Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Diciembre de 2010

Se recibieron en esta Alzada en fecha 05 de noviembre de 2010, previa distribución de ley, las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado J.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra el fallo dictado en fecha 03 de agosto de 2010, por el identificado juzgado, que declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por el ciudadano L.C.L. contra los ciudadanos P.A.P.V., M.F.P.A., M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M..

En fecha 10 de noviembre de 2010, se dictó auto mediante el cual se dio entrada al expediente, y se ordenó remitirlo inmediatamente al Tribunal de la causa, por presentar errores en la foliatura, siendo recibido nuevamente el expediente en fecha 17 de noviembre del mismo año.

En auto dictado por este Tribunal en fecha 19 de noviembre de 2010, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de noviembre de 2010, el Abogado A.J.P.M., en su carácter de apoderado judicial de los co-demandados J.A.G.M. y M.D.V.C., presentó escrito de conclusiones. En la misma fecha, el Abogado J.G.B., apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos en que fundamenta su apelación.

En fecha 08 de diciembre de 2010, el Abogado A.J.P.M., apoderado judicial de los co-demandados J.A.G.M. y M.D.V.C., presentó escrito, manifestando que es con el fin de expresar a este Tribunal su disgusto por los comentarios expresados por la parte actora en su escrito de conclusiones.

Estando dentro del lapso legal, se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

DE LA DECISION RECURRIDA:

El Tribunal A quo, al dictar el fallo recurrido, motivó y decidió lo siguiente:

…Omissis…

“…Establecido los términos en que quedó planteada la controversia, debe esta sentenciadora, previo a todo pronunciamiento sobre el mérito de lo debatido pronunciarse sobre el argumento esgrimido por el apoderado de los ciudadanos J.G. y M.d.G. en el sentido que la presente acción es temeraria, requiriendo que así lo declare el tribunal.

PUNTO PREVIO

DE LA SOLICITUD DE APODERADO DE LOS CODEMANDADOS DE QUE LA ACCIÓN SEA DECLARADA TEMERARIA

Precisa esta sentenciadora que la palabra temerario proviene del latín temerarius, que involucra toda aquello inconsiderado, imprudente y que se expone y arroja a los peligros sin un meditado examen de las consecuencias; es decir, todo aquello que se hace o piensa sin fundamento, razón o motivo.

En el presente caso la parte actora considera que tiene un derecho de preferencia a adquirir un inmueble del cual ocupa una parte como inquilino: sin que tal pretensión por sí sola implique la procedencia o no de la acción, el ejercicio de la misma no encierra temeridad alguna. Tanto es así, que entre las causales de prohibición de admitir la acción propuesta no se contempla la posibilidad de que se esté en presencia de una acción temeraria. Ello lejos de garantizar derecho al demandado, menoscabaría el derecho del demandante de acudir al órgano de administración de justicia a hacer valer sus derechos. En consecuencia se establece que no se está en presencia de una acción temeraria y se niega la petición del ciudadano A.P. de que así sea declarado. Así se decide.

D E L F O N D O

Pretende el actor que los demandados convengan en el derecho preferente de aquél a subrogarse en la totalidad de la casa quinta TECRISCAR, ubicada en la calle San Fernando con calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, la cual debió serle vendida por la suma de Bs. 1.000.000,00 y en caso contrario que la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad.

Los representantes de la parte demandada niegan tal pretensión aduciendo que se trató de una venta global de un inmueble, por tanto, conforme el artículo 49 de la Ley Inquilinaria no goza el arrendatario de tal derecho de preferencia.

Las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron contratos de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble, notificaciones dirigidas tanto por la causante de las vendedoras como del demandante, copias de depósitos de cánones y de denuncia penal, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por los adversarios a quienes se les opuso, debiendo señalarse que ni la relación locativa existente entre las partes ni la venta realizada sobre el inmueble ha sido controvertido. Así se establece.

Del contrato de arrendamiento (folios 13 al 17 y 232 al 236), se evidencia que el ciudadano L.C.L., es arrendatario de un “…apartamento anexo de la Quinta TECRISCAR, planta alta, situada en la Urbanización Prados del Este, Calle del (sic) Cerezo, Municipio Baruta, del Estado (sic) Miranda…”. Así se establece.

El documento de traslación de la propiedad en el que pretende el accionante subrogarse se contrae a la venta de un inmueble (folios 100 al 109 y 243 al 254) al cual se le atribuye pleno valor probatorio, se evidencia que la venta tuvo por objeto “…un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno… y la casa quinta sobre ella construida… la parcela… tiene una superficie aproximada de … 688,04 M2 … la casa… tiene un área de… 601 M2 y consta de … Planta Baja… Planta Alta… Planta Sótano…. Así se precisa.

De tales instrumentos puede inferirse con meridiana claridad que el aquí demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble. Así se resuelve.

Asimismo de la inspección judicial evacuada por este juzgado en el lapso de pruebas se constató que en el inmueble habitan varias familias en anexos totalmente independientes uno de otros, verificándose que en la planta alta vive el aquí demandante y en un área de la planta baja los codemandados J.G. y M.d.G.. Así se establece.

El Retracto Legal arrendaticio, señala la ley y la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución -a saber-:

1. Derecho de subrogación;

2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,

3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

   Asimismo el artículo 49 eiusdem, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

   .

   Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.

   Señala la doctrina que:

   …El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial…

   …La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.

   …El artículo 42 de la Ley establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Página 389-390).

   En el caso de autos, conviene revisar en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa, como se señalara supra, que de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se infiere palmariamente que le fue arrendada “un anexo de la quinta, específicamente la planta alta”, la cual consta de 3 habitaciones, 3 baños, cocina, sala comedor, un depósito convertido en una habitación con baño y estacionamiento interno para dos vehículos, es decir, que el demandante arrendatario ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien fue dividido para ser alquilado por partes, tal división no opera para la venta, pues de acuerdo al documento de propiedad se trata de un inmueble que no ha puede ser dividido y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendida una porción. Así se establece.

   Ha sido conteste la jurisprudencia del Alto Tribunal de la República, en sostener que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia

   previsto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que es indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal. Así se establece.

   Lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado tanto del contrato de arrendamiento como de la inspección evacuada, las cuales adminiculadas a los restantes contratos de arrendamiento aportados por todos los codemandados, así como los recibos correspondientes a servicios, los cuales individualizan cada una de las áreas arrendadas, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción para que la misma prospere en derecho. Así se decide.

   Observa asimismo quien sentencia que la parte actora hizo valer el hecho de que fue notificada por la causante de las codemandadas ciudadanas Patricia y M.P., en el año 2005 del derecho de aquél a adquirir el inmueble. Sin pasar este tribunal a considerar la validez o no de dicha oferta así como la determinación si la respuesta del arrendatario efectuada a su vez a través de Notaría lo fue de manera indubitable o no, ya que no es materia de la presente acción, es menester acotar que, conforme lo previsto en el artículo 45 de la Ley Inquilinaria, transcurridos los 180 días después del ofrecimiento, sin que se realice la venta la misma queda sin efecto; y no siendo necesario cursar nueva oferta toda vez que, -como se señaló- se trata de la excepción consagrada en el artículo 49 eiusdem, no estaban obligadas la codemandadas, ciudadanas Patria y M.P., a ofrecer el inmueble el actor. Por tanto tales documentales no arrojan nada respecto de los hechos debatidos. Así se establece.

   Asimismo nada aportan las copias de las consignaciones arrendaticias; y, respecto de las documentales atinentes a la acusación penal, de dicho contenido se infiere que el actor siempre ha estado en conocimiento que el inmueble ha sido alquilado por partes y por ende su venta se contrajo a una globalidad no subsumible en el beneficio de retracto legal consagrado en la Ley Inquilinaria. Así se resuelve.

   En mérito de todo lo expuesto; visto que el área ocupada por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del inmueble vendido a los ciudadanos J.G. y M.C.d.G., tal como se desprende del acervo probatorio traído a los autos por las partes y que ésta Juzgadora valoró, esbozó y escudriñó en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende el ciudadano L.C.L., no tiene derecho al ejercicio del retracto legal Arrendaticio, y como consecuencia de ello, dicha demanda ha de ser declarada sin lugar, y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide.

   Una vez quede firme la presente decisión, se levantará la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 26/2/2010 (Folios 113 al 118 del cuaderno de medidas) y participada al Registrador (folios 119 y 120. Cuaderno de medidas) y se oficiará lo conducente al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda. Así se decide.

   IV

   Por las razones que se han dejado extendidas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por el ciudadano L.C.L., contra los ciudadanos P.A.P.V., M.F.P.A., M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

   Se condena en costas a la parte actora al resultar totalmente vencida, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...

   FUNDAMENTOS DE LA APELACION

   La representación judicial de la parte actora, en su escrito de conclusiones presentado por ante esta Alzada, alegó lo siguiente:

   Que en el presente juicio se cometieron irregularidades graves y susceptibles de reposición, específicamente en el momento en que el juicio entró en periodo de pruebas, en donde previo a la promoción de pruebas, el abogado J.P. apoderado de los co-demandados M.D.C.C.D.G. y J.A.G.M., solicitó con carácter de urgencia una audiencia con la Juez de la causa, quien negó dicho pedimento por no estar presente la parte actora, pero que posteriormente en la práctica de la inspección judicial, la Juez y el mencionado abogado “anduvieron ellos atravesando la ciudad”, por lo que –piensa él-, la juez le concedió la audiencia en el camino.

   Otra irregularidad que alega el apelante, es que en el acto de exhibición de documento promovida por su parte, se presentó el abogado A.J.P., quien no es el apoderado de las ciudadanas emplazadas al referido acto, por lo que debió declararse como no exhibido el documento, pero que la Juez de oficio, fijó nueva fecha y hora para la comparecencia a exhibición, por parte del apoderado L.C.G. quien si representa a las ciudadanas emplazadas.

   Manifestó que cada paso dado por la parte demandada fueron a.e.l.r., pero que los pasos dados por la parte actora fueron analizados someramente, como si no tuviesen la misma importancia.

   Alegó que el Juez de la causa se parcializó; Que su mandante goza de un derecho de preferencia que fue otorgado por las mismas arrendadoras, cuando le ofrecieron en venta no la parte alta que ocupa como arrendatario, sino la totalidad de la casa-quinta Tecriscar, según consta de la notificación realizada por las arrendadoras a su mandante en fecha 20 de septiembre de 2005, por intermedio de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, además de que su mandante cumple con los requisitos establecido por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto tiene más de dos años como inquilino, estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario. Que el ciudadano L.C.L. respondió por la misma vía de notaría y dentro del plazo señalado su deseo de comprar, aceptando la oferta. Que en una ocasión le ofrecieron el inmueble, mediante notificación autenticada, cuyo original no fue exhibido por los demandados, no diciendo nada la recurrida al respecto.

   Que la Juez no le dio la debida importancia a las referidas notificaciones aduciendo que no es materia de la presente acción, con lo cual mata el derecho de preferencia de su representado. Insiste en que la recurrida no hizo mención alguna respecto a los dos actos de exhibición de documento. Que la Juez mencionó el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero sin desarrollarlo todo, sino sólo las palabras necesarias para acomodarlas en la sentencia recurrida; Que si el ciudadano L.c.L. aceptó comprar, pero sin poderse realizar la venta en ese oportunidad, debieron haberle ofrecido nuevamente el inmueble ante otra negociación.

   Que la sentenciadora señaló que las copias de consignaciones aportadas por la parte actora no aportan nada; pero que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala, entre otras cosas, que para ser acreedor de la preferencia ofertiva el arrendatario debe tener más de dos años ocupando el inmueble y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, entonces -alega- que cómo es posible que dichas consignaciones no aportan nada, si fueron traías al juicio precisamente para demostrar que el ciudadano L.C.L. sí reúne las condiciones. Finalmente solicitó la declaratoria con lugar de la apelación, que le sea respetado su derecho de preferencia y que se revoque la decisión recurrida de fecha 03 de agosto de 2010.

   TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA

   Se inicia la presente causa por demanda incoada por el ciudadano L.C.L., a través de su apoderado, Abogado J.G.B., contra los ciudadanos P.A.P.V., M.F.P.A., M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M., todos previamente identificados por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

   En fecha 28 de septiembre de 2009 se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda, y se acordó abrir cuaderno separado para proveer sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada.

   Estando citados los co-demandados, procedieron a consignar escritos de contestación a la demanda, en fecha 13 de mayo de 2010, según consta a los folios 166 hasta el 181, y del folio 202 hasta el 206 todos inclusive.

   Consta a los folios 229 al 231 escrito de promoción de pruebas de la parte actora. Consta a los folios 261 al 266 escrito de promoción de pruebas de los codemandados J.A.G.M. y M.D.V.C..

   En diligencia presentada el 26 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte actora, consignó copia certificada de notificación realizada por el ciudadano L.C. a la ciudadana P.P., mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda

   Consta a los folios 307 al 309 escrito de promoción de pruebas de las codemandadas P.A.P.V. y M.F.P.A..

   En escrito presentado por la parte demandante, en fecha 27 de mayo de 2010, solicitó la extensión del lapso probatorio a los fines de poder practicar una prueba de informes, lo cual fue acordado por el A quo en auto de esa misma fecha, extendiendo el referido lapso por cinco días de despacho.

   Consta a los folios 317 y 318 acto de exhibición de documento, de fecha 28 de mayo de 2009, en el cual se fijó el tercer día de despacho siguiente para que las ciudadanas PATRICIA y M.P., exhibieran el documento a que se contrae la prueba, cuya copia cursa al folio 237 del expediente. Se realizó nuevamente el acto en fecha 02 de junio de 2010 (folios 319 al 321)

   En fecha 09 de junio de 2010 las partes presentaron escritos de conclusiones por ante el A quo.

   Consta a los folios 341 al 352 ambos inclusive, la sentencia recurrida, de fecha 03 de agosto de 2010, que declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Al folio 364 riela diligencia presentada por el Abogado J.G.B. en la cual apeló de la sentencia, recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 22 de octubre de 2010.

   DE LA DEMANDA

   Alega la representación judicial de la parte actora que su mandante es inquilino de la planta alta de la Quinta Tecristar, ubicada en la calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Distrito Capital, desde hace aproximadamente 17 años, según contrato privado celebrado con la ciudadana O.M.d.P., el cual se ha venido renovando cada dos años.

   Que la relación arrendaticia se deterioró viéndose su representado obligado a consignar el canon de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el 5 de diciembre de 2003 hasta la presente fecha, los primeros cinco días de cada mes.

   Que la arrendadora en varias oportunidades retiró las consignaciones hechas por su poderdante; Que el 20-9-2005 su mandante recibió notificación de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, a través de la cual la ciudadana P.P., actuando como apoderada de la ciudadana O.M.d.P., le notificó de la preferencia que como arrendatario tiene para adquirir el inmueble, siéndole ofrecido por la suma de NOVECIENTOS MILLLONES DE BOLIVARES (Bs. 900.000.000,oo) , equivalente a NOVECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 900.000,oo).

   Que su poderdante en fecha 04 de octubre de 2005 procedió a notificar mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta su interés en adquirir el inmueble, ofreciendo pagar el precio que se acordara a la terminación del contrato de arrendamiento.

   Que no se efectuó venta alguna, y que el día 1 de noviembre de 2005 falleció la arrendadora, ciudadana O.M.d.P., constituyéndose en herederas las ciudadanas PATRICIA y M.P., quienes sin notificar a su mandante procedieron a vender el inmueble a los ciudadanos M.C.d.G. y J.A.G., mediante documento protocolizado el 22 de mayo de 2009; cuando las referidas ciudadanas, conforme lo previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debieron haber realizado nueva notificación; Que su representado se enteró de la venta del inmueble por accidente, al recibir una notificación realizada por las arrendadoras-herederas, cuando el 31 de mayo 2009, manifestaron la no renovación del contrato de arrendamiento, otorgando la prórroga legal, incrementando el canon de arrendamiento, y obviando la negociación de la venta del inmueble, señalando que el nuevo canon fuera depositado a favor del ciudadano J.A.G.M.;

   Por tales razones demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos P.P.V., M.P.A., J.A.G. y M.C.d.G., para que convengan o en defecto de ello sean condenados por el tribunal en que la casa quinta TECRISCAR, ubicada en la calle San Fernando con calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, debió serle vendida a su mandante por la suma de Bs. 1.000.000,00 y por tanto ha de ser sustituido en dicha negociación, debiendo otorgársele el documento de compra venta del inmueble, en cuyo acto pagará el precio; y, de no convenir los demandados en ello la sentencia haga las veces de título de propiedad. Pide se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble. Estimó la demanda en la suma de Bs. 1.200.000,00.

   DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

   El Abogado J.P.M., apoderado judicial de los ciudadanos J.G.M. y M.D.V.C., alegó que el juicio está plagado de vicios que lo afectan de nulidad absoluta; Rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Negó que las ciudadanas P.A.P.V. y M.F.P.A., tuvieran la obligación de ofrecer en venta el inmueble al demandante ni a ninguna otra persona, toda vez que la propia ley inquilinaria exime de tal obligación cuando se trata de inmuebles que no están sometidos al régimen de propiedad horizontal. Negó que la venta efectuada a sus mandantes se haya realizado a espaldas del demandante, dado que no estaban obligados a hacerlo. Que conforme lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de ventas globales de la propiedad de la cual forme parte una vivienda arrendada, por tanto el accionante fundamenta su acción sobre la base incierta de un derecho inexistente, admitiendo el propio actor que ocupa una parte de la totalidad del inmueble, es decir, es arrendatario de la planta alta de la casa quinta Teriscar; que el demandante omite el hecho de que la quinta es ocupada a su vez por tres familias más, dos de las cuales son arrendatarios y una la propietaria del inmueble; que se trata de un inmueble no susceptible de preferencia ofertiva, una parte de él, ya que sólo puede hacerse su venta de manera global, al tratarse de una vivienda unifamiliar no sometida al régimen de propiedad horizontal.

   Negó que la compra venta suscrita entre las ciudadanas P.A.P.V. y M.F.P.A., y los señores J.A.G.M. y M.d.V.C., ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 1999, no sea perfectamente válido y ajustado a derecho.

   Desconoció e impugnó los anexos marcados con las letras “C”, “D” y “E” acompañados al libelo de demanda.

   Transcribió el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e indicó que dicha norma establece que el Retracto Legal Arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendados, pero que sin embargo la parte actora fundamentó su pretensión sobre la base incierta de un derecho inexistente, toda vez que el peticionante señaló que es arrendatario de la planta alta de la casa-quinta Teriscar. Que el demandante ocultó al tribunal el hecho cierto de que la casa quinta es igualmente ocupada por otras tres familias, de las cuales dos (2) detentan la misma condición de arrendatarios, y otra como legítimos y auténticos propietarios del inmueble, por lo que mal puede pretender quien demanda que se le otorgue la preferencia ofertiva de una fracción o parte de un inmueble. Que la casa quinta es de sus representados por haberla adquirido de manera perfecta y con estricto apego a la ley. Que al artículo 4 del Código Civil, da fuerza a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Alegó que la demanda es temeraria y pidió que así lo declarase el tribunal.

   El apoderado judicial de las codemandadas P.A.P.V. y M.F.P.A., Abogado L.C.G.B. negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Alegó que sus mandantes no estaban obligadas a ofrecer en venta el inmueble por tratarse de una vivienda no sometida a régimen de propiedad horizontal y por lo tanto no susceptible de venta por partes, conforme alo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que al demandante no le asiste derecho preferente. Aduce que de la respuesta dada por el demandante a la supuesta oferta realizada por la causante de sus mandantes en el año 2005, se infiere que lejos de pretender adquirir el inmueble lo que hizo fue negarse, al someter la contraoferta a una serie de condiciones que contravenían su supuesta intención, todo lo cual refleja un desinterés en adquirir el inmueble bajo las modalidades y condiciones presentadas por quien fue su propietaria. Que el demandante no estuvo de acuerdo con el precio del inmueble. Que ante una denuncia penal incoada por el demandante éste reconoció la existencia de otros inquilinos, toda vez que pide como medida el embargo de los cánones que general de los alquileres de los otros tres anexos de la quinta.

   Conforme los términos de la demanda y la contestación cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho con fundamento en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, y adicionalmente deberán verificarse en el presente asunto las condiciones contenidas en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que proceda el retracto legal arrendaticio que pretendido por la parte demandante.

   En el caso bajo análisis se aprecia que ni la relación locativa existente entre las partes ni la venta realizada sobre el inmueble ha sido controvertido; por lo que se trata de hechos admitidos por las partes y que no son objeto de prueba. Así se declara.

   PRUEBAS

   DE LA PARTE ACTORA.

   La representación judicial del ciudadano L.C., demandante en esta causa aportó las siguientes pruebas:

   Con el libelo de demanda acompañó:

   1. -Copia simple de Contrato de arrendamiento (folios 13 al 17). El referido documento es apreciado por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser una copia fotostática de un documento auténtico que no fue impugnado por la parte contraria, por lo que se le tiene como fidedigna de su original y da cuentas de la relación arrendaticia mantenida por la parte actora y demandada.

   2. -Copias de consignaciones arrendaticias. (folios 18 al 89). Los documentos antes enunciados son valorados de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   3. -Copia simple de solicitud que hiciera la abogada P.A.P.V. en su condición de apoderada judicial de la ciudadana O.M.D.P. ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital inherente al traslado de la referida Notaría para la notificación del desahucio al ciudadano L.C.L.. La documental antes mencionada es valorada por quien aquí se pronuncia como un documento fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   4. -Copia simple de solicitud que hiciera el ciudadano L.C.L. ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda a los fines de practicar notificación a la ciudadana O.M.D.P. (folio 91 y 92). La documental antes mencionada es valorada por quien aquí se pronuncia como un documento fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   5. -Copia declaración sucesoral (folios 93 al 99). La documental antes enunciada es desechada por quien aquí decide, en virtud de que no contribuye a dilucidar si procede o no el retracto legal arrendaticio solicitado, toda vez que versa sobre hechos diferentes a los controvertidos.

   6. -Copia de documento de venta del inmueble. (folios 100 al 109). La documental antes enunciada es valorada como un instrumento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da cuenta de la venta que realizaran sobre el inmueble de marras las ciudadanas P.A.P.V. y M.F.P.A. a los ciudadanos M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M., dicha venta quedó inscrita bajo el No. 2009.1130, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el NO.241.13.16.1.1906 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.

      En el lapso probatorio:

   7. -Original contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana O.d.P. y L.C.L.. (folios 232 al 236). El referido documento ya fue valorado supra.

   8. -Original de notificación realizada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda. (folios 238 al 242). La referida documental guarda relación con la solicitud identificada en el presente texto con el No. 4, y da cuentas de las resultas de la notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta a la ciudadana O.M.D.P., la cual es valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   9. -Copia certificada documento de venta del inmueble. (folios 243 al 254). La referida documental ya fue valorada supra.

   10. -Promovió exhibición de notificación efectuada por la ciudadana P.P. en representación de la ciudadana O.d.P., para lo cual solicitó la intimación de su apoderado judicial Abogado L.C.G.B.. El acto de exhibición de la referida notificación fue pautado en el Tribunal de la causa para el día 28 de mayo de 2009 (F.317 al 318), luego se fijó nueva oportunidad para el día 02/06/2010 (F.319 al 320) por acuerdo de una prórroga del lapso para la evacuación de tal probanza, y sobre su valoración se pronunciará éste Tribunal infra.

       DE LA PARTE DEMANDADA.

       La representación de los ciudadanos J.G. y M.d.G., promovió:

   1. -Inspección judicial en el inmueble objeto del presente juicio. A la referida inspección se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   2. -Copias simples de Contratos de arrendamiento. (folios 267 al 272). Las referidas documentales son valoradas como documentos fidedignos de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dan cuenta de un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.C.V. y los ciudadanos V.A. y E.S.E..

   3. -Copias de Recibos de servicio eléctrico. (folios 273 al 276).

   4. -Recibos de televisión por cable. (folios 277 al 281)

      Los recibos identificados en el presente texto con los números 3 y 4 dan cuentas de servicios facturados en la dirección del inmueble de marras.

   5. -Copia de querella penal por calumnia, interpuesta por L.C.L., tramitada por ante el Juzgado Trigésimo de Primera Instancias en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas. (folios 282 al 292)

      La referida documental es valorada como un documento fidedigno de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

      El apoderado de las ciudadanas Patricia y M.P., luego de reproducir el mérito favorable de los autos, específicamente la denuncia penal y los contratos de arrendamiento aportados con la contestación se adhirió a las pruebas promovidas por los otros codemandados. (folios 307 al 309)

      MOTIVA

      La acción incoada corresponde a una acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por el abogado J.G.B. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 42.607 contra las ciudadanas P.A.P.V. y M.F.P.A. y los ciudadanos M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M..

      La pretensión del actor es que los demandados convengan en el derecho preferente que aduce tener aquél a subrogarse en la totalidad de la casa quinta TECRISCAR, ubicada en la calle San Fernando con calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, la cual – según lo aduce - debió serle vendida por la suma de Bs. 1.000.000,00 y que en caso contrario; la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad.

      La demandada aduce que se trató de una venta global de un inmueble, por tanto, y que conforme el artículo 49 de la Ley Inquilinaria no tiene el arrendatario el derecho de preferencia que aduce.

      Ahora bien, con relación a la carga de la prueba se aprecia que las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho, trajeron a los autos, contratos de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble, notificaciones dirigidas tanto por la causante de las vendedoras como del demandante, copias de depósitos de cánones y de denuncia penal. A estas instrumentales se les atribuyó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por los adversarios a quienes se les opuso.

      De igual manera se desprende del contrato de arrendamiento (folios 13 al 17 y 232 al 236), que el ciudadano L.C.L., es arrendatario de un “…apartamento anexo de la Quinta TECRISCAR, planta alta, situada en la Urbanización Prados del Este, Calle del (sic) Cerezo, Municipio Baruta, del Estado (sic) Miranda…”. Así se establece.

      También se aprecia que el documento de venta en el que pretende el accionante subrogarse se refiere a la venta de un inmueble (folios 100 al 109 y 243 al 254) y a esta documental se le atribuye pleno valor probatorio, y del mismo se desprende que la venta tuvo por objeto “…un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno… y la casa quinta sobre ella construida… la parcela… tiene una superficie aproximada de … 688,04 M2 … la casa… tiene un área de… 601 M2 y consta de … Planta Baja… Planta Alta… Planta Sótano…•.

      Así las cosas observa esta juzgadora que tal como fue resuelto por la recurrida; de las citadas instrumentales se desprende claramente que el aquí demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble.

      Asimismo; de la inspección judicial evacuada por el juzgado de la causa en el lapso de pruebas y que riela a los folios 237 al 241 del cuaderno de medidas; se constató que en el inmueble habitan varias familias en anexos totalmente independientes uno de otros, verificándose que en la planta alta vive el aquí demandante y en un área de la planta baja los codemandados J.G. y M.d.G..

      Ahora bien, respecto el Retracto Legal arrendaticio, se conoce en la ley y la doctrina, que este es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

      Así entonces son tres (3) elementos distintivos de la institución del retracto arrendaticio -a saber-:

1. Derecho de subrogación;

2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,

3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

   Por su parte el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

   .

   Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.

   De igual manera se tiene que el artículo 42 de la Ley establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, en razón de lo cual es evidente que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

   Comparte así esta juzgadora el criterio del expresado en doctrina según el cual; “…es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Página 389-390).

   Ahora bien, en el caso bajo juzgamiento se hace pertinente revisar cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, para así poder determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado.

   En este sentido se aprecia que de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se infiere claramente que lo que le fue arrendada fue “un anexo de la quinta, específicamente la planta alta”, la cual consta de 3 habitaciones, 3 baños, cocina, sala comedor, un depósito convertido en una habitación con baño y estacionamiento interno para dos vehículos, es decir, que el demandante arrendatario ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien fue dividido para ser alquilado por partes, tal división no opera para la venta, pues de acuerdo al documento de propiedad se trata de un inmueble que no puede ser dividido; y en consecuencia; no es susceptible de ser vendida una porción. Así se declara.

   Con relación al retracto legal arrendaticio cuando se trata de venta global de inmuebles ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de abril de 2.005, Expediente N° AA20-C-2003-000290, con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., caso M.A.F., lo siguiente:

   …De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

   Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso.

   La Sala considera que la recurrida no cometió las infracciones denunciadas por el formalizante, por cuanto el actor demandó el retracto legal de un bien conformado por un local comercial que forma parte de un todo, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición…

   De la doctrina casacional parcialmente transcrita se evidencia que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así también considera oportuno quien aquí se pronuncia citar comentarios del autor R.H.C. sobre la transferencia global de la propiedad del inmueble en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela” pág. 170, donde nos ilustra acerca del contenido y alcance del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estableciendo:

   …La norma especial en su artículo 49 excluye la posibilidad del retracto legal arrendaticio a aquellas relaciones arrendaticias sobre inmuebles que sean objeto de alguna negociación traslativa de la propiedad celebrada de manera global.

   Básicamente la exclusión es aplicable en aquellas situaciones de arrendamientos de aquellas unidades contenidas en edificaciones no sujetas al régimen de propiedad horizontal. Recordemos que si bien estas edificaciones físicamente están compuestas por distintas dependencias independientes unas de las otras, legalmente constituyen un solo bien inmueble. Igualmente es aplicable para aquellos arrendamientos celebrados sobre piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado por partes…

   En consideración a las citadas normas legales y doctrina de casación, en el caso bajo análisis no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, toda vez que estamos en presencia de un inmueble arrendado por partes, y que ha sido vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta y así se declara.

   Ante tales circunstancias; los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia

   previsto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que es indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal. Así se decide.

   En este caso sometido a apelación, para esta juzgadora; la condición de arrendatario parcial del bien vendido, tal como quedó demostrado tanto del contrato de arrendamiento como de la inspección evacuada, adminiculadas tales probanzas a los restantes contratos de arrendamiento aportados por todos los codemandados, así como los recibos correspondientes a servicios, los cuales individualizan cada una de las áreas arrendadas - ciertamente como lo señaló la recurrida - no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual se fundamentó la demanda de retracto legal arrendaticio incoada en razón de lo cual la misma no puede prosperar; y así se decide.

   Por otra parte se observa que la parte actora hizo valer el hecho de que fue notificada por la causante de las codemandadas ciudadanas Patricia y M.P., en el año 2005 del derecho de aquél a adquirir el inmueble. Ahora bien respecto de tal alegato cabe destacar que conforme lo previsto en el artículo 45 de la Ley Inquilinaria, transcurridos los 180 días después del ofrecimiento, sin que se realice la venta la misma queda sin efecto; y no siendo necesario cursar nueva oferta toda vez que, -como se señaló- se trata de la excepción consagrada en el artículo 49 eiusdem, no estaban obligadas la codemandadas, ciudadanas Patria y M.P., a ofrecer el inmueble el actor. Por tanto tales documentales no arrojan nada respecto de los hechos debatidos. Así se decide

   De igual manera se aprecia que respecto las copias de las consignaciones arrendaticias, nada aportan estas a la controversia.

   Con relación a las documentales atinentes a la acusación penal, de las mismas se infiere que el actor siempre ha estado en conocimiento que el inmueble ha sido alquilado por partes y que por el contrario, su venta fue de la totalidad.

   En consideración a los motivos supra señalados; en el caso bajo juzgamiento, por cuanto el área ocupada por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del inmueble vendido a los ciudadanos J.G. y M.C.d.G., tal como se desprende de las pruebas analizadas supra; es forzoso concluir que tal como lo consideró la juez de la causa; en el caso sub examine se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende el ciudadano L.C.L., no tiene derecho al ejercicio del retracto legal Arrendaticio, y como consecuencia de ello, dicha demanda ha de ser declarada sin lugar, y así se decide.

   En consecuencia, el recurso de apelación no puede prosperar y la decisión recurrida debe ser confirmada; así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: