Decisión nº 090-J-05-06-07 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 5 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 5 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Accion Mero Declarativa |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente: Nº 4084.-
Vista la apelación interpuesta por el abogado L.A., en su carácter de apoderado del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con motivo del juicio que por nulidad y reintegro de cuotas de condominio intentaran los ciudadanos A.E.C.B. y M.M.G.P. contra la apelante, quien suscribe para decidir, observa:
La causa sometida a revisión de esta Alzada con motivo de la apelación ejercida, se limita a las pretensiones de los demandantes que se declare la nulidad de: a) los cobro de las cuotas de condominio realizados por la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA); b) todos los cobros que por este concepto ha pretendido realizar, mediante recibos no pagados hasta la fecha de la demanda y los que se sigan emitiendo durante el proceso; y b) se condene a la demandada, a descontar las cuotas de condominio, pagadas desde el principio, más las que se sigan causando durante el juicio, debidamente indexadas; fundados, los demandantes, en su condición de copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, en razón de haber adquirido un apartamento distinguido con el número Pent House PH-1, y que el documento de condominio, los obligaba a pagar una alícuota mensual que correspondía a los gastos generales de seguridad, conservación y mantenimiento de la urbanización a cargo de la “Fundación Flamingo”, creada por tal objeto y no a cargo de la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA); y la negativa del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, representado por el ciudadano R.A., a través de su apoderado, abogado L.A., de no reconocer los hechos imputados, comenzando por señalar que los demandantes no tienen cualidad e interés procesal para demandar por cuanto están amparados en una copia simple de un contrato de compra-venta, que no está protocolizado ante la Oficina inmobiliaria competente, y que no tiene eficacia frente a terceros; y la falta de cualidad de la Junta de condominio, ya que quien hizo los cobros fue la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA), a quien no se demanda; por otro lado, negó cada una de las pretensiones de condena, en especial, argumentó que es imposible repetir los pagos, por cuanto las obligaciones derivadas del condominio, es inherente a todo propietario de inmueble en propiedad horizontal y porque sería “atentar contra toda norma de elemental derecho, lógica y sentido común; y constituye además, una clara agresión a los derechos e intereses de los propietarios y residentes de la Urbanización Ciudad Flamingo, de APROCIFLA, que no es parte, en este proceso y de la comunidad de propietarios de FLAMINGO BAY I”.
Para probar sus respectivas afirmaciones, las partes promovieron las siguientes pruebas:
Los demandantes: 1) documento de compraventa celebrado entre W.A.G.D.R. y los demandantes, autenticado ante el Registro del municipio Silva del estado Falcón, el 23 de agosto de 2004, bajo el Nº 23, Tomo IV; 2) recibos de condominio, de los meses de julio, noviembre y diciembre de 2005, emitidos por FLAMINGO BAY I, por las cantidades de Bs. 1.332.364,29; Bs. 267.442,85; Bs. 394.407,49, respectivamente; 3) documento de condominio de la Fundación Flamingo, protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del municipio Baruta del estado Miranda, el 27 de marzo de 1996, bajo el Nº 16, protocolo primero Tomo 40, primer trimestre del año respectivo; 4) documento de compra celebrado entre el Desarrollo Campestre Chichiriviche, C.A., y la demandada, protocolizada ante el mencionado Registro Subalterno del municipio Silva del estado Falcón, el 25 de octubre de 1995, bajo el Nº 29, folios 193 al 198, Protocolo primero, Tomo tercero; 5) reconocimiento de la demandada de que las cuotas de condominio a favor de APROCIFLA, no tiene sustento legal; 6) copia certificada de la compra venta celebrado con W.G.D.R.; 7) acta de reunión de socios del 29 de abril de 2006, para acreditar que la demandada reconoce la legitimidad de ellos y solicitud de exhibición de su original; 8) depósito Nº 000000418153919, del Banco Mercantil, por catorce millones quinientos ochenta y tres bolívares con seis céntimos (Bs. 14.000.583,06), enterados de la cuenta corriente Nº 01050080051080446923, de Condominio Flamingo Bay I, para acreditar acuerdo celebrado el 29 de abril de 2006.
En tanto que la demandada produjo: 1) mérito favorable de las actas procesales; 2) inspección judicial a practicarse en la sede del Conjunto Residencial Flamingo Bay, para dejar constancia de: 2.1.- el estado actual en que se encuentra el inmueble, tanto interno como externo; 2.2.- de los recursos públicos, 2.3.- qué institución presta estos servicios: 2.4.- la forma de pago de los mismos; 2.5.- quién los paga; 2.6.- la conformación de la junta directiva del condominio; 2.7.- de los servicios que presta la Fundación Flamingo; 2.8.- solvencia o no de los demandantes; 3) testimoniales de los ciudadanos: J.M.L., F.B., M.M.M. y Miguel Ángel Yánez.
El Juez de la causa al decidir, consideró que los demandantes si tenían cualidad e interés, dado que la demandada en su contestación de la demanda admitió que aquellos estaban morosos en el pago del condominio, y porque en la carta fechada el 02 de mayo de 2006, firmada por el Condominio Flamingo Bay I, se reconoce esta condición, pues, se solicitó la exhibición de su original y la demandada no cumplió con esa carga; y que se podía demandar a la Junta de Condominio y no a la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA), porque que la pretensión deducida era mero declarativa, y que los demandantes propusieron su pretensión contra la Asociación que le está cobrando el condominio; y declaró parcialmente con lugar la demanda, al considerar que los demandantes pretendían el reintegro de todos los pagos que habían hecho sin causa legítima APRCIFLA y que la acción era mero declarativa y no una pretensión de condena, por lo que este pago no procedía, condenando a la Junta de condominio demandada, a eliminar lo recibos no cancelados.
En tal sentido, quien suscribe para decidir, observa:
La cualidad y el interés procesal, pueden ser tanto pasiva, como activa. El interés procesal, no es más que la necesidad en que se ve el demandante de acudir a juicio para la solución del conflicto o controversia, que no tuvo solución extrajudicial, dado la prohibición de hacerse justicia por sí mismo.
Por su parte, la cualidad activa es la relación de identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho subjetivo conculcado y quien, en abstracto, la Ley, señala como tal; y la cualidad pasiva, es esa misma relación de identidad lógica, pero, entre la persona a quien en concreto se señala como violador de un derecho y la persona contra quien la Ley, en abstracto, permite ser llamada a juicio, por ser el titular del deber correlativo; y así se establece.
Así vemos, que los demandantes, ciudadanos A.C.B. y M.G.P., pretenden en razón de ser propietarios de un apartamento distinguido con el número PH-1, del Conjunto Residencial Flamingo Bay I, y dado que, se ha venido cobrando ilegalmente las cuotas de condominio por quien no tiene legitimidad para ello, es decir, se afirman ser propietarios de un apartamento y señalan que esta condición les obliga a pagar el condominio (obligaciones prop pem rem), sólo que señalan que han venido haciendo pagos sin causa, ya que quien les cobra el condominio no tiene capacidad para ello. En tal sentido, esta sola afirmación basta para considerar que los demandantes tienen cualidad e interés en demandar, porque se trata simplemente de una afirmación de pretender ser propietario y, como tal, un presupuesto de la pretensión procesal, que para nada tiene que ver con el derecho material en concreto, esto es, si realmente son propietarios y si, con tal carácter están obligados a pagar las cuotas de condominio, que tiene que ver con el derecho material que se prueba en el expediente, con el documento de compraventa, mediante el cual los demandantes adquirieron el pent house de W.G.D.R., y la obligación de pagar el condominio con el documento constitutivo respectivo debidamente protocolizado, adminiculado a los recibos emitidos para cobrar las cuotas de julio, noviembre y diciembre de 2005, y al acta de reunión informativa celebrada el 29 de abril de 2006, en donde se reconoció a estos propietarios del apartamento; pero, se repite, este es un problema que tiene que ver con el derecho material que debe resolverse, siempre y cuando, quien suscriba, entre a conocer el fondo de la controversia. De manera que se concluye que los demandantes si tienen cualidad e interés para sostener el presente proceso; y así se declara.
Ahora bien, la Junta de condominio demandada, señaló que ella no tenía cualidad e interés para ser llamada a juicio, ya que la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA), fue constituida para la defensa de todos los residentes de la urbanización; y en tal sentido, conforme a su documento constitutivo, protocolizado el 25 de octubre de 2000, bajo el N° 39, protocolo I, Tomo III, tercer trimestre del año respectivo, ante el Registro inmobiliario del municipio Silva de esta entidad federal, alegando, que con base a ello, cobraban la cuota correspondiente a los gastos de seguridad, conservación y mantenimiento de la urbanización, por lo que no se podía demandar la nulidad de estos cobros que no realizaba la junta de condominio, sino, la mencionada asociación de propietarios.
Así las cosas, quien suscribe para resolver observa:
Se ha dicho, además, que la cualidad (así como el interés procesal), puede ser pasiva, entendiendo por esta la relación de identidad lógica que debe exitir entre a quien se demanda en concreto y aquella persona contra quien la ley en abstracto, permite proponer la demanda. Se trata simplemente, de analizar contra quien se propone la pretensión y se afirma titular del deber correlativo. Al revisar el escrito de demanda, se observa que, se demanda a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Flamingo Bay I, y se pidió se citara alguno de los integrantes de la administración, pero, se pretende la nulidad de las cuotas que cobra la Asociación de Propietarios de Ciudad Flamingo (APROCIFLA), la nulidad de los recibos emitidos y los que se emitan a futuro durante el discurrir del proceso; el reintegro de estos pagos y de sus intereses moratorios, ambas sumas debidamente indexadas; y además, se pidió una suspensión del cobro de esas cuotas especiales “a la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE CIUDAD FLAMINGO (APROCIFLA), al igual que los intereses moratorios cobrados indebidamente, hasta tanto se dicte sentencia definitiva…”. Como se ve, la demanda contiene por un lado, una pretensión constitutiva de nulidad, y por otro lado, una pretensión de condena, que se afecta a una Asociación civil de propietarios, que aunque vinculada al Complejo Residencial, no es a quien se demanda, sino que se demanda a la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, para que convenga en estas pretensiones, sin tener capacidad ad caussam, ni interés procesal para ser traída a juicio, porque esas cuotas especiales cobradas y las que se pretendan cobrar (ajustadas a derecho o no, porque este es un problema que debe resolverse al fondo del proceso), las hace la referida Asociación civil en beneficio de todos los propietarios y no la junta de condominio demandada. De suerte que no existe esa relación de identidad lógica pasiva, ya que, los demandantes debieron demandar a la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE CIUDAD FLAMINGO (APROCIFLA), o, si se quiere en criterio de quien suscribe este fallo, en una especie de litis consorcio pasivo, traer a juicio a ambos. Determinado que la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, no tiene cualidad e interés para ser traída a juicio, dado la forma de proposición de las pretensiones deducidas, que no afectan a ésta sino a la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE CIUDAD FLAMINGO (APROCIFLA), no demandada, forzosamente debe dictar una sentencia inhibitoria; lo que entraña entrar a conocer el fondo de la controversia, esto es, si los demandantes adquirieron el pent house mediante una venta instrumentalizada, que produzca eficacia frente a terceros, si la constitución de la mencionada Asociación de propietarios está ajustada a derecho y si el cobro de las cuotas especiales tiene causa legítima; o por si el contrario, debería acogerse la nulidad solicitada y el reintegro de lo cobrado indebidamente e incluso, analizar la pertinencia o no, de ciertas pruebas promovidas por las partes; y así se declara.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
Con lugar la apelación interpuesta por el abogado L.A., en su carácter de apoderado del CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, contra la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con motivo del juicio que por nulidad y reintegro de cuotas de condominio intentaran los ciudadanos A.E.C.B. y M.M.G.P. contra la apelante.
Sin lugar la demanda que por nulidad y reintegro de cuotas de condominio intentaran los ciudadanos A.E.C.B. y M.M.G.P. contra el CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMINGO BAY I, por no tener cualidad e interés para ser traída a juicio.
Se revoca la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandante.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, T.N. y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., cinco (5) días del mes de junio de dos mil siete (2007). Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
Abg. M.R. ROJAS G.
EL SECRETARIO (T)
Abg. D.C.F.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 05/06/07, a la hora de ________________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
EL SECRETARIO (T)
Abg. D.C.F.
Sentencia Nº 090-J-05-06-07.-
MRG/DC/verónica.
Exp. Nº 4084.
