Decisión nº 218 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 15 de Noviembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Quince (15) de Noviembre de 2006

196º 147º

DEMANDANTE: M.C.T.D.D.T.,

y J.L.T. Cédula de identidad Nº V-

2.559.838, y 9.305.218, respectivamente y de este domi

cilio

ABOGADOS R.R.R.G., JOSEFINA

PERFETTI y J.L.B.

APODERADOS: I.P.S.A. Nº 34.930, 86.292 y 121.587 respectivamente

DEMANDADO: B.R.L. cédula de

identidad Nº V- 3.243.377 de este domicilio

ABOGADO : R.O.E.

APODERADOS: I.P.S.A. Nº 55.140

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 2089/06.-

CAPITULO PRIMERO

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada, en fecha nueve (09) de Agosto de 2006, por el Abogado: R.R.R.G., cédula de identidad Nº. 7.583.616, I.P.S.A. Nº 34.930, de este domicilio, quien dice actuar en nombre y representación de la ciudadana: M.C.T.D.D.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.559.838, y de este domicilio, en su condición de Apoderado Judicial, según poder que ésta le otorgara y que corre agregado a los folios 5 al 6 y su vuelto del presente expediente, exponiendo que su mandante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano: B.R.L., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.247.377 y de este domicilio, sobre un inmueble propiedad de su representada, situado en la calle siete (7º), entre avenidas cuatro y cinco, Nº 33, del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, por un lapso de seis (6) meses prorrogables, contados a partir del día primero de Junio de 2002, todo lo cual consta de contrato que anexa marcado “B”. Que una vez que su mandante arrendó la citada casa, se residenció junto con su hijo: J.L.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V 9.305.218, en la ciudad de Caracas, por cuestiones de trabajo y en la búsqueda de una mejor situación económica, para lo cual mi representada arrendó un apartamento pagando un canon mensual de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares, suma ésta que en la actualidad le es imposible sufragar, en virtud de que su hijo antes identificado, por razones ajenas a su voluntad se trasladó a Porlamar, Estado Nueva Esparta, quedando mi representada sola y sin recursos económicos suficientes en la ciudad capital. Es de acotar que la vida en la ciudad es sumamente costosa y sumado a ello mi representada lleva una vida agitada por las características propias de esa ciudad, lo cual afecta su salud. Que su mandante es nativa de este Municipio, que aquí está residenciada su familia y es por su tranquilidad y por razones de salud, económicas y de arraigo que necesita ocupar nuevamente la casa de su propiedad, en razón que es más lo que paga en arrendamiento mensual en la ciudad de Caracas que lo que le genera por ese mismo concepto el inmueble de su propiedad y concluye pidiendo el desalojo del demandado de la casa arrendada fundado en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los folios 5 al 6 vuelto, corre instrumento Poder que le otorgó la ciudadana: M.C.T.D.D.T., antes identificada a los Abogados: R.R.R.G. y J.P..

Del folio 8 al 12, corre copia de contrato de arrendamiento en instrumento privado

Admitida la acción (folio 13), se acordó el emplazamiento del demandado, pero los apoderados actores, tal como consta a los folios 14 y 15 procedieron a reformar la demanda y en ella incluyeron como actor al ciudadano: J.L.T., antes identificado, manteniéndose incólume el resto de la argumentación libelal. Admitida la reforma, se acordó, nuevamente, el emplazamiento del demandado, toda vez que éste, para el momento de la reforma, no había sido citado.

La citación del demandado, se practicó por el Alguacil de este Juzgado en fecha 13 de Octubre de 2006, tal como consta de los folios 18 al 19.

El demandado dio contestación a la demanda el día 17 de Octubre de 2006, como consta a los folios 20 al 27, exponiendo: Que es falso, que los demandantes de autos hayan arrendado en la ciudad de Caracas un apartamento, que paguen un canon de arrendamiento de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000) mensuales. Que él deba desocupar el inmueble, ya que es un arrendatario que ha ocupado el inmueble identificado en autos por más de cuatro años, que el contrato de arrendamiento se ha ido prorrogando automáticamente durante el tiempo que ha durado la relación arrendaticia, habiéndose prorrogado nuevamente en el mes de Junio de 2006, hasta Enero 2007, estando vigente la relación contractual. Que el artículo 34 literal “B”, citado por los demandantes, no es aplicable, porque éste está referido a los contratos verbales y a tiempo indeterminados y este no es su caso ya que los demandantes afirman que celebraron un contrato de seis (6) meses prorrogables a partir del mes de Junio del (sic) 2002. Que se está, hablando entonces de un contrato a tiempo determinado cuyo vencimiento será en el mes de Enero de 2007, ya que fue prorrogado y en consecuencia no opera el desalojo. Y que en caso de vencerse el contrato los Arrendadores están obligados a concederle la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la citada Ley.

Propuso reconvención exponiendo: Que por carecer de vivienda propia se vio en la necesidad de alquilar una vivienda y por ello contrato con la demandante a través de su hijo: J.L.T.T., teniendo el contrato como objeto un inmueble en deplorables condiciones, por un plazo de seis (6) meses prorrogables a partir del día 17 de Junio de 2002 y por una pensión de arrendamiento mensual de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) para los meses de Julio y Agosto de 2002 y de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000) para los meses restantes (del plazo). Que las reparaciones al inmueble serían por su cuenta y que la Arrendadora se las reconocería en un cien por ciento, imputándolas a los cánones de arrendamiento, que éstas ascendieron (sic) a la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000). Que las mismas sobrepasaron esa cantidad alcanzando (sic) la suma aproximada de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000). Que la pensión de arrendamiento se ha ido aumentando irregularmente, encontrándose para este momento en DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000) MENSUALES. Que se encuentra solvente con los pagos de las pensiones arrendaticias que unilateralmente le ha ido imponiendo la Arrendadora, que ha efectuado tanto las reparaciones menores como mayores que ha requerido el inmueble, manteniéndolo en buen estado. Que el demandante: J.L.T., cada vez que se le ocurre, insulta, difama, injuria, denigra, veja, vilipendia y atropella a su familia bajo el argumento de que desea le entregue la casa alquilada. Que ha persistido en tal conducta al extremo de agredir a su esposa e hijos menores. Que lo denunció ante la Fiscalía Octava del Ministerio del Estado Yaracuy (sic). Que esta circunstancia, aunado a la conducta ilícita evidenciada por parte de la ARRENDADORA y su representante, delatan a prima facie la perturbación del goce pacifico de la cosa arrendada fijada en el numeral 3º del artículo 1585 del Código Civil, que fija a cargo del arrendador como obligación principal: “…mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato…”

Que la arrendadora ha incurrido en violación de normas que regulan la actividad arrendaticia, al permitir que su hijo lo perturbara en el uso que del bien alquilado hace y concluye diciendo que la Arrendadora no ha dado cumplimiento a sus obligaciones y por ello la reconviene a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: Cumplir el contrato que los rige manteniéndolo en el goce pacifico de la cosa arrendada.

Demanda el pago de las costas y costos procesales y el pago de Bs. 4.000.000, por concepto de sobre alquileres, por haber los demandantes aumentado el canon de arrendamiento a su antojo a sabiendas de la existencia de la resolución Nº 036 de fecha 04/04/2003

Solicitó medida cautelar innominada, que le fue negada.

Al folio 59 corre la admisión de la reconvención. La solicitud de medida cautelar innominada, fue negada.

A los folios 61 al 66 corre contestación a la reconvención en la cual los demandantes reconvenidos Negaron, rechazaron y contradijeron los alegatos expuestos por el demandado reconviniente en su escrito de contestación y reconvención. Niegan que entre el demandado reconviniente y ellos exista un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues el mismo se celebró en fecha 17 de junio de 2002 por un lapso de seis (6) meses, sin que se haya celebrado ningún convenio para prorrogarlo, siendo que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Niegan que el inmueble, objeto del contrato, para el momento de la celebración del Arrendamiento se encontrara en deplorables condiciones. Que se hubiera aumentado irregularmente el canon de arrendamiento. Que el demandante J.L.T., le haya infundido temor al Arrendatario o a su familia, mediante amenazas, insultos, difamaciones etc. Y que por ende le haya perturbado el goce pacifico de la cosa arrendada. Que deban pagar los costos y costas procesales y la cantidad de Bs. 4.000.000, por sobre alquileres. Impugnaron el valor de las copias simples acompañadas al escrito de contestación y reconvención y que rielan desde el folio 28 y la estimación de la cuantía.

