Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 3 de Julio de 2009

Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con sede en Cagua, y las mismas se relacionan con el recurso de Apelación interpuesto por el abogado J.B. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.875, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano M.M.R.Á., titular de la cédula de identidad N° E-603.334, en contra de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 09 de Febrero de 2009, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por la ciudadana C.B.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-333.524.

Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho según nota estampada por la Secretaría el día 08 de junio de 2.009, constante de dos (02) piezas, una principal de setenta y cuatro (74) folios útiles, y un cuaderno de medidas de un (01) folio útil. El Tribunal mediante auto dictado el día 11 de junio del mismo año fijo el décimo (10) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 76).-

2. DE LA SENTENCIA APELADA

   En fecha 09 de Febrero de 2009, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (Folios 57 al 66), en el cual se puede observar lo siguiente:

   “...La parte demandante señala en su libelo de demanda que mantiene una relación contractual con el ciudadano M.R.Á., sobre un inmueble ubicado en la Calle Nadal, Nro. 1, de la población de S.C., Municipio J.Á.L.d.E.A., desde hace varios años. Que el canon de arrendamiento se fue modificando con el paso de los años, habiéndose fijado de mutuo acuerdo que a partir del mes de Julio de 2.007, el mismo sería hasta por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,oo) mensuales, los cuales el arrendatario, es decir, el ciudadano M.R.Á., no ha cancelado desde el mes de Enero de 2.008 hasta Julio del mismo año, adeudándole por tal concepto la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,oo).

   De igual forma se desprende a los folios 21 al 34 del presente expediente copias simples de las consignaciones arrendaticias hechas a parte demandante en el presente caso.

   Ahora bien, señala en artículo 1.159 del Código Civil vigente lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

   Así mismo el artículo 1.160 ejusdem, señala que:

   los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos…

   De igual forma el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a) lo siguiente:

   Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   En el caso bajo examen y de las pruebas aportadas en forma oportuna por la parte demandada en el presente juicio, se desprende fehacientemente el hecho afirmado por ella en el escrito libelar, lo cual es el estado de insolvencia en que se encuentra el demandado en lo que respecta al pago de las cuotas de arrendamiento a lo cual estaba obligado, tal afirmación la sustenta este Juzgador de la consignación de las pensiones de arrendamiento hechas ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.l.d.E.A., con sede en Cagua, donde se desprende el pago en forma extemporánea, del canon de arrendamiento, extemporaneidad esta que se evidencia, toda vez que tales consignaciones no cumplen los extremos señalados en el artículo 51 de la Ley que rige la materia, cuando señala que la consignación debe realizarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, desprendiéndose que en la oportunidad en que realiza el pago, este hace el deposito de dos (2) mensualidades, a saber, el mes de Enero y Febrero de 2.008, y no constando el pago del resto de los meses demandados como insolutos y no pagados, motivo por el cual demostrado como fue la falta de pago, es que considera este Juzgador que la acción intentada debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada con lugar…” (Sic)

   Mediante diligencia de fecha 23 de Marzo de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa de fecha 09 de febrero de 2009 (Folio 71).-

3. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran esta causa y siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con fundamento a las siguientes consideraciones:

   Se inicia esta acción a través de la demanda interpuesta ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial con sede en Cagua, por la ciudadana C.B.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-333.524, asistida por el abogado M.A.S.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.936, en contra del ciudadano M.R.Á., igualmente identificado en autos, por acción de DESALOJO (Folios 01 al 03).

   El Tribunal de la causa, dictó sentencia de mérito en fecha 09 de Febrero de 2009 (Folios 57 al 66), la cual fue objeto del recurso de apelación por parte del demandado a través de su apoderado judicial, mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2009 que cursa al folio 71, sin embargo, se aprecia, que una vez llegada las actuaciones en ésta Alzada, la parte recurrente no presentó escrito que argumentara su apelación, por lo que, le corresponde a ésta Juzgadora revisar minuciosamente todas las actuaciones contenidas en el expediente, para verificar la legalidad de la decisión recurrida.

   Ahora bien, expuesto lo anterior, se observa que la pretensión de la parte actora se basa en la solicitud de desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia de forma verbal e indeterminada existente entre la ciudadana C.B.d.A., plenamente identificada en autos y el ciudadano M.R.Á., por insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2008, sumando la cantidad de Cinco Mil seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.600,00) a razón de ochocientos Bolívares (Bs. F. 800,oo) mensuales, de conformidad a lo señalado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.160 y 1592 del Código Civil.

   En este orden de ideas, la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda en primer lugar alegó la falta de cualidad pasiva de conformidad a lo señalado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando que efectivamente existe una relación arrendaticia, más sin embargo aduce que la misma es entre la ciudadana C.B.d.A. y el ciudadano M.Á.R., hijo del demandado, en consecuencia indicó que el ciudadano M.R.Á. no posee la cualidad e interés para sostener el juicio, apoyando su argumento en el hecho que el ciudadano M.Á.R. (Hijo) realizó consignación arrendaticia ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua a nombre de la arrendataria ciudadana C.B., y en segundo lugar negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos por la demandante en su libelo de demanda (Folios 14 al 16).

   Expuesto lo anterior, como es obligación del Juez decidir de acuerdo a todo lo alegado y probado en autos, ésta Juzgadora, debe pronunciarse en principio sobre la falta de cualidad pasiva alegada, y en tal sentido, se evidencia de las actuaciones que constan en autos específicamente de la notificación del derecho preferente de venta realizada por la ciudadana C.B. al ciudadano M.R.Á. a través del Juzgado del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua hoy día Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L., en fecha 6 de enero de 1996 que cursa a los folios 40 al 43, del cuaderno principal, al igual que la certificación realizada por la Sindico Procurador del Municipio J.Á.L. de fecha 17 de agosto de 2008 que cursa a los folios 44 y 45, que la relación arrendaticia existente es y se ha mantenido a lo largo de los años entre los ciudadanos C.B. y M.R.Á. (Padre) tal como se plasma en los mencionados documentos, y no como lo señaló el apoderado judicial de la parte demandada que era entre la ciudadana anteriormente mencionada y el hijo del demandado.

   Por lo tanto, ha quedado suficientemente demostrado de acuerdo a lo arriba expuesto que la relación arrendaticia existe entre los ciudadanos C.B.d.A. y M.R.Á. (Padre), ostentando éste último la cualidad para sostener el juicio, tal como lo señaló el A Quo en su motiva, por lo que se desecha el alegato expuesto por la parte demandada. Así se declara.

   Ahora bien, analizado lo anterior, entra ésta Juzgadora a realizar la valoración de las pruebas aportadas por las partes a fin de verificar si lo señalado por el Juez A Quo en su sentencia se encuentra ajustado a derecho, y se efectúa de la siguiente manera:

   La parte demandada en fecha 12 de enero de 2009, a través de su apoderado judicial presentó escrito (Folios 19 y 20) a través del cual promovió los siguientes medios probatorios:

   El mérito favorable de los autos contentivos en el presente juicio, y con relación a esto ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

   Copias fotostáticas simples de las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano M.Á.R. (Hijo) ante el Tribunal del Municipio Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en el expediente N° 14-2008 (Folios 21 al 34), con la finalidad de probar que la relación arrendaticia es con el ciudadano M.Á.R. (hijo del demandado).

   Con relación a este medio probatorio, podemos señalar que estamos en presencia de copias simples de documentos públicos, ahora bien, para poder apreciar esta documental debe hacerse a través de la norma indicada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que éstas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.

   Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

   En el caso bajo estudio, la prueba solo cumple con dos de los mencionados requisitos, en virtud que fue impugnado por la parte actora en su oportunidad legal a través de diligencia de fecha 16 de enero de 2009 que se encuentra inserta al folio 52, cuando expresa: “…IMPUGNO la documental promovida por el demandado por haber sido reproducidos en Fotostatos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic), lo que conlleva a esta Juzgadora, a concluir que el presente documento no posee ningún valor probatorio, ya que la parte demandada no hizo uso de lo que establece el último párrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir solicitar la prueba de cotejo o en su defecto con una copia certificada expedida por el Tribunal con anterioridad a la copia simple; y mucho menos es tendente a demostrar lo indicado en su escrito de promoción de pruebas, es decir que la relación arrendaticia es con el hijo del demandado, punto que fue analizado en líneas anteriores, concluyéndose que efectivamente la consignación arrendaticia fue realizada por el hijo del demandado más no significa que sea el quien sostenga con la demandante la relación arrendaticia, ya que se analizó anteriormente que la relación arrendaticia es con el padre del ciudadano M.Á.R., en consecuencia, al haber sido impugnada la mencionada prueba y el promovente no haber insistido en ella, se desecha del proceso por carecer de valor probatorio, por lo que, ésta Sentenciadora no comparte en éste punto el criterio sostenido por el A Quo, cuando le otorgó valor a este medio probatorio ignorando la impugnación que efectúo la parte actora sobre las copias simples de la consignación arrendaticia procedente del Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de ésta Circunscripción Judicial, a través de diligencia que se encuentra inserta al folio 52. Así se declara.

   La parte actora por medio de su apoderado judicial a través de diligencia de fecha 13 de enero de 2009, compareció ante el A Quo a consignar escrito de promoción de pruebas (Folios 36 al 39), contentivas de las siguientes:

   Notificación Judicial, marcado “A” practicada por el Juzgado del Distrito Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 6 de enero de 1996 (Folios 40 al 43 con sus vueltos), con la finalidad de notificar al ciudadano M.R.Á. en su carácter de arrendatario del inmueble objeto de litigio, en razón del derecho de preferencia de venta que le asiste por ocupar el inmueble, se trasladó y se constituyó el mencionado Tribunal a la dirección donde se encuentra el inmueble en fecha 16 de enero de 1996, y en la cual se dejó constancia de los particulares establecidos en la solicitud de notificación, efectuada por la arrendadora ciudadana C.B.d.A., en la cual ofreció el inmueble arrendado en venta al ciudadano M.R.Á., por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo) según la unidad monetaria vigente para la época, documento éste de carácter público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizados por un Juez con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que el mismo no fue tachado por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende la relación arrendaticia surgida entre la parte actora ciudadana C.B.d.A. y la parte accionada ciudadano M.R.Á., titular de la cédula de identidad N° E-603.334, es por lo que, se le otorga valor probatorio. Así se declara.

   Copia simple fotostática de boleta de citación expedida por la Sindico Procurador del Municipio J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Abogada María de los Á.M., de fecha 12 de agosto de 2008 (Folio 44) marcado “B”. Este tipo de documento constituye los llamados por la doctrina documentos públicos administrativos, ya que emanan de funcionarios administrativos en ejercicio de sus funciones tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, siendo valorados por ésta Sentenciadora como tal, los cuales no solo deben ser atacados a través de la figura de la tacha de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, sino igualmente con prueba en contrario, para desvirtuar su veracidad, de acuerdo a lo señalado en las sentencias de nuestro m.T. de fecha 16 de marzo de 2003 con ponencia del Magistrado Arrieche y la sentencia de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia P.V., y no siendo atacado por la parte demanda, es por lo que ostenta todo el valor probatorio desprendiéndose de la misma la existencia de la relación arrendaticia surgida entre la ciudadana C.B.d.A. y el ciudadano M.R.Á. (Padre). Así se declara.

   Copia certificada del acta de fecha 14 de agosto de 2008 (Folios 45 y 46) marcado “C” constante de dos folios, levantada por la Dirección de Inquilinato del Municipio J.Á.L.d.E.A., contentiva del acto conciliatorio celebrado entre la ciudadana C.B. en su carácter de arrendadora y el ciudadano M.R. (Padre) en su carácter de arrendatario, documento al cual se le da el mismo tratamiento que la prueba anterior por tratarse de un documento público administrativo, por lo que se reproduce su valoración de conformidad a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con lo cual se demuestra la relación arrendaticia surgida entre las partes al verificarse en el acta levantada la comparecencia del ciudadano M.R.. Así se declara.

   Certificación arrendaticia expedida por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de ésta Circunscripción Judicial, marcado “D”, inserta a los folios 47 al 49.

   El anterior documento se cataloga como documento público de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizado por un Juez con las solemnidades de Ley, y que ésta Juzgadora así lo aprecia en virtud que el mismo no fue tachado por la parte demandada de acuerdo a las disposiciones del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

   De la documental anterior, se observó que no aparece registrado en los libros respectivos consignación arrendaticia realizada por el ciudadano M.R.Á. (Padre), por concepto de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana C.B.d.A., propietaria y arrendadora del inmueble, con lo cual se demuestra que no ha efectuado pago al Tribunal anteriormente mencionado a nombre de la arrendadora. Y así se establece.

   De conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió las posiciones juradas, siendo admitida a través de auto de fecha 14 de enero de 2009 (Folio 50), mediante el cual se ordenó la citación del ciudadano M.M.R.Á. para que compareciera ante el Tribunal de la causa al tercer día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para que absuelva las posiciones juradas, sin embargo, en fecha 26 de enero de 2009 compareció el apoderado judicial de la parte actora quien a través de diligencia (Folio 55) renuncio a la practica de la prueba de las posiciones juradas y le solicitó al Juzgador A Quo dictara la respectiva sentencia, en vista de tal situación no se puede valorar la mencionada prueba al no haber sido evacuada. Así se declara.

   Una vez valorado todos los medios probatorios aportados por las partes, podemos señalar que existe una relación arrendaticia entre las partes, la cual se mantiene por varios años y donde establecieron las condiciones por las cuales debía regirse dicha relación fijando de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento.

   Ahora bien, la parte demandante señaló en su libelo de demanda que el arrendatario no ha cancelado desde el mes de Enero hasta Julio de 2008 los cánones de arrendamiento mensuales por la cantidad de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 800,oo), resultando un total de Cinco Mil Seiscientos Bolívares (Bs. F. 5.600,oo).

   Así mismo, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta sentenciadora puede apreciar que las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento sea éste escrito o verbal, deben cumplirse exactamente como fueron pactadas al momento de iniciar la relación, tal como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, lo cual implica la ejecución puntual y sucesiva, o satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la falta de pago por el arrendatario de 2 mensualidades, de acuerdo a lo señalado en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En tal sentido, de lo analizado en el presente caso, se desprende que el demandado (identificado ut-supra), no demostró el pago oportuno de los cánones de arrendamiento demandados, vencidos e insolutos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2008, existiendo un incumplimiento definitivo al no pagar el canon estipulado entre las partes en el contrato de arrendamiento verbal, ni hacer valer las copias simples traídas a los autos a través de copias certificadas de la consignación arrendaticia realizada por el hijo del demandado ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. a fin de demostrar la consignación de los cánones de arrendamiento en el tiempo útil establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, es evidente el incumplimiento de la obligación señalada en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil cuando expresa: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”; no demostrando de ésta manera el hecho extintivo de la obligación que le fue reclamada, por lo que es procedente lo establecido en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, es procedente el desalojo del arrendatario por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Así se declara

   Por todo lo anteriormente esgrimido, y en apego a las normas antes citadas, ésta Juzgadora declara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y confirma en los términos expuestos la sentencia recurrida. Así se decide.

4. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: