Decisión nº 5380 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 6 de Diciembre de 2007

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana L.I., asistida por la Abogada A.L.L., en fecha 09 de julio de 2007, contra la decisión de fecha 04 de julio de 2007, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano C.A.M., contra la ciudadana L.I. y condenó a la demandada a: Primero: Entregar a la parte actora el apartamento distinguido con el Nº. 03, ubicado en el tercer (3°) piso del edificio “MARINA”, situado en la calle que actualmente se denomina Tercera Transversal de la Guzmania, antes Primera Transversal de la Guzmania, indistintamente llamada Calle Méndez y Calle de la Iglesia de la Jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas, libre de personas, animales y cosas a la parte actora; Segundo: Pagar a la parte actora la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, establecida en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, causados por el referido retardo de entregar el inmueble arrendado, a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) diarios, y los que sigan venciéndose hasta la ejecución del fallo; Tercero: Condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 07 de mayo de 2007, por demanda incoada por el ciudadano C.A.M.G., debidamente asistido por el Abogado P.A.B.P., contra la ciudadana L.I., la cual fue admitida por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (desalojo) en fecha 14 de mayo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.

Afirma el actor en su libelo: 1) Que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana L.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 5.572.478, en fecha 06 de mayo de 2004, mediante el cual dio en arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en el tercer piso del edificio “MARINA”, situado en la calle que actualmente se denomina tercera transversal de la Guzmania, indistintamente llamada Calle Méndez y Calle de la Iglesia de la Jurisdicción de la Parroquia Macuto Estado Vargas, con un área aproximada de cien metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (100,40 m2); 2) Que posteriormente en fecha 06 de mayo de 2005, fecha de culminación del primer contrato, suscribieron un segundo contrato por otro año fijo desde el 06 de mayo de 2005 al 06 de mayo de 2006, tal como se evidenciaba de los contratos de arrendamiento que acompañaba marcados A-1 y A-2; 3) Que posteriormente procedió a notificar a la arrendataria que en fecha 31 de mayo de 2006, mediante notificación judicial que hiciera al respecto el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a través de la cual le expresó el desahucio de Ley, al no acordar prórroga convencional alguna; 4) Que en atención a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir el lapso establecido en su literal “b” para la prórroga legal, que en el presente caso era de un año, ya que la arrendataria mantuvo esa condición por espacio de dos años; 5) Que la parte demandada comenzó a pagar los cánones de arrendamiento establecidos en la mencionada prórroga legal, hasta el décimo primer pago, ya que el último que le correspondía cancelar el 06 de mayo de 2007 manifestó verbalmente que no lo iba a cancelar y que no desocuparía el apartamento, conforme a lo estipulado en el contrato y lo establecido en la Ley que regulaba la materia; 7) Que le adeudaba la décima segunda cuota, es decir, el periodo correspondiente del 06 de abril de 2007 al 06 de mayo de 2007. 8) Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo desalojo por culminación de contrato y de la prórroga legal se demandaba constaba de los siguientes ambientes: tres habitaciones, una de ellas con sala de baño en su interior, sala comedor, un baño principal, cocina, un lavandero con su batea y un balcón, y que gozaba de todos los servicios de luz eléctrica, dotación de tuberías para agua potable y servidas debidamente empotradas; 8) Que era clara la cláusula décima del contrato, cuya finalización por cumplimiento del término demandaba, que en el caso que EL ARRENDATARIO no cumpliese con la obligación de entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas en la oportunidad legal correspondiente, es decir, la fecha de terminación de la prórroga legal, la cual había sido el 06 de mayo de 2007, le resarciría los daños y perjuicios que le ocasionaren por tal retraso hasta la entrega a su completa satisfacción del inmueble arrendado, para lo cual EL ARRENDATARIO cancelaría la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por cada día de retraso al vencimiento del contrato si no se efectuare la desocupación del inmueble en tiempo oportuno; 9) Que ante tal situación y la imposibilidad de lograr la entrega amistosa del inmueble arrendado, por la intransigencia y contumacia de LA ARRENDATARIA, y al no saber que hacer para que se le restituyera el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo arrendó, trató de negociar de manera extrajudicial la restitución del inmueble, siendo nugatorias tales acciones; 10) Que por todo lo expuesto demandaba a la ciudadana L.I., el desalojo del inmueble por el cumplimiento del término de duración del contrato suscrito por las partes, en virtud de la finalización del contrato de arrendamiento y de la prórroga legal correspondiente, así como el pago de las indemnizaciones provenientes de los daños y perjuicios sufridos por el retardo culposo en el cumplimiento de la obligación de hacer de la demandada, según lo establecido en la cláusula décima del contrato de arrendamiento contados a partir del 06 de mayo de 2007, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la ciudadana L.I., en su carácter de autos, debidamente asistida por la Abogada J.F., consigna en dos (2) folios útiles, escrito de contestación y expone: 1) Como punto previo señaló que visto y analizado el libelo de demanda, el actor solicitaba desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en los términos siguientes: “El inmueble objeto de este Contrato de Arrendamiento, cuyo desalojo por culminación de contrato y de la prórroga legal se demanda…” y que también en el capítulo tercero del petitorio decía: “…el desalojo del inmueble por el cumplimiento del término de duración del contrato suscrito por las partes…”, solicitaba al tribunal en vista de lo antes expuesto declare INADMISIBLE la demanda por cuanto no reunía los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para proceder a demandar el desalojo del inmueble; 2) A todo evento dio contestación a la demanda de la siguiente manera: 1) Aceptó como cierto lo señalado por el actor en el libelo de demanda, en lo concerniente a la existencia de los contratos de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda con su persona, los cuales dio por reproducidos, comenzando a regir su vigencia desde el 06 de mayo de 2004 hasta el día 06 de mayo de 2005, y desde el día 06 de mayo de 2005 hasta el 06 de mayo de 2006; 2) Que el actor estableció que le notificó su decisión de no renovar el mencionado contrato, como se evidenciaba de la solicitud de notificación realizada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signada bajo el Nº. 987-06, en fecha 31 de mayo de 2006, la cual era extemporánea, por cuanto a la fecha en que había practicado la notificación, el contrato de arrendamiento se había renovado por otro nuevo periodo de arrendamiento, en las mismas condiciones que los anteriores, es decir, que el arrendador no fue diligente en cuanto a la notificación, la cual debía realizarse antes del vencimiento del contrato, es decir, antes del día 06 de mayo de 2006, y que por lo tanto había operado la tácita reconducción; 3) Asimismo, en el capítulo II señaló: 1) Que negaba, rechazaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho que hayan operado los parámetros del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la notificación realizada el día 31 de mayo de 2006, la cual era extemporánea por tardía; 2) Negó, rechazó y contradijo que haya incurrido en mora en cuanto al pago del canon de arrendamiento del periodo del día 06 de abril de 2007 al 06 de mayo de 2007, por cuanto consignó dicho canon ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, bajo el expediente 295-07, en virtud de la negativa por parte del arrendador en recibirle el canon de arrendamiento correspondiente al periodo señalado; y 3) Negó, rechazó y contradijo que operara alguno de los parámetros del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que se encontraba totalmente a derecho en cuanto a dicho artículo.

Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignaron en su oportunidad legal las respectivas probanzas.

En fecha 25 de junio de 2007, vencido el lapso probatorio de la causa principal, el tribunal a quo difirió la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de julio de 2007, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano: C.A.M.G., contra la ciudadana L.I., ambas plenamente identificadas en la parte narrativa de la presente decisión. En consecuencia se ordena la Entrega Material del Inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 03, ubicado en el tercer (3°) Piso del Edificio “MARINA”, situado en la Calle que actualmente se denomina Tercera Transversal de la Guzmania, indistintamente llamada Calle Méndez y Calle de la Iglesia de la Jurisdicción de la parroquia Macuto del Estado Vargas, libre de personas, animales y cosas a la parte actora. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, establecida en la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento que originó la presente demanda, causados por el referido retardo de entregar el inmueble arrendado, a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) diarios, así como los que se sigan causando hasta la fecha de la ejecución del presente fallo. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Por diligencia de fecha 09 de julio de 2007, la ciudadana L.I., debidamente asistida por la Abogada A.L.L., APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 12 de julio de 2007.

En fecha 19 de julio de 2007 este Tribunal le da entrada y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia, procediendo a diferir el fallo en fecha 08 de agosto de 2007.

En el día de hoy, seis (6) de diciembre de 2007, este Juzgado conociendo en alzada, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

III

MOTIVACIÓN

Precisa este sentenciador, previo a cualquier otra consideración dictaminar sobre la calificación de la acción ejercida, pues, arguye la parte demandada, que la acción es inadmisible por que siendo desalojo la denominación otorgada por el actor, la misma no cumple con los requisitos establecidos en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto la recurrida estableció:

En cuanto al alegato de la demandada, relacionado con la inadmisibilidad del desalojo que supuestamente se demanda en el presente juicio, esta Juzgadora observa, que cuando la parte actora esgrime sus argumentos de hecho y de derecho en el libelo, si bien es cierto que cita la palabra desalojo, no puede interpretarse de ninguna manera como que si la acción incoada fuere desalojo, toda vez que quedó claramente indicado, que el fundamento es el vencimiento del plazo de duración del contrato, así como de la prorroga legal que le corresponde, la cual adicionalmente fue acertadamente sustentada desde el punto de vista legal, en la norma contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra la acción de cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal, lo que sin lugar a dudas no deja mas interpretación, en el sentido de que el termino desalojo solo fue utilizado para calificar en todo caso la consecuencia de la acción objeto de la presente decisión, razón por la cual el referido alegato se desecha. Así se declara.

En efecto, lo señalado por el actor en el libelo de demanda, induce a una confusión sobre la acción ejercida, pues por una parte afirma: “…El inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, cuyo desalojo por culminación de contrato y de la prorroga legal se demanda.”, más adelante señala el actor: “…y cuya finalización por cumplimiento del término acordado y de la prórroga legal correspondiente se demanda…”, posteriormente, agrega el demandante: “…el desalojo del inmueble por el cumplimiento del termino de duración del contrato suscrito por las partes…”.

Es evidente que el actor induce a confusión sobre la calificación de la acción por el invocada, pues, tanto el desalojo como el cumplimiento de contrato por vencimiento del término suponen dos acciones que operan bajo supuestos distintos, no obstante, es preciso argumentar que dada las normas jurídicas alegadas para sustentar la demanda, esto es, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que alude al cumplimiento del contrato por vencimiento del término, no hay duda para este juzgador actuando en alzada y en todo concorde con la apreciación sostenida por la recurrida, que la acción ejercida es la extinción del contrato de arrendamiento por expiración de su duración, pues la utilización del término desalojo se refiere al efecto o consecuencia de la acción ejercida, esto es, la desocupación o entrega del inmueble arrendado.- Así se establece.

La acción incoada es por extinción o cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, entonces debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la relación sea a tiempo determinado; 3) El vencimiento del termino convenido y la subsiguiente prorroga legal; y 4) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato.

SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO Y LA RELACIÓN ARRENDATICIA

El demandado en la oportunidad de la contestación a la demanda admitió la relación de arrendamiento durante el periodo que va desde el 6 de mayo de 2004 al 6 de mayo de 2005, y desde esta ultima fecha al 6 de mayo de 2006, tal como se evidencia de los contratos de arrendamiento que cursan en autos y que da por reproducidos.

Ciertamente, la parte actora acompañó a su demanda instrumentos contentivos del contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre el ciudadano C.A.M.G. (Arrendador), y la ciudadana L.I. (Arrendataria), sobre un apartamento para vivienda, identificado en la narrativa de este fallo, cuya duración sería de un (1) año, comenzando a partir del seis (06)de mayo de 2004 hasta el día 06 de mayo de 2005, el primero, y desde el 6 de mayo de 2005 hasta el 6 de mayo de 2006, el segundo. Se estableció también que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÌVARES (Bs.330.000,00) mensuales.

Al respecto el a quo dejó establecido:

“Cursan a los folios 06 al 09 del expediente, consignados por la parte actora como anexos del libelo identificados como A1 y A2, originales de los contratos de arrendamientos, suscritos en forma privada, entre la parte actora C.A.M.G., quien procede como Arrendador, y la demandada L.I., como Arrendataria, sobre el inmueble objeto del juicio.

Los antes descritos instrumentos, constituyen unos documentos privados que fueron opuestos a la parte demandada por aparecer suscritos por la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quien tenía la carga de reconocerlo o negarlo expresamente en la contestación de la demanda, quien reconoció en dicha oportunidad de forma expresa la existencia de dichos contratos, razón por la cual, a tenor de la parte in fine del citado artículo del ordenamiento adjetivo, deriva el reconocimiento del mismo, y por ende, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, los referidos documentos surten valor probatorio en cuanto de los mismos se derive a los fines de la acción objeto de la presente decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de los documentos antes analizados, a criterio de esta juzgadora, se evidencia de los mismos la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, así como las condiciones y obligaciones que regulan la misma. Destacando de forma especial, lo relacionado con la duración de los referidos contratos, conforme a lo previsto en las Cláusulas SEGUNDA de los mismos, las cuales establecen:

…omisis…

Las Cláusulas antes invocadas, contienen la determinación expresa de las partes en cuanto a la duración de los referidos contratos, quienes mediante las (sic) descripción de dos contratos de arrendamientos distintos, pero sobre el mismo inmueble, les acordaron a los mismos, una duración en el tiempo fija y determinada, desde el 06 de mayo de 2004 hasta el 6 de mayo de 2005, y posteriormente desde el 6 de mayo de 2005 hasta el 6 de mayo de 2006. Así se declara.

No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental unida a la posición de la parte demandada en la contestación, queda acreditada la relación arrendaticia, pues, la precitada documental no fue impugnada en la oportunidad correspondiente y tratándose de instrumentos privados, debidamente reconocidos por la parte accionada en su escrito de contestación se establecen como ciertos y auténticos siendo fehacientes en el juicio, ya que no sólo estuvieron exentos de impugnación, sino que fueron reconocidos por la demandada, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación a cargo del arrendatario.- Así se establece.

SOBRE LA RELACIÒN ARRENDATICIA A TIEMPO DETERMINADO Y EL VENCIMIENTO DEL PLAZO Y DE LA SUBSIGUIENTE PRORROGA LEGAL

Argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de cumplimiento, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, pero en la especial materia de arrendamiento la acción va a depender del tiempo de duración, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.

En el caso de los arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución cuando la causa no se encuentra dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.

La Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto a los folios 06 al 09 del expediente, reza lo siguiente:

“El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contados (sic) a partir del seis (06) de m.d.D.M.C. 2005 (sic), hasta el 6 de m.d.D.M.S. 2006 (sic). Quedando entendido que “EL ARRENDATARIO”, a la terminación del presente contrato, deberá entregar el inmueble.”

Una cláusula similar prevé el primer contrato suscrito por las partes y con vigencia entre el 6 de mayo de 2004 y el 6 de mayo de 2005, por lo que, la relación de arrendamiento en cuanto su duración pareciera ser a tiempo determinado, a tenor de lo convencionalmente pactado.

Ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

Ahora bien, en cuanto a la temporalidad arrendaticia expresó el accionado en su contestación lo siguiente:

… Establece el actor en su libelo de demanda, que me notificó su decisión de no renovar el mencionado contrato.

(sic) como se evidencia de la solicitud de notificación realizada por el Juzgado…….en fecha TREINTA Y UNO DE M.D.D.M.S. (31/05/2006), la cual es EXTEMPORÀNEA, por cuanto a la fecha en que se practicó dicha notificación, ya el Contrato de Arrendamiento se había renovado por otro nuevo periodo de arrendamiento en las mismas condiciones que los anteriores; es decir, que el Arrendador no fue diligente en cuanto a la notificación, la cual debía realizarse antes del vencimiento del contrato, es decir, antes del día Seis de M.d.D.M.S. (06/05/2006), por lo tanto operó la TACITA RECONDUCCIÓN, todo de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil Vigente.”

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.

En el contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes señalaron el momento en que la prestación debe cesar, en consecuencia no hay duda que se trata de un contrato a tiempo determinado.

Ahora precisa determinar si la misma se transformó en una relación indeterminada, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prorroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, es posible que se produzca la tácita reconducción, en cuyo caso se cambian radicalmente los supuestos existentes al momento de estipular esa cláusula, porque allí la obligación de entregar el inmueble recibido en arrendamiento por el arrendatario no resultaría exigible en los términos convencionalmente establecidos, toda vez que la relación se habrá convertido o transformado en otra en cuanto a su tiempo de duración, pasando de la temporalidad prefijada y agotada (vencimiento del tiempo previsto) hacia otra por tiempo indefinido.

En el caso de marras, la relación arrendaticia se pacto a término fijo e improrrogable convencionalmente, por un lapso de un año, comprendido entre el 6 de mayo de 2004 y el 6 de mayo de 2005, y luego un segundo contrato por igual término con vencimiento el 6 de mayo de 2006.

A los fines de acreditar la voluntad de no renovar el contrato y de notificar la prorroga legal establecida en la ley, el actor consignó instrumental contentiva de la notificación judicial de fecha 31 de mayo de 2006, tratase esta documental de un instrumento público, es decir constatan la existencia de un hecho jurídico en el espacio y en el tiempo, de tal manera que hace fe pública de la existencia de ese hecho y que tiene un valor y eficacia de prueba real pública atribuido por la Ley, en consecuencia, evidencia que el arrendador demandante manifestó con anticipación al vencimiento de la prorroga legal su oposición a que el arrendatario continúe a su vencimiento ocupando el inmueble, por lo que la relación de arrendamiento se mantuvo a plazo fijo o a tiempo determinado, ello en virtud de que la prorroga legal se venció en fecha 6 de mayo de 2007, y ya el arrendador había expresado su oposición a que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, hecho este que se materializa con la introducción de la demanda en fecha 7 de mayo de 2007.- Así se establece.

Se observa que de acuerdo a los términos de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, las partes han fijado un termino o plazo fijo en su relación arrendaticia, la cual venció en fecha 6 de mayo de 2006, entonces la notificación judicial de la prorroga, a tenor del artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultaba inoficiosa, pues, la misma opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, en consecuencia su procedencia no está sujeta a que las partes así lo establezcan al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, sino que procede por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 eiusdem (por ministerio de la ley), y constituye un beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, dado su carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem.- Así se establece.

Afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su texto: “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Pág. 105-106, lo siguiente:

“En los contratos a termino fijo, la desocupación del inmueble puede estar fundada en dos motivos diferentes: por expiración del término convenido y la subsiguiente prórroga legal –si el inquilino tiene derecho a ella (Art.40)- o por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (vgr. Art. 15 que prohíbe subarrendar), según se deduce del principio general del artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Mas adelante agrega el autor de la referencia:

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que los contratos de arrendamientos sobre inmuebles urbanos y suburbanos determinados en su artículo 1º, sean vivienda o no, que tengan fijado término de duración sin que hubiesen experimentado tácita reconducción, están sujetos a desalojo, vencido el término. “El arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado” (Art.39). Así lo confirma la regla de derecho común contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, consistente en el principio general contenido en el artículo 1.264 eiusdem, según el cual “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” (pacta sunt Servando), en forma que la desocupación del inmueble no obedece a la voluntad unilateral del arrendador sino a lo previsto y consentido por ambas partes al momento de la firma del contrato.”

Entonces, concorde con los criterios desarrollados por la doctrina patria en interpretación de las normas jurídicas que rigen la materia inmobiliaria, no hay duda que en los contratos de arrendamiento de inmuebles, por tiempo determinado, la relación arrendaticia se extingue al vencimiento del término y de la subsiguiente prórroga legal, tanto porque entre las partes el contrato produce el mismo efecto que la ley, cuanto porque así lo dispone en forma expresa el artículo 1.599 del Código Civil y el artículo 39 de la ley especial.

En conclusión, tratándose de una relación arrendaticia a tiempo determinado y habiendo participado el actor su oposición a la ocupación del inmueble antes del vencimiento de la prorroga legal e iniciado el proceso judicial inmediatamente después del vencimiento de la prorroga legal, lo cual anuló la posibilidad de que operase la tácita reconducción, convirtiendo el contrato de arrendamiento a plazo fijo en uno a tiempo indeterminado, la acción de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de su duración, no sólo resulta correcta dada la naturaleza del arrendamiento (a tiempo determinado), sino procedente en derecho, ya que la misma fue ejercida con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia. Así se establece.

Abunda este sentenciador, que la acción incoada le está vedada al arrendador sólo mientras este en vigencia la prorroga legal, ello a tenor de lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto dispone:

Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

De manera pues, que estando en vigencia el mecanismo que la ley especial ha previsto en protección del arrendatario, es decir, la prorroga legal arrendaticia, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, esta prohibido el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, supuesto no verificado en el caso de marras, pues, quedó claramente establecido que la demanda ha sido incoada con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia.- Así se establece.

Finalmente peticiona el actor el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, prevista en la cláusula décima del contrato, la cual establece:

“El incumplimiento total o parcial o el retardo en el cumplimiento por causas imputables a “EL ARRENDATARIO” de cualquiera de las cláusulas que integran el presente contrato las cuales son consideradas como esenciales a la voluntad que prestaron las partes en el consentimiento de este contrato, dará derecho a “EL ARRENDADOR” a solicitar la resolución del presente contrato, habiendo “EL ARRENDADOR” notificado a “EL ARRENDATARIO” de acuerdo con las estipulaciones que se acuerdan en este contrato, “EL ARRENDATARIO” procederá a la entrega del inmueble de acuerdo a lo convenido, ahora bien, si “EL ARRENDATARIO” no cumple con la obligación de entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, resarcirá a “EL ARRENDADOR” los daños y perjuicios que se ocasione a “EL ARRENDADOR” por tal retraso hasta la entrega a completa satisfacción de “EL ARRENDADOR” para lo cual se cobrará a “EL ARRENDATARIO” la cantidad de Veinte Mil Bolívares 20.000,00 Bs. Por cada día de retraso.”

Sobre la referida pretensión el a quo concluye:

Ahora bien, dado que en el presente caso, al vencimiento de la prorroga legal que operó el día 06/05/07, el arrendatario asumía la obligación de entregar el inmueble arrendado, para la (sic) cual a criterio de esta juzgadora, el parámetro aplicable sería a partir de la fecha de admisión de la demanda, que es cuando se materializa la exigibilidad de la obligación demandada, en consecuencia, es procedente condenar a la arrendataria demandada, a pagar a partir del día 15 de mayo de 2007, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00) diario, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, causados por el referido retardo, los cuales hasta la fecha de la presente decisión ascienden a la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLÌVARES (Bs.1.020.000,00), más los que se sigan causando hasta la fecha de la ejecución del presente fallo. Y así se declara.

Arguye quien aquí decide, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla en el artículo 28, la denominada cláusula penal arrendaticia especifica, en los siguientes términos:

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

La norma in commento a juicio de la mas autorizada de las doctrinas está en contradicción con el artículo 38 eiusdem, en virtud de que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, entonces, éste no podrá ser obligado a indemnizar al arrendador por el incumplimiento de entregar el inmueble al arrendador al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato de arrendamiento, ni por la demora en la entrega, porque al vencerse el plazo prefijado tiene derecho a la prorroga legal, resultando ineficaz la denominada cláusula penal.

Por otra parte, la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, y el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo (art.1258 CC).

Entonces la sola previsión legislativa que concede al arrendatario el derecho a la prorroga legal para continuar ocupando el inmueble arrendado, enerva el efecto que podría tener aquélla cláusula contractual, puesto que no podría ser condenado el inquilino a cumplir una obligación que no es exigible todavía; además de no constituir la devolución del inmueble la obligación principal del arrendatario, pues, a tenor de lo estipulado en el artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: a) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato; y b) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En consecuencia, la operatividad o eficacia de la cláusula penal en los arrendamientos a tiempo determinado ha quedado sustancialmente desvirtuada, razón por la cual, este sentenciador contrario a lo concluido por el a quo, desestima la pretensión que por concepto de daños y perjuicios en ejecución de la cláusula penal contractual peticionó el actor.- Así se decide.

Como corolario de todo lo antes expuesto, y habiendo concluido esta alzada, en la existencia del contrato, la relación de arrendamiento a tiempo determinado, el vencimiento del término y de la subsiguiente prorroga legal, así como la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, resultará forzoso para este sentenciador declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

IV

DECISIÓN

Por lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: