Decisión nº S2-130-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 16 de Septiembre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 20 de enero de 2010, conforme a la cual, el Juzgado de primera instancia declaró con lugar la demanda incoada, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

“La norma estatuida por el legislador patrio en el artículo 1.167 del vigente Código Civil, establece:

Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Evidencia este Sentenciador que ocurrió ante este órgano jurisdiccional el ciudadano C.R.O.P., a demandar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que suscribiese con los ciudadanos E.E.M. E IGNACIA (sic) DILELA (sic) DE MORÁN, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dos (2) de febrero del año dos mil siete (2007), bajo el N° 63, tomo 8, alegando su incumplimiento por parte de los promitentes vendedores, fundamentándolo en la negativa de estos en suministrarle las solvencias municipales a fin de gestionar la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la oficina de Registro correspondiente, excusando los ciudadanos dicho incumplimiento en el hecho de que el promitente comprador no les comunicó con anterioridad al vencimiento del contrato su voluntad de adquirir el inmueble opcionado ni les hizo entrega con suficiente anticipación de la copia del documento de compraventa definitivo a fin de ser revisado por estos.

En ese sentido, corresponde a este Sentenciador precisar el origen del incumplimiento del referido contrato de compraventa, y así logra evidenciar conforme el análisis efectuado a los medios probatorios evacuados en el presente proceso que ciertamente, el término de vencimiento de la contratación suscrita por los litigantes se verificó el día cuatro (4) de junio del año dos mil siete (2007), toda vez que el mismo tenía una duración de noventa días (90) días continuos, prorrogable por treinta (30) días continuos más, contados a partir de la fecha cierta de su autenticación, esto es, a partir del día dos (2) de febrero del mismo año; que el demandado de autos, es decir, los promitentes vendedores no obtuvieron las solvencias de los servicios públicos y demás impuestos municipales que posee el inmueble opcionado sino con posterioridad al vencimiento de dicho contrato, tal como lo informase HIDROLAGO y el SAMAT en las misivas remitidas a este Despacho con ocasión a la prueba de informes solicitada; que los promitentes compradores manifestaron con anterioridad al vencimiento de dicha contratación a los promitentes vendedores su animo (sic) de adquirir el referido inmueble tal como se evidencia de las notificaciones que fueren recibidas por estos y de aquella que fuere recibida por la administradora de la junta de condominio del edificio en el cual se ubica el inmueble opcionado y que ésta les hiciere llegar con anterioridad al vencimiento del contrato de opción de compraventa; que los demandantes de autos, los promitentes compradores hicieron entrega del documento definitivo de compraventa a los promitentes vendedores con anterioridad al vencimiento del contrato, esto es, el día primero (1) de junio del año dos mil siete (2007), tal como lo señalasen estos en su escrito libelar y hecho en el cual convinieron los últimos en su escrito de contestación.

Ahora bien, logra verificarse de actas, específicamente de las misivas recibidas por este Despacho de la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, que los promitentes compradores no gestionaron la protocolización del documento definitivo de compraventa, obligación de la cual fueron relevados por los propios promitentes vendedores, toda vez que estos no hicieron entrega oportuna de las referidas solvencias, materializándose así el incumplimiento contractual por parte de estos –específicamente de las obligaciones contenidas en las cláusulas sexta y séptima- y la infracción de las disposiciones contenidas en el mismo conforme la norma del artículo 1.491 del Código Civil patrio.

En ese sentido probado el incumplimiento de los promitentes vendedores del contrato de opción de compraventa suscrito el día dos (2) de febrero del año dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, corresponde a este Sentenciador declarar resuelto el mismo en los términos en los cuales ha sido solicitado por los promitentes compradores, resultando procedente la declaratoria CON LUGAR de la acción interpuesta, correspondiendo a los demandantes de autos, ciudadanos E.E.M. e I.D.D.M., reintegrar la totalidad de la cantidad dada en arras más el 50% de esta conforme lo acordasen en la cláusula quinta de la convención celebrada, esto es la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. F. 25.000,00), más DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 12.500,00), para un monto total de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 37.500,00) como indemnización de daños y perjuicios ocasionados y que fueren pactados como cláusula penal por los hoy litigantes. ASÍ SE CONSIDERA.-

Ahora bien, solicitada como fuere por el demandante de autos, la indexación de las cantidades de dinero condenadas a pagar por este órgano jurisdiccional, al observar los efectos que produce la inflación produce sobre el valor adquisitivo de moneda, este Sentenciador con el fin de evitar causar perjuicios por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, acuerda la indexación monetaria solicitada por el accionante en su escrito libelar, debiendo ser calculada conforme a los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C), desde el día diecinueve (19) de junio del año dos mil nueve (2009), fecha en la cual fuere admitida la referida demanda, hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme la presente decisión, sobre las cantidades condenadas a pagar. ASÍ SE ESTABLECE.-

IX

DISPOSITIVO

Por los fundamentos ampliamente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

• CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, incoada por el ciudadano C.R.O.P., en contra de los ciudadanos E.E.M. e I.D.D.M., plenamente identificados en actas. ASÍ SE DECIDE.-

• De conformidad con la norma contenida en el artículo 274 del vigente Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en esta instancia. ASÍ SE ESTABLECE.-.”

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio, mediante demanda de resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano C.R.O.P. por intermedio de su apoderada judicial abogada MAILYN K.G.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 113.423, en contra de los ciudadanos E.E.M. e I.D.d.M., ambos identificados con anterioridad, a través de la cual manifiesta que en fecha 2 de febrero de 2007 celebró contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N°.63, tomo 8 de los libros respectivos, en su carácter de promitente comprador con los demandados en su condición de promitentes vendedores, sobre un inmueble propiedad de la comunidad conyugal mantenida entre ellos.

Aduce que del referido documento se desprenden obligaciones para cada una de las partes de impretermitible cumplimiento para materializar la venta definitiva en un plazo de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, es decir, a partir desde la fecha de autenticación del mencionado contrato hasta el 2 de junio de 2007. Señala que desde finales del mes de mayo, su mandante le había manifestado en varias oportunidades a los promitentes vendedores que debían cumplir con las obligaciones que le corresponden para finiquitar la venta, pero dichos ciudadanos hicieron caso omiso a dicho requerimiento. Expresa que el día 1° de junio de 2007, les participó a través de una notificación, que debían presentarse en la oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito para materializar la negociación pautada, sin embargo, los promitentes vendedores le informaron que ellos no habían gestionado ningunas solvencias y que no habían cancelados los impuestos correspondientes, todo ello en virtud de que no habría negocio definitivo, negándose a vender el inmueble porque el precio era muy bajo y no les convenía.

Siendo así, solicitaron con fundamento en el incumplimiento de los promitentes vendedores, la resolución del contrato y la aplicación de la sanción establecida en la cláusula penal quinta del mencionado contrato, condenándolos a pagar la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 37.500.000,oo) que en la actualidad de acuerdo a la reconversión monetaria equivalen a TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 37.500.,oo) y la correspondiente indexación.

Admitida la demanda el día 19 de junio de 2007 y encontrándose citados ambos demandados, en fecha 8 de octubre de 2007, la representación judicial de cada una de las partes, solicitaron mediante diligencia, la suspensión de la causa. Posteriormente en fecha 15 de octubre de 2007, los apoderados judiciales de la parte demandada abogados N.A.R. y F.M.M., la primera ya identificada y el segundo inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 54.197, presentaron escrito de contestación a la demanda en el que admitieron haber suscrito el referido contrato de opción de compra venta con el ciudadano C.R.O.P., y negando expresamente cada uno de las afirmaciones expuestas por el demandante en su escrito libelar.

Argumentan que el incumplimiento se efectuó por parte del promitente comprador, ya que desde el principio cuando se habló de la posibilidad de realizar el negocio, le plantearon a la apoderada del actor, quien aseguran, es la cónyuge de éste, que su intención era tener el dinero de contado, manifestando la ciudadana MAILYN K.G.C. que la firma del contrato de opción de compra venta era un mero compromiso y que su dinero lo tendrían en un lapso no mayor de treinta (30) días; asimismo, les manifestó que la opción tendría un lapso de noventa día para su validación y les exigieron una serie de recaudos, expresando los demandados que de necesitar otras cosas se les avisara con tiempo. Aducen que próximos al momento de la firma, la parte actora solicitó un prórroga que fue negada por los demandados, por lo que se tramitó un cheque de gerencia con la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.500.000,oo) que en la actualidad equivalen a DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 12.500,oo), a los efectos de dar cumplimiento a la cláusula penal por incumplimiento del promitente comprador.

De esta manera, concluyó que el incumplimiento contractual fue por parte del actor-promitente comprador, ya que según su dicho, durante el lapso establecido en el contrato debió con suficiente anticipación, o por lo menos dentro de dicho lapso, presentar el documento de compra venta definitivo, para que pudiera ser revisado por su abogado de confianza, así como también, debieron notificar con suficiente antelación el día y la hora que debían acudir a la Oficina de Registro Inmobiliario, todo lo cual constituye según lo manifestado, una evidente situación de incumplimiento al contrato, por lo que solicitan sea declarada sin lugar la presente demanda.

Posteriormente, en el lapso probatorio ambas partes presentan sus escritos de pruebas entre las cuales, la parte demandada consignó como prueba instrumental un cheque de gerencia, que fue impugnado por la parte actora, y en ese sentido el tribunal a-quo en el auto de admisión de pruebas de fecha 27 de noviembre de 2007 estableció resolver dicha oposición como punto previo en la sentencia definitiva.

Una vez culminado el lapso de evacuación de pruebas, el tribunal de la causa profirió en fecha 20 de enero de 2010 la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 15 de marzo de 2010, ordenándose oír en ambos efectos dicha apelación y en virtud de la distribución de Ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite legal correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, ambas partes presentaron los suyos, en los siguientes términos:

La abogada N.A.R., inscrita en el inpreabogado bajo el N°. 12.463, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, solicitó la nulidad de la sentencia recurrida por incurrir, según su dicho, en incongruencia negativa, por cuanto no hizo ningún pronunciamiento al alegato contenido en la contestación de la demanda referido a la falta de presentación del documento en la Oficina de Registro el cual fue debidamente comprobado con la prueba de informes que promovimos y con el oficio N°. 04-0281-0609-110 que contiene la información requerida al Registrador. Aduce que al no haber sido presentado el documento al registro durante la vigencia de la opción de compra venta, no nació nunca la obligación para sus representados de entregarles las solvencias que les correspondía, ya que no se había dado inicio al procedimiento establecido en la ley para la inscripción y además porque así se estableció en la cláusula sexta del contrato.

