Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Octubre de 2006

PARTE ACCIONANTE: C.E.R.R. Y S.M.V.D.R., venezolanos y titulares de las cedulas de identidad Nro. V- 4.419.317 y V- 3.721.659, respectivamente.

APODERADO DE LA ACCIONANTE: L.R.V.H. y G.M.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 23.182 y 20.764.

PARTE ACCIONADA: CONSTRUCTORA P.E. 53, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16 de julio de 1993, bajo el número 45, tomo 24-A-Pro., y a los ciudadanos LEÓN A.R.S., venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.074.740 y A.P.H., venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V-960.598, actuando en su carácter de Directores Principales de la empresa antes mencionada.

APODERADOS DE LA ACCIONADA: A.P.H., venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V-960.598, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 11.558.

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO – INTERLOCUTORIA

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandante en contra del auto de fecha 03 de noviembre de 2003, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por medio de la cual ordenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del apartamento ubicado en la planta baja del edificio “A” del Conjunto Residencial Las Garzas, cuya medida es de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77mts2), de igual manera se ordenó a la parte actora a cancelar a la parte demandada la cantidad equivalente al metro cuadrado de diferencia, tal y como lo contempló la Cláusula Sexta del documento de Opción a compra venta objeto de la demanda.

EXPEDIENTE: 8780

CAPITULO I

NARRATIVA

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previo sorteo de ley de fecha 09 de diciembre de 2003, efectuado por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (distribuidor de turno), la apelación del auto de fecha 03 de noviembre de 2003, proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se condenó a la parte demandada a entregar un inmueble de setenta y siete metros cuadrados (77,00 mts2) y a la actora a pagarle a la demandada el metro de diferencia restante.

En fecha 14 de enero de 2004, este Juzgado Superior fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esta fecha para que las partes consignen los respectivos informes.

En fecha 02 de febrero de 2004, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes ante esta Alzada, mediante la cual alegó:

 En la parte final del contenido de dicho auto se cometió el error de identificar a ambas partes como actoras, creando confusión.

 No se condenó en costas a la parte demandada.

 No se identificó plenamente el apartamento con un área de 77 mts2.

 No mencionó ni identificó el Documento de Condominio del apartamento citado.

 No mencionó la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 1999, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, que ordenó se registre si no hay cumplimiento voluntario.

 Que estando en etapa de ejecución forzosa no ordenó registrar el auto que decidió esta incidencia junto con la sentencia del Tribunal Superior antes mencionado

 Que el auto apelado debió ordenar la ejecución forzosa de la sentencia, puesto que la parte demandada ha demostrado hasta ahora no cumplir voluntariamente con la misma.

 Que el auto apelado incurre en error al ordenar se cancele la cantidad equivalente a un metro cuadrado, cuando en realidad el apartamento P.B.-1, que es el verdadero apartamento por el cual pagó el precio la parte actora y que físicamente no ha cambiado de lugar, cambió de letra pero no de área, mide según el Documento de Condominio aproximadamente SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA CENTÍMETROS (76,30 Mts2), por ello lo que se debe cancelar son TREINTA CENTÍMETROS CUADRADOS (30 cm2.), ya que actualmente es el único apartamento que con esa área existe en la Planta Baja.

 Señaló la sentencia de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de julio de 1987, que dice:

Caso en que un tercero alega que lo entregado en ejecución de sentencia, se trata de cosa distinta, de su propiedad. “…En efecto, es de principio que cuando en una sentencia se ordena la entrega de una cosa, la ejecución de la misma debe recaer, necesariamente, en la que determina en la propia sentencia, sin que pueda existir dudas en torno a la identidad objetiva de la misma porque, de otro de modo, se quebrantaría la cosa juzgada en razón de su falta de correspondencia con el objeto mismo al cual se refiere. Por ello, cuando exista duda, tanto si lo alega la parte perjudicada por la entrega o por el tercero ajeno a la controversia, con interés respecto a la cosa que se entrega, en relación a la propia identidad objetiva de lo ordenado a entregar, o ya entregada, en beneficio de este interés, debe existir, por vía excepcionalísima, un pronunciamiento pronto y expedito que defina o precise la cuestión relativa a tal identidad, para preservar la integridad de la cosa juzgada, sin que sea necesario recurrir, por razones de economía y de celeridad procesal a la vía ordinaria, lo que implicaría, ciertamente, reabrir el debate judicial en forma separada y dispendiosa cuando el punto puede resolverse al momento del tercero o la parte pretender la falta de identidad objetiva…”

