Poder otorgado ante la Notaría Quinta de Valencia, conferido a la ciudadana S.P.A.D., en fecha 18 de Febrero de 2003, dicho poder le fue sustituido por los anteriores propietarios del bien inmueble. Motiva diciendo que ésta prueba es necesaria, útil, y pertinente, ya que demuestra aspectos relevantes de la negociación, porque a través de dicho instrumento poder, se puede evidenciar a su entender, con meridiana claridad, que jamás hubo premeditación alevosía e inducción al error, tal como se señala en el escrito libelar, así pues mediante ese poder el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE faculta suficientemente a su hermana, ciudadana S.P.A.D., para firmar el documento de venta definitivo, en nombre y representación de sus poderdantes Propietarios, ante la Oficina Subalterna correspondiente y recibir cantidades de dinero que en definitiva ella acuerde para ésta negociación, igualmente la faculta para firmar cualquier otra negociación por éste inmueble, y en la realidad jamás se hizo uso de tal instrumento conservándose los términos iniciales de la negociación reinando en todo momento la confianza entre las partes y al buena fe, con el convencimiento de cumplir las obligaciones acordadas en el documento de opción compraventa. En tal sentido ratifica que se fije un término al contrato, para el cumplimiento de su obligación conforme a lo establecido en el artículo 1212 del Código Civil. Este documento, riela a los folios del 35 al 36 del presente expediente, y está constituido por Instrumento Poder, en el cual, el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE faculta suficientemente a la Abogada S.P.A.D., para firmar el documento de venta definitivo, en nombre y representación de sus poderdantes Propietarios, ante la Oficina Subalterna correspondiente; el Tribunal le acuerda valor probatorio, al referido instrumento, todo de conformidad con los artículos 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.

Antes de proceder a proferir pronunciamiento respecto al fondo de la Controversia, estima conveniente dilucidar puntos controvertidos de interés que sin tocar la esencia misma de la causa constituyen defensas de fondo, de cuyo desenlace también depende la suerte del proceso; en este orden de ideas procedemos en primer lugar a resolver sobre la alegada Falta de Cualidad de la parte Actora para intentar y sostener este juicio, defensa que sustenta la parte demandada en lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, punto que, resolvemos de la manera siguiente:

DE LA FALTA DE CUALIDAD.

La Accionada adujo lo siguiente: “De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hago valer la falta de cualidad de CARL HERRERA ALLEYNE, para intentar éste juicio, ya que los propietarios del inmueble en referencia, son los Propietarios del inmueble ciudadanos J.M.A.D.H. Y J.A.H.. En Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 06.-02-01, Exp. N° 00-096 Sent. Nro. 102, con ponencia del Magistrado José M., Delgado Ocando, respecto a la falta de cualidad se expresó:

Ahora bien, la legitimatio ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos éstos como los requisitos para que el Sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se refería a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus supuestos.... En el Procedimiento Civil Ordinario tal exámen previo no puede resolverse in límine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el Juez en el momento de entrar en juicio en el conocimiento del fondo, por ser el exámen de los presupuestos de la pretensión....

.