En ese sentido, a los fines de demostrar que el tribunal a-quo incurrió en el presunto vicio de incongruencia, citó extractos de la sentencia recurrida, así como de sus escritos de contestación y promoción de pruebas, de igual forma, transcribió el contenido de determinadas disposiciones legales contenidas en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, vigente para el momento de la negociación, a los fines de demostrar que la transacción se encontraba exceptuada del pago de la planilla del anticipo del 0,5% de impuesto, por ser el monto de la operación inferior a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T), concluyendo con ello, que la negociación de compraventa no se efectuó por causas imputables a la parte actora.

Por su parte, la abogada MAILYN K.G., inscrita en el inpreabogado bajo el N°. 113.423, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, realizó una síntesis de los actos cumplidos durante el iter procedimental, argumentando que las defensas expuestas por los promitentes vendedores, se traducen en defensas sin fundamentos, ya que al convenir que ciertamente suscribieron un contrato de opción de compraventa con su representado, están aceptando expresamente como cierto todo el contenido del referido documento, encontrándose en pleno conocimiento de los derechos y obligaciones que derivan del referido contrato.

Asimismo manifiesta, que los promitentes vendedores alegaron que acudieron a la Oficina del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de esta circunscripción judicial, el día 4 de junio de 2007, sin comunicarlo previamente a su representado, para otorgar el documento definitivo de venta, pero sin llevar los requisitos ante dicha oficina, lo cual constituiría la imposibilidad de gestionar el trámite para la protocolización del documento de venta definitiva sobre el inmueble identificado en actas, lo que se traduce en incumplimiento por parte de los vendedores.

Por ultimo, expresa que se encuentra suficientemente probado en las actas procesales, que se verificó el incumplimiento contractual por parte de los promitentes vendedores, al no obtener los requisitos indispensables, como son las solvencias de los servicios públicos y demás impuestos municipales que posee el inmueble opcionado, sino con posterioridad al vencimiento de dicho contrato, lo que originó como consecuencia, la imposibilidad de su representado de gestionar la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la oficina registral correspondiente, en el tiempo hábil, deber del cual fue eximido por los propios promitentes vendedores, cuando éstos no realizaron la entrega de los documentos requeridos en el lapso convenido.

Se hace constar que no se presentó escrito de observaciones en esta segunda instancia.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a este Tribunal de Alzada, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 20 de enero de 2010, a través de la cual, el Juzgado a quo declaró con lugar la demanda incoada, condenando en costas a la parte demandada; y en plena observancia del escrito de informes presentado por la parte recurrente ante esta Alzada, aprecia este operador de justicia que su recurso de apelación deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la falta de valoración del juzgador de primera instancia del alegato expuesto en la contestación en la demanda referido a la falta de presentación del documento en la Oficina de Registro, lo que implicaba que no había nacido la obligación para los promitentes vendedores de entregarles las solvencias correspondientes, motivo por el cual, solicita la nulidad de la sentencia recurrida por adolecer, según lo manifestado, del vicio de incongruencia negativa.

Siendo así, resulta pertinente para esta Superioridad analizar la sentencia recurrida a los fines de determinar si incurrió o no en el vicio denunciado.

Con relación a ello, el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de congruencia, de los cuales se desprende en primer lugar que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y en segundo lugar prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

Pues bien, en el caso bajo examen, el recurrente denuncia el vicio de incongruencia negativa, ya que según lo expresa, el tribunal a quo “no hizo ningún pronunciamiento al alegato contenido en la contestación de la demanda (…) referido a la falta de presentación del documento en la Oficina de Registro el cual fue debidamente comprobado con la prueba de informes requerida al registrador (…).”.

En lo que a ello respecta, observa quien aquí decide, que el sentenciador de primera instancia efectuó un pronunciamiento breve al respecto, cuando en su decisión expresó “logra verificarse de actas, específicamente de las misivas recibidas por este Despacho de la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, que los promitentes compradores no gestionaron la protocolización del documento definitivo de compraventa, obligación de la cual fueron relevados por los propios promitentes vendedores (…)”; razón por la cual, considera este órgano jurisdiccional, que existe un pronunciamiento expreso respecto del argumento planteado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, aunado a que realizó la respectiva valoración del resultado obtenido de la prueba de informes.

Apreciado lo anterior, debe advertir este Jurisdicente Superior que la determinación de congruencia de una sentencia, es independiente al hecho de si la decisión es acertada o errónea, en consecuencia, primariamente se verifica, que el órgano jurisdiccional de primera instancia resolvió conforme a los alegatos de defensa de la parte demandada, y consideró que si bien era cierto que la parte actora-promitente compradora no había presentado el documento para su protocolización, dicha obligación había quedado relavada por los promitentes vendedores en virtud de que éstos no hicieron entrega oportuna de las solvencias correspondientes; por lo que en efecto, la decisión se ajusta a las pretensiones expuestas por las partes en el presente juicio, motivos estos que llevan a la conclusión de considerar la inexistencia del referido vicio en el fallo recurrido, resultando por ende improcedente la denuncia in examine. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Una vez determinado lo anterior, proceder este órgano jurisdiccional a analizar los medios probatorios aportados en el proceso, a los efectos de determinar si la decisión recurrida se encuentra o no conforme a derecho, por lo que seguidamente se singulariza:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales:

 Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano C.R.O.P.. Estima este Sentenciador que la misma constituye copia fotostática simple de un documento público en el que se verifican los datos identificatorios del demandante de autos, y al evidenciarse que dicha copia no fue impugnada, de conformidad a lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copia simple del contrato de opción de compra venta celebrado entre el ciudadano E.E.M., con la debida autorización de su cónyuge ciudadana I.D.D.M., en su carácter de Promitentes Vendedores, y el ciudadano C.R.O.P., en su condición de Promitente Comprador, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de febrero de 2007, anotado bajo el N°. 63, tomo 8° de los libros de autenticaciones.

Dicha instrumental está constituida por un documento que nació privado y fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, por lo que este hecho no les resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia para desvirtuar el mismo es pertinente que la parte contra quien se produzca este instrumento proceda a tacharlo en la oportunidad de la contestación a la demanda de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, observando esta Superioridad que la parte demandada ratifica la celebración de dicho contrato, razón por la cual, con sujeción a las reglas previstas en la sección sobre reconocimiento de instrumentos privados del artículo 444 y siguientes eiusdem, este Sentenciador debe apreciar en todo su valor probatorio la examinada documental. Y ASÍ SE APRECIA.

 Carta fechada 1 de junio de 2007, suscrita por el ciudadano C.R.O.P., dirigida al ciudadano E.E.M., recibida y firmada por la ciudadana D.V., titular de la cédula de identidad N°. 4.518.779; en la cual, se recordó que en esa misma fecha a las 3:00pm, se efectuaría la firma en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, tal como se había acordado verbalmente, de la compraventa del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° PH2, en el edificio denominado torre “B” segunda etapa que forma parte del Conjunto Residencial “El Araguaney”, situado en el sector Sabaneta Larga del municipio Maracaibo del estado Zulia.

En lo que respecta a dicha documental, observa esta Superioridad que se trata de una misiva que proviene de la parte actora y cuyo destinatario era el ciudadano E.E.M., sin embargo, fue recibida presuntamente por la ciudadana D.V., en su carácter de presidenta del condominio del edificio del conjunto residencial El Araguaney, motivo por el cual, considera este Sentenciador, que dicha comunicación no se encuentra remitida al destino para el que fue concebida, por lo que se desecha en todo su valor probatorio por no encontrarse conforme a lo establecido en el artículo 1.374 del Código Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Carta fechada 1 de junio de 2007, suscrita por el ciudadano C.R.O.P., dirigida al ciudadano E.E.M., recibida y firmada por la ciudadana “IGNASIA” con apellido ilegible, titular de la cédula de identidad N°. 7.891.103, cuyo contenido es el mismo que el expresado en la comunicación antes mencionada.

Dicha documental constituye correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, en la cual se informó que en esa misma fecha, a las 3:00pm se realizaría la firma en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, para materializar la venta definitiva del inmueble identificado en actas, y en virtud de haber sido recibida por una de las codemandadas del presente juicio, aunado a que fue expresamente reconocido en el escrito de contestación a la demanda, el hecho de haber firmado dicha notificación, la misma debe ser valorada por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Documento de venta del inmueble identificado en actas, que adolece de las rubricas de las partes, en el cual se evidencia como único sello, el correspondiente visado por el Colegio de Abogados del Estado Zulia, anexo a un documento presuntamente emanado de la oficina de registro en donde se expresan los requisitos para la transacción inmobiliaria. Con respecto a ello, observa esta Superioridad que dicha documental no fue ratificada por las correspondiente oficina de registro inmobiliario, aunado a que se promovió prueba de informes, en la cual se dejó constancia, que no había sido presentado documento alguno en relación a los ciudadanos E.E.M., C.R.O.P. e I.D.D.M., motivo por el cual, se desecha en todo su valor probatorio la referida documental.

 Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, a favor del ciudadano, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de febrero de 1989, anotado bajo el N° 11, protocolo 1°, tomo 16°. En cuanto a dicha documental, se observa que se trata de documento público, desprendiéndose la cualidad de propietario del ciudadano E.E.M., del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuya resolución se pretende, razón por la cual, en lo referente a este punto, se otorga el correspondiente valor probatorio.

Durante el lapso probatorio, además de invocar el mérito favorable de las actas, especialmente sobre el contrato de opción de compra venta y las notificaciones presentadas junto a su escrito libelar, promovió:

 Testimoniales de los ciudadanos A.J.B., J.G.G. y G.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.748.405, 12.216.235 y 8.508.536, respectivamente, el primero de ellos domiciliado en el municipio San Francisco y el resto en el municipio Maracaibo del estado Zulia; con el objeto de demostrar lo alegado en el escrito libelar.

Con respecto a la evacuación de las referidas testimoniales se observa que en el caso del ciudadano A.J.B., el acto fue declarado desierto por su falta de comparecencia.

Por su parte en fecha 15 de enero de 2011, se llevó a cabo la evacuación de la testimonial del ciudadano J.G.G., quien manifestó que conoce de vista a los ciudadanos E.M. e I.d.M. y a C.O.; que le consta que el ciudadano C.O. le ha solicitado algunos requisitos a los ciudadanos E.M. e I.d.M., porque trabaja en una línea de taxi y el señor Carlos ha solicitado sus servicios; que recuerda que el día 30 de mayo de 2007, el ciudadano C.O. le pidió que se trasladar al apartamento distinguido con el N° PH-2 en el edificio denominado Torre B del conjunto residencial El Araguaney, para que le entregaran un sobre con unos requisitos exigidos al ciudadano E.M.; y, que dicho ciudadano no le entregó nada.

En lo que respecta a la testimonial de la ciudadana G.D.V.G.V., fue evacuada en fecha 16 de enero de 2008, y manifestó que conocía al ciudadano C.O. ya que en una oportunidad le solicitó que le prestara la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES para la compra de un apartamento, y en ese momento lo acompañó hasta el referido inmueble y fue cuando conoció al ciudadano E.M.; que asistió al mencionado inmueble junto con el ciudadano C.O., cuando éste le fue a llevar al Sr. MORAN el documento de compra venta; que no le facilitó el dinero porque al momento de celebrarse el acto en el edificio Socuy, el 1° de junio, cuando estaba todo listo para entregar el cheque, el ciudadano C.O. recibió una llamada que le decía que ya no se iba a dar la venta; que de haber asistido el ciudadano E.M. se hubiera efectuado la entrega del cheque; que en varias oportunidades le escuchó al ciudadano C.O. decirle al ciudadano E.M. que sacara las solvencias; que el día que acompañó al ciudadano C.O. al identificado inmueble fue en fecha 25 de mayo de 2007 y cuando se trasladó al edificio Socuy, fue el 1° de junio del mismo año.

En el momento de las repreguntas, la testigo respondió que el cheque era de su cuenta personal perteneciente a la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA; y, que se trasladó a la oficina ubicada en el edificio Socuy en la fecha referida aproximadamente a la una de la tarde.

Con respecto a la valoración de las testimoniales antes plasmadas, este Jurisdicente Superior aprecia que en el caso del primero de los testigos, si bien afirma que prestó un servicio como taxista hasta el inmueble identificado en actas, efectúa en cuanto al resto de los argumentos, un testimonio genérico sin precisar de forma inequívoca que la documentación que exigía el ciudadano C.O. al ciudadano E.M., era la alegada por el actor en su libelo de demanda, por lo cual, no le merece fe a este Sentenciador de las declaraciones efectuadas y en consecuencia se desecha dicha testimonial.

En lo relacionado con la segunda testimonial, considera este órgano superior que las declaraciones evacuadas resultan insuficientes a los efectos de demostrar los hechos pretendidos por la parte actora, por lo que, se desecha dicha testimonial al no merecerle fe suficiente a este sentenciador.

 Prueba de informes a la entidad bancaria BANESCO, BANCO UNIVERSAL, agencia Los Puertos de Altagracia, con la finalidad de que suministre información sobre cuales fueron los requisitos que dejó de consignar el ciudadano C.O. para tramitar lo correspondiente para la Ley de Política Habitacional.

Una vez librado el oficio correspondiente, la entidad bancaria en referencia remitió comunicación fechada 11 de febrero de 2008, recibida por el tribunal de primera instancia en fecha 12 de febrero de 2008, en la cual manifestó que los documentos faltantes para la gestión de solicitud de crédito hipotecario del cliente C.O., titular de la cédula de identidad N°. 13.661.956, son los siguientes: Documento aclaratorio de condominio de fecha 22-07-2007-1982, bajo el N° 3, Tomo 4, Protocolo Primero, registrado en el Segundo Circuito; presentar el número catastral del inmueble: copia del acta de matrimonio del vendedor. No obstante, considera quien aquí decide, que dicha prueba tiene por objeto demostrar que la parte demandada no entregó los recaudos correspondientes para la tramitación del crédito, y como acertadamente lo expresó el juzgador de primera instancia, dentro del contrato de opción de compra venta no se hizo referencia alguna sobre la tramitación de un crédito, razón por la cual, se desecha la prueba en todo su valor probatorio por no ser congruente con los hechos controvertidos en el proceso.

 Prueba de informes a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Maracaibo, a fin de que informe cuáles son los requisitos exigidos para la protocolización de un documento de compra venta de un bien inmueble de propiedad horizontal por parte del vendedor, así como también suministre información y deje constancia que los ciudadanos demandados E.M. e I.D.M. consignaron los documentos necesarios para la protocolización de documento de venta definitivo. Con lo anterior, pretende demostrar que los vendedores en ningún momento tuvieron la intención de vender el inmueble identificado en actas, ya que no cumplieron, según lo manifiesta con los requisitos exigidos dentro del lapso establecido en el documento de opción de compra venta. Con respecto a la información requerida, se observa de actas que en fecha 13 de marzo de 2008, mediante oficio N°. 04-0281-0609-212 emanado de la referida oficina de registro público, se solicitó al tribunal de la causa que aportaran datos más precisos de la fecha de protocolización de documento, por lo que no se logró la evacuación efectiva de dicho medio probatorio.

 Prueba de informes a la oficina del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), específicamente al Departamento de Hacienda de la Alcaldía de Maracaibo, a fin de que se informe si fue solicitada y otorgada la solvencia municipal dentro del lapso establecido en el documento de opción de compra venta; con lo cual, quedará demostrado, según su dicho, que los vendedores en ningún momento tuvieron la intención de vender el inmueble antes identificado.

Una vez librado el oficio correspondiente, se recibió ante el juzgado a-quo, en fecha 19 de diciembre de 2007, comunicación N°. IMT-CJSP-354-2007, suscrita por el abogado YEITTER URDANETA, en su carácter de Intendente Municipal Tributario, mediante la cual informó que dicho instituto emitió en fecha 20 de junio de 2007, solvencia municipal N°. .S.A.M. 013735-2007, al ciudadano E.E.M., titular de la cédula de identidad N°. V- 7.603.271, sobre un inmueble en el Edificio Residencias Araguaney, Torre B, apto. PH2, ubicado en la calle 98, sector Sabaneta Larga, anexando a su vez la correspondiente copia certificada de la referida solvencia municipal. De esta manera, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la falta de tramitación por parte del promitente vendedor de la correspondiente solvencia municipal en el período pactado para ello. Y ASÍ SE APRECIA.

 Prueba de informes a la Empresa Hidrológica del Estado Zulia, a fin de que informe si fue solicitada la solvencia de HIDROLAGO, dentro del lapso establecido en el documento de opción de compraventa.

Una vez librado el oficio correspondiente, se recibió ante el juzgado de la causa en fecha 10 de enero de 2008, comunicación N°. 0030, de fecha 7 de enero de 2008 y suscrita por el ingeniero F.R.M., en su carácter de presidente del mencionado organismo, en la cual expresa que la gerencia comercial de HIDROLAGO, no ha otorgado solvencia a nombre de los ciudadanos E.E.M. e I.D.D.M. durante el lapso comprendido desde el 2 de febrero de 2007 hasta el 4 de junio de 2007. Consecuencia de lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la falta de tramitación por parte del promitente vendedor de la correspondiente solvencia en el lapso pertinente. Y ASÍ SE APRECIA.

 Prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informe si fue solicitada y otorgada la cédula o ficha catastral dentro del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta.

Se observa de las actas contentivas del presente expediente que dicha Dirección no remitió la información requerida.

 Prueba de informes dirigida al Registro Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que remita información referida a si en el libro de presentaciones llevado por dicha oficina, durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2007, aparece asentada la presentación del documento, contentivo de la operación de compra venta que iban a realizar los vendedores, y en caso afirmativo, que indique si fueron cancelados los emolumentos correspondientes al registro ya indicado.

Una vez librado el oficio correspondiente, la mencionada Oficina de Registro remitió comunicación N°. 04-0281-0609-066, la cual fue recibida ante el tribunal de primera instancia en fecha 22 de enero de 2008, y en la que se manifestó que en los referidos meses no se encontró ningún tipo de operación a nombre de las partes del presente juicio. Posteriormente, fue remitida al juzgado de la causa nueva comunicación, recibida en fecha 12 de febrero de 2008, mediante la cual, se expresó que en virtud de que la información requerida se refería a la presentación de documentos y no a la protocolización, se dejaba constancia que luego de una búsqueda realizada en los libros de presentación de documentos, en el período señalado, no se presentó el documento de compra venta a nombre de los citados ciudadanos.

En ese sentido, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la falta de presentación del documento por parte del promitente comprador. Y ASÍ SE CONSIDERA.

 Prueba instrumental conformada por un cheque de gerencia girado contra la entidad bancaria Banesco Banco Universal, de fecha 7 de junio de 2007, a favor del ciudadano C.R.O.P., por la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.5000.000,oo) que corresponde al cincuenta por ciento (50%) de las cantidades de dinero dadas en calidad de arras, y que según su dicho, el promitente comprador se ha negado recibir.

Con respecto a dicha documental, la parte actora presentó mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2007, oposición a dicha prueba, ya que dicha cantidad no es el monto que realmente le correspondía devolver los promitentes vendedores, ya que el incumplimiento, según lo afirma, se originó de parte de los vendedores y no del promitente comprador. En ese sentido, la parte promovente-demandada, insistió en hacer valer dicha documental.

En lo atinente a dicha oposición, coincide este Sentenciador Superior con el criterio esbozado por el juzgador de primera instancia, en cuanto a que el fundamento de la misma no se encuentra orientado a determinar la ilegalidad o impertinencia de la prueba, sino que constituyen argumentos de fondo que deben ser a.e.e.f.d. fallo. No obstante, observa este órgano jurisdiccional que la referida documental, se trata de un documento privado emanado de tercero ajeno al presente juicio que debe ser ratificado por la prueba testimonial, o en este caso en concreto, por la prueba de informes por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Conclusiones

De la interpretación realizada al contrato fundamento de la acción, concatenado con las pretensiones y las afirmaciones de hecho expuestas en la misma demanda, inteligencia este operador de justicia que la presente acción tiene como base la solicitud de resolución del contrato, que consiste en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, conforme a lo reglado en el artículo 1.167 del Código Civil, lo cual coincide con las pretensión expuesta en la presente demanda, al tener como finalidad la devolución de las cantidades de dinero entregadas y el pago de la indemnización establecida en el mismo contrato, en virtud del supuesto incumplimiento de la otra parte de no efectuar la venta definitiva del bien.

De hecho el Dr. E.M.L., en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, págs. 516-518, instruye esos efectos principales de la singularizada acción resolutoria de la forma siguiente:

(…Omissis…)

1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:

Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

(…Omissis…)

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato

.

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de resolución de contratos así:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

Ahora bien, en aras de resolver la procedencia o no de la presente demanda, cabe destacar que el objeto de la misma es la resolución de un contrato de opción de compra venta celebrado entre el ciudadano C.R.O.P., en su carácter de promitente comprador y los ciudadanos E.E.M. e I.D.d.M., actuando en su condición de promitentes vendedores, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N°. PH2, en el edificio denominado Torre B, segunda etapa, que forma parte del Conjunto Residencial El Araguaney, ubicado en el sector Sabaneta Larga, en jurisdicción de la parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Ahora bien, la parte actora fundamenta su pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta en el presunto incumplimiento por parte de los promitentes vendedores al dejar precluir íntegramente el lapso de los ciento veinte (120) días continuos, sin realizar las diligencias correspondientes para la obtención de las solvencias de HIDROLAGO, electricidad y municipales. Sobre ello, la parte demandada adujo que el incumplimiento contractual se produjo por parte del promitente comprador, ya que él debía presentar con suficiente anticipación el documento definitivo de compra-venta al vendedor para que éste pudiera ejercer su derecho de ser revisado, igualmente, les debió notificar con antelación la fecha y hora en que se efectuaría la firma, y no horas antes, y por último, manifestó que el comprador, si tenía la intención de dar cumplimiento al contrato, debió presentar el documento ante la Oficina de Registro respectiva y cancelar los derechos correspondientes, lo cual, según lo afirma, nunca lo realizó el demandante.

Ahora bien, le corresponde a este Jurisdicente Superior analizar el contenido del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, para lo cual, es necesario traer a colación las siguientes cláusulas:

(…) TERCERA: El lapso o término de la presente opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento y prorrogable por treinta (30) días. CUARTA: Para garantizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hace entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR en este acto la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo) en calidad de arras, (…) y la cual será imputada al precio de la venta definitiva, y el saldo restante de OCENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,oo), al momento de la firma definitiva. QUINTA: En el caso que no se lleve a efecto la compra del inmueble objeto del presente contrato por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, EL PROMITENTE VENDEDOR podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, dejar sin efecto jurídico la presente opción quedando en libertad de vender el inmueble, y el Cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida en calidad de arras, es decir DOCE MILLONES QUINIENTOS (sic) BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo), quedará en su beneficio, por concepto de Indemnización por los daños y perjuicios ocasionados pactado como Cláusula Penal Convencional. Así mismo que en el caso de vencido el plazo estipulado en la presente opción de compra y EL PROMITENTE VENDEDOR por cualquier causa no realizaré la venta pautada en el presente documento EL PROMITENTE COMPRADOR de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, podrá dejar sin efecto jurídico la presente opción, obligándose EL PROMITENTE VENDEDOR a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la totalidad de la cantidad dada en opción más el Cincuenta por ciento (50%), es decir la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 37.500.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados pactado como Cláusula Penal. SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen, hipoteca y reclamo de todo índole, igualmente de Impuestos Nacionales y Municipales y a presentar por ante la Oficina de Registro Público la (sic) correspondiente (sic) solvencias de todos los servicios públicos, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo. SEPTIMA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a facilitar a EL PROMITENTE COMPRADOR, toda la documentación necesaria para realizar la futura protocolización del documento de compra-venta definitivo. (…) NOVENA: Todos los gastos de protocolización de este contrato será (sic) por la única y exclusiva cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR. Así mismo, será por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR los gastos de tramitación del documento definitivo de venta. (…)

Ahora bien, como quiera que del contrato cuya resolución se demanda, como antes se explicó, surgen para ambas partes varias obligaciones, las cuales por imperativo de la Ley están llamadas a cumplir, y siendo que la resolución bajo examen lo es del tipo denominado por la doctrina más calificada como “resolución contractual”, la actividad de este Sentenciador se centrará en constatar si el incumplimiento aducido por el demandante se ha verificado conforme a los términos de la convención y no entrará a calificarlo propiamente.

El contrato de opción de compra-venta se celebró el día dos (2) de febrero de 2007, teniendo éste un tiempo de vigencia de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días, contados a partir de la firma de la referida negociación. En consecuencia de lo antes afirmado, con vista al calendario judicial del año 2007, dicho lapso feneció el día sábado dos (2) de junio de 2007, por lo cual, se entiende que el lapso culminó efectivamente en el día hábil siguiente, es decir el lunes cuatro (4) de junio de 2007.

En este sentido, se observa que la parte actora en su carácter de promitente comprador, canceló la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,oo), que en la actualidad corresponde a VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), en calidad de arras, y la cual sería imputada al precio de la venta definitiva.

Asimismo, se puede constatar de las pruebas de informes promovidas por dicha parte, dirigidas a la oficina de HIDROLAGO y al SAMAT, que el promitente vendedor E.E.M., tramitó extemporáneamente la solvencia municipal correspondiente, ya que fue emitida por la respectiva oficina en fecha 20 de junio de 2007; mientras que, en lo referente a la solvencia de HIDROLAGO, se evidencia de la información remitida, que en el lapso que comprende los ciento veinte (120) días estipulados en el contrato de opción de compra venta, no se gestionó solvencia alguna, todo lo cual, demuestra la falta de gestión por parte del demandado a los efectos de dar cumplimiento a las cláusulas contenidas en el mencionado contrato, lo que indudablemente constituye un incumplimiento en sus obligaciones. Y ASÍ SE DECLARA.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada aduce que el incumplimiento se originó por el promitente comprador, ya que no efectuó la presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, así como tampoco, entregó con anticipación el documento definitivo a los fines de que se realizara la respectiva revisión. Sobre este aspecto, se observa que efectivamente, no existe constancia alguna de que se haya presentado el documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, tal como fue informado a través de comunicación emanada de la Oficina del Registro Público del Tercer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de enero de 2008. Y ASÍ SE APRECIA.

No obstante lo anterior, cabe destacar que de la interpretación y análisis del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, en fecha 2 de febrero de 2007, se evidencia, que se acordó que el promitente vendedor “se compromete a facilitar a EL PROMITENTE COMPRADOR, toda la documentación necesaria para realizar la futura protocolización del documento de compra-venta definitivo”(negrillas de este Sentenciador Superior), así como también, se obligó a “presentar por ante la Oficina de Registro Público la correspondiente (sic) solvencias de todos los servicios públicos, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo”; todo lo cual, indica a este Jurisdicente Superior que una vez pagado el monto correspondiente a la opción de compra venta, le correspondía al promitente vendedor facilitar al promitente comprador, toda la documentación necesaria para realizar la futura protocolización, incluyendo entre estos, las respectivas solvencias municipales y de servicios públicos, de conformidad con lo establecido en las cláusulas sexta y séptima del contrato cuya resolución se pretende. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De las declaratorias anteriores, queda plenamente demostrado, que la parte demandada no cumplió con las obligaciones que le imponía el contrato de opción, puesto que no realizó oportunamente las gestiones correspondientes a la tramitación de las solvencias municipales y de servicios públicos, antes del vencimiento del lapso de ciento veinte (120) días señalados en la opción de compra-venta, desprendiéndose de ello, su conducta negligente ante los términos estipulados en el contrato, lo que consecuencialmente influyó en la falta de presentación del documento de compra venta definitivo y su futura protocolización, razón por la cual, resulta acertado en derecho para quien aquí decide, declarar procedente la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes, en fecha 2 de febrero de 2007, y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, quedando anotado bajo el N°. 63, tomo 8° de los libros de autenticaciones. Y ASÍ SE DETERMINA.

Asimismo, en virtud de que la parte actora peticionó la aplicación de la cláusula penal consagrada en el contrato, resulta evidente que al no haberse perfeccionado la venta por causas imputables al vendedor, la referida sanción pecuniaria procede en contra de la parte demandada, de forma tal, que le corresponde al demandado reintegrar la totalidad de la suma de dinero entregada, lo cual totaliza la cantidad que equivale en la actualidad según la reconversión monetaria a VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo), más el cincuenta por ciento (50%) sobre dicho monto, en razón de la referida cláusula penal, que representa la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.500,oo). Y ASÍ SE CONSIDERA.

En consecuencia de las precedentes apreciaciones, resulta determinante para este Sentenciador declarar CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción a compra-venta de conformidad con lo reglado en el artículo 1.167 del Código Civil, originando la aplicación de la cláusula penal establecida en dicha convención, como lo es el reintegro de la suma de dinero dada en calidad de arras y el pago de un cincuentas por ciento (50%) por concepto de indemnización calculados sobre tales arras. Y ASÍ SE DECLARA.

Por último, fue solicitado por la parte actora en su escrito libelar que se aplicara la indexación correspondiente, y en lo que a ello respecta, coincide este Tribunal de Alzada con lo expuesto por el juzgado de primera instancia, en el sentido de acordar la indexación sobre la cantidad condenada a pagar, debiendo ser calculada conforme a los Índices del Precio al Consumidor (I.P.C.), desde la fecha de la admisión de la demanda, es decir el día diecinueve (19) de junio de dos mil siete (2007), hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así, tomando base en todas las consideraciones esbozadas, los fundamentos de derecho y la doctrina aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub iudice, resulta acertado en derecho para este Juzgador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el Juzgado a quo, originándose a su vez la consecuencia forzosa de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la representación judicial de la parte demandada, y en tal sentido, en el dispositivo de este fallo, se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA intentado por el ciudadano C.R.O.P. en contra de los ciudadanos E.E.M. e I.D.L.T., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por los ciudadanos E.E.M. e I.D.L.T., por intermedio de su apoderada judicial N.A., contra sentencia definitiva de fecha 20 de enero de 2010, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA la supra aludida decisión de fecha 20 de enero de 2010, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, todo ello de conformidad con los términos expresados en este fallo.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haber sido confirmada la sentencia apelada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. B.C.P.

En la misma fecha, siendo las nueve y cuarenta y cinco de la mañana (9:45 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada, se archivó en el copiador de sentencias y se libraron las boletas de notificación.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. B.C.P.

LGG/bc