En fecha 02 de febrero de 2004, la Dra. H.Á.d.S. se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba. En esta misma fecha se agregaron a los autos los informes consignados por la representación judicial de la parte actora y se dejó constancia de que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de sus apoderados judiciales.

En fecha 04 de febrero de 2004, el apoderado judicial de la parte demandada presentó mediante escrito sus conclusiones, mediante la cual alegó lo siguiente:

 Que después de la sentencia firme dictada por el Juzgado Superior Décimo la que fue declarado sin lugar, se inició un nuevo procedimiento sin notificar a las partes, omitiendo en el decreto de pruebas la notificación de las partes, lo que presuntamente lo dejó en indefensión.

 Que las pruebas presentadas por la parte actora son extemporáneas.

En fecha 16 de febrero de 2004, el apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito presentó sus observaciones, en la cual alegó los mismos hechos que señaló en el escrito de informes presentado ante esta Alzada.

En fecha 03 de febrero de 2005, el apoderado judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del nuevo Juez a la presente causa.

En fecha 04 de febrero de 2005, este Sentenciador se avocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba y se ordenó notificar a las partes a los fines de reanudar la causa.

Ambas partes fueron notificadas por el Alguacil de este Tribunal.

En fecha 10 de enero de 2006, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó a este Juzgador se dicte sentencia.

Ahora bien, estando este Tribunal Superior en la oportunidad para decidir la presente causa, hace las siguientes observaciones.

CAPITULO II

MOTIVA

Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la ley y la doctrina con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso que nos ocupa, así se observa que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, ordena mediante auto de fecha 03 de noviembre de 2003, la entrega de un apartamento ubicado en planta baja del edificio “A” del Conjunto Residencial Las Garzas, cuya medida es de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77mts2), apartamento a que hace referencia el punto cuatro (4) del Informe emitido en fecha 10 de julio de 2003, por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Brión del Estado Miranda a dicho Juzgado. De igual manera ordenó a la parte actora, ciudadanos C.E.R.R. y S.M.V.D.R. a cancelar a la parte demandada CONSTRUCTORA P.E. 53, C.A. la cantidad equivalente al metro cuadrado de diferencia, tal y como lo contempla la cláusula SEXTA del documento de opción a compra venta objeto de la demanda.

Ahora bien, una vez leído y analizado dicho informe emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Brión del Estado Miranda, que corre inserto en los folios 307 y 308 en este expediente, se pudo constatar que el proyecto original sufrió una modificación en la planta baja, y los cambios fueron la reubicación de la sala de bomba de mantenimiento, depósito de basura, sala bomba hidroneumático, piscina, estacionamientos, todas las áreas de servicio, construcción de conserjería y los apartamentos, algunos fueron ampliados y otros fueron reducidos y el permiso está signado bajo el Nº 022-96. De igual manera, dicho informe establece que en planta baja solo existe un apartamento con un área de 77,00mts2 y que consta de: sala-estar, comedor, cocina, dos habitaciones uno con baño interno, un baño colectivo. Que en los planos presentados, no aparece la nomenclatura de PB-G, solo aparecen identificados de acuerdo a su área de construcción y distribución. Que no conocían de la numeración de los apartamentos, solamente de sus áreas de construcción, distribución, retiros del edificio y altura.

En estos términos y con vista al contrato de opción a compra suscrito entre CONSTRUCTORA P.E. 53, C.A. y los ciudadanos C.E. RAGA y S.V.D.R., que estableció en su cláusula cuarta: “…CUARTA: como quiera que el proyecto se encuentra en ejecución, las indicaciones de área, al igual que el número de apartamentos, así como otros detalles de obra podrán sufrir modificaciones, las cuales pueden provenir por decisiones de las autoridades de Ingeniería Municipal o de variación de la obra…”(omisiss), la constructora podría en cualquier momento hacer modificaciones del proyecto, así como hacer cambios en la identificación de cada apartamento, como en efecto se realizaron algunos cambios en la identificación con letras y números de los apartamentos ubicados en planta baja.

De igual manera, se pudo constatar que el a quo, en su auto dictado en fecha 03 de noviembre de 2003, no especifica con exactitud los linderos y ubicación del apartamento en cuestión, dando solo como referencia el metraje del mismo, por ello este Juzgador considera que tal consideración hace al fallo inejecutable, ya que un inmueble no puede se entregado sin su exacta identificación.

Así las cosas, se observa que el auto apelado dispone la entrega de un inmueble y el pago de una cantidad de dinero como diferencia por el metraje mayor del inmueble a entregar. Este auto basó su decisión en el trámite a seguir producto de la incidencia surgida con ocasión de la ejecución de la sentencia.

Basó su decisión en lo dispuesto en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 607 eiusdem.

De tal incidencia, el aquo determinó que con base a un informe rendido por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Brión del Estado Miranda, donde se especifican algunos datos sobre el inmueble donde habrá de recaer la ejecución de la sentencia en cuestión.

Ahora bien, observa este Tribunal Superior que la decisión de por sí es inejecutable, toda vez que el inmueble tampoco queda claramente identificado con la determinación hecha por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Brión del Estado Miranda, pues la misma es vaga e imprecisa.

Ello así, observa esta Alzada que el artículo 26 de la Ley de Propiedad H.d. lo siguiente:

Artículo 26

Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se

refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;

3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

Parágrafo Único:

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.

El artículo supra transcrito es meridianamente claro, en él se observa que la intención del legislador es la de determinar con precisión las individualidades inmobiliarias dentro de una edificación, mediante el denominado “Documento de Condominio”, por lo tanto, tratar de identificarlo por otro medio resulta inoficioso e ineficaz, pues impide la determinación exacta del inmueble sobre el cual ha de recaer la sentencia.

En conclusión, el auto apelado debe ser revocado y se deberá ordenar la reposición de la causa al estado de abrir nuevamente la incidencia a que se refiere el artículo 533 el Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar mediante el Documento de Condominio cual es el inmueble sobre el cual ha de recaer la sentencia y cual la diferencia, en caso de que la hubiere, que deberá pagar el actor por recibir un metraje mayor al estipulado en la sentencia de fondo. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1) CON LUGAR la apelación intentada por el abogado G.M.S., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) con el número 20.764, apoderado judicial de los ciudadanos C.E.R.R. Y S.M.V.D.R., venezolanos, de este domicilio, portadores de las cédulas de identidad números V- 4.419.317 y V- 3.721.659, contra la decisión de fecha 03 de noviembre de 2003, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se REVOCA la decisión de fecha 03 de noviembre de 2003.

2) SE REPONE LA CAUSA al estado de abrir nuevamente la incidencia a que se contrae el artículo 533 del Código d Procedimiento Civil, para determinar mediante la presentación del documento de condominio, cual es exactamente el inmueble sobre el cual ha de recaer la sentencia.

3) ORDENA remitir este expediente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez que quede definitivamente firme.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los diecisiete (17) días del mes de octubre de 2006. Año 196º y 147º.

El Juez,

V.G.J..

El Secretario,

Richars Mata.

En la misma fecha, siendo las 2.00 PM. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente número. 8780

El Secretario,

Richars Mata.