Decisión nº 3591 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 23 de Septiembre de 2009

Sube a esta alzada, el presente expediente contentivo del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, intentado por el ciudadano O.d.J.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.294.646, en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), asociación gremial registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 12 de mayo de 1.997, bajo el Nº 40, folios 318 al 328 vto., Protocolo Primero, Tomo Octavo, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre de 1.997, debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, en contra del ciudadano A.A.L.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.907.894, con motivo del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia, en fecha 22 de junio de 2.009, por el ciudadano O.d.J.C.M., en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas, parte demandante en el juicio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.009, la cual declaró improcedente la demanda.

En fecha 09 de julio de 2.009, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a este Tribunal.

En fecha 10 de julio de 2.009, se dicta auto dándole entrada a la demanda y asignándole la nomenclatura 3.588-09.

En fecha 14 de julio de 2.009, el Tribunal dicta auto, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 21 de julio de 2.009, presenta diligencia el ciudadano O.d.J.C.M., en su carácter de parte actora, debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, fundamentando su apelación.

En fecha 30 de julio de 2.009, se dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para el décimo día de despacho siguiente.

III

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 27 de enero de 2.009, el ciudadano O.d.J.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.294.646, en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), asociación gremial registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, en fecha 12 de mayo de 1.997, bajo el Nº 40, folios 318 al 328 vto., Protocolo Primero, Tomo Octavo, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre de 1.997, debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, interpone demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en contra del ciudadano A.A.L.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.907.894, alegando:

“Que según consta en la copia del presunto contrato de arrendamiento, que se acompaña, marcado “D”, en fecha 05 de septiembre de 2.007, se celebró un contrato verbal de arrendamiento entre el Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA) y el ciudadano A.A.L.D., actuando en su carácter de representante legal del fondo de comercio denominado “Unplugged Disco Bar”, firma unipersonal inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el Nº 82, Tomo 8-B, en fecha 28 de septiembre de 2.007, que se acompaña, marcado “E”; Que el contrato se hizo en forma verbal porque en reiteradas oportunidades se le hizo entrega del modelo de contrato de arrendamiento al ciudadano A.A.L.D., haciendo caso omiso de su firma, no obstante haber recibido posesión y estar en el disfrute del local comercial, muebles y equipos, desde el 05 de septiembre de 2.007; Que en el modelo de contrato de arrendamiento, claramente se estableció en la cláusula primera, que el arrendador daba en arrendamiento al arrendatario, un local en “L”, ubicado en la planta alta de un inmueble anexo a la sede del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), consistente en dos ambientes, dos salas de baño con todas sus instalaciones, dotado de los servicios de energía eléctrica, aguas blancas, aguas negras, una sala cerrada para depósito ubicado en la planta baja del mismo inmueble, todo lo cual forma parte de la sede del Centro de Ingenieros del Estado Barinas, ubicado en la Urbanización Alto Barinas, sector Campo La Mesa, CPU, Avenida O.A. de esta ciudad de Barinas, así como un conjunto de bienes muebles; Que en la cláusula segunda se estableció que el local arrendado sería utilizado por el arrendatario, única y exclusivamente para el funcionamiento de una tasca-bar-restaurant, denominada “Tasca”, y que cualquier cambio en el uso o funcionamiento del local, daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega material del inmueble y de los muebles, y reclamar los daños y perjuicios que se ocasionaren; Que en la cláusula tercera, las partes establecieron la duración del contrato en 18 meses, contados a partir del 05 de septiembre de 2.007 hasta el 04 de marzo de 2.009; Que en la cláusula cuarta se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 700.000,oo, actualmente, Bs. F. 700,oo, estableciéndose además, que el arrendatario realizaría por su propia cuenta, las adecuaciones que necesitare el inmueble para su funcionamiento específico, conviniendo en que las mejoras efectuadas quedaren a beneficio del arrendador, dándosele seis meses muertos para el pago de los cánones correspondientes, quedando entendido que el pago empezaría a partir del séptimo mes, es decir, el 05 de abril de 2.008; Que la cláusula quinta se estableció que el atraso en el pago de una mensualidad, daría derecho al arrendador a pedir la resolución del mismo; Que en la cláusula sexta, el arrendatario se comprometió a cancelar los servicios públicos del inmueble, y en la décima segunda, se obligó a mantener estricto buen orden y moralidad en el inmueble arrendado; Que el arrendatario ha cometido violaciones legales y contractuales en la ejecución del contrato de arrendamiento, tales como: permitir y desarrollar dentro de las instalaciones de la tasca-bar, la presencia de menores de edad, desarrollar y permitir espectáculos públicos, en contra de la moral y las buenas costumbres, tal como se prueba en escrito presentado por padres y representantes, marcado “F”, tres (03) tarjetas de invitación con fotografías, marcadas “G”, tarjeta de invitación contentiva de mensajes subliminales, donde le cambia el nombre o razón social de Disco-Bar a Disco-Gay, marcada “H”, justificativo de testigos, evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, marcado “I”, Utilización de las instalaciones del parque infantil del Centro, para hacer necesidades fisiológicas; intento de agresiones al cuerpo de vigilancia, violación de la cláusula segunda del contrato, al utilizar el local arrendado para la presentación de espectáculos públicos deshonestos, inmorales y contra las buenas costumbres, también violenta la cláusula tercera, por falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del séptimo mes, adeudando a la actualidad, diez cánones, así como la falta de pago de los tres meses de depósito, infringe así mismo el arrendatario la cláusula quinta, por mora en el pago del canon de un mes, y la décima segunda, por cuanto no ha mantenido un estricto buen orden y moralidad en el inmueble; Que por lo expuesto, interpone formal demanda de resolución de contrato de arrendamiento del local comercial identificado, en contra del ciudadano A.A.L.D., por violación de las cláusulas legales y contractuales enunciadas; Que fundamenta su pretensión en el contenido del artículo 1.579 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Solicita al Tribunal, acuerde posiciones juradas al demandado A.A.L.D., manifestando su voluntad de absolverlas en forma recíproca; Solicita medida de secuestro sobre el inmueble y el mobiliario”.

En fecha 04 de febrero de 2.009, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 09 de febrero de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo la demanda interpuesta y ordenando citar a la parte demandada para que diere contestación a la misma, al segundo día de despacho siguiente.

En fecha 13 de febrero de 2.009, la secretaria del juzgado a quo deja constancia de no haber recibido hasta esa fecha, los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación.

En fecha 25 de febrero de 2.009, diligencia el ciudadano O.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, solicitando la citación de la parte demandada y que se librare la compulsa.

En fecha 02 de marzo de 2.009, el juzgado a quo libra compulsa de citación.

En fecha 20 de marzo de 2.009, el alguacil accidental del juzgado a quo, deja constancia de haberse trasladado en tres oportunidades a citar a la parte demandada, no encontrándole nunca en el lugar señalado por la parte actora en el libelo, por lo que en tal sentido, consignaba la compulsa librada.

En fecha 23 de marzo de 2.009, diligencia el ciudadano O.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, solicitando la citación por carteles de la parte demandada.

En fecha 30 de marzo de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, acordando la citación por carteles de la parte demandada, librándose el respectivo cartel en la misma fecha.

En fecha 07 de abril de 2.009, diligencia el ciudadano O.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, consignando los carteles publicados.

En fecha 20 de abril de 2.009, la secretaria del juzgado a quo, deja constancia de haberse trasladado hasta la dirección aportada por la parte actora en el libelo de demanda, fijando el cartel de citación librado a la parte demandada.

En fecha 12 de mayo de 2.009, presenta escrito de contestación a la demanda, el ciudadano A.A.L.D., en su carácter de parte demandada, debidamente asistido por el abogado en ejercicio J.A.P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.237, exponiendo lo siguiente:

