Decisión nº 03-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 12 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

203° y 154°

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO DE LA

PARTE DEMANDADA.

EXPEDIENTE N°

MOTIVO:

C.J.O.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.904.038.

Abogados J.M.R.C. y L.C.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.219 y 4.511.

R.A.V.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad N° V- 3.495.378.

Abogados S.H.A. y DIXON I.R.U., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.385 y 44.562.

554

RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ( APELACION

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada S.H.A. en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 11 de agosto de 2010, y habiéndose inhibido la ciudadana Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se procedió a su distribución, correspondiéndole el conocimiento a este Tribunal, en el cual se observan las actuaciones siguientes:

Por auto de fecha 31 de enero de 2011 le dio entrada asignándole el N° 554. (F. 276).

A tal efecto, en el escrito presentado por la abogada S.H.A. en su carácter de coapoderada de la parte demandada, donde ejerció el recurso de apelación, fundamentó el mismo en lo siguiente: En la falta de cualidad de la demandante y que la sentencia apelada omitió pronunciarse sobre esa defensa opuesta en el escrito de contestación a la demanda, y además, que el a-quo omitió pronunciarse sobre la copia fotostática certificada del oficio expedido por la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX); que el Juzgador de primer grado no cumplió con el deber de analizar todas y cuantas pruebas fueron promovidas, y por tal razón el Juez a-quo incurrió en el vicio de silencio de prueba, denegación de justicia, violación a las garantías constitucionales del derecho a la defensa y al debido proceso, peticionando se declarara con lugar el recurso de apelación nula la sentencia recurrida y sin lugar la demanda.

La parte demandante instauro demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra el demandado, por medio del coapoderado judicial J.M.R.C., ostentando dicha cualidad en instrumento poder autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, de fecha 18 de diciembre de 2006, inserto bajo el N° 63, donde en su libelo de la demanda expone: Que mediante contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990, anotado najo el N° 45, tomo 8 de los libros de reconocimiento llevados por esa Notaria, la Sociedad Mercantil INES, C.A. (INESCA) y el ciudadano R.A.V.V., sobre un inmueble consistente en un apartamento identificado con el N° A-1, ubicado en el primer piso del Edificio Martimar, situado en la carrera 9 con calle 4, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T.; que el término de duración era de seis (6) meses prorrogable por periodos iguales, que se inició el 1° de junio de 1990, por cuanto su representada la ciudadana C.J.O.C., había adquirido la totalidad del Edificio Martimar, del cual forma parte el apartamento A-1, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 28 de noviembre de 2006, bajo el N° 17, tomo 099, protocolo 1°, acompañado en copia fotostática certificada; que por efecto de esa adquisición se subrogó como arrendadora del referido apartamento, y el ciudadano R.A.V.V. como su arrendatario; que el canon de arrendamiento mensual inicialmente fue de Dos Mil Quinientos Trece Bolívares (Bs. 2.513,00) pagaderos por mensualidades anticipadas y que el canon de arrendamiento actual es de Ciento Sesenta Bolívares (Bs. 160,00); de igual manera, que mediante cartel de notificación expedido por la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en el expediente administrativo Nº 034 referente al procedimiento de regulación de todos los apartamentos y locales comerciales que componen el Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento A-1, fue publicado por el Diario La Nación de esta ciudad de fecha 29 de diciembre de 2006, cuyo ejemplar fue acompañado con el libelo de la demanda; que según la copia fotostática certificada del expediente N° 18.954, acompañada con el libelo de la demanda, el demandado manifestó que el 29 de diciembre de 2006, la ciudadana C.J.O.C. había adquirido la totalidad del Edificio Martimar, concluyendo que el demandado había dejado de pagarle a su representada los cánones de arrendamiento desde el mes de enero a diciembre de 2007, fundamentando su demanda en los artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.579, el ordinal 2° del artículo 1.592 y 1.264 todos del Código Civil; en las cláusulas 3ª, 18ª y 5ª del contrato de arrendamiento peticionando la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del referido apartamento, estimando el valor de la demanda en la suma de MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.920,00).

Presentada la demanda al Juzgado de distribuidor le correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien por auto de fecha 31 de enero de 2008 (F. 54) la admitió y ordenó la citación personal del demandado y una vez citado diere contestación al 2° día de despacho siguiente al de constar en autos su citación.

El 18/02/2008, el Alguacil del Tribunal informó que no ubicó al demandado para su citación (F. 67).

El 27/02/2008, la representación judicial de la demandante peticionó la citación del demandado por carteles conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue proveído por auto de fecha 04/03/2008 (Fs. 68 al 70).

En diligencia de fecha 06/03/2008, el coapoderado de la demandante dejo constancia que recibió el cartel de citación del demandado, cuyos ejemplares de los periódicos los consigno por diligencia del 24/04/2008. (Fs. 71 al 74).

Por auto del 28/03/2008, el Tribunal de la causa agregó los ejemplares de los periódicos Diario La Nación y Los Andes (F. 75).

El 22/04/2008, la ciudadana Secretaria del Tribunal de la causa diligenció informando la fijación del cartel de citación para la parte demandada en el apartamento A-1 del Edificio Martimar (F. 76).

En diligencia del 22/04/2008, el coapoderado judicial de la demandante abogado J.M.R.C., solicitó el nombramiento de defensor Ad-Litem para el demandado, siendo acordado por el Tribunal de la causa, mediante auto del 28/04/2008 (Fs. 77 al 79).

El 06/05/2008, el Alguacil del Tribunal de la causa consignó boleta de notificación que había sido firmada por el abogado P.A.R.S., designado defensor Ad-Litem (F. 82), quien compareció el 09/05/2008, día y hora fijado para su juramentación, quien se juramentó (F. 82).

El 13/05/2008 los abogados Dixon I.R.U. y S.H.A., consignaron poder que les fue conferido por el demandado ciudadano R.A.V.V., dándose por citados en su nombre, peticionando copia certificada del libelo de la demanda (Fs. 83 al 85).

El 25/05/2008, siendo el día y hora fijado para la celebración del acto conciliatorio en el auto de admisión de la demanda fue declarado desierto por inasistencia de las partes (F. 86).

Mediante escrito de fecha 18/05/2008, los representantes judiciales de la parte demandada dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por cuestión prejudicial por existir en curso una demanda por retracto legal arrendaticio por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente N° 18.954, que se debía suspender la causa hasta que fuese decidida esa demanda.

De igual manera, promovieron la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, porque éste fue celebrado entre el demandado y la Sociedad Mercantil INESCA. Así mismo, expuso que la nueva propietaria tenía que haber exigido a su vendedora la notificación que iba a enajenar el inmueble en su totalidad, o en su defecto después de haber adquirido el inmueble tenía que notificar al arrendatario de esa venta; aduciendo que aun cuando la demandante notificó mediante cartel d notificación expedido por la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., en el procedimiento de regulación de alquileres tramitado ante ese organismo, manifestó que el mismo fue anulado por sentencia de recurso de amparo dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente N° 6.227-2005, esgrimiendo que quien notificó a los arrendatarios del edificio Martimar fue la alcaldía del Municipio San Cristóbal y no la nueva propietaria hoy demandante ciudadana C.J.O.C., que se había subrogado en los derechos atinentes al expediente administrativo N° 034 de regulación de alquileres, pero no notificó que había resuelto el contrato de administración con la anterior administradora, y además transcribió parte del contenido de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de fecha 05/12/2006, en el expediente N° 1.488, y por lo tanto esgrime que la parte actora había confesado que nunca había notificado directamente al arrendatario ni de la rescisión del contrato de administración de la empresa INESCA; expuso igualmente que se le había violado su derecho a la defensa porque nunca se le había notificado por escrito de la resolución, rescisión o cumplimiento del contrato de administración de la Sociedad Mercantil INESCA, C.A., que además se le había violado el derecho al retracto legal; argumentó que el arrendatario demandado se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento peticionando se declara sin lugar la demanda. Por diligencia de fecha 19/05/2008, el apoderado de la parte demandante solicitó copia fotostática certificada del todo el expediente (F. 100), habiéndola acordado el Tribunal según auto del 22/05//2008, así como las solicitadas por la parte demandada (Fs. 101 y 102). Por escrito de fecha 28/05/2008, la representación judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas: 1) El mérito favorable de los autos, especialmente la copia fotostática certificada del expediente Nº 18.954-2007; 2) El contrato de arrendamiento privado celebrado entre el demandado y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN CRISTÓBAL, C.R.L.; 3) Reprodujo el contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 22/10/1990, celebrado entre la Sociedad Mercantil INES, C.A., (INESCA) y el ciudadano R.A.V.V.; 4) Consignó documento protocolizado de compra y venta celebrado entre las ciudadanas M.C.M.D.A. y L.C.W.D.R.; 3) Facturas originales emanadas de la Compañía INESCA, C.A., 6) Copias de depósitos de cánones de arrendamiento que constan en el expediente de consignaciones Nº 410-06, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios, San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; 7) Consigno copia fotostática certificada emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referente a oficio Nº 069, solicitado por ese Tribunal a la ONIDEX (Fs. 103 al 143).

Por escrito de fecha 30/05/2008, el apoderado de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas contentivas así: 1) Negó, rechazó y contradijo los hechos contentivos en el escrito de contestación a la demanda; 2) el mérito favorable de los autos, especialmente: a) Los hechos y el derecho contenido en el libelo de la demanda; b) la copia fotostática certificada del documento protocolizado de compra venta por el cual la demandante adquirió la totalidad del Edificio Martimar; c) El contrato de arrendamiento cuya resolución accionó; d) Ejemplar del DIARIO LA NACIÓN de fecha 29/12/2006, referente a notificación de todos los arrendatarios del Edificio Martimar y e) Reprodujo folios 26 al 44 de la copia fotostática certificada del expediente Nº 18.954-2007, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (Fs. 144 al 148).

Por autos de fecha 30/05/2008, el Tribunal de la causa agregó y admitió los escritos de pruebas (Fs. 149 y 150).

El 06/06/2008, el Tribunal de la causa declaró con lugar la cuestión previa apuesta por la representación judicial del demandado referente a la prejudicialidad, acordando que una vez constara a los autos la sentencia referente al retracto legal arrendaticio se procedería a dictar sentencia (Fs. 151 al 167).

Diligencia de fecha 26/05/2010, suscrita por el apoderado de la parte demandante consignando copia fotostática certificada de la sentencia de retracto legal arrendaticio que fue declarado inadmisible, solicitando se dictara sentencia. (Fs. 173 al 226).

En fecha 11/08/2010, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira dictó sentencia declarando con lugar la demanda, resuelto el contrato de arrendamiento, se entregara a la demandante el inmueble apartamento Nº A-1, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, y ordenó notificar a las partes. (Fs. 227 al 248).

Por diligencia del 08/11/2012, suscrita por el apoderado de la parte demandante se dio por notificado del a sentencia y peticionó se notificara al demandado en la persona de cualesquiera de sus apoderados (F. 249).

El 22/10/2010, el Alguacil del Tribunal de la causa informo que había notificado a la abogada S.H.A., consignando la respectiva boleta, constando demás la certificación por parte de la secretaria de ese Juzgado. (F. 251).

Por escrito de fecha 25/11/2010, la coapoderada del demandado la abogada S.H.A., interpuso escrito contentivo del recurso de apelación expresando sus respectivos argumentos y alegatos. (Fs. 253 al 265 y vto.)

Por auto de fecha 26/11/2010, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó remitir el expediente al Tribunal distribuidor. (Fs. 267y 268).

Por auto del 15/12/2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial recibió por distribución el expediente, le dio entrada e inventarió. (Fs. 270).

Acta de inhibición de fecha 15/12/2008, la Jueza del referido Tribunal se inhibió del conocimiento de la causa. (F. 271).

La Juez inhibida dicto auto de fecha 20/12/2010, donde ordenó remitir las actas correspondientes al Juzgado Superior distribuidor e igualmente se remitiera el expediente al Juzgado distribuidor correspondiente a los fines de su distribución. (F. 272).

Por auto de este Tribunal de fecha 31/01/2011 recibió el expediente por distribución, le dio entrada y fijo la oportunidad para dictar sentencia. (F. 276).

Por auto de este Juzgado de fecha 09/02/2011, recibió del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, sentencia en la cual declaró con lugar la inhibición propuesta por la ciudadana Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, acordando agregar al expediente. (Fs. 277 al 280).

Escrito de fecha 14/02/2011, presentado por el apoderado de la parte demandante promoviendo instrumental pública consistente de copia fotostática certificada del expediente Nº 09-339, 2ª pieza que reposa en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Fs. 281 al 313 y vto.).

Auto de fecha 14/02/2011 dictado por este Tribunal agregando y admitiendo la prueba promovida por el apoderado de la demandante (F.314).

Diligencia de fecha 17/06/2011, suscrita por la representación judicial de la parte demandada, solicitando el desglose allí señalado. (F. 315), lo cual fue acordado por auto del 20/06/2011. (F. 316).

Decisión de fecha 06/10/2011, proferida por este Juzgado suspendiendo la causa por los motivos allí explanados (F. 317 y vto.).

Diligencia de fecha 15/12/2012, suscrita por el apoderado de la demanda solicitándole a este Tribunal dicte sentencia fundamentado en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Civil de fecha 01/11/2011, donde se debe de dictar sentencia, y solo la suspensión es referente en cuanto a su ejecución. (F. 318 al 325).

MOTIVACION

Este Tribunal fundamentado en la decisión de fecha 1º de noviembre del año 2011, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia conjunta en el expediente Nº AA20-C-2011-000146, donde estableció que no deben de suspenderse las causas referentes a resolución de contrato de arrendamiento o cualesquier otra afín o atinente a esta materia relativa a bienes inmuebles destinados para uso habitacional, sino su paralización y/o suspensión es en la etapa de ejecución hasta que el ejecutante diese cumplimiento al procedimiento administrativo establecido en el Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley Contra El Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y por tal circunstancia, con fundamento en los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal en base a los referidos dispositivos, pasa a conocer y resolver la apelación.

Explanados los principios anteriores este sentenciador, pasa a continuación a conocer de la apelación, pero antes de resolver el fondo de la controversia procede a dilucidar como PUNTO PREVIO la falta de cualidad planteada y a continuación lo hace en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO.

Fundamentan los apoderados judiciales de la parte demandada la falta de cualidad de la actora por el hecho de que el contrato sobre el cual se esta demandado su resolución fue suscrito entre R.A.V.V. y la Sociedad Mercantil INES COMPAÑÍA ANÓNIMA “INES CA” por lo que, a su decir, la ciudadana C.J.O.C. no tiene cualidad de arrendadora, por cuanto INESCA no pierde su condición de arrendadora por el hecho que la demandante hubiese adquirido la propiedad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento Nº A-1, y por tal circunstancia quien tiene cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento y no C.J.O.C..

A este respecto es necesario señalar que según criterio emitido por nuestro M.T. de la República, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Conforme a lo anteriormente transcrito pasa este juzgador a verificar en el presente caso la idoneidad de la persona que actúa como actora para lo cual observa lo siguiente:

Consta en actas contrato de arrendamiento reconocido suscrito por la Sociedad Mercantil INES C.A. (INESCA) y el ciudadano R.A.V.V.. Consta igualmente a los folios 13 al 16 copia certificada del documento por medio del cual la ciudadana L.C.W.D.R. actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge J.R.B. como propietarios del inmueble, da en venta a la ciudadana C.J.O.C., el inmueble consistente en el edificio MARTIMAR.

Ahora bien, del contrato de arrendamiento objeto del presente litigio se evidencia que el mismo fue suscrito por una persona diferente al hoy demandante, pero por virtud de la venta efectuada a C.J.O.C., resulta evidente que en el presente caso operó la subrogación arrendaticia, la cual esta regulada en nuestro ordenamiento jurídico. A este respecto la subrogación arrendaticia es definida por el tratadista G.G.Q. como:

“… el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 del Decreto Con Rango Y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador…

… Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal situación o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso…”. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

.

De igual manera, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 1.753, expediente Nº 06-0941, de fecha 09/10/2006, con Ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L., estableció:

La Subrogación arrendaticia se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente de un inmueble arrendado en el lugar del arrendador por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad pudiendo demandar la resolución del contrato de arrendamiento

.

En tal virtud, tomando como base la norma y doctrina anteriormente transcrita se concluye que en el presente caso por obra de la subrogación arrendaticia la ciudadana C.J.O.C. si posee la cualidad necesaria para intentar el presente juicio de resolución de contrato, pues con la compra del inmueble adquiere los deberes y derechos del arrendador, estando inmerso dentro de ellos la posibilidad de solicitar la resolución del contrato por falta de pago, por lo que existe idoneidad de la persona que aquí se presenta como actora. En consecuencia, considera necesario este sentenciador declarar improcedente el alegato de falta de cualidad de la persona de la actora. Y así se decide.

Resuelto el punto previo procede este sentenciador a decidir el fondo de la controversia, haciéndolo en los siguientes términos:

La trabazón de la litis quedó circunscrita por parte de la demandante así:

Que según contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal de fecha 22 de Octubre de 1990, que anexó en copia fotostática certificada con extracto certificado de su contenido expedido por la Notaria que fue celebrado por la Sociedad Mercantil INESCA y el demandado R.A.V.V., sobre el apartamento Nº A-1, situado en el primer piso del Edificio Martimar, ubicado en esta ciudad, que el término de duración era de 6 meses contados a partir del 1º de junio de 1990, prorrogable por períodos iguales; que la demandante había adquirido la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el referido apartamento, adquisición que efectúo según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T. de fecha 28 de noviembre del año 2006, que acompaño en copia fotostática certificada, que por efecto de esa compra se subrogó como arrendadora en el contrato de arrendamiento; que mediante cartel de notificación expedido del Municipio San Cristóbal, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato en el expediente Administrativo Nº 034 referido al Procedimiento de Regulación de todos los apartamentos y locales comerciales que componen el Edificio Martimar, habiendo sido publicado en el DIARIO LA NACIÓN de esta ciudad, en fecha 29/12/2006, habiéndose consignado un ejemplar, cuyo contenido fue colocar en conocimiento a todos los arrendatarios que la ciudadana C.J.O.C. había adquirido el Edificio Martimar y por lo tanto ésta adquirió el carácter de arrendadora; así mismo, que según demanda que por retracto legal arrendaticio que la correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial fue admitido el 21/02/2007 asignándole el expediente Nº 18.954-2007, que acompañó copia fotostática certificada, el demandado manifestó que tuvo conocimiento que su arrendadora inicial INESCA le informó que debía a partir del mes de diciembre del 2006 pagarle los cánones de arrendamiento a la nueva propietaria C.J.O.C. y además, había tenido conocimiento del cartel de notificación publicado el 29/12/2006 por DIARIO LA NACIÓN de esta ciudad, que según decisión del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de fecha 09/10/2006, ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L. la subrogación arrendaticia se produce por efecto de la ley, es decir, que el nuevo propietario se subroga en el carácter de arrendador, que el demandado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de enero a diciembre del año 2007, peticionó la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil, en las cláusulas, tercera, quinta y decima octava del contrato de arrendamiento cuya resolución se peticionó y que se le hiciera entrega del inmueble apartamento Nº A-1.

En la oportunidad de la contestación a la demanda la representación judicial del demandado esgrimió: a) Opuso la cuestión prejudicial por existir un juicio pendiente por retracto legal arrendaticio, donde el demandado es codemandante en esa causa, y la demandante es codemandada el cual cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nº 18.954, anexando copia fotostática, la cual fue declarada con lugar por el Tribunal de la causa, suspendiéndole la oportunidad para dictar sentencia una vez resuelta la misma; b) Promovió la falta de cualidad de la parte demandante, por cuanto según su decir el demandado había celebrado contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INESCA, y no con C.J.O.C., y que aún cuando se hubiese adquirido el inmueble aparentemente no existió rescisión del contrato de administración, y además que la nueva propietaria demandante no notificó al demandado que debía de pagarle los cánones de arrendamiento, solicitando se declarara con lugar la referida falta de cualidad; y c) que se violó el derecho a la defensa al demandado por cuanto no se le notificó ní se le ofreció en venta del inmueble por parte de los antiguos vendedores L.C.W.D.R. y J.R.B. a C.J.O.C. y se declarara sin lugar la demanda.

La representación judicial del demandado al proponer el recurso de apelación, fundamentó éste en los siguientes términos: a) que la sentencia apelada omitió pronunciarse que al demandado no se le notificó de la rescisión y/o resolución del contrato de administración por el cual la Administradora INESCA dejaba de ser la administradora del apartamento Nº A-1, y además el pago del preció del Edificio Martimar estaba condicionado a un segundo pago y que en la oportunidad de interponer la demanda no se presentó el documento contentivo de la rescisión o resolución del contrato de administración por la cual INESCA dejaba de ser administradora del pago definitivo; que nunca se le notificó a su representado; que la sentencia recurrida le dio valor probatorio a todo el contrato de arrendamiento y que una de las cláusulas indicaba que el pago de los cánones de arrendamiento lo debía de realizar a INESCA, pero como este no lo quiso recibir consigno en el Tribunal; que la recurrida al valorar las facturas de consignación de cánones de arrendamiento realizadas a favor de la empresa INESCA fueron desechadas porque estas no fueron realizadas a nombre de C.J.O.C. quien paso a ser arrendadora; que la sentencia recurrida cayó en el Vicio de Silencio de prueba por omisión de pronunciamiento por no haberse pronunciado acerca de todas las defensas opuestas, y como consecuencia de ello el Juez a-quo cayo en el vicio de silencio de pruebas; denegación de justicia, violación a las garantías constitucionales del derecho a la defensa y al debido proceso, y se declare con lugar el recurso de apelación, nula la sentencia apelada y sin lugar la demanda.

APRECIACION Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1. - DE LA PARTE DEMANDANTE.

   Es el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:

   1. En lo atinente al mérito favorable de los autos ha establecido el Alto Tribunal de la República que no constituye acervo probatorio alguno y así se declara.

   2. La copia fotostática certificada del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 28/11/2006, registrado bajo el Nº 17, protocolo 01, folios 1 al 2, como documento público a tenor de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil el cual no fue tachado, prueba que la hoy demandante ciudadana C.J.O.C. adquirió la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento Nº A-1, y conforme al artículo 20 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, que concatenándolo con la jurisprudencia y doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9/10/206, expediente Nº 06-0941, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.C.L., la demandante se subrogó como arrendadora en el contrato de arrendamiento objeto de la resolución a partir del 28/11/2006.

   3. El contrato de arrendamiento reconocido a tiempo determinado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22/10/1990, anotado bajo el Nº 5, tomo 8 de los libros de reconocimientos, anexado conjuntamente con extracto de su contenido en copia certificada, se desprende que la Sociedad Mercantil INES, C.A., (INESCA) le dio en calidad de arrendamiento al ciudadano R.A.V.V. un inmueble constituído por el apartamento identificado con el Nº A-1; del primer piso del Edificio Martimar, situado en la carrera 4 con calle 9 de esta ciudad, que su término de duración era de seis (6) meses, iniciándose el 01/06/1990,prorrogable por períodos sucesivos, y además que el arrendatario debía de pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) días de cada mes. Este contrato se valora de conformidad con los artículos 1.159, 1.357, 1.359, 1.360 y 1.579 del Código Civil, quedando demostrado que por efecto de la adquisición por parte de la demandante según el documento público de fecha 28/17/2006, se subrogó como arrendadora en el precitado contrato.

   4. Ejemplar del DIARIO LA NACIÓN de fecha 29/12/2006 donde al cuerpo C, página 2C, el cual según lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 440, de fecha 18/05/2010, la cual fue promovida por la demandante por ante esta Superior Alza.M. escrito que cursa a los folios 281 al 282, con anexo de copia fotostática certificada tomada del expediente Nº 09-3399, pieza 2, que cursó por ante el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es de naturaleza pública procesal, siendo vinculante para la presente causa, donde en ese cartel de notificación expedido por la Dirección de Consultoría Jurídica Coordinación del Municipio San Cristóbal, fueron notificados todos los inquilinos del Edificio Martimar, entre los cuales se encuentra el hoy demandado ciudadano R.A.V.V., que la antigua propietaria la ciudadana L.C.W.D.R. le había dado en venta la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el apartamento Nº A-1, objeto de la resolución del contrato de arrendamiento a la ciudadana C.J.O.C., a partir del 29/11/2006, ésta adquirió la cualidad de arrendadora por vía de subrogación, cartel éste que se valora de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 507 y 509 eiusdem.

   5. Copia fotostática certificada del expediente Nº 18.954, por Retracto Legal Arrendaticio que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual este Tribunal valora por ser documento público al ser emanado de funcionario público, queda fe pública, y por lo tanto lo valora a tenor del artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, por cuanto lo allí pretendido por probar quedó ampliamente analizado en el punto anterior, señalado con la letra d) respecto del Cartel de Notificación.

   En lo atinente a la confesión judicial alegada por la parte demandante que el demandado en la copia fotostática certificada referente al expediente por retracto legal arrendaticio Nº 18.954-2007 había manifestado que la Inmobiliaria INESCA le había informado verbalmente a todos los arrendatarios del Edificio Martimar que tenían que pagarle el canon de arrendamiento a la nueva propietaria, esta prueba no la valora el Tribunal, por cuanto tal como lo expresa la Sala de Casación Civil en sentencia, de fecha 03/08/2004, Nº 000794, “…los alegatos y defensas hechos por las partes… no pueden ser considerados como confesiones espontáneos, pues solo delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte…”.

   6) De igual manera, por escrito de fecha 14/02/2011, estando dentro del término previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado de la parte demandante promovió copia fotostática certificada tomada del expediente Nº 09-3399, segunda pieza que reposa en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, tránsito, bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 09-1387, con ponencia del Magistrado Doctor A.D.R., referente a la acción de amparo constitucional por vía de recurso de apelación donde declaró con lugar la referida acción que la hoy demandante C.J.O.C. si tenía cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento del local comercial que forma parte del Edificio Martimar, este Juzgador la valora a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su contenido que la precitada ciudadana si tenía cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento aplicada por analogía al presente asunto si tiene cualidad para demandar, como se explanó en esta sentencia al decidir la falta de cualidad.

2. - DE LA PARTE DEMANDADA.

   En el lapso probatorio el demandado promovió las siguientes pruebas:

   1. Promovió en un (1) folio útil contrato de arrendamiento suscrito entre la Inmobiliaria San Cristóbal S.R.L., y el demandado R.A.V.V., este Tribunal no valora esa instrumental por no contener ningún hecho litigioso entre las partes contendientes en la presente causa, que coadyuve a resolver el fondo de la causa.

   2. Reprodujo el contenido del contrato de arrendamiento reconocido objeto de la presente acción de resolución, el cual ya fue analizado y valorado.

   3. Consigno en tres (3) folios el documento protocolizado de compra venta suscrito entre M.C.M.D.A. y L.C.W.D.R., donde la primera enajenó el Edificio Martimar a la segunda reservándose el derecho de usufructo no se valora por cuanto no tiene relación con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, en virtud que el referido instrumento no contiene ningún hecho litigioso para la resolución de la presente causa.

   4. Consignó y promovió las facturas Nº 000165 de fecha 13/12/2005; Nº 000226 del 21/02/2001 y Nº 000267 de fecha 21/04/2006, emanadas de la Sociedad Mercantil INES, C.A. (INESCA) de los pagos de los cánones de arrendamiento allí referidos, las cuales no se valoran por no haber sido promovidas a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como igualmente están referidas a hechos anteriores a la adquisición del Edificio Martimar por parte de la hoy demandante y así se declara.

   5. Promovió y consignó 16 copias de depósitos bancarios fidedignos de los originales que rielan en el expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento del expediente Nº 410-06 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial correspondientes desde el 18/11/2007 al 15 de mayo del año 2008, realizadas por el demandado a la Sociedad Mercantil INES, C.A., (INESCA). Éstos depósitos si bien es cierto se constata el pago y/o cancelación de cánones de arrendamiento, no estén efectuados a nombre de la ciudadana C.J.O.C., quién a partir del día 28/11/2006 cuando ésta adquirió la totalidad del Edificio Martimar se subrogó como arrendadora en el contrato de arrendamiento objeto de la resolución, y como consecuencia de ello, los mencionados depósitos no constituyen pago de cánones de arrendamiento por haberlos efectuado a persona distinta y así se decide.

   6. Consignó en nueve (9) folios útiles copia fotostática certificada expedida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira del expediente Nº 18.954-2002, relativa a movimiento migratorio de C.J.O.C., expedido por la ONIDEX. Esta instrumental no aporta hecho u hechos relevantes para la resolución de la causa, por cuanto la acción versa es sobre la resolución de la contrato de arrendamiento y no si durante el lapso correspondiente del 12/08/2006 al 28/12/2006, la precitada ciudadana se encontraba o no en el territorio nacional, más aún, cuando el 28/12/2006, la hoy demandante, firmó el documento protocolizado de compra por ante La Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito de esta ciudad que no constituye ningún hecho controvertido para la resolución de la presente causa, y así se declara.

   Habiendo sido analizadas y valoradas la totalidad de las pruebas aportadas por la parte demandante como del demandado, tratándose la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y cuya fundamentación jurídica por parte de la actora la invoco conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, que la resolución del contrato deviene de la insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de enero del 2007 a diciembre del mismo año, incumbiéndole a las partes probar sus propias afirmaciones de hecho a tenor de los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quedó plenamente demostrado que la actora mediante el documento protocolizado de compra venta de fecha 28/11/2006 adquirió la totalidad del Edificio Martimar del cual forma parte el inmueble apartamento identificado con el Nº A-1, al adminiscular la totalidad de las pruebas entre sí, quedó evidenciado que el demandado si tenía conocimiento a partir del 29/11/2006 que la nueva propietaria era la hoy demandante , y a ella debía de pagarle los cánones de arrendamiento, por cuanto por mandato del artículo 26 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios se había subrogado como arrendadora en la relación jurídica arrendaticia, y además, como lo tiene establecido nuestro Alto Tribunal en Sala Constitucional, y no habiendo demostrado el demandado que las consignaciones de los cánones de arrendamiento las hubiese efectuado a nombre de la hoy demandante, sino que las efectuó a su antigua arrendadora INESCA, todo ello converge a que la sentencia apelada no le violentó sus derechos y garantías constitucionales como lo fundamentó, ya que se le analizaron y valoraron sus pruebas, es por ello, que a tenor de lo previsto en el artículo 254 por existir plena prueba de los hechos expuestos y alegados por la parte demandante se declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el abogado J.M.R.C. en su carácter de coapoderado de la parte demandante la ciudadana C.J.O.C., y así se declara.

   DISPOSITIVA.

   Por los razonamientos precedentemente expuestos, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada abogada S.H.A..

SEGUNDO

CON LUGAR LA DEMANDA por Resolución de Contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana C.J.O.C., a través de su apoderado el abogado J.M.R.C., contra el ciudadano R.A.V.V., todos ya identificados. En consecuencia queda resuelto el contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 22 de octubre de 1990 anotado bajo el Nº 45, tomo 8, de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaria.

TERCERO

Se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa como arrendatario consistente en un (1) apartamento identificado con el Nº A-1, situado en el primer piso del Edificio “MARTIMAR”, ubicado en la carrera 9 con calle 4, Parroquia San S.M.S.C.d.E.T., totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, en el mismo estado en que lo recibió.

CUARTO

QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada.

QUINTO

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.