Decisión nº 265-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 4 de Octubre de 2010

Expediente 2186-10

REPUBLICA BOLIVARIANA D E VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: C.E.P.G., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-1.699.630, y domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: A.M.R., mayor de edad, venezolana, con cédula de identidad NºV-9.754.376, y domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado E.d.J.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°40.901, y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada C.M.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el N°17.151, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia

Se inició este procedimiento por demanda intentada por la ciudadana C.E.P.G., representada por su apoderado judicial, Abogado E.d.J.F., en contra de la ciudadana A.M.R., por Desalojo; alegando que en fecha 16/05/2006, su representada celebró un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 58, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, con la ciudadana A.M.R.; sobre un inmueble que es de su co-propiedad, conformado por una casa edificada sobre parcela de terreno propio, ubicado en la Calle 90 (antes S.T.) signado con el N°10-21, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar (Santa Bárbara) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que el canon mensual de arrendamiento fue fijado en la suma de Doscientos mil bolívares (Bs.200.000), hoy Doscientos bolívares (Bs.200), pagaderos puntualmente conforme a lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato; que en la Cláusula Quinta se convino que el término de vigencia del contrato sería de un (1) año contado a partir del día 15/05/2006, prorrogable automática y sucesivamente por un período igual, lo cual ocurrió, extendiéndose su vigencia hasta el día 15/05/2008.

Que a partir de esa fecha el contrato se convirtió en cuanto al tiempo, en un contrato indeterminado, porque la Arrendataria continuó ocupando el inmueble con la misma cualidad, sin que su representada hiciera oposición. Que la Cláusula Séptima establece la obligación para la Arrendataria de entregar solventes los servicios municipales, el servicio de agua, a cancelar la deuda que existía con Hidrolago, y solvente al momento de entregar el inmueble.

Que la Arrendataria ha incumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, cada uno, por un monto de Doscientos bolívares (Bs.200), adeudando a la fecha la suma de Seiscientos bolívares (Bs.600).

Que para el mes de febrero de 2010, la Arrendataria adeuda por concepto de servicio de agua la suma de Trescientos ocho bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.308,81), según consta de estado de endeudamiento del inmueble emitida por Hidrolago, la cual acompaña a la demanda.

Que han sido infructuosas las gestiones realizadas para lograr que la ciudadana A.M.R., cumpla puntualmente las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, razón por la cual demanda el Desalojo del inmueble con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También demanda el pago de la suma de Seiscientos bolívares (Bs.600) que la demandada adeuda por concepto de los cánones de arrendamiento descritos, al igual que las sumas que sigan venciéndose hasta la fecha de entrega del inmueble. Asimismo, demanda el pago de la suma de Trescientos ocho bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.308, 81) por concepto de la deuda pendiente con Hidrolago, y las costas procesales.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada C.M.F., con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.M.R., opuso: 1) La Cuestión Previa contenida en el artículo 346, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, referida a la Ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 2) La Cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 eiusdem, referida a la Ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o insuficiente.

Alegó que el apoderado del actor expresó en el libelo de la demanda, que actúa en nombre y representación de la ciudadana C.E.P., según documento poder otorgado según se evidencia de documento anexo en los folios seis y siete del expediente N°2.186 llevado por este Tribunal.

Que también expresa el abogado representante de la parte actora, que su mandante es co-propietaria del bien inmueble arrendado sin especificar por qué tiene tal carácter.

Que la relación arrendaticia data desde hace treinta y cinco (35) años, ya que se inició con un contrato de arrendamiento celebrado entre su difunto padre M.A.R.P. y C.D.G.d.R., propietaria del inmueble arrendado, abuela de la demandante.

Que con posterioridad a la muerte de la Arrendadora C.D.G. en fecha 3/11/2003, el inmueble arrendado perteneció a la Sucesión González, formada por L.M.M.G., M.L.R.G. (demandante), C.P., y otros.

Que posteriormente en el año 2002, la madre de su mandante, A.P., firmó contrato de Arrendamiento con la ciudadana C.P., y en el año 2006 celebró contrato entre su mandante A.M.R., y hasta la fecha ha venido ocupando el inmueble con su familia en calidad de arrendatarios.

Que no se evidencia de las actas, que el Abogado E.F. tenga poder debidamente autenticado o protocolizado por ante las autoridades competentes para actuar en representación de los herederos de la Sucesión González, mencionando en la demanda únicamente a la ciudadana C.P..

En la misma fecha de interposición de las cuestiones previas, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, señalando que es cierto que habita el inmueble identificado en actas en calidad de arrendataria, en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana C.P.. Que desde el 18/03/1975, su difunto padre M.A.R., firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana C.D.G., abuela de la ciudadana C.P., y posteriormente dos (2) contratos de arrendamiento, uno en el año 2002 y otro en el año 2006, sumando treinta y cinco (35) años los tres contratos, habiendo permanecido su familia en el inmueble.

Niega que hubiere incumplido deliberadamente con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que en varias oportunidades intentó hacer el pago a la Arrendadora, y esta no quiso recibir el pago desde el mes de diciembre de 2009. Que como consecuencia procedió a realizar las consignaciones ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contenido en expediente N°163.

Que cabe destacar que la Cláusula Séptima del contrato la obliga a entregar el inmueble a la terminación del contrato, solvente de toda deuda. Que esta obligación se activa al momento en que se haga la entrega del inmueble y no antes.

De las Pruebas

Pruebas de la parte demandante

• Documento poder otorgado por la ciudadana C.E.P.G. al abogado E.d.J.F., conferido en forma general, para representarla y sostener sus derechos, acciones e intereses ante cualquiera de los organismos públicos, privados, y ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela. Dicho poder fue otorgado la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 1/02/2010, quedando anotado bajo el N°15, Tomo 07 de los libros de autenticaciones.

• Documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 16/05/2006, bajo el N°58, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivos; contentivo de contrato de arrendamiento celebrado por las ciudadanas C.P. y A.M.R., sobre el inmueble ubicado en la Calle S.T., signado con el N°10-21, en jurisdicción de la Parroquia S.B.d.M.M.d.E.Z..

• Documento privado denominado “Estado de Endeudamiento”.

• Invocó la aplicación del principio de comunidad de la prueba y adquisición procesal.

• Ratificó el documento de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 16/05/2006, bajo el N°58, Tomo 50 de los libros de autenticaciones respectivos, a los fines de demostrar la relación arrendaticia y las cláusulas violadas por la Arrendataria.

• Solicitó prueba de informes a la Hidrológica del Lago de Maracaibo (Hidrolago), a los fines de que informe al Tribunal el estado de endeudamiento correspondiente al inmueble de autos, asignado a la ciudadana R.C.D.D., en relación a la prestación del servicio de agua potable, con la finalidad de demostrar la insolvencia de la Arrendataria.

• Promovió la testimonial de los ciudadanos Eudo A.H.H., M.B. de Hernández y F.R.M.S., a los fines de demostrar la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento.

En fecha 21/09/2010, rindió declaración el ciudadano Eudo A.H., de sesenta y dos (62) años de edad, domiciliado en la Calle 91 N°14-72 del sector El Saladillo de esta ciudad de Maracaibo, testigo promovido por la parte actora, quien declaró: Que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadana C.E.P.G. desde hace aproximadamente treinta y dos (32) años, y a la ciudadana A.M.R. desde hace cuatro (4) años aproximadamente, que le consta la relación arrendaticia existente entre ambas. Que le consta la dirección de la casa, que esta queda en la Calle 90, sólo que no conoce el número. Al ser interrogado: ¿Le consta cuales son los meses que la ciudadana A.M.R. ha dejado de cancelar oportunamente? Contestó, que en el mes de febrero de este año, iba al Bingo Maracaibo con el señor F.M., que entonces le pidieron a la señora C.P. que les hiciera la carrera, entonces ésta les pidió permiso para ir a cobrar la mensualidad a la señora Arelis, que le concedieron el permiso y la señora Carmen le pidió a la señora Arelis el pago, que esta le respondió que no tenía dinero, que cuando lo tuviera se lo haría llegar.

Fue repreguntado por el apoderado judicial de la demandante, manifestando que cuando fueron a cobrar la ciudadana C.P. bajó del vehículo, que se imagina que ésta se entrevistó con la señora Arelis, porque entró a la casa a hablar con ella. Que le consta el contenido de lo tratado entre las nombradas ciudadanas dentro del inmueble. Que la señora C.P. ingresó con un recibo al inmueble pero regresó con él porque no le pagaron. Que la ciudadana C.P. ingresó sola al inmueble.

En la misma fecha rindió declaración el ciudadano F.R.M.S., domiciliado en la Calle 89D, N°13-50 del sector Belloso de la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, de cuarenta y un (41) años de edad, testigo promovido por la parte actora, quien manifestó que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas C.P. desde hace veinte (20) años y M.R. desde hace cinco (5) años, aproximadamente, afirmando que la Ciudadana C.P. le arrendó a ésta última una casa ubicada en la Calle 90 (S.T.). Que la Arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble, correspondientes a los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010. Que le consta que la familia Rivera habita el inmueble desde el año 1975. Que la ciudadana C.P. es la propietaria del inmueble objeto de la presente causa, y le consta por el contrato de arrendamiento que le enseñó. Que le consta que la ciudadana A.R. dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010, porque el señor Eudo Hernández y su persona le pidieron un servicio a la señora C.P. para trasladarlos al Bingo Maracaibo en el mes de febrero, y les pidió que le dieran permiso para pasar por la casa a realizar el cobro de las mensualidades a la inquilina, y cree que para ese tiempo no tenía la plata de los meses que estaba cobrando. Al ser interrogado ¿Diga si usted se quedó y esperó a la señora C.P. fuera del inmueble objeto de la presente causa? Contestó: Sí, porque la señora Carmen iba a cobrar en su carro, y ella no se bajo del carro, si no que la inquilina iba hasta donde estaba la señora Carmen en su carro, a objeto del cobro de los meses pendientes. Al ser interrogado ¿Diga el testigo, qué persona residente del inmueble arrendado se entrevistó con la señora C.P.? Contestó: La señora Arelis, que es la única con quien ella se entrevistaba. Al ser interrogado ¿Diga si la señora C.P. presentó algún recibo de cobro a la persona con la cual ella se entrevistó? Contestó: No, porque ella cobraba de palabra. Asimismo declaró que le consta que la familia Rivera ha venido realizando contratos de arrendamiento con la señora C.D.G..

Examinadas las declaraciones rendidas por los ciudadanos Eudo Hernández y F.R.M.S., aprecia el Tribunal que éstos incurrieron en manifiestas contradicciones. Así, puede observarse, que el ciudadano Eudo Hernández declaró que la señora C.P. le hizo una carrera, que le pidió permiso a él y a su compañero, para pasar por la casa de la ciudadana A.R. para cobrar el canon de arrendamiento, que entró sola a la casa, con un recibo y salió con él porque no le pago. Por su parte, el ciudadano F.R.M.S. manifestó que una vez que llegaron a la casa a cobrarle a la señora Arelis, la ciudadana C.P. permaneció en su vehículo, que la ciudadana Arelis se acercó a él, y además declaró que la ciudadana C.P. no llevó recibo alguno porque cobraba de palabra. En consecuencia se desechan las declaraciones de los testigos mencionados.

Pruebas de la parte demandada

• Original de documento reconocido ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 18/03/1975, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.M., en representación de la ciudadana C.D.G., por una parte, y por la otra, el ciudadano M.A.R.P., sobre un inmueble conformado por una casa situada en la Calle 90, antes S.T., en jurisdicción del Municipio S.B.d.D.M.d.E.Z., signada con el N°10-21.

• Original de documento otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 18/07/2002, anotado bajo el N°36, Tomo 60, de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas C.P. y A.P. viuda de Rivera, sobre el inmueble ubicado en la Calle 90, antes S.T., signado con el N°10-110, en jurisdicción de la Parroquia S.B.d.M.M.d.E.Z..

• Copia certificada digitalizada de documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 7/06/1948, bajo el N°110, Tomo 6, Protocolo 1°; contentivo de contrato mediante el cual la ciudadana C.G. adquiere la vivienda ubicada en la Calle denominada S.T., situada en la vecindad del Municipio S.B.d.D.M..

• Original de recibos de pago de cánones de arrendamiento expedidos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el procedimiento de Consignaciones Arrendaticias a favor de la ciudadana C.P., correspondientes a los meses de Diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, y copia simple de los recibos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010.

• Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Brigido Antonio Molina Henríquez, Gladys Gamboa y B.C..

En fecha 6/08/2010, rindió declaración la ciudadana B.C., testigo promovida por la parte demandada, de cuarenta y siete (47) años de edad, con domicilio en la Calle 90 del sector Veritas de la ciudad de Maracaibo, quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a la familia Rivera, que conoció al señor M.R., ya fallecido, que conoce a su esposa y a sus hijas A.M. y Angela. Que le consta que la familia Rivera vive en el inmueble ubicado en la Calle 90, signado con el N°10-21 de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z., desde hace treinta y cinco (35) años, en calidad de inquilinos. Que conoce a la propietaria del inmueble, ciudadana C.D.G.. Que le consta que la ciudadana C.P. es nieta de la señora C.D.G. y es ella quien iba a cobrar la casa. También declaró que la ciudadana C.P. acostumbraba a cobrar el canon de arrendamiento en el inmueble arrendado, que la vio en varias oportunidades, y que desde el mes de diciembre no la ve.

Al ser repreguntada por apoderado judicial de la parte actora, en relación a la cualidad de las ciudadanas C.P. y A.P. en el contrato de arrendamiento que se discute y cómo le consta esa cualidad, contestó que supo que a quien le alquilaron primero la casa es al señor M.R., que después de su muerte la siguió pagando la señora A.R., que también tiene entendido que después le hicieron un nuevo contrato y es A.R. quien paga la casa. Que sabe por ellas de la existencia del contrato, pero no lo ha visto.

En fecha 23/09/2010, rindió declaración el ciudadano Brigido Antonio Molina Henríquez, de cuarenta y siete (47) años de edad, comerciante, domiciliado en la Calle 90, casa N°5-66 de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z., testigo promovido por la parte demandada, quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a la familia Rivera, quien habita en una casa ubicada en la Calle 90, signada con el N° 10-21 de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z.. Que le consta que es una familia de buen vivir, que le han realizado mejoras de pintura, techos, y pisos a través de los años, que desde que se mudaron allí, están alquilados. Que no conoce la identidad de la propietaria de la casa. Al ser interrogado ¿Diga el testigo si en alguna oportunidad en que ha visitado a la familia Rivera, pudo observar que le fuera requerido el pago del canon de arrendamiento por la señora C.P.? Contestó: Bueno, en realidad he visto llegar a la casa arrendada, a una dama a cobrar el inmueble, pero no se si es la propietaria. Al ser repreguntado declaro: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.R. y la familia, desde que viven allí, como treinta (30) años más o menos, que tienen viviendo allí toda la vida. Al ser interrogado ¿Diga el testigo si la ciudadana A.R. habita el inmueble identificado como arrendataria, y de ser así, indique cual es el canon de arrendamiento que cancela por habitar el inmueble. Manifestó que la conoce como una persona responsable de esa casa, pero en relación a cuanto gana, no sabe porque no es su concubino, ni su hermano, ni familiar, ni nada de eso, porque es sólo un vecino, ya que eso queda de parte de ella y quien arrienda. Declaró que no puede responder si la ciudadana A.R., arrendó el inmueble ante la Notaría Tercera de Maracaibo, porque no es quien alquila, ni el que arrienda.

De la Cuestión Previa Opuesta

Se observa que la parte demandada opuso las siguientes Cuestiones Previas:

1) La prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

2) La prevista en el ordinal 3° del artículo 346 eiusdem, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder esté otorgado en forma ilegal o sea insuficiente.

En relación a las Cuestiones Previas opuestas, se observa que la demandante alega que expresa el abogado representante de la parte actora, que su mandante es co-propietaria del bien inmueble arrendado sin especificar por qué tiene tal carácter.

Asimismo, que no se evidencia de las actas, que el Abogado E.F. tenga poder debidamente autenticado o protocolizado por ante las autoridades competentes para actuar en representación de los herederos de la Sucesión González, mencionando en la demanda únicamente a la ciudadana C.P..

Al respecto, cabe destacar el criterio del tratadista A.R.R. al referirse a la Capacidad Procesal en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano. Tomo II.p.34.

Distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal.

Aquella pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio de derecho civil.

El artículo 136 del nuevo código, regula ahora la capacidad procesal y establece; “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas por la Ley”.

En el derecho civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida la facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por sí mismas, relaciones jurídicas. Esta capacidad de ejercicio es la regla general, y la incapacidad, la excepción. La regla está formulada especialmente para los contratos: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley” (Artículo 1.143 C.C.). En cambio, la excepción, que tiene que ser expresamente establecida en la Ley, la hace depender ésta de ciertas circunstancias, tales como la menor edad, la interdicción por defecto intelectual o por causa de condena penal, y la inhabilitación…”

En este orden de ideas, al referirse a las Cuestiones Previas previstas en los ordinales 2° y 3° del Código de Procedimiento Civil, señala que la ilegitimidad es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto. En cambio, la legitimación o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por ésta razón.

Al respecto considera este Tribunal que la parte demandada al oponer la Cuestión Previa prevista en el ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, confunde las figuras procesales de la capacidad procesal con la legitimación o cualidad para obrar, al señalar que la actora carece de legitimidad por carecer de capacidad para comparecer en juicio, por el hecho de haber alegado que es co-propietaria del inmueble arrendado.

En tal sentido se observa, que fue promovida copia certificada de documento registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito, en fecha 7/06/1948, mediante el cual la ciudadana C.G. adquirió una casa ubicada en la ciudad de Maracaibo, Municipio S.B.d.D.M., en la Calle S.T.; documento que sólo acredita la propiedad de la nombrada ciudadana sobre el inmueble, empero no demuestra que el inmueble que hoy habita la ciudadana A.M.R., pertenezca a una comunidad hereditaria.

En relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, el citado autor señala:

Que la capacidad a que se refiere esta disposición, es la capacidad de postulación, esto es, la capacidad que corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica, en calidad de representantes o asistentes de la parte, que es una capacidad meramente profesional y técnica que corresponde exclusivamente a los abogados, según las previsiones del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil.

Otro de los fundamentos es que esta puede ser una incapacidad de derecho material que afecta, no a su capacidad de postulación, sino a su capacidad de ejercicio o capacidad de obrar de derecho civil, v. gr. Si se encontrare sometido a interdicción a causa de un estado habitual de defecto intelectual, o si ha sido declarado inhabilitado; que estuviere inhabilitado por sentencia firme que lo prive del goce de sus derechos civiles, o padeciere de enfermedad que lo someta a reclusión, etc.

La segunda causa de ilegitimidad, es la de no tener la representación que se atribuya, porque no tenga poder, o cuando habiendo sido otorgado, no conste en autos el mismo.

La tercera causa de ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor se produce, cuando el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente. En cuanto a la insuficiencia del poder el juez debe apreciar las facultades otorgadas en el mismo, a los fines de determinar si le han sido otorgadas las facultades que ostenta el apoderado. (Rengel Ronberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Ps-65-66)

Una vez examinados los argumentos en los cuales la demandada fundamenta la oposición de la Cuestión Previa contenida en el ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, concluye este Tribunal, que los mismos no se subsumen en los supuestos de hecho de la norma.

Como consecuencia, se declaran sin lugar las Cuestiones Previas Opuestas. Así se decide

Por otra parte se observa que fue promovido en actas, contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.M., en representación de la ciudadana C.D.G., por una parte, y por la otra, el ciudadano M.A.R.P.; y contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas C.P. y A.P. viuda de Rivera; ambos celebrados sobre el inmueble de autos, a los fines de demostrar la continuidad de la relación arrendaticia alegada por la demandada. Asimismo, se aprecia la declaración rendida por los ciudadanos B.d.J.C. y Brigido Antonio Molina Henríquez, quienes declararon que les consta que la familia de la ciudadana A.M.R. ha vivido en el inmueble desde hace más de treinta (30) años, y que la relación arrendaticia se inició originalmente con el padre de la demandada, a los fines de demostrar el hecho alegado en su defensa, referido a la continuidad del arrendamiento celebrado inicialmente con M.A.R.P., hasta llegar al contrato fundamento de esta acción; argumentos y pruebas que resultan impertinentes al mérito de la causa, pues el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble, basado en la falta de pago de cánones de arrendamiento, así como el cobro de bolívares por concepto del servicio de agua.

De las consignaciones arrendaticias

Fueron promovidas por la parte demandada en copia simple, recibos de pago emitidos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle 90, antes S.T., signado con el N°10-21, en jurisdicción de la Parroquia S.B.d.M.M.d.E.Z.d. los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, siendo rechazados y desconocidos por el apoderado judicial de la parte actora, pidiendo al Tribunal desestime su valor probatorio.

Por escrito presentado en fecha 10/08/2010, la apoderada judicial de la parte demandada promovió en original los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, los cuales fueron emitidos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble, los cuales son valorados de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil.

A los efectos de examinar si los recibos de pago consignados acreditan la solvencia de la Arrendataria, es conveniente traer a colación el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 5/02/2009, expediente N°07-1731, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, refiriéndose al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual señaló:

(…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante el Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

Aprecia el Tribunal, que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas C.P. y A.M.R. en fecha 16 de mayo de 2006, en su Cláusula Quinta se fijó un término de duración del contrato, contado a partir del día 15/05/2006, prorrogable automáticamente por un período igual. Por su parte, la Cláusula Sexta señala, que el canon de arrendamiento convenido es la cantidad de Doscientos mil bolívares (Bs.200.000) que La Arrendataria pagaría puntualmente a La Arrendadora, en dinero de curso legal en el país, en esta ciudad de Maracaibo; bajo el entendido de que la Arrendataria debería pagar intereses de mora a la tasa vigente en el mercado. Que a la falta de pago de dos (2) meses consecutivos de arrendamiento la Arrendadora tendría derecho a solicitar la resolución de contrato, el pago de los cánones insolutos y aún los que falten por vencerse hasta la expiración natural del contrato, la desocupación del inmueble y, en ambos casos, los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

De texto de la Cláusula Sexta del contrato se puede apreciar, que las partes convinieron en que la Arrendataria pagaría “puntualmente” a la Arrendadora, los cánones de arrendamiento, sin más especificaciones, por lo que debe entenderse que los pagos serían efectuados por meses vencidos en forma sucesiva, dada la naturaleza del servicio prestado por la Arrendadora, y el disfrute del inmueble por parte de la Arrendataria. En tal sentido, si el contrato comenzó a regir a partir del día 15/05/2006, el vencimiento de la mensualidad se produce los días quince (15) de cada mes.

En el caso de autos es evidente que la Arrendataria hizo uso del derecho que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, con el fin de liberare o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil. Como consecuencia, pasa este Tribunal a examinar si las consignaciones arrendaticias fueron debidamente efectuadas:

Se observa del texto de los recibos promovidos que en ellos se dejó constancia de que la ciudadana A.R. en la Consignación N°163 de la nomenclatura llevada por el Tribunal que conoce del procedimiento de consignaciones arrendaticias, que se realizaron en la forma siguiente:

• Diciembre de 2009 en fecha 24/02/2010, con vencimiento el día 15/01/2010, más quince (15) días que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 para efectuar la consignación, la fecha máxima para efectuarla era el día 30/01/2010, por lo que resultó extemporánea la consignación.

• Enero de 2010 en fecha 24/02/2010, con vencimiento el día 15/02/2010, mas quince (15) días que le otorga la Ley para efectuar la consignación, la fecha máxima para efectuarla era el día 2/03/2010, por lo que fue oportuna la consignación.

• Febrero de 2010 en fecha 24/02/2010, con vencimiento el día 15/03/2010, más quince (15) días que le otorga la Ley para efectuar la consignación, la fecha máxima para consignar era el día 30/03/2010, por lo que fue oportuna la consignación.

• Marzo de 2010 consignado en fecha 9/04/2010, con vencimiento 15/04/2010, mas quince (15) días que le otorga la Ley para efectuar la consignación, la fecha máxima para consignar era el día 30/04/2010, por lo que resulta oportuna la consignación.

• El mes de abril de 2010, en fecha 26/04/2010, con vencimiento 15/05/2010, mas quince (15) días que le otorga la Ley para efectuarla, la fecha máxima para consignar era el día 30/05/2010, por lo que resultó oportuna la consignación.

• Mayo de 2010, en fecha 21/05/2010, con vencimiento el día 15/05/2010, mas quince (15) días que le otorga la Ley para efectuarla, la fecha máxima para consignar era el día 30/06/2010.

• Junio de 2010, en fecha 17/06/2010, con vencimiento el día 15/07/2010, mas quince días que le otorga la Ley para efectuarla, la fecha máxima para consignar era el día 30/07/2010, por lo que resulta oportuna la consignación.

• Julio de 2010, en fecha 27/07/2010, con vencimiento el día 15 de agosto de 2010, mas quince días que le otorga la Ley para efectuar la consignación, la fecha máxima para consignar era el día 30/08/2010, por lo que resulta oportuna la consignación.

Ahora bien, la parte demandante fundamenta su demanda de Desalojo, en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2009, enero y febrero de 2010; concluyendo este Tribunal conforme a la sentencia anteriormente citada, que solo fue realizado fuera del lapso legalmente establecido, el mes de diciembre de 2009. En consecuencia no puede ser declarado el Desalojo del inmueble en virtud de que las circunstancias de hecho del caso de autos, no se subsumen en las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el cual exige para su procedencia la insolvencia de dos (2) mensualidades consecutivas.

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales.

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

En otro orden de ideas, aprecia este Tribunal que la parte actora alega que la Arrendataria adeuda al mes de febrero de 2010, la cantidad de Trescientos ocho bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.308,81), por concepto del servicio de agua del inmueble, reclamando su pago.

Al respecto se observa el documento denominado “Estado de Endeudamiento” que corre inserto al folio 15 de las actas, el cual no presenta sello ni firma de su emisor, por lo que no produce valor probatorio.

También fue promovida por la parte actora prueba de informes dirigida a Hidrolago de Maracaibo, prueba que no se valora porque no fue evacuada.

Por otra parte se aprecia que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la Arrendataria se comprometió al pago de los servicios públicos que corresponden al inmueble, obligándose además a entregar el inmueble a la finalización del contrato, en estado de solvencia; siendo necesario aclarar, que la obligación de entregar los servicios públicos solventes al término de la relación arrendaticia, no da derecho a la Arrendataria a incurrir en insolvencia en el transcurso de la relación arrendaticia. Lo contrario, sería asumir una postura inversa a las expectativas de la otra parte, que espera reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato bilateral, conforme se desprende la las previsiones del artículo 1.160 del Código Civil.

”Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este orden se observa de las actas, que la demandada en su escrito de contestación a la demanda, no negó que adeude la cantidad demandada por concepto del servicio de agua del inmueble, excepcionándose al señalar que su obligación es entregar las solvencias de los servicios públicos a la terminación del contrato. Por otra parte, no promovió prueba del cumplimiento de la obligación asumida de cancelar este servicio. En consecuencia, estando obligada a demostrar que fue liberada de la obligación se hace procedente en derecho el cobro de la suma demandada por este concepto; de conformidad con las previsiones del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Sin lugar, las Cuestiones previas opuestas por la ciudadana A.M.R. en contra de la ciudadana C.E.P.G..

Se condena a la ciudadana A.M.R., a cancelar las costas originadas por la interposición de las cuestiones previas.

Parcialmente con lugar la demanda intentada por la ciudadana C.E.P.G., en contra de la ciudadana A.M.R.; quedando expresada dicha declaratoria en los siguientes términos:

Sin lugar, la solicitud de Desalojo formulada por la parte actora.

Se condena a la ciudadana A.M.R., a cancelar a la ciudadana C.E.P.G., la cantidad de Trescientos ocho bolívares con ochenta y un céntimos (Bs.308,81), por concepto de las cantidades adeudadas por el servicio de agua del inmueble arrendado.

No hay condenatoria en costas derivadas de la demanda, por no resultar totalmente vencida la parte demandada.

Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en Maracaibo a los cuatro (4) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ,

ABOG. M.D.P.F.R.M..

LA SECRETARIA,

ABOG. G.B. Mgs

En la misma fecha que antecede, se publicó y registró el anterior fallo previo los anuncios de ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA

ABOG. G.B. Mgs

Exp.2186-10-10.