Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Noviembre de 2006

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)

Exp.: 29.693 / CIVIL / RECURSO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: C.N.A.D.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.479.155.

APODERADOS: J.D., S.F. y L.L., venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.588, 105.094 y 76.375, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.C.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.580.324.

ABOGADOS: R.E.C.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.451.

MOTIVO: desalojo.

I

Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 04/04/2006, donde declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara C.N.A.D.L. contra M.C.R. sobre unas bienhechurías constituidas por un apartamento de aproximadamente 154 mts2 ubicadas en el Kilómetro 11 vía principal de El Junquito, jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya propiedad se atribuye la accionante.

De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:

El 21/04/2006 el apoderado de la parte demandada apeló ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos el 24/04/2006, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se asignó conocer del recurso a este Tribunal, que lo recibió el 05/05/2006 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

El 19/05/2006 la parte demandada presentó escrito formalizando su apelación ante esta alzada.

Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

II

En síntesis, los argumentos de las partes son los que se expresan a continuación:

La representación judicial de la parte actora alegó que J.S.N. actuando como apoderado especial de su representada suscribió un contrato de arrendamiento con M.C.R. en fecha 06/09/2000.

Señala que el canon de arrendamiento que se estableció en el contrato era de Bs. 80.000,oo mensuales, que se incrementaría en caso de ser prorrogado, por lo que ante la prórroga que experimentó el contrato éste se incrementó a Bs. 130.000,oo mensuales.

Manifiesta que la duración del contrato era a término fijo de un (1) año, prorrogable por períodos de igual tiempo, siempre que alguna de las partes no notificara a la otra su deseo de no prorrogarlo por lo menos con 30 días de anticipación; y que su vigencia comenzó el 01/01/2000.

Sostiene que se le notificó a la arrendataria la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento con motivo de una denuncia interpuesta ante la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito el 08/09/2003 cuando firmó una caución de buena conducta y también a través de correo certificado en fecha 27/11/2003; y, posteriormente, se le notificó la culminación de la prórroga legal por medio de la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22/11/2004. Agrega que la notificación cumplió con lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato.

Concluye que en virtud del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria debía entregar el inmueble el 31/12/2004.

Afirma que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, porque:

No entregó el inmueble a la expiración de la prórroga legal.

No canceló las diez (10) pensiones de arrendamiento durante el período comprendido entre diciembre de 2004 y septiembre de 2005, ambos inclusive, a razón de Bs. 130.000,oo cada una, las cuales suman en total Bs. 1.300.000,oo, por lo que incumplió la cláusula tercera del contrato.

Ha sido objeto de varias denuncias ante la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito por “realizar fiestas a volumen excesivo que perturbaban la tranquilidad de los vecinos, por lo que los mismos le reclamaron tal conducta a lo que respondió con agresiones verbales”; en virtud de lo cual la demandada acudió ante ese organismo con motivo de una primera denuncia el 08/09/2003 –cuando se le entregó la notificación de no prorroga del contrato-, y, a raíz de la segunda denuncia el 02/12/2003, cuando firmó las correspondientes cauciones de buena conducta, por lo que está incursa en el incumplimiento de la cláusula décima del contrato por estas fiestas y escándalos.

Posee animales dentro del inmueble y coloca plantas en las ventanas y balcones, por lo que incumplió igualmente la cláusula décima del contrato.

No canceló oportunamente los servicios de luz y aseo urbano ni le entregó los recibos al arrendador, por lo que incumplió la cláusula novena.

No permite que se inspeccione el inmueble, por lo que incumplió la cláusula séptima.

No ha efectuado las reparaciones menores necesarias, específicamente la del tanque de agua, lo que hizo que el líquido se derramara y ocasionara una filtración y humedad, por lo que incumplió la cláusula octava.

Expresa que la arrendataria no tiene derecho a prórroga en virtud de los incumplimientos a los que anteriormente se hizo referencia, según lo establece la cláusula décima tercera del contrato.

El apoderado de la parte actora fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.167, 1.592 y 1.616 del Código Civil y en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó el valor de la demanda en Bs. 3.000.000,oo.

Por ello demandó la resolución del contrato por incumplimiento de las cláusulas décima, séptima, octava, novena y tercera y solicitó:

1. El desalojo y la entrega del inmueble, sin ningún plazo y en el estado que se le entregó.

2. Bs. 1.300.000,oo correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos.

3. El pago del 10% del canon de arrendamiento por cada día de atraso en la entrega del inmueble como indemnización por los daños y perjuicios, de conformidad con la cláusula segunda del contrato.

Por ultimo pidió el secuestro del inmueble.

Por su parte, el apoderado de la demandada opuso una cuestión previa y contestó al fondo la demanda interpuesta contra su representada en los siguientes términos:

En cuanto a la cuestión previa opuso la falta de capacidad procesal e ilegitimidad del actor, prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto su representada no suscribió el contrato con C.N.A.d.L. sino con R.J.S.N. y en el contrato éste no dejó constancia de actuar en nombre de la actora, a lo cual agregó que no consta la titularidad del propietario del inmueble.

En su contestación al fondo rechazó, negó y contradijo todos los hechos alegados contra su representada.

Señaló que desde el 01/01/2000 su representada suscribió un contrato de arrendamiento con R.J.S..

Manifestó que el contrato de arrendamiento se ha convertido en uno sin determinación de tiempo producto de las “(sic) múltiples taxitas reconducciones que ha tenido desde su inicio 01-01-2002 hasta 02-02-2006, es decir la presente fecha”.

Expresa que la notificación por correo certificada ha sido prevista en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil para personas jurídicas, lo que hace improcedente tal notificación.

Negó que su representada haya recibido alguna notificación por parte de la notaría a la que se refiere la actora o cualquier otra.

Negó que su representada haga actos o fiestas escandalosas; y sostuvo que las denuncias a que hace referencia la actora han sido hechas de forma dolosa.

Negó que su representada tenga algún animal o plantas.

Negó que su representada haya incumplido con el pago de los servicios inherentes al inmueble.

Negó que su representada se haya negado a que el propietario inspeccione el inmueble.

Señaló que se representada ha realizado todos los gastos inherentes a la recuperación y buen mantenimiento del inmueble.

Expresó que su representada ha cumplido fiel y cabalmente con el pago correspondiente a la pensión.

El apoderado de la parte demandada alegó una supuesta falta de capacidad e ilegitimidad de la actora prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El juzgado a quo consideró subsanada la cuestión previa cuando señaló:

(sic) observa este Juzgador que la parte actora subsano la cuestión previa alegada demostrando la cualidad que detenta sobre el inmueble objeto del presente juicio

.

Y visto que la cuestión previa alegada no tiene apelación, antes de resolver el fondo de la controversia, el Tribunal pasa previamente a pronunciarse sobre los siguientes planteamientos:

Primer punto previo

Procedencia del desahucio

Por cuanto interesa a los fines de determinar la naturaleza a tiempo determinado o indeterminado del contrato y la procedencia de la acción incoada por la parte actora, este juzgador analizará si la notificación o desahucio fue realizado en la forma prevista en la ley, para que así pueda producir sus efectos, de conformidad con el artículo 1.601 del Código Civil, visto que la consecuencia que la ley prevé para el desahucio es de tal magnitud en la relación arrendaticia que éste debe realizarse válidamente, por ello se exige que se haga de forma personal o directa, aunque nada obsta para que las partes de común acuerdo establezcan en el contrato otras formas para practicarlo. Sin embargo, tal como lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia, lo que debe demostrar el propietario o arrendador, es que el inquilino sí tuvo conocimiento oportuno del despido, en consecuencia ante la falta de previsión en el contrato de que se realice la notificación por medios alternos distintos al personal, se acepta como válido jurídicamente el desahucio que se hubiese remitido por medio de correo certificado, o a través de la fijación de la notificación por medio de un tribunal a las puertas del inmueble alquilado.

En este caso, la notificación fue practicada por el arrendador ante la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito el 08/09/2003, es decir, con más de 30 días de anticipación al 31/12/2003, que era la fecha en la cual expiraba una de las prórrogas del contrato, por lo que este sentenciador la considera oportuna y válidamente realizada, aunque la arrendataria no haya firmado el recibo que avalaría su recepción. Así se declara.

Segundo punto previo

Naturaleza de la relación arrendaticia.

El contrato suscrito por las partes y cuya vigencia comenzó el 01/01/2000, tenía una duración de un (1) año fijo prorrogable por períodos de igual término, a menos que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovarlo por lo menos con 30 días de antelación.

El 08/09/2003, durante la tercera de las prórrogas del contrato, la demandada fue notificada de la voluntad de su arrendador de no renovar el contrato, mediante notificación o desahucio que fue considerado válidamente efectuado en el punto anterior de la sentencia, por lo que a partir del 01/01/2004 comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (1) año prevista en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia se perpetuó durante cuatro (4) años, así que ésta última prórroga de naturaleza legal venció el 31/12/2004.

La actora señaló como insolutos los cánones de arrendamiento causados desde diciembre de 2004 hasta septiembre de 2005 y la propia demandada trajo pruebas donde consta que consignó lo correspondiente al canon de arrendamiento desde febrero de 2005.

El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquiera persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad

.

Una vez analizadas las consignaciones de la arrendataria y en aplicación del principio de comunidad de la prueba, ha quedado evidenciada la voluntad manifiesta del arrendador de no recibir el canon de arrendamiento, por lo menos a partir de febrero de 2005.

Los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, establecen:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

En este caso no operó la tácita reconducción por cuanto el arrendador realizó actos donde evidenció su voluntad de no recibir cánones de arrendamiento después de vencido el plazo del contrato y su prórroga legal, aunque el arrendatario continuó en el goce de la cosa a pesar de la notificación o desahucio que se practicó, lo que en opinión de I.B.L. convierte al arrendatario en un “poseedor de mala fe” y un “ocupante sin título”.

De lo anterior, puede colegir este sentenciador la naturaleza a tiempo determinado del contrato de arrendamiento. Así se decide.

Tercer punto previo

Naturaleza de la acción incoada

El apoderado de la parte demandada alegó en la contestación de la demanda que el contrato de arrendamiento se había convertido en uno a tiempo indeterminado –lo que no fue acogido por este juzgador en punto anterior de esta decisión- y ante esta alzada invocó que su contraparte había pedido la resolución del contrato de arrendamiento y no el desalojo, por lo que sostiene que el a quo incurrió en ultrapetita al atribuirle a la parte actora un pedimento de desalojo cuando lo pedido es una resolución de contrato.

Tales alegatos de la parte demandada dejan de tener sustento ante la calificación del contrato como uno a tiempo determinado tal como lo consideró esta alzada ut-retro al analizar la relación arrendaticia que se inició el 01/01/2000, por lo que se desecha tal alegato de la parte demandada. Así se decide.

Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, el cual pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1) En los folios 11 al 14, original del contrato de arrendamiento celebrado entre R.J.S.N. (arrendador) y M.C.R. (arrendataria) sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento de aproximadamente 154 mts2, ubicado en el kilómetro 11 vía principal de El Junquito, en la jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda el 06/09/2000, bajo el Nº 56, Tomo 106, en el cual convinieron:

SEGUNDA: La duración del presente contrato, es de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos contados a partir del Primero (1ro) de Enero de 2000, siempre que una de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo o cualquiera de las prórrogas, si las hubiere, su deseo de no prorrogarlo más...

TERCERA: el canon de arrendamiento será por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 80.000,oo) pagaderos por mensualidades adelantadas a los quince (15) días de cada mes a EL ARRENDADOR, cuya dirección declara conocer EL ARRENDATARIO...

CUARTA: Cláusula de valor. El canon de arrendamiento... sufrirá un incremento mínimo de por lo menos el índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela...

DECIMA TERCERA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas anteriores, así como también el atraso en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, dará derecho a EL ARRENDADOR, a dar por vencido el presente contrato...

.

2) Folio 78 al 79, original del contrato de compraventa del inmueble celebrado entre R.J.S.N., titular de la cédula de identidad Nº 5.567.667, actuando como apoderado de J.D.S.S., titular de la cédula de identidad Nº 995.287 y C.N.A. (arrendataria) sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento de aproximadamente 154 mts2, ubicado en la carretera Caracas – El Junquito, kilómetro 11, Nº 35, parroquia El Junquito, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio autónomo Chacao del Estado Miranda el 14/12/1999, bajo el Nº 59, Tomo 119, donde consta nota del notario, que señala:

El Notario en tal virtud... hace constar que tuvo a su vista el PODER conferido por J.D.S.S. a R.J.S.N., Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 29, tomo 2, Protocolo 3, en fecha: 29/07/99

.

3) Folio 85 al 95, copia fotostática simple con sello correspondiente a la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito con motivo de las denuncias interpuestas contra M.C.R., específicamente en el folio 92 cursa constancia de notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento de fecha 08/09/2003 realizada por R.S. que la arrendataria M.R. no firmó.

4) Folios 96 y 97: telegrama enviado por R.S. a M.C. notificándole su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual fue entregado el 01/12/2003.

5) Folios 98 al 100: notificación realizada el 22/11/2004 por la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde R.S. le notifica a C.N.A. que el 31/12/2004 vence la prórroga legal que se inició el 01/01/2004, y que ésta se negó a firmar.

6) Folios 101 al 129, inspección evacuada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 22/03/2005, donde se dejó constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación, pero que hay plantas en el balcón y está un perro.

7) Folios 130 al 132, copia fotostática simple de la factura emitida por SERDECO, C.A. de un inmueble ubicado en El Junquito, Piso 1, Casa 2, Barrio 5 de Julio, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador, Distrito Libertador.

8) Folios 144 al 145, inspección evacuada por el juzgado a quo en el inmueble, donde se dejó constancia que hay materos en el balcón y un perro en un área adyacente a la cual se accede por el balcón del inmueble.

9) Folios 148 al 159, informes dirigidos a la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito del Municipio Libertador, a cuyo efecto se recibió copia certificada del expediente donde cursan las denuncias y demás actuaciones relacionadas con el expediente, y específicamente en el folio 156 la notificación de no prórroga del contrato.

10) Informes dirigidos a Administradora SERDECO, C.A., sin que conste que se haya recibido respuesta de ese ente.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Folios 165 al 211, copia certificada del expediente Nº 20057915 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por M.C.R. a favor de R.J.S. por Bs. 130.000,oo a partir de febrero de 2005, de las cuales se detallan a continuación las correspondientes al período comprendido entre diciembre de 2004 y septiembre de 2005 por haber sido éstas las que demandó como insolutas la parte actora:

   MENSUALIDAD FECHA LIMITE PARA CONSIGNAR FECHA DE LA CONSIGNACIÓN MONTO CONSIGNADO BS.

   DICIEMBRE-2004 15/01/2005 (**)

   ENERO-2005 15/02/2005 (**)

   FEBRERO-2005 15/03/2005 10/02/2005 130.000,OO

   MARZO-2005 15/04/2005 09/03/2005 130.000,OO

   ABRIL-2002 15/05/2005 05/04/2005 130.000,OO

   MAYO-2002 15/06/2005 13/05/2005 130.000,OO

   JUNIO-2002 15/07/2005 03/06/2005 130.000,OO

   JULIO-2002 15/08/2005 07/07/2005 130.000,OO

   AGOSTO-2002 15/09/2005 09/08/2005 130.000,OO

   SEPTIEMBRE-2002 15/10/2005 20/09/2005 130.000,OO

2. Folios 212 al 238, recibos de ADMINISTRADORA SERDECO, C.A. emitidos a nombre de M.R. sobre el inmueble ubicado en el piso 1, casa 2, barrio 5 de Julio, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador, Distrito Libertador.

3. inspección evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 10/05/2006, ante la sede de la institución financiera Banesco de los depósitos realizados por M.C.R. en la cuenta de R.J.S.N. 0134-0443-76-4435016346.

   Los documentos auténticos consignados por la actora y reseñados 1) y 2), no fueron tachados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, por lo que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil hacen plena prueba. Igualmente se le otorga pleno valor probatorio a la notificación practicada mediante notario público que se identificó con el número 5).

   El documento público consignados por la parte demandada e identificado con la letra A), por cuanto no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil hace plena prueba.

   En cuanto a la inspección que se identificó con el número 8), que evacuó el juzgado a quo conforme a los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tiene valor de plena prueba. Ahora bien, la inspección que se identificó con el número 6), por cuanto fue evacuada extra litem, sin que la parte demandada pudiera ejercer algún tipo de control sobre la misma, sólo se valorará en cuanto los hechos demostrados se correspondan con aquellos que evidenció la inspección evacuada por el juzgado a quo.

   Sobre la prueba de informes dirigida a la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito del Municipio Libertador que se identificó con el número 9), los cuales acompañó con copia certificada del expediente administrativo, al cual se le otorga pleno valor probatorio. Así mismo se valoran las copias de actas que forman parte de este expediente administrativo, las cuales se refirieron con el número 3), al no haber sido tachadas por el adversario en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil.

   Las facturas que presentó la actora y que se refirieron con el número 7) así como las que aportó la demandada identificadas con la letra B), se desechan del proceso por cuanto nada aportan para resolver la controversia.

   Al telegrama que consignó la parte actora señalado con el número 4), se le otorga valor probatorio.

   En cuanto a la inspección que se identificó con la letra D), que fue consignada ante esta alzada, se desecha del proceso por haber sido evacuada extra litem, sin que la parte demandada pudiera ejercer algún tipo de control sobre la misma y por no ser de los medios de prueba previstos en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

   En este caso la parte actora pide la resolución del contrato de arrendamiento sobre unas bienhechurías que adquirió por documento notariado y que posteriormente fueron arrendadas a la parte demandada.

   Son varias las causas que harían peso a la solicitud de la actora, las cuales derivan directamente del contrato y causarían su resolución en virtud de una cláusula resolutoria expresa que incluyeron en el mismo, específicamente en la cláusula décima tercera.

   El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a que haya lugar.

   En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil:

   Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.

   El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato por el cual adquirió las bienhechurías y el contrato de arrendamiento, en éste último constan las obligaciones recíprocas que asumieron arrendador y arrendatario, documentos éstos que merecen plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada.

   También ha sido pacífica la jurisprudencia al reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.

   No demostró la demandada en la oportunidad procesal correspondiente el pago de los cánones de arrendamiento de diciembre de 2004 y enero de 2005 asimismo se evidenció que a partir de febrero el arrendador se negó a recibir pago alguno por concepto de canon de arrendamiento, por lo que la arrendataria se vio obligada a consignar ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Si bien las consignaciones fueron extemporáneas por anticipadas son válidas para liberar al arrendatario del cumplimiento de su obligación respecto a los meses de febrero a septiembre de 2005, pero al no haber probado la arrendataria oportunamente el pago de los cánones de diciembre de 2004 y enero de 2005, se produjo el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato y se configuró el supuesto de hecho previsto en la cláusula décima tercera del contrato establecido como suficiente para resolver el contrato de arrendamiento. Así se decide.

   A lo anterior se suman otros incumplimientos que fueron considerados por las partes como suficientes para producir la quiebra del contrato y que quedaron demostrados en el cúmulo de pruebas que cursan en autos, porque la demandada incumplió obligaciones que asumió en el contrato bajo el rubro de “reglamento interno del inmueble”, en relación a no celebrar fiestas que perjudiquen o molesten al resto de los vecinos de la propiedad, no tener animales y no colocar plantas en los balcones y ventanas, tal como quedó evidenciado de las diversas denuncias tramitadas ante la Jefatura Civil de la Parroquia El Junquito del Municipio Libertador y de la inspección que practicó el Tribunal a quo; y, por cuanto –como se señaló anteriormente- media en el contrato una cláusula resolutoria expresa capaz de producir la quiebra del contrato por las razones anteriormente señaladas, procede la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la cláusula décima del contrato al resultar aplicable la cláusula resolutoria expresa prevista en la cláusula décima tercera del contrato. Así se decide.

   En cuanto al supuesto incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones de pagar oportunamente los servicios de luz y aseo urbano, permitir que se inspeccione el inmueble y efectuar las reparaciones menores, este sentenciador advierte que la parte actora no señaló los meses supuestamente insolutos en el pago de los servicios y no cumplió con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, pues durante este juicio nada probó que evidenciara que la demandada incumplió tales obligaciones, por lo que se declara improcedente su pretensión para que se resuelva el contrato basada en tales alegatos. Así se declara.

   Es por ello que lo procedente y ajustado a derecho es declarar la quiebra del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

   En cuanto al pedimento de la parte actora para que el demandado sea condenado a pagar las suma de Bs. 1.300.000,oo por los cánones de arrendamiento del período comprendido entre diciembre de 2004 y septiembre de 2005 por el uso del inmueble y un 10% del canon por cada día de retraso en la entrega del inmueble como indemnización por daños y perjuicios, en virtud de la cláusula penal prevista en la cláusula décima segunda del contrato, por lo que considera este juzgador que habría resultado procedente condenar a la demandada a pagar tales cantidades.

   No obstante, no escapa a la vista de este Tribunal el hecho de que la recurrida sólo condenó a la demandada a pagar Bs. 260.000,oo por los cánones de arrendamiento y nada en virtud de la cláusula penal, cuestión ésta que no fue impugnada mediante el recurso de apelación por la demandante, motivo por el cual, ésta aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo en todas y cada una de sus partes. En efecto, al ser la parte demandada la apelante, no podría esta decisión desmejorarle su condición, a pesar de haberse explayado con antelación que la actora efectivamente podía demandar tales pagos; ello en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, principio que consagra que la decisión de alzada no puede jamás desmejorar la condición del apelante que resulta condenado en ambas instancias. Por ende, al ser la demandada la única recurrente del fallo que le agraviaba, no puede este sentenciador condenarla a pagar tales montos, por cuanto el principio antes enunciado se lo prohíbe.

   Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho. Así se decide.

   III

   En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO

declarar SIN LUGAR la apelación;

SEGUNDO

declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por C.N.A.D.L. contra M.C.R., ambas partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión;

TERCERO

como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la demandada M.C.R. a entregar las bienhechurías constituidas por un apartamento de aproximadamente 154 mts2 ubicadas en el Kilómetro 11 vía principal de El Junquito, jurisdicción de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital.

CUARTO

como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demandada M.C.R. a pagar Bs. 260.000,oo, por los cánones de arrendamiento de diciembre de 2004 y enero de 2005.

QUINTO

cargar a la apelante las costas del recurso.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al a quo.

Se confirma el fallo apelado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los TRECE (13) días del mes de NOVIEMBRE de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.