Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 17 de Diciembre de 2010

ASUNTO: AP31-V-2010-003686

Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que han presentado los ciudadanos J.A.L.C., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-3.796.661 y A.M.S.D.L., mayor de edad, C.I. de este domicilio, No.V-4.168.889, representados por la abogada en ejercicio L.E.B. D’ESCRIVAN, IPSA # 20.032; contra la empresa CONTINENTAL MEDICA TUPRAG,C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 17 de febrero de 1987, bajo el No. 29, Tomo 40-A, representada por su Director Gerente T.P.G., C.I. No.11.930.319.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

Refiere la apoderada de los demandantes que sus defendidos celebraron en fecha 29 de enero de 1992, contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte demandada, sobre el local comercial distinguido PA-CUATRO (PA-4), situado en la Planta Alta del Edificio Centro Profesional El Paraíso, ubicado en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso.; por un canon de Bs.30.000, oo mensuales, pagadero por mensualidades anticipadas.

Dicho canon se incrementó durante estos años, llegando actualmente a la cantidad de Bs.f.1.600, oo mensuales, más todo lo relativo al condominio y el pago del teléfono.

Después sigue mencionando diferentes cláusulas del contrato, para llegar al incumplimiento del contrato, donde le imputa a la parte arrendataria y demandada en el presente juicio no pagar los alquileres de las mensualidades comprendidas así:

• Desde el 01 de mayo de 2010 al 31 de mayo de 2010.

• Desde el 01 de junio de 2010 al 30 de junio de 2010.

• Desde el 01 de julio de 2010 al 31 de julio de 2010.

• Desde el 01 de agosto de 2010 al 31 de agosto de 2010.

Para un total de Bs.f.6.400, oo, a razón de bs.f.1600, oo c/u.

Además añade que el arrendatario no ha pagado las facturas por concepto de condominio correspondiente a los meses que van desde el mes de julio de 2009 hasta el mes agosto de 2010, ambos inclusive, para un total de Bs.f.8.500, oo.

Es de señalar—dice—que los pagos de los alquileres el arrendatario los ha realizado en la cuenta corriente que el arrendador tiene en Banesco, banco universal, a nombre de J.A.L.. Consigna consulta de saldos, donde va indicando los depósitos allí reflejados, y señala los meses que corresponden dichos depósitos.

Después de transcribir los diferentes artículos del Código Civil y del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que invoca como soporte del Fundamento de Derecho de su demanda; y después de sacar las conclusiones que conlleva el incumplimiento del arrendatario, concluye con el petitorio, donde reclama al demandado:

1. Resolver el contrato de arrendamiento objeto del juicio, por razón de incumplimiento

2. Entregar al actor el inmueble de autos.

3. Pagar Bs.f.6.400, oo por concepto de los alquileres insolutos, arriba señalados.

4. Pagar los alquileres que se sigan causando hasta la sentencia definitivamente, firme, a razón de bs.1.600, oo c/u.

5. Pagar Bs.f. 8.500,oo, , por concepto de condominio insolutos.

6. Pagar las costas del juicio.

   Contestación de la demanda

   La parte demandada se hizo asistir del abogado M.V.M.Q., IPSA #143.450, y en oportunidad de ley, paso a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:

1. Reconoce el contrato de arrendamiento de fecha 29 de enero de 1992, que celebró con la parte actora sobre el inmueble señalado en el libelo.

2. Niega que se haya retraso en los pagos de la pensión.

3. Niega también que haya convenido en aumentar el canon de arrendamiento establecido en la clausula tercera del contrato desde el año 2001, ya que nunca se ha firmado nada que contenga tal convención. No reconoce ninguna obligación de canon que no sea la establecida en el contrato del 29 de diciembre de 2000, que acompaña

4. Habla de un enriquecimiento sin causa a favor de la parte actora, toda vez que la cantidad verdaderamente adeudada, según contrato, era de Bs.33.600, oo, pero sin embargo se pagaron Bs.60.800, oo entre 2004 hasta 2010; lo cual representa una diferencia a favor de la demandada de bs.27.200, oo. Presenta un cuadro por los años que van desde 2004 hasta 2010.

5. Dice que la parte actora adeuda la cantidad de bs.28.000, oo entre 1 de abril de 2004 y 31 de octubre de 2010, por concepto de exceso en el pago de los alquileres .

6. Como consecuencia de este exceso a favor de la parte demandada dice que la obligación reclamada queda extinguida., de conformidad con el art. 1176 CC, en concordancia con el art. 13 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

7. En relación a la obligación de pagar los gastos de condominio, dice que a quien le corresponde pagar esos gastos es al propietario, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, cuyas normas transcribe.

8. Plantea reconvención contra las partes demandantes, para que le reintegre lo pagado en exceso en los cánones de arrendamiento desde el 1 de abril de 2004, y sus intereses, más lo pagado por concepto de gastos de condominio. Explica que el canon quedó fijado en Bs.30.000,oo(ó Bs.f.30,oo); y desde el año 2004 hasta el año 2010 ha estado pagando en la cuenta de Banesco a nombre de J.A.L. alquileres que suman Bs.60.800,oo, lo que representa un enriquecimiento sin causa del actor. Dice que los demandantes le deben Bs.28.000,oo por concepto de pago indebido en las pensiones de arrendamientos desde el 1 de abril de 2004 hasta el 31 de octubre de 2010.

   Contestación de la reconvención

   La parte demandada negó y contradijo la contra demanda y alegó a todo evento la prescripción

   Examen de las pruebas

   Visto como ha quedado trabada la litis, pasaremos a analizar los medios probatorios allegado a los autos, en cuya oportunidad haremos las consideraciones del caso.

1. -

   Al folio 18 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del Edificio Centro Profesional El Paraíso, al que pertenece el local de autos.

   La propiedad del inmueble no ha sido tema de controversia en este juicio.

2. -

   Al folio 21 corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento, de fecha 29 de enero de 1992, celebrado entre J.A.L.C. y la parte demandada, Continental Médica Tuprag, c.a., sobre el local de autos, por un canon de arrendamiento de Bs.30.000,oo, que equivale a Bs.f.30,oo mensual., salvo que se demuestre que las partes convinieron en aumentarlo, como se dice en el libelo., lo cual se deberá probar.

   Los cánones de arrendamientos quedaron congelados a partir 30 de noviembre de 2002, de acuerdo con las Resoluciones 058 y 036 de los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, de acuerdo con el art. 1 donde se dice:

   se mantiene en todo el territorio Nacional los montos de los cánones de arrendamientos establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda y arrendamientos de porciones destinadas a vivienda en inmueble de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional el alquiler de vivienda

   Como podrá apreciarse fácilmente la congelación de los alquileres se circunscribe a los inmuebles destinados a vivienda.

   Y es el caso que el inmueble objeto de arrendamiento de este juicio es un local comercial, que esta fuera del ámbito de la Resolución mencionada.

   Por tanto, el basamento legal para considerar el pago de lo indebido (art. 1178 CC) y reconvenir por la repetición del posible exceso, no puede basarse en la congelación, como pretende la parte demandada. Así se declara.

   En la cláusula tercera se estipuló que el arrendatario pagaría lo relativo a los gastos del condominio, luz y telémonos.

   Consideramos que estos gastos pueden perfectamente ser asumidos por el arrendatario, si así se acordara en el contrato, ya que el mismo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previó, en el Parágrafo Único del artículo 30, que para la regulación del canon de arrendamiento se tomaría en consideración la contribución para los gastos comunes en aquellos edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal.

   Si es posible considerar dichos gastos para la regulación del canon, no podría verse su pago, asumido en el contrato por el arrendatario como algo inconstitucional o contrario al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que es la ley misma la que los considera incluidos en la regulación del canon.

3. -

   Al folio 23 y ss corren en fotostato Estados de Movimiento de la cuenta bancaria de J.A.L., donde aparecen los depósitos hechos por la parte demandada.

   Promoción que hace el mismo actor con el propósito de demostrar el impago del arrendatario.

   La prueba de la insolvencia del deudor no es carga probatoria del acreedor, quien solo le incumbe probar la existencia del vínculo obligatorio. Es el deudor a quien le corresponde demostrar el pago o el hecho de su liberación, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.

   Lo que si demuestra estos estados de cuenta bancaria, aportados por la misma parte arrendadora para demostrar el impago del demandado, es que la forma de pago de los alquileres, convenida expresa o tácitamente, era a través de depósitos en la cuenta bancaria del arrendador, haciendo entonces que dicha metodología de pago fuese válida de cuerdo con el art.1283 del Código Civil que establece

   Que el pago debe hacerse al acreedor o una persona autorizada por el acreedor mismo .

   El pago hecho a quien no esta autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él.

4. -

   Al folio 71 y ss corren documentos representativos del Registro de Comercio de la parte demandada.

   En el mismo se observa que el objeto de la dicha sociedad es la distribución de equipos médico, quirúrgicos, hospitalario y de laboratorio.

   Ahora bien, de acuerdo con el art. 99 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, cuando se decrete medida preventiva o ejecutiva sobre bienes particulares que estén afectados a un servicio privado de interés público, deberá antes de su ejecución notificar al Procurador General de la República, para que se adopten las medidas necesarias para que no se interrumpa la actividad, suspendiéndose el proceso por un lapso de cuarenta y cinco días.

   Esto deberá ser tomado en cuenta, dada la naturaleza del objeto de la empresa demandada.

5. -

   Al folio 82 corre un documento privado contentivo de un contrato de arrendamiento, de fecha 29 de diciembre de 2000, presentado por la parte demandada.

   Dicho documento fue desconocido dentro de los cinco días establecidos en el art.444 CPC.

6. -

   Al folio 11 y ss corren Planillas de Gastos de Condominio, libradas por la Adm. Administradora Calmar, c.a. del edificio Centro Profesional El Paraíso, al que pertenece el local comercial arrendado.

   Cabe decir que por ser documentos emanados de terceros, requiere el escrutinio del art. 431 CPC.

   Por otra parte en dichas planillas de gastos aparece estampado el sello húmedo de “pagado”; pero no se sabe por quién.

7. -

   Al folio 142 y ss corren documentos privados representativos de planillas bancarias de depósitos realizadas en la cuenta que tiene la parte actora en el BANESCO, promovidas por la parte demandada.

   Son de diferentes montos y sus fechas van desde 22 de enero de 2004, por Bs.400.000,oo, (No.6711966) que es la primera (folio 142) hasta la de fecha 23 de abril de 2010, por Bs.9.600,00, (No.456119385), que sería la última (folio 203)

   En cuanto al monto del alquiler, vemos que las dos planillas Nos. 448981868 y 442385763 son por Bs.f.1600,oo c/u., por lo que debemos presumir que ese es el canon aceptado por el arrendatario, porque de lo contrario no lo habría depositado en la cuenta del arrendador.

   Ahora bien, de acuerdo con el libelo los meses que en él se imputan como no pagados son cuatro mensualidades: mayo, junio, julio y agosto de 2010.

   Vemos que la planilla de depósito 23 de abril de 2010, por Bs.9.600, oo (NO.456119385), riela al folio 203,

   Respecto a la cual hacemos las siguientes imputaciones de meses de arrendamiento:

   ■ Primero, Consideramos que debe corresponder a seis (6) meses, a razón de Bs.1600, oo c/u, y como quiera que, de acuerdo con el contrato, se debe pagar por mensualidades adelantadas (cláusula segunda), resultaría razonable imputar ese pago a los meses de abril, mayo, junio, julio , agosto y septiembre de 2010.

   ■ Segundo, La parte actora en el libelo hace una imputación diferente; ya que él atribuye esa planilla a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010 (ver libelo al folio 06), con lo cual le esta dando efecto retroactivo a dicho depósito, contra lo que dice el mismo contrato, de que los pagos se deben hacer por adelantado.

   ■ Tercero, sin embargo la parte demandada en contestación hace otra imputación; ya que en el folio 57 ( ver cuadro en su escrito de contestación) él le atribuye al año 2010, el pago de Bs. f. 6.400,oo, que obviamente, a razón de bs.1600,oo c/u, representaría cuatro meses del año 2010, que serían enero, febrero, marzo y abril de 2010; que, de acuerdo con el mismo demandado, son los meses que estarían pagados de ese año; pero que sumados a noviembre y diciembre de 2009, a Bs.1600,oo c/u, , hacen Bs.f.9.600,oo, que es precisamente el monto del deposito bancario de la planilla No. 456119385 de fecha 23 de abril de 2010.

   Esta imputación del demandado coincide matemáticamente con la que hizo el actor en el folio 06 de libelo; esto es, esa planilla de depósito el actor se la imputa a los meses de noviembre y siembre de 2009, enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de Bs..1600,oo, que es la misma imputación que hace el demandado; y que por tal motivo nosotros la acogemos como válida.

   Estaría faltando los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón de bs.1.600, c/u, que fueron señalados en el libelo como no pagados Así se declara.

8. -

   Al folio 216 y ss corren en fotostatos unas planillas de depósitos BANESCO, promovidos por la parte demandante.

   No se pueden tomar en cuenta, por cuanto los fotostato de documentos privados carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.

   Conclusiones

   Visto el material probatorio aportado a los autos podemos sacar las siguientes conclusiones:

1. A la parte demandada como arrendataria del local comercial de autos, le imputaron no haber pagado los meses de arrendamiento de mayo, junio, julio y agosto del año 2010, a razón de bs.1600,oo mensual.

2. La empresa arrendataria ha demostrado con la planilla bancaria No.456119385 del 23 de abril de 2010, por Bs.9.600,oo (folio 203) que la misma debe imputarse a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de Bs.1600,oo c/u.; que son meses anteriores a los señalados como no pagados. Dicha imputación la hace la misma parte demandada.

3. Queda demostrado también que la parte demandada acepto tácitamente pagar los cánones a razón de Bs.1.600,oo, ya que de lo contrario no los habría depositado en la cuenta bancaria del arrendador.

4. El aumento del canon es perfectamente legal, ya que la congelación de alquileres a que hemos hecho referencia se circunscribe a los inmuebles destinados a vivienda, siendo que el inmueble arrendado de este juicio un local comercial.

5. En cuanto al compromiso del arrendatario de pagar los gastos de condominio, es legal asumirlo por contrato, ya que la misma Ley los toma en cuenta para la regulación (art.30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Sin embargo no hay prueba en los autos de la existencia de tales deudas, como era carga del arrendador, de conformidad con la distribución de la carga de la prueba contemplada en el art. 1354 del Código Civil.