Decisión nº KP02-R-2009-000592 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 6 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2009-000592

El 1º de julio de 2009, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 1277 de fecha 16 de junio de 2009, proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el abogado R.H.P.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 92.464, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.A.S., titular de la cédula de identidad Nº 4.068.944, contra la sociedad mercantil PRONUTRI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 21 de Diciembre de 2001, protocolizada bajo el Nº 49, Tomo 20-A, modificado y aprobado el cambio de domicilio a la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 26 de Febrero de 2003, protocolizada ante la prenombrada Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el Nº 50, Tomo 14-A, quedando registrada ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de Diciembre de 2005, anotado bajo el Nº 18, Tomo 101-A, presentada por el ciudadano F.S.H., titular de la cédula de identidad Nº 6.977.000.

Tal remisión se efectuó en virtud del auto de fecha 16 de junio de 2009, dictado por el aludido Juzgado, mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido en fecha 9 de junio de 2009, por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ZALG A.H., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.585, contra la sentencia dictada por ese Órgano Jurisdiccional en fecha 05 de junio de 2009, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 06 de julio de 2009, este Juzgado Superior le dio entrada al asunto y fijó al vigésimo (20º) día de despacho siguiente, el acto de informes.

Posteriormente, el 8 de julio de 2009, el apoderado apelante presentó escrito solicitando la declinatoria de competencia.

Así, este Tribunal por auto de fecha 13 de julio de 2009, negó la solicitud realizada, por considerarse competente para conocer del presente recurso de apelación.

En fecha 5 de agosto de 2009, se recibió del abogado R.P., como apoderado judicial de la parte demandante, antes identificado, escrito de informes. En la misma fecha, se recibió escrito de informes suscrito por los abogados ZALG A.H., ya identificado, y de la abogada S.N., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 102.119, en su carácter de apoderados judiciales de la firma mercantil PRONUTRI C.A.

En fecha 5 de agosto de 2009, este Tribunal acordó agregar los escritos al asunto, acogiéndose al lapso de observación a los Informes establecidos en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente, en fecha 16 de septiembre de 2009, se recibió escrito de observaciones por parte de los apoderados judiciales de la parte demandada.

Por auto de la misma fecha, este Tribunal se acogió al lapso para el dictado de la sentencia establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de noviembre de 2009, se difirió el pronunciamiento del fallo.

En fecha 22 de abril de 2010, la Jueza M.Q.B. se abocó al conocimiento de la presente causa y se acordó dejar transcurrir tres (03) días de despacho para que las partes ejerzan su derecho a la recusación.

Revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Mediante escrito recibido en fecha 16 de diciembre de 2008 la parte demandante, ya identificada, interpuso demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento con base a los siguientes alegatos:

Que en fecha 25 de Noviembre de 2002, suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el Nº 38, Tomo 149 con la Sociedad Mercantil PRONUTRI, C.A.; de un inmueble de su propiedad representado según documento de compra, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 04 de noviembre de 1994, anotado bajo el Nº 35, Protocolo Primero, Tomo 11, cuyas características y ubicación son del siguiente tenor: un apartamento, distinguido con el Nº B-12, ubicado en el Primer Piso, Torre B, de las Residencias Makanaima, en la Avenida Los Leones, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Barquisimeto, Estado Lara. Que el referido inmueble posee un área aproximada de ochenta y seis metros cuadrados (86 Mts2) y que consta de una habitación principal con baño, dos habitaciones auxiliares, un baño auxiliar, recibo, comedor y cocina, alinderado de la siguiente manera: NORTE: fachada lateral izquierda de la Torre B; SUR: apartamento B-13; ESTE: fachada posterior Torre B y OESTE: núcleo de circulación vial.

Que desde el momento de la firma del contrato de marras, se estableció que cuando el contrato fuera objeto de sucesivas prórrogas, las partes deberían de común acuerdo establecer el monto del nuevo canon de arrendamiento; en caso contrario, las partes serían contestes en determinar la fórmula para la fijación de dicho canon en base al Índice Inflacionario del Banco Central de Venezuela. Que el incumplimiento de esta disposición por parte del arrendatario daría como resultado la finalización del contrato y la consecuente desocupación inmediata del mismo en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que lo recibió. Que su representado, ciudadano C.A.S., notificó a la arrendataria en el mes de Agosto de 2007, la necesidad de incrementar el monto del canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.500, oo Bs.) a los fines de dar cumplimiento a la cláusula segunda. Que la arrendataria hizo caso omiso a tal requerimiento y de manera unilateral e inconsulta decidió continuar cancelando el canon de arrendamiento con el monto que hasta entonces se había estipulado, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (900, oo Bs.F.). Que luego, en Octubre de 2007 la arrendataria lo elevó a MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.200, oo Bs.F.), cantidad que aún no satisfacía los índices establecidos por el Banco Central de Venezuela en su índice de precios al consumidor.

Continúa expresando que, en su condición de arrendador, notificó formalmente, por escrito y mediante testigos a la arrendataria en el mes de septiembre de 2007, su decisión legítima de no renovar por otro período más el contrato culminando en consecuencia en forma definitiva el mismo, en el mes de noviembre de 2007, quedando a salvo el derecho que asistía a la arrendataria de la prórroga legal arrendaticia, siempre y cuando ésta última cancelara el canon de arrendamiento en base al índice inflacionario suministrado por el Banco Central de Venezuela, so pena de desalojo inmediato del inmueble en caso de contravención. Que la arrendataria se negó a firmar tal notificación.

Por otra parte, indica que, la arrendataria también incumplió con otra de sus obligaciones, ya que en fecha 14 de Junio de 2007, el accionista mayoritario de la empresa de marras, ciudadano J.G.A.S., vendió la totalidad de su participación accionaria al ciudadano F.S.H.. Que la arrendataria, posterior a ello ha debido notificar, lo que no hizo, al arrendador del cambio de propietario de la sociedad mercantil, a los fines de que éste último decidiera si continuaba o no con la relación contractual, quien en todo caso habría decidido ponerle fin a la relación contractual al momento de estar en conocimiento de tal situación como en efecto lo está haciendo a través de la presente acción.

Fundamenta su pretensión en los artículos 14, 38, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, así como en lo establecido en las cláusulas segunda, cuarta, quinta y sexta del Contrato in comento. Que por las razones expuestas demanda a la Sociedad Mercantil Pronutri, C.A. por incumplimiento de contrato de arrendamiento solicitando al Tribunal se sirva ordenar la resolución del mismo y que se ordene la entrega material del inmueble en forma inmediata en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que se encontraba al inicio de la relación contractual, solvente en cuanto al pago de todos los servicios públicos, así como el pago de las siguientes cantidades de dinero: 1) ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (11.250,oo Bs.F.) por concepto de reindemnización de daños y perjuicios, cantidad que tiene por base el período comprendido desde el 01 de Diciembre de 2007 hasta el 15 de Diciembre de 2008; 2) TRES MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE CON NOVENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES (3.529, 91 Bs.F.) por concepto de diferencia de dinero, entre el monto de los cánones cancelados por la arrendataria y el monto que ha debido cancelar, teniendo por base el Índice de Precios al Consumidor, suministrado por el Banco Central de Venezuela, por el período comprendido entre el mes de Septiembre de 2007 y Noviembre de 2008, ambos inclusive; 3) las demás cantidades de dinero que se sigan generando por los mismos conceptos señalados hasta la entrega material y definitiva del inmueble y 4) Los costos y costas procesales generados en el presente Juicio incluyendo honorarios profesionales de Abogados, calculados en un TREINTA POR CIENTO (30%) del valor de la demanda. Estimó su pretensión en la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (14.779,91 Bs.F.). Solicitó práctica de Inspección ocular.

II

DE LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó decisión en fecha 5 de junio de 2009, bajo los siguientes términos:

“Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el desalojo de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº B-12, ubicado en el Primer Piso, Torre B, de las Residencia Makanaima, en la Avenida Los Leones, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Barquisimeto, Estado Lara, que, según su propio decir, se trata de una relación arrendaticia, con una vigencia a partir del 25 de Noviembre de 2002 según contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar el cual ha sido objeto de sucesivas prórrogas por períodos iguales de seis meses cada uno, y al cual se le asigna pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por parte de la demandada de autos.

Así que, en primer lugar, respecto a la calificación realizada por la parte demandante, acerca de que la relación contractual es “intuito personae” y que a su entender fue vulnerado ese carácter por el mero hecho de haber sucedido una venta de acciones de la Sociedad Mercantil arrendataria, debe tenerse en cuenta lo establecido en el penúltimo aparte del artículo 201 del Código Civil, (…)

…Omissis…

De tal manera que el cambio en la titularidad accionaria de esa persona jurídica, en modo alguno subvierte el carácter “intuito personae” pactado por las partes contratantes. Así se establece.

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, aceptó la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado con la parte actora, por el lapso de SEIS (06) meses prorrogables, y con prórroga que se fue realizando automáticamente, por haber operado la Tácita Reconducción, por lo que de tal afirmación este Juzgador considera necesario transcribir lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende:

Este contrato tendrá una duración de SEIS (06) MESES prorrogables, contados a partir de la firma del presente documento, renovable por el mismo período. En tal caso deberá notificarse por escrito con treinta (30) días de antelación su deseo de prorrogarlo o no, al vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas si las hubiere, sobre el nuevo canon de arrendamiento de acuerdo al Índice Inflacionario del Banco Central de Venezuela y demás condiciones que regirán el contrato; en caso contrario el contrato se considerará improrrogable y terminará al vencimiento de los seis (6) meses pactados inicialmente, sin necesidad de ningún aviso por parte de EL ARRENDADOR debiendo LA ARRENDATARIA desocupar el inmueble de inmediato en las mismas y buenas condiciones en que lo recibe, limpio, pintado con sus accesorios, muebles y solvente en los servicios

De cuyo contenido se colige que habiendo las partes del contrato, estipulado expresamente renovaciones por períodos de SEIS (06) meses, mal podría operar la figura de la Tácita Reconducción, precisamente en razón de que la estipulación originalmente convenida por las partes es la naturaleza de un contrato a tiempo determinado en el que se verifican sucesivas prórrogas y, en consecuencia, mal puede haber la “tasita” (sic.) reconducción alegada por la representación judicial de la demandada. Así se establece.

Ahora bien, en relación a lo aducido por la demandada de autos, en cuanto que notificó a la arrendataria en el mes de Agosto de 2007, la necesidad de incrementar el monto del canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.500, oo Bs.) y que la arrendataria hizo caso omiso a tal requerimiento decidiendo continuar cancelando el canon de arrendamiento con el monto que hasta entonces se había estipulado, (…) siendo que en el mes de Octubre de 2007 la arrendataria elevó a MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.200, oo Bs.F.), por lo que le notificó en el mes de Septiembre de 2007, su decisión legítima de la no renovación del contrato, se observa que trajo a los autos, en fechas 04 de Febrero y 17 de Marzo de 2009, copias fotostáticas de Expediente relativo a procedimiento consignatorio de canon de arrendamiento, y en la oportunidad de promover pruebas, una serie de recibos de pago; medios probatorios éstos, que deben ser desechados toda vez que de los mismos, no se puede extraer la existencia de las afirmaciones contenidas en el escrito libelar, por cuanto el fundamento de su pretensión no consiste en la irregularidad de los pagos hechos por la arrendataria, hoy parte demandada, sino su falta de adecuación a los aumentos de los cánones de arrendamiento, establecidos en el contrato in comento.

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, expuso igualmente que es falso que no haya cumplido con el incremento del canon de arrendamiento; que la parte actora aumentó el canon a NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (900.000, oo Bs.) y posteriormente le requirió un aumento del canon a la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.200, oo Bs.); y que el demandado en su condición de arrendador, actuó en contra del Decreto Presidencial que dispuso la congelación de los cánones de arrendamiento.

Respecto del argumento central esgrimido por la demandada concerniente al Decreto dictado por el Ejecutivo Nacional que ordena la congelación de cánones de arrendamiento y que, según su parecer, no consiente el incremento que solicita el arrendador, debe este Juzgador atender a lo que establece la cláusula segunda del contrato de marras previamente transcrita.

Por manera que, cuando la representación judicial de la demandada reconoce en su escrito de contestación que efectivamente se produjo un incremento del canon originalmente pactado por acuerdo entre la voluntad de las partes, no hace sino reconocer la justicia que asiste a ese planteamiento formulado por el arrendador, a la par de revelar su intención de ceñirse a la estipulación contractual legítimamente contraída.

Como corolario de lo anterior, y con fundamento a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en materia de interpretación contractual, la Sala de Casación civil del M.T. de la República ha señalado:

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...

(Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado del Tribunal).

Es así como puede colegirse que tal como ha sido señalado en la doctrina y en la jurisprudencia, si la inflación constituye un hecho notorio, y por tanto, relevado de pruebas, resulta cuando menos lógico que el arrendador al suscribir el contrato locativo prevea mecanismos que atenúen el impacto inflacionario en su patrimonio, lo que, habiendo sido consentido inicialmente por el arrendatario, luego pretenda desconocer con base a un acto administrativo cuyos efectos no pueden resultarle extensivos al caso particular, pues de acuerdo a lo establecido en el artículo 4º de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

…

b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987…

(énfasis de este Juzgado)

Por consiguiente, como quiera que consta en autos el instrumento protocolizado (f. 34 y 35) a través del que el actor arrendador adquirió el inmueble sobre el que se verificó el contrato de arrendamiento, de cuya lectura se infiere que el documento de condominio que le es inherente fue protocolizado en el año 1.994, y por ello ese bien no está comprendido en el marco regulatorio en cuanto a fijación de cánones o pensiones locativas se refiere, tampoco podría estarlo con base a ningún acto posterior como lo pretende la demandada, de manera que, en criterio de quien esto decide, dicho inmueble está sustraído del régimen del decreto que ordena la congelación pretendida, por lo que el arrendador se encontraba facultado para exigir el cumplimiento de la cláusula segunda ya tantas veces aludida, y así se establece.

Ahora bien, en relación al petitorio de la parte actora, referido a que la demandada de autos debe ser condenada al pago de la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (11.250, oo Bs.F.) por concepto reindemnización de daños y perjuicios, cantidad que tiene por base el período comprendido desde el 01 de Diciembre de 2007 hasta el 15 de Diciembre de 2008, debe quien esto decide, transcribir el contenido de la Cláusula Cuarta aludida, que establece:

Al término del presente contrato “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar el inmueble aquí arrendado debidamente desocupado. Todo retardo en la entrega del inmueble después del término establecido en la cláusula SEGUNDA obliga a “LA ARRENDATARIA” a cancelar a rezón de TREINTA MIL BOLÍVARES (30.000, oo Bs.), diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble, objeto del presente contrato, por costo de indemnización de daños y perjuicios, causados por la demora en la entrega del inmueble, más los honorarios profesionales de abogado a que hubiere lugar”

De la cual, este Sentenciador debe observar a las partes, que la misma, está referida a acciones que deben cumplirse como consecuencia de la terminación del contrato, y siendo que la pretensión de la parte actora se contrae a la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado con la demandada, mal podría declararse procedente la indemnización así solicitada, en el sentido de que el contrato en referencia se encuentra vigente y la parte actora no está demandado el cumplimiento del mismo, sino, por el contrario, su resolución, por lo cual se declara improcedente. Así se decide.

…Omissis…

(…) declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano C.A.S., contra la Sociedad Mercantil PRONUTRI C.A., representada por el ciudadano F.S.H., previamente identificadas.

En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento (…)

Por lo que, deberá la demandada perdidosa proceder a:

1) Hacer entrega a la parte demandante, ciudadano C.A.S.d. inmueble (…)

2) Cancelar a la parte actora, ciudadano C.A.S., la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE CON NOVENTA Y UNO BOLÍVARES FUERTES (3.529, 91 Bs.F.) por concepto de diferencia entre el monto de los cánones cancelados por la arrendataria y el monto que ha debido cancelar, teniendo por base el Índice Nacional de Precios al Consumidor, suministrado por el Banco Central de Venezuela, por el período comprendido entre el mes de Septiembre de 2007 y Noviembre de 2008, ambos inclusive, mas las cantidades que se sigan generando hasta la total y definitiva entrega que del inmueble haga la demandada a la actora, para lo cual se ordena la verificación de una experticia complementaria al fallo (…).

(Resaltado del Original)

III

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apoderado judicial de la parte demandada, abogado ZALG A.H., en fecha 05 de agosto de 2009, presentó escrito de informes en los siguientes términos:

Alegó “que la recurrida ordena el pago de la diferencia del canon de arrendamiento, por cuanto fue aceptado en el contrato, resultando el caso que si bien es voluntad de las partes, pero no es menos ciertos que las normas de orden público no pueden ser modificadas relajadas por convenio de las partes, y en tal sentido siendo la ley de arrendamiento N.d.O.P., y el decreto presidencial dictado en cuanto a la congelación de cánones de arrendamiento den cuanto a la vivienda se refiere, son de igual forma de fiel cumplimiento de orden publico, de tal manera que la recurrida incurre en error al ordenar el pago de una diferencia por concepto de I.P.C.. (…)”

Además agrega que “la parte no demostró cual fue el incumplimiento, que no existe, y en tal circunstancia se debió desechar la demanda (…)”

Señala que “Es falso que nuestro representado no haya cumplido con el incremento, solo que ese aumento que cada cierto tiempo era exigido por arrendador en violatoria de las normas de orden público.”

Acota que “los aumentos de canon de arrendamiento fueron congelados por decreto presidencial publica en Gaceta Oficial Nº 37.6261 de fecha 6 de febrero de 2003 (…)”. Indica que tal medida ha sido objeto de sucesivas prórrogas, hasta la presente fecha.

Manifiestan que “no es causa de incumplimiento de obligaciones arrendaticias en que los integrantes o socios de una persona jurídica venda acciones a otro socio dado que, esto no es no significa que se ha cambiado a la persona arrendataria y en el caso que nos ocupa el arrendatario nuestro poderdante, es y ha sido la persona jurídica (…)”. Continúan expresando que “De tal manera (…) se evidencia que no se le adeuda la cantidad de 11.250 Bolívares Fuertes, por concepto de daños perjuicios (…) ya que ha venido cumpliendo y ha cumplido con el contrato (…)”.

Además “no hay argumento alguno para ello que nuestro representado adeuda la cantidad de 3.599 con 91 por concepto de diferencia entre el monto de los canon cancelados y el monto de los canon a cancelar comprendido del mes de septiembre del 2007 a noviembre del 2008, ya que el arrendador recibió y ha recibido el pago de los canon por el exigidos en contra de los determinado en los decretos presidenciales.”

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pasa este Juzgado a pronunciarse sobre la apelación interpuesta y al efecto observa:

La parte apelante alegó como fundamento principal de su apelación “que la recurrida ordena el pago de la diferencia del canon de arrendamiento, por cuanto fue aceptado en el contrato, resultando el caso que si bien es voluntad de las partes, pero no es menos ciertos que las normas de orden público no pueden ser modificadas relajadas por convenio de las partes, y en tal sentido siendo la ley de arrendamiento N.d.O.P., y el decreto presidencial dictado en cuanto a la congelación de cánones de arrendamiento den cuanto a la vivienda se refiere, son de igual forma de fiel cumplimiento de orden publico, de tal manera que la recurrida incurre en error al ordenar el pago de una diferencia por concepto de I.P.C.. (…)”. Que “los aumentos de canon de arrendamiento fueron congelados por decreto presidencial publica en Gaceta Oficial Nº 37.6261 de fecha 6 de febrero de 2003 (…)”.

Por su parte señaló el Juez a quo que “Por consiguiente, como quiera que consta en autos el instrumento protocolizado (f. 34 y 35) a través del que el actor arrendador adquirió el inmueble sobre el que se verificó el contrato de arrendamiento, de cuya lectura se infiere que el documento de condominio que le es inherente fue protocolizado en el año 1.994, y por ello ese bien no está comprendido en el marco regulatorio en cuanto a fijación de cánones o pensiones locativas se refiere, tampoco podría estarlo con base a ningún acto posterior como lo pretende la demandada, de manera que, en criterio de quien esto decide, dicho inmueble está sustraído del régimen del decreto que ordena la congelación pretendida, por lo que el arrendador se encontraba facultado para exigir el cumplimiento de la cláusula segunda ya tantas veces aludida, y así se establece”.

Revisadas las actas procesales que conforman el presente asunto, este Juzgado observa que el caso de marras versa sobre un contrato de arrendamiento, razón por la cual se hace necesario señalar que en el cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber, aquellas estipulaciones expresas y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, aunado a ello debemos observar el principio de buena fe que debe regir en el cumplimiento de los contratos, vale decir el deudor no está obligado a dar más a su acreedor, pero tampoco a cumplir menos, ni el acreedor puede exigir más y tampoco puede ser coaccionado a recibir menos.

Asimismo tenemos que el artículo 1.167 del Código Civil prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o a la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, cabe destacar que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, establece el efecto primordial que produce todo contrato: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. A este efecto se le conoce con el nombre de la intangibilidad de los contratos o de la fuerza obligatoria del mismo. Ese respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a los contratantes, sino también al juez que la conozca.

Nuestra doctrina ha señalado que el principio de intangibilidad del contrato significa que las partes no pueden sustraerse a su deber de observar el contrato tal como el fue contraído, en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Aunado a este principio tenemos el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, el cual deriva de la innata libertad del ser humano, la vigencia de este principio significa reconocer la autarquía del individuo en la configuración creadora de las relaciones jurídicas, es la voluntad de las partes la que crea el contrato por estas suscrito, los efectos que esta produce y la que determina el contenido establecido en el mismo. El civilista español F.d.C. y Bravo definía a la autonomía privada como: “aquel poder complejo reconocido a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea dentro del ámbito de libertad que le pertenece como sujeto de derechos, sea para crear reglas de conducta para sí en relación con los demás con la consiguiente responsabilidad en cuanto actuación en la vida social”. La autonomía de la voluntad tiene como límites, tal como lo establece el artículo 6 del Código Civil, al orden público y a las buenas costumbres.

Ahora bien, aún lo anterior, al señalar la parte apelante que “el decreto presidencial dictado en cuanto a la congelación de cánones de arrendamiento den cuanto a la vivienda se refiere, son de igual forma de fiel cumplimiento de orden publico, de tal manera que la recurrida incurre en error al ordenar el pago de una diferencia por concepto de I.P.C.. (…)”, corresponde citar el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos que establece lo siguiente:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. AA20-C-2009-000210, de fecha 24 de noviembre de 2009, caso F.J.B. vs. Inversiones Nabelsi C.A. indicó lo siguiente:

“En este orden de ideas, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto 427 del 25 de octubre de 1999) señala que: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, con lo cual se evidencia el estricto orden público que recibe la legislación que regula la materia arrendaticia.” (Negritas del Tribunal)

En ese sentido se señala que por Resolución emanada del órgano administrativo competente para hacerlo, actualmente los cánones de arrendamiento para vivienda están “congelados”. Así mediante Decreto publicado el 6 de febrero de 2003, publicado en la Gaceta Oficial No. 37.626, emanado de la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, el alquiler de viviendas fue declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional. En virtud de tal declaración, el Ministerio de Infraestructura dictó el 4 de abril de 2003 la Resolución No. 036, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.667, del 8 de abril de 2003, mediante la cual resolvió que se mantuvieran en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Dicha Resolución fue dictada con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial.

El 18 de mayo de 2004 se dictó una nueva Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial No. 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio ((DM/N° 152) y de Infraestructura ((DM/N° 046), por la cual se resolvió mantener el monto a ser cobrados por concepto de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, establecidos para la misma fecha indicada, 30 de noviembre de 2002. Esta Resolución fue dictada con vigencia de seis meses desde su publicación, prorrogables por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional. Posteriormente han sido dictadas otras prórrogas, como la del 17 de noviembre de 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 38.316, contenida en la Resolución dictada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio (N° 0106) y el de Infraestructura (N° 088), por la cual se resolvió prorrogar por seis (6) meses, a partir de la publicación de la Resolución, la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta referida antes, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941; hasta la última prórroga decretada, mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 38.811, de fecha 15 de noviembre de 2007, y posteriormente el 29 de abril de 2009, Gaceta Oficial Nº 39.168.

En el caso concreto, del contrato de arrendamiento se evidencia que desde sus inicios fue suscrito con la sociedad mercantil “PRONUTRI C.A.” “para uso exclusivo de Vivienda Familiar, tal destino no podrá cambiarse, sin la aprobación escrita de ‘EL ARRENDADOR’, so pena de resolución inmediata del contrato”, lo cual no fue controvertido por ninguna de las partes, siendo así han debido mantener el mismo canon de arrendamiento que estaba vigente para el mes de noviembre de 2002, sobre el inmueble arrendado a la demandada justamente desde el mes de noviembre de 2002 conforme incluso señala en su escrito libelar, contrariamente a lo señalado por el Juzgado a quo al señalar que “a través del que el actor arrendador adquirió el inmueble sobre el que se verificó el contrato de arrendamiento, de cuya lectura se infiere que el documento de condominio que le es inherente fue protocolizado en el año 1994, y por ello ese bien no está comprendido en el marco regulatorio en cuanto a fijación de cánones o pensiones locativas se refiere”, pues el Decreto aludido esta referido al arrendamiento de viviendas, independientemente del año de adquisición del bien que es lo que aparentemente pretende dejarse sentado en el fallo apelado. Es decir, que independientemente de que la arrendataria hubiese convenido con sus arrendadores, en un aumento posterior del canon de arrendamiento, éste es ilegal y por ende carece de toda validez, por cuanto el alquiler de vivienda fue declarado por el Ejecutivo Nacional, como un servicio de primera necesidad, y en base a ello se encuentran congelados en nuestro país los montos de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas. Y ello convierte en irrenunciable el derecho de la arrendataria a que se le siga cobrando el canon de arrendamiento establecido para el 30 de noviembre de 2002, hasta tanto el Ejecutivo Nacional decida lo contrario, pues el i.d.E., registrado en el Decreto y las Resoluciones antes relacionadas, debe prevalecer sobre la voluntad de las partes.

Así, el Tribunal observa que cuando una materia está revestida de orden público, no le es dable a las partes relajar las normas o medidas decretadas por el Estado, para proteger determinadas situaciones jurídicas. Así, el Decreto Presidencial y las Resoluciones antes referidas, dictadas de conformidad a las facultades conferidas en la Constitución Nacional y otras leyes nacionales, están relacionadas con una materia de estricto orden público, amparadas por normas que no pueden ser relajadas por convenio de las partes y mucho menos unilateralmente por cualquiera de ellas. En base a ello, este Órgano Jurisdiccional considera que es nulo cualquier convenio celebrado entre arrendador y arrendatario que establezca un canon por alquiler de vivienda, superior al que estaba fijado al mismo inmueble, para el mes de noviembre de 2002, por cuanto dicho canon de arrendamiento se encuentra congelado desde esa fecha.

Ello así, es forzoso para este Juzgado declarar con lugar la apelación interpuesta, en consecuencia, se revoca el fallo apelado. Así se decide.

Ahora bien, conociendo sobre el fondo del asunto de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado observa que:

El presente caso trata de una demanda mediante la cual la parte actora solicita la “resolución del contrato” de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil “PRONUTRI C.A., representada en el momento por el ciudadano F.S.H., correspondiente a un inmueble distinguido con el Nº B-12, ubicado en el Primer piso, Torre B, de las Residencias Makanaima, en la Avenida Los Leones, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Barquisimeto, Estado Lara.

En primer lugar alegó la parte actora que hubo un cambio de propietario de la sociedad mercantil, a los fines que éste último decidiera si continuaba o no con la relación contractual, en virtud del carácter intuito personae del contrato de arrendamiento.

En ese sentido se señala que el contrato de arrendamiento (folios 9 y 10) fue suscrito originalmente con la sociedad mercantil PRONUTRI C.A., la cual es una persona jurídica, independiente de los socios que la integran, de conformidad con el artículo 201 del Código Civil, por lo que las obligaciones asumidas por ésta en principio no pueden atribuirse a sus socios, siendo así en el presente caso el contrato obliga a la sociedad mercantil, independientemente del Presidente que en el momento la represente, por lo que mal puede alegar la parte actora que se rompió el carácter intuito personae del aludido contrato, más aún cuando en este no se haya estipulado las consecuencias o una posible notificación en caso de que se sustituyan los socios de la compañía, aún cuando se reitera son personas jurídicas distintas de los socios. Así se decide.

Con respecto al alegato del canon de arrendamiento, esto es, sobre el incremento al cual ha hecho caso omiso el arrendatario, este Juzgado conforme a lo analizado anteriormente reitera que es nulo cualquier convenio celebrado entre arrendador y arrendatario que establezca un canon por alquiler de vivienda, superior al que estaba fijado al mismo inmueble, para el mes de noviembre de 2002, por cuanto conforme a los Decretos anteriormente señalados dicho canon de arrendamiento debe mantenerse en todo el Territorio Nacional conforme a los montos establecidos para el 30 de noviembre de 2002, siendo que en caso de que el arrendador requería de una regulación de canon, en virtud de las condiciones establecidas en los Decretos aludidos, podía acudir ante la Dirección general de Inquilinato, por lo que se desecha el argumento expuesto por la parte actora. Así se decide.

Por cuanto fueron analizados los argumentos expuestos por la parte actora, sin que existan otros elementos que hayan sido controvertidos, tales como interrupción del pago u otro incumpliendo contractual, pues la demanda estuvo circunscrita sólo a los posibles aumentos del canon de arrendamiento, resulta forzoso para este Juzgado declarar sin lugar la demanda interpuesta. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la empresa mercantil PRONUTRI C.A.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 5 de junio de 2009 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

TERCERO

Conociendo del fondo del asunto, se declara SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el abogado R.H.P.M., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.A.S., contra la sociedad mercantil PRONUTRI C.A..

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los seis (06) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 12:10 p.m.

La Secretaria,