Ambas partes promovieron y evacuaron las pruebas que creyeron convenientes para sustentar sus posiciones. Quedando así trabada la litis.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

Los actores piden se constriña al demandado: B.R.L., ha entregarle desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento escrito existente entre ellos desde el día primero (01) de junio de 2002, en razón a que la demandante M.C.T.D.D.T., necesita ocupar nuevamente la casa de su propiedad, por ser nativa de este Municipio, tener aquí residenciada a su familia, necesitar tranquilidad por razones de salud, económicas y de arraigo y por ser más lo que paga en arrendamiento mensual en la ciudad de Caracas que lo que le genera por ese mismo concepto el inmueble de su propiedad, fundando la petición en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El demandado, negó la necesidad alegada por los actores, para ocupar el inmueble que le tienen arrendado e indicó que se trataba de un contrato a término y no de tiempo indeterminado y reconvino alegando que el demandante J.L.T. le afectaba el goce pacifico de la cosa arrendada y por devolución de sobre alquileres, todo lo cual fue negado por los actores reconvenidos en su contestación a la reconvención, por lo que para la resolución de la presente causa, una vez determinado el petitum de cada parte, se hace necesario el estudio de las pruebas aportadas por ellas, lo cual se desarrolla así:

Pruebas de la parte Actora Reconvenida:

Con el escrito de demanda, los actores, acompañaron un contrato de arrendamiento privado que corre desde el folio 8 hasta el folio 12, el cual quedó reconocido por el demandado al no haberlo desconocido o negado en el acto de contestación a la demanda conforme lo dispone el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil que reza así: “…La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda si el instrumento se ha producido con el libelo…(0misis)” por lo que tal instrumento tiene eficacia probatoria, para dar por demostrada la relación contractual arrendaticia entre los actores y el demandado ya que el artículo 1.363 del Código Civil, pauta: “…El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y con relación a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo referente al hecho material de las declaraciones y hace fe hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones…”. Y por tanto con este queda demostrada la relación contractual arrendaticia entre el demandado en su carácter de Arrendatario y los demandantes, en su calidad de Arrendadores, como ya se dijo. Que se trata de un contrato de Arrendamiento que nació a tiempo determinado, pues se celebró por el término de seis (6) meses a partir del primero (1º) de junio de 2002, pudiendo prorrogarse por períodos iguales; y manteniéndose hasta la presente fecha; por lo que tal como lo afirman los demandantes reconvenidos, se convirtió en indeterminado por las prorrogas sucesivas que ha sufrido el mismo, toda ves que el artículo 1614 del Código Civil establece: “… En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” .

Que el canon inicial, se estableció en Bs. 120.000 y, que el depósito es de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000).

Que fue establecida una cláusula penal de Bs.12.000, (Cuarto) por cada día de retardo que tenga el arrendatario en pagar el canon arrendaticio, la cual, al advertir este Juzgador que la misma contraviene normas de orden público que limitan la voluntad contractual, como lo es lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le permite al Arrendatario hacer los pagos dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y que igualmente contraviene lo dispuesto en el artículo 27 eiusdem que establece la forma de calcular los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones arrendaticios, no lo queda otro remedio que declararla nula, por lo que no está obligado el Arrendatario a cumplir dicha cláusula.

En el término probatorio, reprodujo el mérito favorable del contrato antes valorado y promovió para ser ratificado por vía testifical, por el ciudadano: L.R.B., dos (2) instrumentos privados (folios 74 al 76), el primero con el fin de demostrar que la Actora: M.C.T.D.D.T., es poseedora precaria de un inmueble en el cual habita y el segundo para demostrar que el Arrendador de la citada ciudadana le informó su voluntad de no prorrogar el contrato. Los citados instrumentos fueron reconocidos por el testigos antes referido como emanados de él, en forma clara y diáfana, por lo que no se encuentra en su declaración ninguna contradicción que tienda a invalidar su dicho, máxime cuando la parte demandada reconviniente, estando presente, no ejerció su derecho a repreguntas, por lo que en virtud de dicho reconocimiento judicial, los citados instrumentos tienen fe pública conforme lo dispone el citado artículo 1360 del Código Civil. Del primero de dichos instrumentos se deduce: Que entre el señor: L.R.B. y la Actora reconvenida M.C.T.D.T., existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Apartamento, ubicado en la calle Las Magnolias”, Residencias Palmarito, Nº 22-A, Piso 02, Colina de Los Ruices, Caracas. Que se celebró el día Quince (15) de mayo de 2002, que se celebró por el término de Cuatro (4) años, prorrogables automáticamente por períodos iguales a voluntad de las partes. Del segundo instrumento se infiere que el ARRENDADOR ejerció su derecho a notificar a la Arrendataria, su voluntad de no continuar el arrendamiento, lo cual efectúo el día 16 de marzo de 2006; pero, ninguno de los señalados instrumentos prueba que la demandante M.C.T.D.D.T., necesite ocupar nuevamente la casa que tiene arrendada al demandado, por ser nativa de este Municipio, tener aquí residenciada a su familia, necesitar tranquilidad por razones de salud, económicas y de arraigo y por ser más lo que paga en arrendamiento mensual en la ciudad de Caracas que lo que le genera por ese mismo concepto el inmueble de su propiedad. Tampoco fue probado que la casa objeto del arrendamiento entre los actores y el demandado sea la única propiedad que tengan los actores y que por ello tengan urgencia de ocuparla, pues aún cuando es cierto que no le van ha prorrogar el contrato de Arrendamiento del apartamento antes referido, no es menos cierto, que conforme lo dispone el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un (1) año de prorroga que es obligatoria para los Arrendadores y facultativa para los Arrendatarios o arrendatarias. A mayor abundamiento, que para la debida comprobación de la causal alegada no basta que se demuestre que uno de los actores es arrendatario y que fue notificada de que no le van a prorrogar el contrato, ya que este hecho por si sólo, no implicaría forzosamente la necesidad de ocupar, precisamente el inmueble requerido en desalojo, sino que tal necesidad tendría que ser igualmente comprobada. Ahora bien, no habiendo demostrado los actores la presunta necesidad de ocupar el inmueble de marras, la demanda ha de declararse sin lugar como se determinará en la dispositiva del fallo.

De las pruebas del demandado reconviniente:

Promovió el merito de autos, es de advertir que no se indicó a que mérito se refiere, por lo que mal puede el Juez entrar a verificarlo, por una parte y por la otra, que los medios de pruebas están debidamente indicados, en el Código Civil, Código de Procedimiento Civil y otras leyes especiales y en ninguno de ellos se establece como medio probatorio el merito de autos.

De los Instrumentos: Se acompaño copia de un contrato de Arrendamiento que dice el Arrendatario Suscribió con la Actora, pero el mismo no se encuentra firmado por ninguna de las partes, por lo que nada aporta a los fines de la resolución a dictar en esta causa . Se acompañó igualmente, fotocopias de comprobantes de depósitos bancarios que corren desde el folio 28 al 58, las cuales fueron impugnadas por la actora reconvenida, no obstante; durante la etapa probatoria fueron consignados los originales de tales comprobantes de depósitos (folios 83 al 109), que si bien no fueron impugnados por los actores reconvenidos, resultan una prueba impertinente, pues nada abonan con respecto, a la no necesidad de la actora de ocupar el inmueble objeto del contrato, ni con relación al presunto impedimento que genera la actora para que el demandado goce pacíficamente la cosa arrendada, pues éstos son los puntos controvertidos en este proceso y no otros distintos como pudiera ser la solvencia o no del demandado, por lo que se considera como impertinente la señalada probanza. Copia fotostática de presupuesto que fue impugnada por los actores, por lo que debió ratificarse mediante declaración testifical conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no se hizo, por lo que la misma no puede ser valorada.