Al amparo del criterio Jurisprudencial parcialmente transcrito, ésta Juzgadora procede a verificar si están dados los supuestos de validez o requisitos de la pretensión en lo concerniente al interés y cualidad para actuar y ser demandado en el presente procedimiento; en este orden de ideas acotamos, que de las pruebas analizadas y valoradas en su oportunidad, consta un documento público, debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el día 04 de marzo de 2005, bajo el número 19 tomo 19, Protocolo Primero, que la ciudadana J.M.A.D.H., le dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, el inmueble objeto del presente juicio, unido a ello, riela al folio 20, un documento Apostillado, por ante Secretaría del Estado de Texas, Estados Unidos de Norteamérica, de fecha 31 de Julio 2003, y certificado al reverso, en fecha 20 de Agosto de 2003, por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela, en Houston, la legalización del documento inicialmente citado, donde el Notario Público del Estado, le da carácter de autenticidad en lo que respecta a la firma de los otorgantes del documento de venta. Del contenido de los documentos señalados, se infiere que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, pasó a ser el legítimo propietario del inmueble en referencia; por manera que, se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivadas del referido inmueble; y, siguiendo el criterio doctrinario del procesalista patrio, Dr. A.R.R., la Legitimidad o Cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacer valer un juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o pasiva o interés para sostenerlo, no hay duda, que la conducta de la parte Actora en este juicio, se ajusta a las consideraciones doctrinarias en referencia; de lo expuesto se colige, que el documento público analizado le acredita al accionante CARL HERRERA ALLEYNE CUALIDAD suficiente para accionar en este juicio, y en consecuencia la falta de cualidad alegada por la parte Accionada NO PUEDE PROSPERAR, y ASÍ SE DECLARA.

INDETERMINACIÓN DEL TIEMPO CONTRACTUAL: Por estimarlo como punto de vital importancia en la controversia el alegato de la precisión del tiempo para el cumplimiento de la obligación; se procede seguidamente a dilucidar respecto a la defensa central de la parte demandada, y es así como, la parte accionada alega que si el tiempo no estaba estipulado, en consecuencia, correspondía al actor, en primer lugar, y antes de demandar, la resolución o el cumplimiento del contrato suscrito, accionar ante los Tribunales a los fines de que se le determinara el tiempo. Se procedió a revisar seguidamente EL Contrato cuya RESOLUCIÓN se demanda y observamos, que reza en su cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “los propietarios conceden todo el tiempo necesario para que la promitente tramite todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo” A criterio de quien decide, y en interpretación de los contratos dentro de su propio contexto, el contenido de la cláusula citada contiene determinación de tiempo, pues no fue omitido, fue dado, y fue el tiempo NECESARIO; Obviamente que la experiencia común nos indica en nuestro léxico patrio, que la expresión “todo el tiempo necesario,” es el tiempo prudencial, normal, el que necesita el común de las personas para realizar la tramitación de las solvencias y demás requisitos exigidos por las oficinas de Registro Inmobiliario para registrar la Venta de un Inmueble; estimar lo contrario, sería tener que admitir la mala fe de la parte demandada en la oportunidad de la redacción del documento, cuya autoría se la adjudica, de pretender eternizarse en el inmueble amparándose en la citada cláusula, para obligar a su vez a su vendedor a tener que recurrir a instancias judiciales como ella misma lo alega para que un Tribunal le determinara el tiempo de cumplimiento de la obligación, conducta censurable desde el punto de vista ético. No obstante lo expuesto, ese tiempo de duración repetimos, por experiencia común para realizar los “actos necesarios” para obtener “la documentación necesaria” para otorgar un documento, tiene un máximo de tres (03) meses término que otorgan normalmente los opcionantes compradores y vendedores para procurarse toda la documentación requerida por las Inmobiliarias de Registro para los respectivos otorgamientos, tiempo éste estimado como “ el necesario” por esta Sentenciadora y Así se declara; el cual además, corrió con creces, y no consta en autos que la demandada haya realizado ninguna diligencia tendiente a cumplir con el mandato recibido por el promitente vendedor conforme a la citada cláusula, para “tramitar todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compraventa”; toda vez que en el caso de marras, el otorgamiento del documento contentivo de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA se verificó en fecha 22 de noviembre de 2002 y la demanda se interpuso en fecha 16 de marzo de 2005; lo cual nos indica, que transcurrieron dos años cuatro meses con veinticuatro días (02 años, 04 m. 24d.).