“Que es cierto que el arrendador da en arrendamiento al arrendatario, un local en “L”, ubicado en la parte alta de un inmueble anexo a la sede del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA); Que es falso que el referido local estuviere en perfecto estado de conservación y mantenimiento, presentando problemas, tales como: obstrucción de los desagües, faltaban las puertas, dos lavamanos, algunas piezas de baldosa tanto en el piso como en paredes y baños, la pintura se encontraba en estado deplorable, las instalaciones eléctricas dependían de la sede del CIEBA, acordándose dotar al local de suficiente fuerza eléctrica para su funcionamiento, lo cual se puede constatar en el contrato de obra suscrito con el ciudadano P.C.S., titular de la cédula de identidad Nº V-9.229.637, el cual consigna con la letra “A”; Que es falso que entre el CIEBA y el ciudadano A.A.L.D., se estableció un contrato de arrendamiento por 18 meses, sino por 6 años, contados a partir de la firma del contrato, por ante la Notaría Pública del Estado Barinas; Que no se firmó el contrato, y sólo hay un contrato verbal que comenzó en fecha 01-01-2007; Que el arrendador dio en arrendamiento al arrendatario, un local en “L”, ubicado en la parte alta de un inmueble anexo al CIEBA, de lo que pueden dar fe los ciudadanos: C.R.M.B. y P.C.S., titulares de las cédulas de identidad nros. V-15.968.192 y V-9.229.637, respectivamente, quienes fueron testigos presenciales, por cuanto en el momento de establecer las condiciones del contrato se reunieron con las partes contratantes para establecer el monto en dinero de los trabajos realizados y el tiempo que llevaría hacerlo, acordándose en primer término, que se autorizaba al ciudadano A.A.L.D., a realizar todo lo que fuera necesario hasta un monto que no sobrepasara más de veinticuatro meses de alquiler; Que igualmente en ese momento, el ciudadano C.R.M.B., representante de ventas de la firma comercial “Inedito Group, C.A.”, le informó que solamente entre avisos y demás elementos publicitarios, el gasto alcanzaba la cantidad de unos Bs. 35.000.000,oo, actualmente, Bs. F. 35.000,oo, por lo que se estableció el lapso de seis años, para que el gasto que estaba realizando el ciudadano A.A.L.D., se justificara, lo que se evidencia de contrato Nº 0065, que acompaña marcado con la letra “B”, e igualmente el ciudadano R.A.C., titular de la cédula de identidad Nº V-4.734.665, fue testigo presencial de las condiciones en que se recibió el local, así como la duración del contrato y demás condiciones establecidas por el contratante; Que es falso que se le dieron seis meses muertos para el pago de los cánones de arrendamiento, y que sería a partir del séptimo mes que comenzaría a correr el contrato, que ello fue debido a que, presentando el local arrendado, abandono en sus instalaciones y mobiliario, al momento de hacer la entrega del local se acordó que los gastos para recuperar el local y su mobiliario, formarían parte del depósito; Que en esos momentos se acordó realizar las siguientes mejoras: acometida de la energía eléctrica, por cuanto dependía de la sede del CIEBA y presentaba fallas de voltaje, reparación de las salas de baño, destape de desagües, pintura y alumbrado internos y externos, cristalización de pisos, restauración de barra de madera, restauración de estantes y botelleros, reparación de dos puertas de madera y una de hierro, por un monto de Bs. 40.000.000,oo, actualmente Bs. F. 40.000,oo, según se evidencia de contrato de obra signado con la letra “A”, donde se acordó con el presidente del Colegio de Ingenieros, que en el transcurso de dos años no se cancelaría alquiler alguno en compensación de esos gastos; Que es falso que el local arrendado sería utilizado única y exclusivamente para una tasca-bar-restaurant, denominada “Tasca”, cuando el local ni siquiera contaba con la permisología necesaria, siendo el arrendador quien consigue la patente de industria y comercio y la licencia para expedir bebidas alcohólicas con autorización del presidente del Colegio de Ingenieros, acordándose que la misma sería destinada para que funcionara como tasca-restaurant y cantina, según se evidencia de copia de autorización firmada por el presidente del Colegio de Ingenieros, signada con la letra “C”; Que es falso que en las instalaciones de la tasca-bar, se permita la presencia de menores de edad, se desarrollen y permitan espectáculos públicos en contra de la moral y las buenas costumbres; Que en el escrito marcado como prueba con la letra “F”, lo que realmente reclaman es que le sea entregada la cantidad de Bs. F. 4.000,oo a los promotores del evento, por cuanto el mismo se desarrolló en beneficio de una fiesta de pre-graduación, y se reservan el derecho de acudir a las instancias competentes para lograr justicia, y no se consigna prueba alguna de cuáles fueron las irregularidades cometidas; Que en cuanto a la prueba marcada “G”, corresponde al evento del 26 de abril de 2.008; Que en cuanto a las tarjetas de invitación que rielan al folio 41, no se evidencia ningún mensaje subliminal, es muy claro y específico el mensaje de la tarjeta de invitación; Que respecto a la tarjeta que riela al folio 42, se especifica claramente que el mensaje va dirigido a un determinado grupo de personas, con cierta preferencia en cuanto a sus formas de divertirse, por lo que no se puede tachar de inmorales porque sería darles un trato discriminatorio en cuanto a su sexualidad; Que la notificación realizada al ciudadano A.A.C.D., en fecha 02 de mayo de 2.008, mediante la cual se le participó que debía abstenerse de realizar cualquier actividad y evento en las instalaciones del CIEBA, hasta tanto no se aclararan los hechos denunciados, constituye un acto de perturbación de su derecho como arrendatario; Que en cuanto a las pruebas que corren a los folios 43 al 46, sólo se trata de demostrar con el interrogatorio, que el contrato de arrendamiento es por 18 meses, y que el ciudadano A.A.L.D. no ha cancelado el canon de arrendamiento, lo cual no se debe valorar hasta no resolver en cuanto al procedimiento pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos; Que es falso que se utilice las instalaciones del parque infantil del Centro para hacer necesidades fisiológicas y que haya habido intentos de agresiones al personal de vigilancia, cuando ha sido al contrario, y para ello se ha valido del cuerpo de vigilancia del Centro de Ingenieros, para amedrentar a los usuarios del establecimiento, así como a sus empleados y clientes, al punto de ser necesario emplear la fuerza pública para que se le permitiera ingresar al local, como se evidencia en acta suscrita por funcionarios policiales, marcada con la letra “E”, e igualmente de la inspección ocular realizada en fecha 05 de mayo de 2.008, por la Notaría Pública Primera de Barinas, donde se deja constancia que no había tenido acceso a la tasca, por cuanto la reja que da acceso al inmueble, tenía colocado un candado anticizalla, lo que se evidencia de las fotografías, marcadas con la letra “H”; Que es falsa la falta de pago de los cánones correspondientes al 05 de abril de 2.008 al 05 de enero de 2.009, según se evidencia de recibos de consignación por ante un tribunal de municipio, que consigna, marcados “J”, “K” y “L”; Que es falso la falta de pago de los tres meses de depósito, por cuanto se acordó que el mismo fuera invertido en la recuperación del local, y en el mismo libelo de la demanda se expresó que habían dado seis meses muertos para el pago; Que es falso que su representado se encuentre insolvente en el pago de arrendamiento, como se evidencia del recibo de consignación del mes de mayo; Que es falso que no se hayan mantenido el orden y la moralidad en el inmueble; Que en cuanto al derecho, el procedimiento establecido en el artículo 1.579, su representado ha venido cumpliendo su obligación de pagar, por lo que el arrendatario debe dejar de gozar del inmueble, de acuerdo a lo pactado verbalmente; Que el desalojo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se puede aplicar por cuanto su representado está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; Que reconviene al Colegio de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), representado por su presidente, ciudadano O.d.J.C.M., a que convenga voluntariamente que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento es por seis años, contados a partir del 1º de enero de 2.007, o así sea condenado por este Tribunal, que igualmente, la cantidad de Bs. F. 75.000,oo, que es el monto de lo gastado por su representado, sea considerado, de acuerdo a las pruebas signadas con las letras “A” y “B” que anexa, como depósito de los tres meses; Así mismo, solicita al Tribunal acuerde recibirle declaración jurada a los ciudadanos: P.E.C., R.A.C. y C.M., a los fines de interrogarles sobre los siguientes particulares: 1º Sobre generales de ley, 2º Si conocen al ciudadano O.d.J.C.M., 3º Si conocen al ciudadano A.A.L.D., 4º Si es cierto que entre ambos ciudadanos existe un contrato de arrendamiento verbal por seis años, sobre el inmueble descrito, 5º Que si es cierto que entre ambos ciudadanos se acordó que los gastos para recuperar el local formarían parte del depósito, y que autorizaban al arrendatario para gastar una cantidad que no excediera los 24 meses de alquiler, 6º Que si les consta que a ese establecimiento entran menores de edad, 7º Que den las razones de sus dichos; Solicita también como petitorio, que el monto restante, es decir, la cantidad de Bs. F. 72.900,oo, sean considerados como pago de los cánones de arrendamiento de 24 meses, y que se le ordene al Colegio de Ingenieros, que de forma voluntaria lo deje disfrutar del local arrendado, sin perturbarle dicho goce; Estima la demanda en la cantidad de Bs. F. 75.000,oo, equivalente a 1.363,63 unidades tributarias; Que igualmente solicita al Tribunal, oficiar al Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores, a fin de que informen si el cuerpo de vigilancia del CIEBA, posee la permisología necesaria para desarrollar dicha actividad, por cuanto los mismos están cometiendo irregularidades respecto al armamento que usan, y así mismo, no utilizan uniformes, ni distintivos que los identifiquen como una compañía de vigilancia”.

En fecha 12 de mayo de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, negando la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 13 de mayo de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, haciéndole saber a las partes, que el lapso de pruebas comenzaría a partir del 14 de mayo de 2.009.

En fecha 18 de mayo de 2.009, presenta escrito el ciudadano O.d.J.C.M., en su carácter de parte demandante, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Saiah Azkul, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.958, alegando la extemporaneidad por anticipada, de la contestación a la demanda. Así mismo, impugna los instrumentos marcados “A” y “B”, consignados con el escrito de contestación a la demanda; y la inspección ocular, que cursa a los folios 78 al 97 del expediente, por tratarse de una prueba extrajuicio.

En fecha 21 de mayo de 2.009, diligencia el ciudadano A.A.L.D., debidamente asistido por el abogado en ejercicio J.A.P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.237, otorgando poder apud acta al referido profesional del derecho.

En fecha 22 de mayo de 2.009, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio J.A.P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.237, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. En la misma fecha, diligencia el ciudadano O.d.J.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inprabogado bajo el Nº 2.644, promoviendo promuevas.

En fecha 25 de mayo de 2.009, diligencia el ciudadano O.d.J.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inprabogado bajo el Nº 2.644, impugnando los testigos promovidos por la parte demandada. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada; y así mismo, dicta auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 1º de junio de 2.006, diligencia el abogado en ejercicio J.A.P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.237, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, promoviendo el mérito de los instrumentos marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “H”, “J”, “K” y “L”, consignados con el escrito de contestación a la demanda. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionada. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, reservándose el lapso legal para dictar sentencia.

En fecha 09 de junio de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los ocho (08) días de despacho siguientes.

En fecha 18 de junio de 2.009, el juzgado a quo dicta sentencia, declarando improcedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

En fecha 22 de junio de 2.009, diligencia el ciudadano O.d.J.C.M., debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.644, apelando de la sentencia de la decisión dictada por el juzgado a quo.

En fecha 26 de junio de 2.009, el juzgado a quo dicta auto, oyendo la apelación ejercida en ambos efectos, y ordenando remitir las actuaciones al juzgado de alzada a los fines de su distribución. En la misma fecha, el juzgado a quo remite las actuaciones mediante oficio, a este tribunal, a los fines de su distribución.

IV

DE LA DECISIÓN APELADA

Trata el presente caso, sobre la apelación de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 18 de junio de 2.009, en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano O.d.J.C.M., en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), debidamente asistido por el abogado en ejercicio S.P.V., en contra del ciudadano A.A.L.D., todos supra identificados.

V

PUNTO PREVIO

De la valoración probatoria

Previamente a pronunciarse sobre las pruebas aportadas al proceso por las partes integrantes de la relación jurídico-procesal en el presente juicio, resulta obligatorio para quien decide, formular las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

. (Cursivas y subrayado del Tribunal)

De conformidad con el dispositivo legal anteriormente transcrito, resulta claro, que el legislador ha dispuesto que las demandas por resolución de contrato de arrendamiento deben ser tramitadas y sentenciadas con fundamento en lo dispuesto en la ley especial en la materia y en las disposiciones legales que regulan el procedimiento breve. En tal sentido, siendo claro que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no establece en su articulado el procedimiento a seguir para las demandas de resolución de contrato de arrendamiento, es lógico deducir, que tales juicios deben tramitarse con fundamento en el procedimiento breve, previsto en el Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, establece el artículo 889 de la ley adjetiva civil, lo siguiente: “Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos”.

Con fundamento en la norma transcrita supra, resulta evidente deducir, que una vez haya tenido lugar el acto de contestación a la demanda -o a la reconvención-, se apertura ope legis el lapso probatorio dentro del cual, las partes tienen la carga procesal de promover los medios probatorios que consideren pertinentes para la mejor defensa de sus derechos e intereses, en tanto que al órgano jurisdiccional asiste el deber de evacuar los medios promovidos o ratificados por las partes dentro del referido lapso.

De manera tal, que resulta ser el lapso probatorio, aquél dentro del cual las partes procesales procurarán demostrar al órgano jurisdiccional, que les asiste la razón en lo alegado por cada una, sea en el escrito libelar, sea en el acto de contestación a la demanda, pues como es sabido, los hechos y alegatos contenidos en ambos escritos deben ser probados por las partes en la etapa legal respectiva, que evidentemente resulta ser, la probatoria.

En el presente caso observa esta alzada, que la juzgadora a quo procede a valorar en el texto de la sentencia apelada, las pruebas consignadas por la parte actora: “con el libelo de demanda”, y posteriormente, se pronuncia -sin subtitularlas- sobre las pruebas promovidas por la parte accionante, durante el lapso probatorio, mediante su diligencia interpuesta por ante el a quo, en fecha 22 de mayo de 2.009; y así mismo, diferencia respecto a las pruebas de la parte demandada, entre las consignadas “en la contestación a la demanda”, y “durante el lapso probatorio”, pareciendo con ello, que el lapso probatorio se iniciara en el proceso por medio de la interposición del mismo escrito libelar, circunstancia que ha ocasionado en el presente caso, un evidente desequilibrio procesal, pues pareciera que según el criterio del a quo, en los actos de contestación a la demanda o de interposición de la misma, pudieran promoverse pruebas, cuando lo cierto es que, si bien por medio de tales escritos pueden consignarse medios probatorios, los mismos deben ser ratificados durante el lapso de pruebas, sin lo cual, no pueden ser objeto de valoración por parte del juez de la causa.

De lo expresado anteriormente se colige, que acoger el criterio esgrimido por el juzgado a quo, podría ocasionar desaciertos jurídicos tales como: que deba evacuarse una inspección judicial solicitada en el libelo de demanda, o unos informes requeridos en el acto de contestación, cuando lo cierto es que éstos, y los demás medios probatorios legalmente aceptados en nuestra legislación, deben ser promovidos o ratificados dentro del lapso legal establecido al efecto por la ley adjetiva civil, a fin de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, que tipifica la legalidad de los términos y lapsos procesales.

Aunado a lo anterior debe recalcarse, que la actuación desplegada por la juzgadora de municipio en la sentencia apelada, podría ocasionar indefensión a cualquiera de las partes, como en efecto se verificó en el presente caso -en detrimento de la parte demandada- pues en el texto de la sentencia se valoraron medios probatorios consignados con el libelo de demanda, los cuales no fueron ratificados en la etapa probatoria por la parte actora, y que por tanto, no fueron legalmente promovidos en el juicio, circunstancia esta, que -aún cuando la sentencia no favoreció al demandante- ocasionó un desequilibrio procesal entre las partes, el cual, los juzgadores estamos en el deber de evitar.

En razón a las consideraciones anteriormente expresadas, y por ser ésta la segunda ocasión en que la juzgadora a quo demuestra la conducta desplegada -habiéndosele hecho saber de su errado proceder en sentencia dictada por este Juzgado en fecha 15 de junio de 2.009, en el juicio de desalojo incoado por la ciudadana Neiza J.B.B. en contra del ciudadano R.A.F., del cual conoció en alzada este Juzgado- resulta forzoso para este Tribunal, apercibir nuevamente a la abogada L.A.Q., en su carácter de Juez Temporal del Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, para que en ulteriores oportunidades, se abstenga de asumir una posición como la esgrimida en el presente caso, y limite su actuación a valorar los medios probatorios promovidos o ratificados por las partes “durante” la etapa probatoria. Y así se decide.

VI

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El juzgado a quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora, de la siguiente manera:

Respecto a la ratificación del justificativo de testigos, evacuado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 19 de abril de 2.008, el cual cursa a los folios 45 y 46 del expediente. Se observa que los mismos no fueron evacuados, por lo que en tal sentido, no existe medio probatorio que valorar. Y así se declara.

Respecto al testimonio de los ciudadanos: V.S., A.C. y J.E.T.. Manifestó la juzgadora de municipio, lo siguiente: “Al examinar las testimoniales promovidas conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí, y con los hechos alegados por la parte demandante, en cuanto al conocimiento que tienen del ciudadano O.d.J.C.M. representante del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), tienen conocimiento del funcionamiento del fondo de comercio “UNPLUGGED DISCO BAR”, en las instalaciones del centro (sic) de ingenieros (sic) del Estado Barinas, afirman la existencia de un contrato de arrendamiento entre el Centro de Ingenieros del Estado Barinas, y el fondo de comercio, “UNPLUGGED DISCO BAR” representada por el ciudadano A.L., sin embargo, por cuanto no saben si el contrato fue verbal o escrito y cuando (sic) tuvo su inicio, y visto que solo a la ciudadana A.I.C.R., le consta que el contrato de arrendamiento se pacto (sic) por dieciocho (18) meses, a las declaraciones rendidas no se les otorga pleno valor probatorio, toda vez que no permiten a esta juzgadora determinar el inicio y lapso de duración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente juicio”. A.c.f.l. declaraciones de los testigos promovidos por la parte actora, quien aquí juzga, coincide con el criterio esgrimido por la juzgadora de municipio. Y así se declara.

Respecto al resto de pruebas de la parte actora, valoradas por el juzgado a quo, no se pronunciará este Juzgado, y a tal fin, remite al pronunciamiento realizado en el punto previo de esta sentencia Y así se declara.

El juzgado a quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada, de la siguiente manera:

Respecto a la ratificación de contenido y firma, por parte de los ciudadanos: P.C.S. y C.R.M.B., del contrato de obras y el contrato N° 0065, respectivamente, consignados con el escrito de contestación a la demanda, marcados “A” y “B”, en su orden. Expresó la juzgadora a quo: “Al respecto, quien aquí sentencia aprecia los testimonios rendidos por los terceros declarantes y le otorga pleno valor probatorio a los documentos privados cursantes a los folios 80 y 81 del presente expediente, correspondientes a Contrato (sic) de obra suscrito entre los ciudadanos A.L. y P.C.S., y contrato N° 0065, suscrito entre los ciudadanos A.A.L.D. y Molina Burgos C.R. respectivamente por haber sido ratificados ante este despacho y bajo fe de juramento para tener dicha prueba validez, de conformidad con lo establecido en los artículo (sic) 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil”. Quien aquí juzga, concuerda con la valoración expresada por la juzgadora a quo. Y así se declara.

Respecto a las testimoniales de los ciudadanos: P.E.C., R.A.C. y C.M.. Se pronunció el juzgado a quo: “Al examinar las testimoniales conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí, y con las defensas esgrimidas por el demandado, por lo cual se aprecian por el conocimiento que dicen tener de los ciudadanos O.d.J.C.M. representante del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), y A.A.L.D., representante del fondo de comercio “UNPLUGGED DISCO BAR”, afirman la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre los mencionados ciudadanos, saben de los gastos de recuperación del local realizados por el ciudadano A.A.L.D., en su condición de arrendatario los cuales no podían exceder de veinticuatro (24) meses.

Sin embargo, no les consta lo convenido por las partes como depósito en garantía sobre el inmueble arrendado, y no les consta la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, y el lapso de duración, motivo por el cual no tienen valor probatorio para comprobar entre otros hechos contradictorios, la fecha de inicio del contrato de arrendamiento verbal y el lapso de duración del mismo”. A.c.f.l. declaraciones de los testigos promovidos por la parte accionada, conviene quien aquí decide, con el criterio expresado por la juzgadora de municipio. Y así se declara.

Respecto al contrato de obras y el contrato N° 0065, consignados con el escrito de contestación a la demanda, marcados “A” y “B”, respectivamente. Dichos medios probatorios fueron valorados precedentemente. Por tanto, se remite a dicho pronunciamiento. Y así se declara.

Respecto a la autorización otorgada por el ciudadano O.C.M., en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas, al ciudadano A.A.L.D., a fin de tramitar lo conducente para la obtención de la patente de industria y comercio y licencia para expedir bebidas alcohólicas en el local arrendado, consignada con el escrito de contestación a la demanda, marcada “C”. Expresó la juzgadora de municipio, lo siguiente: “Dicha autorización fue presentada en copia simple motivo por el cual carece de valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”. Quien aquí juzga, concuerda con la valoración formulada por el a quo. Y así se declara.

Respecto a la comunicación remitida por el ciudadano O.C., en fecha 02 de mayo de 2.008, al ciudadano Á.L., consignada con el escrito de contestación a la demanda, marcada “D”. Expresó la juzgadora a quo: “Dicho instrumento fue presentado en original, no siendo impugnado por la contraparte en la oportunidad correspondiente, por lo cual se tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil”. Quien decide, concuerda con el criterio de la juzgadora a quo. Y así se declara.

Respecto al acta fechada 02 de mayo de 2.005, consignada con el escrito de contestación a la demanda, marcada “E”. Manifestó la juzgadora de municipio, lo siguiente: “Por ser un documento emanado de terceros que no son parte en el juicio, requiere ser ratificado mediante prueba testimonial tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificación que no fue solicitada por el promoverte, por lo cual es desechada del proceso”. Concuerda esta juzgadora, con la valoración realizada por el a quo. Y así se declara.

Respecto a la inspección ocular, practicada por la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 05 de mayo de 2.008, consignada con el escrito de contestación a la demanda, marcada “H”. Fue valorada por la juzgadora a quo, de la siguiente manera: “…se aprecia y se valora como prueba preconstituida antes del juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 1429 del Código Civil, por haber dejado constancia la Notario Público, de los hechos y circunstancias ocurridas en ese momento, que desparecieron o se modificaron con el transcurso del tiempo”. Disiente quien aquí decide, de lo expresado por la juzgadora a quo, pues no resulta claro de la promoción realizada, ni de la prueba en sí, qué pretende comprobar la parte demandada con la inspección practicada, en consecuencia, no siendo un medio ademado para dilucidar los hechos controvertidos en el presente juicio, la prueba debe ser desechada. Y así se declara.

Respecto a los recibos de ingresos y la boleta de notificación, emanados del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, y referidos al expediente de consignación N° 215, de la nomenclatura de dicho órgano jurisdiccional, consignados con el escrito de contestación a la demanda, marcados “J”, “K” y “L”. Expresó la juzgadora a quo: “Se aprecian y se les otorga pleno valor para comprobar su contenido como documento (sic) público (sic) por haber sido autorizado (sic) por funcionario competente para dar fe publica (sic) de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Observándose que dichas consignaciones fueron realizadas en fecha 12 de marzo de 2009, por ante el tribunal homologo (sic) y se corresponden al pago de los canones (sic) de arrendamiento por el local arrendado, por los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DE 2008 (folio 98), y DICIEMBRE DE 2008, ENERO Y FEBRERO DE 2009. (Folio 100), las cuales se tienen como extemporáneas e ilegítimamente efectuadas por haber sido consignadas fuera de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad contraviniendo lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Quien aquí juzga, coincide con el criterio esgrimido por la juzgadora a quo. Y así se declara.

Para decidir, el Tribunal observa:

Se observa en el presente caso, que la parte actora, ciudadano O.d.J.C.M., demanda la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado verbalmente con el ciudadano A.A.L.D., alegando que el contrato se había realizado en forma verbal, por cuanto en reiteradas oportunidades se le había hecho entrega del modelo de contrato de arrendamiento al arrendatario, sin que procediere a su firma. Alega también el accionante de autos, que en las cláusulas del referido modelo de contrato de arrendamiento, se establecieron obligaciones para ambas partes, tales como: que el local arrendado sería utilizado por el arrendatario, única y exclusivamente para el funcionamiento de una tasca-bar-restaurant, denominada “Tasca”; que la duración del contrato sería de 18 meses, contados a partir del 05 de septiembre de 2.007 hasta el 04 de marzo de 2.009; que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 700.000,oo, actualmente, Bs. F. 700,oo; que el arrendatario realizaría por su propia cuenta, las adecuaciones que necesitare el inmueble para su funcionamiento específico; que se le darían seis meses muertos al arrendatario para comenzar a pagar los cánones correspondientes; que el arrendatario se comprometió a cancelar los servicios públicos del inmueble y a mantener estricto buen orden y moralidad en el inmueble arrendado.

Por su parte, el accionado de autos de expresa en su escrito de contestación a la demanda: que es cierto que el arrendador le cedió en arrendamiento un local en “L”, ubicado en la parte alta de un inmueble anexo a la sede del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA); que es falso que se estableció que la duración del contrato de arrendamiento sería por 18 meses, sino por 6 años, contados a partir de la firma del contrato, por ante la Notaría Pública del Estado Barinas; que el contrato nunca se firmó, y sólo hay un contrato verbal que comenzó en fecha 01 de enero de 2.007; que es falso que se le dieron seis meses muertos para el pago de los cánones de arrendamiento, y que ello fue debido a que el local presentaba abandono en sus instalaciones y mobiliario, por lo que se acordó que los gastos para recuperarlos formarían parte del depósito; que es falso que el local arrendado sería utilizado única y exclusivamente para una tasca-bar-restaurant, denominada “Tasca”, cuando el local ni siquiera contaba con la permisología necesaria; que se acordó que el local sería destinado para que funcionara como tasca-restaurant y cantina; que es falso que en las instalaciones de la tasca-bar, se permita la presencia de menores de edad, se desarrollen y permitan espectáculos públicos en contra de la moral y las buenas costumbres; que es falso que se utilicen las instalaciones del parque infantil del Centro para hacer necesidades fisiológicas y que haya habido intentos de agresiones al personal de vigilancia, cuando ha sido al contrario; que es falsa la falta de pago de los cánones correspondientes al 05 de abril de 2.008 al 05 de enero de 2.009.

De conformidad con el análisis de los alegatos formulados por cada una de las partes, se puede concluir lo siguiente: En primer lugar, que aún cuando la parte actora afirma que lo celebrado con el demandado de autos, fue un contrato de arrendamiento verbal, interpone su pretensión con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas contractuales del “modelo de contrato de arrendamiento”, que riela a los folios 27 y 28 del expediente, el cual, al no encontrarse firmado por las partes, no obliga a ninguna de ellas a cumplir las obligaciones en él contenidas.

En segundo lugar, se colige de lo afirmado por ambas partes, que aún cuando las mismas coinciden en afirmar que el inmueble arrendado se encuentra constituido por un local en “L”, ubicado en la parte alta de un inmueble anexo a la sede del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), difieren en cuanto a la fecha en que se dio inicio a la relación arrendaticia celebrada verbalmente, así como en lo referente a la duración del contrato; manifestando la parte accionante que la duración del contrato sería de 18 meses, contados a partir del 05 de septiembre de 2.007 hasta el 04 de marzo de 2.009, en tanto que la parte demandada expresa que la duración del contrato de arrendamiento se pactó por 6 años, contados a partir de la firma del contrato de arrendamiento por vía autenticada, y que en virtud de no haber tenido lugar dicha circunstancia, el contrato verbal comenzó en fecha 1° de enero de 2.007.

De conformidad con las circunstancias de hecho referidas anteriormente, resulta aplicable al caso sub examine en primer término, el contenido del artículo 1.264 de nuestro Código Civil vigente, que dispone: “Las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. (Cursivas y negrillas del Tribunal).

En consonancia con la norma sustantiva anteriormente transcrita, resulta acertado expresar, que habiendo sido afirmado por la parte actora en su escrito libelar, que el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano A.A.L.D., fue pactado de forma verbal -confesión que hace en su contra plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil- debe deducirse -salvo prueba en contrario- que las obligaciones y derechos contractuales del arrendador y del arrendatario, también debieron convenirse por esta vía, de lo que se colige, que la parte actora debía comprobar en el transcurso del juicio, las obligaciones contractuales -pactadas verbalmente o por escrito- que habían sido infringidas por el arrendatario, y no pretender el cumplimiento de un conjunto de obligaciones reflejadas en un “modelo de contrato”, que no fue suscrito por ninguna de las partes.

Siguiendo el orden de ideas expuesto, cabe resaltar lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”. (Cursivas y negrilla del Tribunal)

Del dispositivo legal referido se desprende, que nuestro legislador patrio no discrimina -a fin de interponer la acción por cumplimiento o resolución- entre contratos celebrados a tiempo determinado o indeterminado, de lo que se colige, que cualquiera sea la modalidad de contrato celebrado, la parte accionante debe comprobar a lo largo del proceso, dos extremos: 1° El pacto o la convención donde conste la obligación que se reclama, y 2° La inobservancia en el cumplimiento de dicha obligación; siendo claro que en el caso bajo análisis, la pretensión del ciudadano O.d.J.C.M., en su carácter de presidente del Centro de Ingenieros del Estado Barinas (CIEBA), consiste en solicitar la resolución del contrato de arrendamiento verbal celebrado con el ciudadano A.A.L.D., con fundamento en unas presuntas obligaciones contractuales, las cuales, no comprobó que hayan sido asumidas por el arrendatario por vía verbal o escrita.

No obstante lo anterior, constatando quien decide que la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento verbal, con fundamento en que el arrendatario cambió el uso y nombre presuntamente convenido sobre el local arrendado, así como también, en que hipotéticamente ha desarrollado y permitido en el local, espectáculos públicos que atentan contra la moral y las buenas costumbres, y que igualmente ha incumplido sus obligaciones contractuales debido a la falta de pago de diez cánones de arrendamiento; es evidente que tales circunstancias constituyen las causales de desalojo establecidas en los literales “d” y “a” respectivamente, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consecuencia, al ser objeto de regulación especial, deben ser invocados en juicio, con fundamento en la normativa aplicable, para ser tramitados por medio del procedimiento establecido al efecto por la ley.

En consecuencia, desprendiéndose de los razonamientos expresados precedentemente, que la pretensión del ciudadano O.d.J.C.M., se encuentra regulada por una ley especial, la demanda ha debido declararse inadmisible -de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil- por ser contraria a lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verbigracia, a una disposición expresa de la ley, pues la demanda interpuesta debió ser tramitada bajo la regulación jurídica propia de los juicios de desalojo, y no de resolución de contrato de arrendamiento. Y así se decide.

VII

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos: