Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 28 de Marzo de 2008
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 28 de marzo de 2008.
197º y 149º
Por recibida la anterior demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por C.V.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V- 8.758.609, por intermedio de su apoderada judicial HILDEGART BUSTAMANTE, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.229, contra la ciudadana R.M.C.D.F., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
La representación judicial de la demandante, en términos generales, plantea lo siguiente:
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Que su representada tiene suscrito contrato de arrendamiento con la demandada, que tuvo por objeto un apartamento de su propiedad ubicado en la Urbanización Castillejo, Conjunto Residencial Eiffel, Edificio V, Planta Baja, apartamento V-14, Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
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Que se fijó como término de duración del contrato un lapso de seis (6) meses fijos contados a partir del 30 de junio de 2004, prorrogable a su vencimiento por seis (6) meses más, conforme a lo estipulado en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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Que se convino entre las partes que al finalizar la citada prórroga sería necesaria la elaboración de un nuevo contrato a fin de que la arrendataria pudiera seguir ocupando el inmueble, si alguna de las partes no le avisaba a la otra por escrito su voluntad de rescindirlo al vencimiento del año o de alguna de sus prórrogas.
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Que el contrato venció el 31 de diciembre de 2004 y la prórroga culminó el 30 de junio de 2005, por lo que su representada le notificó a la arrendataria su deseo de no prorrogarlo como se evidencia de la notificación hecha por este Tribunal el 25 de octubre de 2006, en la que se le comunica a la inquilina que el contrato terminaba el 31 de diciembre de 2006 y comenzaría a computarse la prórroga legal.
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Que se encuentra vencida la prórroga legal, pero a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento, a causa del vencimiento del término de duración, y a pesar del desahucio que se le hiciere, la arrendataria se niega a abandonar el inmueble.
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Que su representada se encuentra alquilada en una casa situada en la Urbanización Cartanal, ubicada en el Municipio Independencia del Estado Miranda, por lo que la ocupación del inmueble de su propiedad por parte de la inquilina le está ocasionando innumerables daños, perjuicios y molestias.
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Que por las razones precedentemente expresadas procede a reclamar judicialmente a la arrendataria la RESOLUCION DEL CONTRATO, la entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibió y el pago de las costas, incluyendo honorarios de abogados.
Acompaña a su escrito libelar los siguientes recaudos:
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Original de la Solicitud signada con el Nº 605-06, de la nomenclatura de este mismo Tribunal, contentiva de la notificación judicial practicada a la inquilina en fecha 25 de octubre de 2006. Agregadas a dicha solicitud se hallan:
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Original del instrumento poder que acredita la representación de la abogada de la demandante.
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Copia certificada del contrato de arrendamiento accionado, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 29 de julio de 2004, anotado bajo el Nº 30, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
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Original de un contrato de arrendamiento privado, sin fecha cierta, supuestamente celebrado entre la demandante, como arrendataria, y el ciudadano F.A.A.G., como arrendador.
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Copia fotostática del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. en fecha 28 de octubre de 1999, anotado bajo el Nº 44, Protocolo Primero, Tomo 7, que acredita la titularidad de la propiedad del inmueble de autos a favor de la demandante.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente solicitud, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, por el supuesto vencimiento del término de duración del mismo, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de algunas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
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Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
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Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 29 de junio de 2004, con vigencia a partir del 30 de junio del mismo año, conforme se evidencia de su cláusula SEGUNDA, con una duración de seis (6) meses fijos contados a partir de esa última fecha, prorrogable a su vencimiento por seis (6) meses más, conforme a lo estipulado en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual sin lugar a dudas está referido a la prórroga legal.
Además, se estableció que al finalizar la prórroga legal, sería necesaria la elaboración de un nuevo contrato para que la arrendataria pudiere continuar ocupando el inmueble. Aduce la representación judicial de la actora que el término fijo del contrato feneció el 31 de diciembre de 2004, y la prórroga legal el 30 de junio de 2005, como en efecto considera este Tribunal que ocurrió. No obstante, supedita la terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas a la manifestación de una de las partes a la otra de su deseo de darlo por concluido, convención que no aparece en ninguna de las cláusulas que lo integran; así, en razón de esa particular y pretendida interpretación, señala que debido a la notificación de desahucio que fue practicada por este Tribunal en fecha 31 de octubre de 2006, el contrato de arrendamiento culminó el 31 de diciembre de 2006, comenzando a regir a partir de esa fecha la prórroga legal que se encuentra actualmente vencida.
Ahora bien, en el libelo de demanda no se aduce incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, es decir, no le fue imputada falta de pago de los cánones subsiguientes a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, por lo que sin lugar a dudas, a partir del día 30 de junio de 2005, fecha en que efectivamente culminó la tantas veces mencionada prórroga legal, la demandada continuó ocupando el inmueble arrendado en forma pacífica, lo que forzosamente produjo la TACITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento, conforme las previsiones del artículo 1600 del Código Civil, convirtiéndose inexorablemente en uno sin determinación en el tiempo de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser la de DESALOJO y subsumirse necesariamente en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial.
En ese sentido la acción de RESOLUCION DE CONTRATO incoada resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como en efecto ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2498-08.