Por otra parte, se observa, del instrumento contentivo del contrato, que el término establecido es un simple término modal, no esencial contractualmente; emerge también, que las partes sólo se dieron obligaciones recíprocas que los conducirán a concretar un definitivo contrato de compra venta, más, no establecieron especial derecho para hacer valer la resolución por incumplimiento del término; por manera que, ante la ausencia de estipulaciones especiales entra a regir la norma establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual, ‘en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’ contenido normativo, el cual concatenado con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, conforme al cual ‘las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas’, y ASÍ SE DECLARA. Corresponde ahora establecer, en cumplimiento siempre de lo estatuido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de resolver sobre la procedencia de la resolución si nos encontramos frente a “un incumplimiento definitivo” o ante “un simple retardo” y en este sentido tenemos que, al dejar establecido que “el tiempo necesario” establecido por las partes precluyó con creces, el incumplimiento se estima definitivo, y la obligación de hacer no cumplida, máxime, cuando al vendedor no se le dieron garantías de ninguna naturaleza ni seguridades para el cumplimiento de las obligaciones, y EL OBJETO DEL MISMO ES UN BIEN INMUEBLE, muy por el contrario, observamos que se estableció por una cláusula SEXTA, lo siguiente: “Es entendido por los propietarios, que el presente contrato podrá ser cedido traspasado, sin el consentimiento previo y escrito otorgados por ellos” por manera que, la referida cláusula crea inseguridad a los promitentes Vendedores; todo ello permite colegir que si la calificación del incumplimiento depende de la naturaleza de los bienes comprendidos en la obligación, y ella opera ipso iure para los bienes muebles, y, respecto de los inmuebles dependerá de la apreciación soberana del Juzgador, los razonamientos esbozados, en justicia y seguridad jurídica para el jurisdicente, permiten concluir sin lugar a dudas que el incumplimiento por parte de la demandada es DEFINITIVO y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, establecido como fue el termino, unido al incumplimiento definitivo de la demandada en esta causa en las obligaciones contraídas, hace procedente la pretensión de Resolución de la Convención celebrada entre las partes contendientes en la misma, en aplicación del derecho de resolución invocado por el demandante y que le confiere el artículo 1.167 del Código Civil ya citado denominada en doctrina “resolución legal” y ASÍ SE DECIDE.

Resuelta así la causa resulta inoficioso pronunciamiento alguno en relación a los demás alegatos de la parte demandada, dado que sus principales defensas esgrimidas como fue la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, y lo que estimó como indeterminación del tiempo en las obligaciones fueron desechadas del proceso y ASI SE DECIDE.

De lo anteriormente expuesto, surge como conclusión, que al demanda de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, debe PROSPERAR Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia de lo expuesto, estima esta Sentenciadora, que si la demandada A.R.A.D., realizó alguna reparación dentro del inmueble lo que desde luego implica una erogación de dinero, nada le debe el demandante por este concepto, dado el tiempo que la misma permaneció disfrutando el inmueble sin cancelar nada a cambio a su promitente vendedor, operándose una compensación en este sentido; y, como quiera de que el inmueble fue secuestrado, se suspende dicha cautelar, a los fines de que el Actor pueda hacer uso del mismo con todos los atributos que le confiere el derecho de propiedad y ASÍ SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Primero de Primera Instancia lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, intentada por el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, contra la ciudadana A.R.A.D.D.I.; todos suficientemente identificados; en consecuencia, se declara Resuelto el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, otorgado por las partes actuantes en éste proceso, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, de fecha 22 de Noviembre de 2002, insertado bajo el número 54, tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

En virtud de la medida de Secuestro decretada, QUEDA SUSPENDIDA LA MISMA, en consecuencia, se ordena que el Bien Inmueble resguardado por La Depositaria Judicial Carabobo S.R.L, sea colocado a disposición de su propietario ciudadano CARL HERRERA ALLENYNE, previa cancelación de los emolumentos si ellos no hubiesen sido cancelados.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los treinta (30) días del mes de mayo del año dos mil Seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

...LA

JUEZ,

ABOG. R.M.V.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:45 de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS A.H.

Expediente Nro. 51.188

RMV/Labr.-