Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

PARTE DEMANDANTE: M.M.C.O., titular de la cédula de identidad Nº 6.007.019.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Yudmila Torres Bencomo y F.M.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 36.506 y 37.153 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: D.A.d.J. y F.J.V.B., titulares de las cédulas de identidad Números 2.998.168 y 5.223.990 respectivamente.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Se le designó defensor recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano Á.Á., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 81.212. Posteriormente el ciudadano G.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.590, consignó poder que le fuera conferido por el ciudadano F.J.V..-

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

I

Se inicia la presente causa por demanda interpuesta por el ciudadano M.C., contra los ciudadanos D.d.J. y F.V., la cual fuera admitida en fecha 8 de marzo del año 2005, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a objeto de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación a la demanda.

No habiendo sido posible la citación personal de los demandados y luego de constar en autos el fallecimiento de la ciudadana D.d.J., se ordenó librar edictos, llamando a sus herederos. Vencidos los lapsos correspondientes y no habiendo comparecido ni los herederos de la codemandada ni el ciudadano F.J.V., se les designó defensor judicial, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano Á.Á., quien luego de ser notificado y prestar el juramento de ley, fue debidamente citado, contestando la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

En fecha 16-10-2007 el ciudadano G.S., consignó poder que le fuera otorgado por el ciudadano F.J.V..

Abierto el juicio a pruebas, hicieron uso de tal derecho la parte actora y el codemandado F.V., agregándose y admitiéndose el mismo día de su promoción.

II

Estando el Tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Los apoderados de la parte accionante fundamentan su demanda sobre la base de las siguientes argumentaciones:

Que su representado, en fecha 19-5-1986 suscribió contrato de arrendamiento, debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta de Caracas, bajo el Nº 81, Tomo 40 de los libros respectivos, con la ciudadana D.A.d.J., el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de ésta, constituido por un local comercial situado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, distinguido con la letra “D” del edificio “DORAMIL”, Parroquia Candelaria, Distrito Capital; que a lo largo de 19 años ha cumplido con todas sus obligaciones, cancelando el canon de arrendamiento vigente de Bs. 350.000,00 mensuales, más el condominio; que los cánones de arrendamiento originalmente eran recibidos por la arrendadora y posteriormente por el ciudadano Francisco Javier Vidal Lozada, apoderado de dicha ciudadana; que el 17-1-2005, su mandante recibió del Escritorio Jurídico GUEVARA SIFONTES & MEZA, citación para el día 20 de enero del referido año a fin de tratar asunto relacionado con el inmueble; que al asistir el demandante a la citación fue informado que el local que ocupa en calidad de arrendatario había sido vendido al ciudadano F.J.V.B., procediéndose a realizar una investigación ante el registro, constatando que el inmueble había sido vendido el 20-11-1996, mediante documento protocolizado bajo el Nº 21, Tomo 26, Protocolo 1º por la ciudadana D.d.J. al ciudadano F.V.; que la ciudadana D.d.J. no dio cumplimiento a lo establecido en las leyes que regulan la materia, toda vez que no ofreció en venta al inquilino el inmueble en cuestión, vulnerándole el derecho de preferencia, surgiendo para el arrendatario el derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, conforme lo previsto en los artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Piden se reponga la situación al estado en que se ofrezca en venta el inmueble a su mandante en las mismas condiciones en que lo adquirió el comprador, toda vez que dicha omisión vicia de nulidad la venta realizada. Por tales razones y con base en lo prevenido en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demandan a los ciudadanos D.d.J. y F.J.V.B. para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal en dejar sin efecto la venta contenida en documento registrado en la Oficina Subalterna del segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el Nº 21, Tomo 26, Protocolo 1º y ofrezcan en venta al demandante el inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de llevarse a cabo la contestación a la demanda el defensor designado, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Indica que el demandante conocía de la venta del inmueble en virtud que originalmente cancelaba los cánones a la ciudadana D.d.J. y posteriormente los pagaba al ciudadano Francisco Vidal Lozada, por lo que los 40 días calendario previstos en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben computarse desde el momento en que el demandante realizó los pagos al ciudadano Francisco Vidal Lozada. Señala que el retracto es el derecho que tiene el arrendatario a subrogarse en las condiciones establecidas en el documento traslativo de propiedad, por lo que no puede pretender la parte actora que se le ofrezca en venta el inmueble, por lo que no habiendo pedido tal subrogación ha de declararse improcedente la demanda. Finalmente indica que para que proceda el retracto el arrendatario debe cumplir con el ofrecimiento del precio de venta, cuestión que no realizó el actor.- Pide se declare sin lugar la demanda.

DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DESPLEGADA

POR LAS PARTES

Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante hizo valer el contrato de arrendamiento; comunicación enviada por las ciudadanas I.M. y B.G., al demandante; documento de propiedad del inmueble, del que se evidencia que la propietaria del inmueble ciudadana D.d.J. lo vendió a F.V.B. mediante documento protocolizado el 20-11-1996 y sentencia dictada por la Sala Civil.

La representación del codemandado, ciudadano F.V.B., consignó copias de depósitos efectuados por el demandante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a favor de Domiga de Jaureguizar y posteriormente a nombre de Francisco Vidal Lozada, así como copia de la carte enviada al demandante para informarle de la venta del inmueble y “…aclarar la situación del alquiler…”.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal precisa:

En la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal con el propósito de subrogarse en las mismas condiciones en que el ciudadano F.J.V.B. adquirió el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario desde el año 1986, el cual fuera vendido en el año 1996.

A tal pretensión se opone la parte demandada, aduciendo que operó la caducidad en virtud que el demandante tenía conocimiento de la venta, toda vez que pagaba a nombre del ciudadano Francisco Javier Vidal Lozada.

Al respecto observa esta sentenciadora que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

El espíritu del legislador es permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 47 de la Ley Inquilinaria, prevé para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, un lapso de 40 días a contar desde la fecha de notificación cierta de la venta, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

La sala de Casación Civil ha establecido un criterio en cuanto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, para el caso del arrendatario que está presente y tiene representantes, pero no fue notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, debiendo aplicarse el lapso establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil, es decir, el de cuarenta (40) días; sin embargo, atendiendo a la importancia que reviste la obligación que tiene el comprador o el vendedor de notificar, a quien tenga el derecho, la enajenación, dicho lapso será contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación.”

Cursa a los folios 18 al 24 del presente expediente, copia certificada de un contrato de compra venta debidamente registrado en fecha 20 de noviembre de 1.996, por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 21, Tomo 26, Protocolo 1º del Cuarto Trimestre del año 1.996, por medio del cual, la ciudadana D.A.d.J. dio en venta al ciudadano F.J.V.B., y a pesar de que la parte actora, titular del derecho de retracto se encontraba presente en el país, no fue notificada sobre la acción de compra venta, sobre la cual tenía derecho para ejercer el retracto legal arrendaticio, por lo que se le hace aplicable la solución jurisprudencial parcialmente transcrita.

En consecuencia, el lapso de caducidad de 40 días para ejercer el derecho de retracto comenzaba el día siguiente a la notificación de quien sustenta ese derecho, es decir, en este caso a la parte actora, y no como afirma la parte demandada, desde el momento en que el actor comenzó a consignar a favor del ciudadano Francisco Vidal Lozada. Así se establece.

El demandado tenía la carga de probar su respectiva afirmación de hecho, en el sentido que el actor estaba en conocimiento de la venta, conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.

De las copias fotostaticas aportadas por el codemandado, a las cuales se les atribuye valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas por el adversario, se infiere que el aquí demandante depositó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 en fechas 18-10-2005, 1-11-2005, 7-11-2005 y 7-12-2005 a favor de J.V.B.. Así se establece.

Tales depósitos se contraen a meses generados con posterioridad a la admisión de la demanda y en modo alguno prueban que el arrendatario, aquí demandante, tuviera conocimiento de la venta como plantea el codemandado, toda vez que, el actor afirma haber tenido conocimiento de la venta el 20-1-2005 al acudir a la reunión a la que fue citado por las ciudadanas I.M. y B.G., de ahí que, tales consignaciones arrendaticias no prueban la afirmación hecha por el defensor y pretendida demostrar por el codemandado. Así se establece.

La parte actora señaló que tuvo conocimiento de la venta el día veinte (20) de enero del año 2005, al acudir a la reunión a la que fue llamado, mediante comunicación emitida por el Escritorio Guevara Sifontes & Meza en fecha 17-1-2005.

Observa quien decide que si bien es cierto que tal instrumento es privado y no emana de la parte demandada en juicio, por lo que debía el accionante hacer uso de la prueba de testigos consagrada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que, la representación del codemandado, en el lapso de pruebas aportó copia de dicha comunicación, indicando que la misma “…se le envió al ciudadano M.C.O., para informarle de la venta de dicho inmueble y aclarar la situación del alquiler,…” admitiendo ambas partes que en la referida fecha se notificó de la venta, por ende sea que se computen los 40 días establecidos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en armonía con la decisión dictada por la Sala Civil, en fecha 20-5-2005, desde la fecha de emisión de la comunicación (17-1-2005) o desde la fecha que dice el actor haber acudido a la reunión (20-1-2005) la presente acción fue interpuesta tempestivamente, toda vez que para el día 23-2-2005, fecha de presentación de la demanda ante el Distribuidor de Turno, no habían transcurrido los 40 días establecidos en la Ley, siendo improcedente la defensa de la parte demandada en el sentido de que los 40 días debían computarse desde el momento en que se realizaron consignaciones a favor de Francisco Vidal Lozada, quien adicionalmente no forma parte de la presente controversia. Así se decide.

Señaló el defensor que la parte actora debía pedir fuera subrogada en la persona del comprador y no que se le ofrezca en venta el inmueble, aunado a que no ofreció el precio de venta.

Precisa quien decide que del libelo de demanda se evidencia que la parte actora señaló por un lado que no se le respetó el derecho de preferencia que tenía de adquirir el inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta y en el lugar de quien lo adquirió y por otro lado pide se le ofrezca el bien en venta, debiendo dejarse sin efecto la venta registrada, todo lo cual resulta contradictorio, no es menos cierto que es evidente que estamos en presencia de una acción de retracto legal arrendaticio, habiendo invocado además el accionante las normas contenidas en los artículos 42 al 50 de la Ley Inquilinaria. Así se establece.

Dicho lo anterior, debemos analizar el sentido del Retracto legal que es el Thema decidendum en esta acción:

Al decir del autor patrio E.D.N.A., en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales), el legislador en la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo especial cuidado en explicar desde el punto de vista teórico en qué consisten las figuras de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, las cuales aparecían un tanto difícil de manejar en la vieja legislación arrendaticia, que el artículo 6 del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda, no permitía mayor explicación sobre su contenido y alcance y había que recurrir a la explicación doctrinaria. Al respecto el artículo 42 y 43 de la novísima Ley, establecen:

Artículo 42.- La preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable (artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y consiste en que el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley Inquilinaria, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 44 ibidem, o dentro de cualesquiera de los supuestos consagrados en el artículo 48 eiusdem, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. Así se precisa.

En el retracto tal y como lo sostiene el autor señalado supra en la obra citada “…en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante” (Edgar D.N.A. “EL NUEVO DERECHO INQUILINARIO VENEZOLANO” Pág. 235).

Habiendo esta Juzgadora analizado minuciosamente las actas procesales, es evidente que se han cumplido desde el punto de vista legislativo y jurisprudencial, el petitum y los hechos narrados por los apoderados actores en el libelo de la demanda, en virtud de la falta de pruebas por parte de los accionados.

En consecuencia, el ciudadano M.M.C.O., queda subrogado en los derechos del comprador ciudadano F.J.V.B., sobre el inmueble constituido por un local comercial situado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, distinguido con la letra “D” del edificio “DORAMIL”, Parroquia Candelaria, Distrito Capital, planta baja, cuyos linderos son: NORTE: Local E; SUR: Local C; ESTE: Con fachada este; y, OESTE: Con fachada oeste donde va su frente, en las mismas condiciones en que éste adquirió, es decir, por la suma de Bs. 10.000.000,00 que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia. Así se decide.

IV

Por todas las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano M.M.C.O., contra los ciudadanos D.A.d.J. y F.J.V.B., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

En consecuencia, el ciudadano M.M.C.O., queda subrogado en los derechos del comprador ciudadano F.J.V.B., en las mismas condiciones en que éste adquirió el inmueble constituido por un local comercial situado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, distinguido con la letra “D” del edificio “DORAMIL”, Parroquia Candelaria, Distrito Capital, planta baja, cuyos linderos son: NORTE: Local E; SUR: Local C; ESTE: Con fachada este; y, OESTE: Con fachada oeste donde va su frente, según documento protocolizado en fecha veinte (20) de noviembre del año mil novecientos noventa y seis, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, Distrito Capital, asentado bajo el Nº 21, Tomo 26, Protocolo 1º de los libros respectivos, debiendo consignar el referido ciudadano, ante este Tribunal la suma de Bs. 10.000.000,00 en cheque de gerencia, cantidad que fuere pagada en efectivo al momento de celebrarse la operación de compra venta.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de noviembre del año 2007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 7-11-2007, previo el anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión siendo la 1:00 p.m.

La Secretaria.

Exp. 41.619.