Decisión nº 09 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 10 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 10 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Gloriana Moreno Moreno |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Llegaron las presentes actuaciones a este Tribunal, previa su distribución en fecha 12 de Abril de 2007, provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadana C.L.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 8.431.399, representada judicialmente por el abogado en ejercicio D.P.E., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.288, contra la sentencia definitiva dictada por aquel Juzgado en fecha 23 de Marzo de 2007, en el juicio que por motivo de DESALOJO, sigue contra la ciudadana MARYURIS DEL C.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.499.658, quien se hizo asistir por el abogado en ejercicio R.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.608.
I
DEL PROCEDIMIENTO
Por auto de fecha 17 de Abril de 2.007 fueron recibidas las presentes actuaciones, dándoseles entrada y avocándose la Juez Provisorio de éste Juzgado, al conocimiento de la presente causa, fijando un lapso de tres (3) días de despacho, para que las partes ejercieran el recurso conferido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, si así lo consideraren pertinente (folio 49).
En fecha 24 de Abril de 2.007, este Despacho Judicial dictó auto mediante el cual fijó un término de diez (10) días de despacho para dictar sentencia, advirtiendo que solo se admitirían las pruebas indicadas en el Artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (folio 50).
En fecha 27 de Abril de 2.007, la parte actora recurrente, presentó escrito de informes, constante de diez (10) folios útiles (folios 51 al 60).
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Expresó la accionante que en fecha 16 de Abril de 2.003, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Maryuris del C.L., sobre una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización Brasil, Sector III, vereda N° 16, casa N° 16, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre. Que en dicho contrato se estableció que la casa estaba en venta y que por ello la estadía de la arrendataria era provisional, quien además nunca quiso comprar el inmueble en cuestión, durante el tiempo en que estuvo residenciada.
Adujo asimismo, que en fecha 26 de Enero de 2.006, de común acuerdo ambas decidieron celebrar otro contrato, conviniéndose en la cláusula tercera, que el referido contrato vencía el 31 de Julio de 2.006. Que a la fecha acordada para el vencimiento del contrato de arrendamiento, le solicitó las llaves a la arrendataria, quien se negó a entregárselas, con la excusa de que no tenía para donde mudarse, razón por la cual le concedió un lapso de tres (03) meses para la mudanza, a cuyo término tampoco le entregó las llaves del inmueble, manifestándole que no saldría de allí porque la ley la amparaba, aunado a que tenía dos (02) hijos.
Alegó la demandante, que la arrendataria no ha querido cancelar el canon arrendaticio correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, así como el mes de Enero de 2.007, estipulado en el contrato en la suma de cincuenta mil bolívares (Bs 50.000,oo) mensuales.
Señaló que de los hechos expuestos se deduce claramente que la intención de la arrendataria es el completo incumplimiento de lo contratado y quedarse en su casa a tiempo indefinido, sin siquiera comprarla, procediendo a consignar los aludidos contratos de arrendamiento marcados con la letras “A” y “B”.
Finalmente, sobre la base de esos argumentos y del hecho de convertirse el contrato a tiempo indeterminado, demandó a la ciudadana Maryuris del C.L., plenamente identificada en autos por Desalojo, así como al pago de los cánones de arrendamiento insolutos y la solvencia de los servicios públicos, con fundamento en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil y en el literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de contestación de la demanda, la accionada negó, rechazó y contradijo que su estancia en el inmueble objeto de la controversia haya sido provisional, ya que se desprende del primer contrato suscrito en el mes de Abril de 2.003, que se encuentra ocupando el inmueble, señalando que durante todo el tiempo transcurrido entre el primer contrato y el segundo, que fue casi tres (03) años, canceló el canon de arrendamiento, en el que había operado la tácita reconducción del mismo.
De igual modo expresó, que el segundo contrato que suscribieron fue en el mes de Enero de 2.006, tiempo en el que canceló todos los meses de arrendamiento.
Por otra parte la demandada, negó, rechazó y contradijo que la arrendadora le hubiese concedido tiempo alguno para mudarse del inmueble que habitaba, siendo que el hecho cierto era, que una vez que firmaban los contratos la arrendadora se regresaba a la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta donde ella residía y luego cuando volvía a la ciudad de Cumaná, le firmaba los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, a cuyos efectos consignó talonario de recibos de pago, correspondientes a todos los meses desde el 21 de Noviembre de 2.004, hasta el 25 de Octubre de 2.006, con lo que se configura según su decir, su consentimiento de continuar la relación arrendaticia. Señaló que hace referencia hasta Octubre de 2.006, porque la demandante se fue para el Estado Nueva Esparta en esa fecha y ahora al volver ella, en vez de ir a su inmueble como era de costumbre y visitarla, lo hizo pero a través del Alguacil del Tribunal de la causa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Determinó el Juzgado A quo, en la sentencia definitiva dictada en fecha 23 de Marzo de 2007 en la presente causa, que las partes tuvieron una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, que se inició en fecha 16 de Abril de 2.003 y que terminó el 26 de Enero de 2.006, fecha ésta última en la que celebraron un contrato a tiempo determinado, por un lapso de seis (06) meses, el cual venció el 31 de Julio del mismo año.
Igualmente señaló el Tribunal de la causa, que una vez vencido el citado contrato, operó la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 ejusdem, por un lapso de tiempo de seis (06) meses, comprendido entre el 01 de Agosto de 2.006 al 31 de Enero de 2.007, siendo que a partir de esta última fecha, el contrato se transformó a tiempo indeterminado, en virtud de que a la expiración de la prórroga legal, la demandada se quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora, aunado a ello señaló, que la acción de desalojo es improcedente, por cuanto al iniciarse el contrato a tiempo indeterminado a partir del día 01 de Febrero de 2.007, a la fecha de la admisión de la demanda, no había transcurrido si quiera un mes de vigencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, siendo que el alegato de la falta de pago de los mese de Octubre de 2.006 a Enero de 2.007, como causal de la demandad de desalojo, es inexistente por cuanto esos períodos no corresponden al contrato transformado a tiempo indeterminado.
Po último, sobre la base de los argumentos ates señalados, procedió a declarar sin lugar la demanda de desalojo a que se contraen las presentes actuaciones.
V
MOTIVOS PARA DECIDIR
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal procede a dictar emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:
Considerando que la parte accionante en el presente juicio, expresó en su escrito libelar que el contrato de arrendamiento a que se contrae la relación arrendaticia entre las partes, se convirtió a tiempo indeterminado, surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar conforme a los hechos e instrumentos aportados, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la controversia.
En cuanto a la modalidad de los contratos de arrendamiento, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Volumen I. Ediciones UCAB. Caracas 2.003, pp. 101 105, ha determinado lo siguiente:
EL contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal (Negritas añadidas).
En lo que concierne a los contratos a tiempo determinado, señaló el citado autor lo que a continuación se transcribe:
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo (Negritas añadidas).
En el caso particular bajo estudio, observa esta jurisdicente, que cursa al folio 11 de las actas procesales, documento privado suscrito entre las partes en fecha 16 de Abril de 2.003, el cual no fue desconocido ni tachado por la parte a quien le fue opuesto y al que esta sentenciadora le atribuye valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.361 el Código Civil, respecto del hecho que contiene, que no es otro que el inicio de una relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada de autos, sobre una vivienda ubicada en la Urbanización Brasil, Sector 03, vereda 16 N° 16 de esta ciudad, del cual se infiere que la naturaleza de dicha relación arrendaticia fue a tiempo indeterminado, pues se evidencia que el instrumento en cuestión, no contiene la fecha de culminación del arrendamiento, circunstancia esta que conforme la doctrina plasmada en el primer párrafo que antecede, deja en evidencia que la relación arrendaticia entre las partes se inició en fecha 16 de Abril de 2.003, bajo la modalidad de un contrato a tiempo indeterminado y así se decide.
Ahora bien, se evidencia de los folios 12 al 15 del expediente, la existencia de otro documento privado suscrito entre las partes en fecha 26 de Enero de 2.006, sobre el mismo bien inmueble ya identificado, cuyo documento es apreciado por esta sentenciadora en todo el valor probatorio que merece, de conformidad con lo establecido en la norma sustantiva antes referida, en tanto y en cuanto, el mismo no fue objeto de desconocimiento ni de tacha alguna y por cuanto su lectura deja al descubierto que la relación arrendaticia iniciada por las partes de autos en fecha 16 de Abril de 2.003, fue convertida con posterioridad -26 de enero de 2.006- por voluntad propia de las partes contratantes, en una relación arrendaticia a tiempo determinado y así se establece.
En efecto, la cláusula tercera de dicha convención, establece:
La duración del presente contrato será de seis (06) meses, contados a partir del día primero (01) de Febrero de 2.006 hasta el día treinta y uno (31) de Julio de 2.006, plazo éste que está sujeto a la venta de la casa. Queda entendido que al vencimiento del presente contrato “El ARRENDATARIO” deberá entregar las llaves del inmueble a “EL ARRENDADOR”. A tal efecto queda entendido que en la mora de “EL ARRENDATARIO” en la entrega del inmueble dará lugar al pago de dicha mora, los cuales cancelará a “EL ARRENDADOR” a razón de diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) diario, sin que esto implique prórroga o tácita reconducción (Negritas añadidas).
De la cláusula contractual parcialmente transcrita se desprende, que tanto la arrendadora como la arrendataria, conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes que rige en materia contractual, decidieron que la relación arrendaticia que las unía, se tornara a tiempo determinado, es decir, por tiempo fijo no renovable, por cuanto establecieron en éste último contrato, tanto la fecha de inicio del mismo -01-02-2.006- como la fecha de su culminación 31-07-2.006, así como el hecho de que las llaves del inmueble serían entregadas al arrendador al finalizar el contrato en cuestión, dejando establecido que no habría posibilidad de que existiese tácita reconducción, de lo que se infiere sin lugar a dudas, la intención de ambas partes de poner fin al vínculo habido entre ambas, negando toda posibilidad de renovar el contrato de arrendamiento y así se decide.
De modo que, conforme la motivación antes expuesta, en opinión de esta sentenciadora, el contrato arrendaticio suscrito entre las partes en fecha 26 de Enero de 2.006, tenía una vigencia definida y por ende debe considerarse celebrado a tiempo determinado, como acertadamente lo sostiene el a-quó y así se decide.
Luego, siendo el contrato de arrendamiento señalado ut supra, de naturaleza fija o determinada, la arrendataria de autos tenía derecho a la prórroga legal del mismo, por un lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de su vencimiento, esto es del día 31 de Julio de 2.006 exclusive, de conformidad con lo establecido en el literal a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso de prórroga legal venció en el caso que nos ocupa, el día 31 de Enero de 2.007, tal como lo afirmó el juzgador de primer grado en su fallo. Siendo que, una vez finalizado el lapso de prórroga legal, debió la parte actora solicitar a través de los Organos Jurisdiccionales, el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, como bien lo señala el artículo 39 ejusdem, el cual reza: ”La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble…” y a su vez exigir de manera subsidiaria si así lo creyere conveniente, el pago de los cánones de arrendamientos insolutos durante la prórroga legal; más sin embargo, en fecha 22 de Febrero de 2.007 la arrendadora compareció ante el Tribunal de la causa e intentó acción de desalojo contra la ciudadana Maryuris del C.L., fundamentada en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya acción a juicio de esta juzgadora, no es la idónea cuando de contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado se trata, ya que la norma antes citada así lo expresa, cuando señala: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…(Negritas añadidas). Así pues, en opinión de quien suscribe, la acciónate erró al haber incoado la acción de desalojo, en virtud de que el supuesto de hecho que el dispositivo legal bajo comentario prevé para este tipo de acción, es que se trate de contrato celebrados a tiempo indeterminado y en el caso de marras el contrato celebrado por las partes en fecha 26 de Enero de 2.006, fue a tiempo determinado, y al haber intentado la parte actora la acción de desalojo, cuando el último contrato que suscribió con la accionada fue a tiempo determinado, es obvio, que la acción antes referida no es susceptible de prosperar, al no existir las circunstancias fácticas necesarias para su procedencia y así se decide.
Por otra parte, estableció el juzgador a quó en su fallo, lo siguiente:
Vencida la prórroga legal, el treinta y uno (31) de enero de dos mil siete (2007), el contrato de arrendamiento, celebrado por tiempo determinado, se transformó en un contrato celebrado por tiempo indeterminado, a partir del primero 1º de febrero de dos mil siete (2007), al operar la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, por cuanto a la expiración de la prórroga legal, la demandada se quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora…La acción que debía intentar la actora era la de resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con basamento en la falta de pago… (Negritas añadidas).
Difiere esta jurisdicente del sentenciador de primer grado, en cuanto a los aspectos resaltados en la citada que precede, en virtud de que, ni el contrato de arrendamiento se trasformó a tiempo indeterminado después del vencimiento de la prórroga legal, ni la acción que debía intentar la arrendadora era la acción de resolución de contrato. Cabe resaltar, que al haber existido un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado entre las partes, y así mismo haber fenecido éste por disposición de la cláusula tercera contenida en el mismo, lo procedente era que se otorgare a la arrendataria el lapso de prórroga legal, el cual en el caso bajo estudio, fue de seis (06) meses, culminando dicho lapso el día 31 de Enero de 2.007, como anteriormente se indicó. Luego vencido el contrato y vencida asimismo la prórroga legal, mal podría intentarse una acción de “resolución de contrato de arrendamiento” como lo señaló la sentencia recurrida, pues, como es sabido, la acción resolutoria es procedente en aquellos contratos que se encuentran aún vigentes, siempre y cuando alguna de las partes no cumpla con lo pactado; y en el caso de marras, ya el contrato había fenecido el día 31 de Julio de 2.006, y es por lo que para esta juzgadora resulta ilógico, que se le señale a la acciónate que debió incoar una acción resolutoria cuando el contrato arrendaticio se encontraba fenecido, cuya acción tampoco es viable que se intentase durante el transcurso de la prórroga legal, en virtud de las circunstancias antes aducidas y porque la prórroga legal no es una extensión del contrato de arrendamiento, es simplemente un lapso de tiempo para que el inquilino pueda encontrar otro lugar donde mudarse, pero no es una extensión de dicho contrato; por lo que para esta jurisdicente la arrendadora debió actuar conforme lo dispone el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, una vez finalizada la prórroga legal, intentar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y así se establece.
Tampoco comparte esta operadora de justicia, lo expuesto por el juez de cognición, en cuanto a que, con posterioridad al vencimiento del lapso de la prórroga legal, el contrato de arrendamiento se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que la demandada se quedó y se le dejó en posesión del inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora.
En ese orden de ideas, vemos que el artículo 1614 del Código Civil lo siguiente:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
(resaltado del Tribunal).
En el caso de autos, es evidente que la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado, pero no es cierto que tal ocupación haya sido sin la oposición de la arrendadora, pues, prueba de ello, es que dentro del mes siguiente a la fecha de expiración del lapso de prórroga legal arrendaticia -31-01-2.007-, la arrendadora procedió a intentar acción contra la arrendataria -22-02.007-, cuya conducta lleva implícita una indudable oposición a que la arrendataria continúe ocupando el inmueble, aunado a ello, no basta en todo caso, que la arrendadora permita la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, es necesario que ésta continúe cumplimiento con el pago del canon arrendaticio y que aquella lo reciba, tal como se desprende de la doctrina citada al inicio de la motivación de este fallo, ya que de lo contrario, estaríamos en presencia de otro tipo de relación, pero no de una arrendaticia, siendo ello así, para quien suscribe, en las actas procesales no consta que la arrendataria haya pagado el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, motivo por el cual encuentra juzgadora que a partir de dicha fecha la ciudadana M.d.C.L., se encuentra ocupando el inmueble de manera ilegítima, ya que no existe relación arrendaticia alguna, pues, como ya se indicó, ni la arrendataria ha permitido que continúe ocupando el inmueble arrendado debido a las razones antes expuestas, ni consta cancelación de cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, razones suficientes para considerar que no operó la tácita reconducción que prevé el artículo 1.614 del Código Civil y así se establece.
VI
DECISION
En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en la presente causa. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO incoada la ciudadana C.L.F., titular de la cédula de identidad N° V- 8.431.399, representada judicialmente por el abogado en ejercicio D.P.E., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.288, contra la ciudadana MARYURIS DEL C.L., titular de la cédula de identidad N° V- 14.499.658, quien se hizo asistir por el abogado en ejercicio R.C.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.608. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y bájese en su oportunidad legal al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los diez (10) días del mes de Mayo de 2.007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO
Abg. G.M.M.
LA SECRETARIA
Abg. Kenny Sotillo Sumoza
NOTA: En esta misma fecha siendo las tres (3:00 pm) de la tarde, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
Abg. Kenny Sotillo Sumoza
Exp. 18.789
Sentencia: Definitiva