El Oficio emanado de la Fiscalía Octava del Ministerio Público y dirigido al C.d.P. de este Municipio, (folio 126) nada aporta con relación a los hechos que se ventilan en esta causa, pues se trata de una sugerencia efectuada por dicha fiscalía al referido Consejo. De la copia de la Planilla de declaración sucesoral, (folios 128 al 137) No se puede apreciar lo alegado por el promovente, dado lo ilegible de tal instrumento, por lo que nada aporta a este proceso.

De los Testigos:

Promovió como testigos a varios ciudadanos de los cuales fueron presentados a rendir su testimonio los ciudadanos: R.D.R., quien declara conocer al demandado, y solo de vista a los demandantes, que sabe que el demandado ocupa con su familia una casa ubicada en la calle 7 entre avenidas 4 y 5 de esta ciudad,, que observó a la casa referida en estado de deterioro, cuando el demandado estaba recién mudado, que el demandado a tenido discusiones verbales con el actor J.L.T. por la citada vivienda y que le consta lo declarado con respecto a los problemas que a tenido el demandado con J.L.T., por que lo ha oído comentarios de los vecinos, por lo que, siendo éste un testigo referencial, no puede ser valorado para dar por demostrado los hechos que alega el demandado afectan su uso pacifico del inmueble que le es arrendado, pues las presuntas reparaciones a los daños del citado inmueble, no constituyen objeto de esta litis. Por su parte el testigo: L.R.A., manifestó conocer al demandado y de vista a los actores, que el demandado ocupa con su familia una casa ubicada en la calle 7 entre avenidas 4 y 5 de esta ciudad,, que ha realizado trabajos de reparación y mantenimiento en la casa referida, que ha escuchado al señor dándole gritos a la señora donde le decía que le iba a quemar la casa, a cortar la luz y el agua y los iba a sacar de la casa y que le consta lo declarado porque lo ha escuchado y lo ha visto por lo que, siendo éste un testigo que aun cuando no fue repreguntado, resulta ser un testigo impreciso, ya que no indica quien insultó a la señora, ni a que señora se refiere, por lo que no puede ser valorado para dar por demostrado los hechos que afectan el uso pacifico del inmueble alegado por el demandado reconviniente, pues las presuntas reparaciones al inmueble citado, no constituyen objeto de esta litis. El Testigo A.R.M. por su parte declaro: Que conoce al demandado, que conoce al demandante J.L.T. pero no conoce a M.C.T.d.T., que sabe que el demandado ocupa una vivienda ubicada en la calle 7 entre avenidas 4 y 5 de esta ciudad, porque lo busca allí cuando le hace carreras con su taxi, Que en una oportunidad, hace como un mes el señor: J.L.T., agredió verbalmente al demandado y le dijo que le iba a quemar la casa, que le consta lo declarado porque presenció los insultos. Este testigo resulta conteste, pues no cae en contradicciones, y no es un testigo referencial, pero no puede ser valorado su dicho para probar la perturbación que el demandado dice sufrir en el uso pacifico de la cosa arrendada, porque se refiere a una discusión o hecho esporádico entre el demandado y uno de los actores, porque para que pueda haber perturbación a la posesión que ejerce el arrendatario se requiere que el hecho perturbador desarrollado por el ARRENDADOR, sea reiterado y lleve como fin que el Arrendatario, abandone el inmueble en forma abrupta, lo cual no fue probado.

De resultado de las pruebas traídas a los autos por el demandado, se desprende que éste no pudo probar su alegato de que está siendo perturbado en el goce pacifico de la cosa arrendada por el apoderado de la Arrendadora J.L.T., ni que se le esté cobrando un sobre alquiler, para lo cual no aportó ninguna prueba, por lo que la reconvención ha de ser declarada sin lugar como se determinará en la dispositiva del fallo.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA, por no haberse demostrado la causal de desalojo alegada.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA RECONVENCION, por no haber quedado demostrado que la Arrendadora haya cobrado sobre alquileres, ni que haya perturbado el goce pacifico de la cosa arrendada.

TERCERO

Se condena, recíprocamente a la parte demandante y a la parte demandada al pago de las costas procesales de la otra, por haber resultado vencidas totalmente en sus distintas peticiones, todo conforme a lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los Quince (15) días del mes de Noviembre del Año Dos Mil Seis.- Año 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular.