Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 21 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Julio de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AH11-R-2008-000012
PARTE DEMANDANTE: R.C. de PÉREZ e H.C., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Números 44.757 y 44.759 respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: F.J.C. y A.L.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 68.217 y 76.958 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: S.U.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.114.525.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: V.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.012.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)
I
Conoce este tribunal en alzada en virtud de la apelación interpuesta por la apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 28 de octubre del año 2008, por el Juzgado Decimotercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial que declaró con lugar la demanda y como consecuencia de ello, resuelto el contrato de arrendamiento, ordenando la entrega del inmueble arrendado, y las costas del juicio.
En la referida fecha (28-10-2008) el a quo dictó sentencia en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento intentaran las ciudadanas Raquel e H.C., contra la ciudadana S.U.L., declarándola con lugar con vista al incumplimiento de ésta a la cláusula quinta del contrato atinente a la prohibición de subarrendar el inmueble, condenándola a la entrega del inmueble y al pago de las costas del juicio. Contra tal fallo se alzó la demandada, oyéndose el recurso interpuesto en ambos efectos en fecha 11-11-2008, remitiéndose el expediente al distribuidor de turno de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento a este tribunal, dándosele entrada al expediente el 12-12-2008, fijándose el 10º día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16-6-2009 la apoderada de la demandada presentó escrito realizando argumentos para fundamentar su apelación y pide se revoque la sentencia apelada. Posteriormente pidió se dictase sentencia.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
Señala la representación de la parte actora en su libelo que mediante documento autenticado en fecha 3-7-2001, la empresa INMUEBLES COBRANZAS Y ADMINISTRACIÓN ICA C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana S.U.L., un apartamento identificado con el Nº 25, que forma parte del edificio denominado STARS, situado en la avenida San I.d.L. (antes avenida Mis Encantos), Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, el cual pertenece a sus mandantes; que dicho contrato de arrendamiento les fue cedido por la arrendadora en fecha 2-11-2004; que la canon original fue pactado en Bs. 96.025,15, incrementándose hasta alcanzar la suma de Bs. 234.900,00; que en la cláusula quinta se estableció que el contrato se celebraba intuito personae por lo que respecta al arrendatario, incumpliendo la demandada tal cláusula al ocupar el inmueble en condición de sub arrendatario una tercera persona de nombre J.H.M., titular de la cédula de identidad Nº 3.970.046; que la demandada quiso irrumpir a la fuerza en el inmueble debiendo intervenir la Policía de Chacao. Por tales razones demandan a la ciudadana S.U.L. para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del inmueble. Acompañan a la demanda poder; contrato de arrendamiento; documento de propiedad del inmueble; resolución inquilinaria.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
Habiendo comparecido la ciudadana S.U.L. en fecha 24-4-2008, oportunidad en la cual otorgó poder apud acta a la ciudadana V.G., dio contestación a la demanda en el lapso legal, fundamentando su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Admite ser arrendataria del apartamento identificado con el Nº 25, que forma parte del edificio denominado STARS, situado en la avenida San I.d.L. (antes avenida Mis Encantos), Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, carácter que deviene del contrato de arrendamiento cuya resolución se acciona en cuya cláusula quinta se estableció que se celebraba intuito personae respecto a la arrendataria; niega que haya incumplido dicha cláusula contractual y menos aun que haya cedido o subarrendado el inmueble; arguye que el ciudadano J.C.H., es padrino de su nieto, quienes son socios en una empresa; que aquél le manifestó que se le había diagnosticado un cáncer y se encontraba en mal estado de salud producto de la quimioterapia, por lo que a finales del año 2002 le pidió ayuda y ella le permite habitar en su casa; que a finales del año 2005 su hija sale embarazada y al tratarse de un embarazo de alto riesgo se ve obligada a atender a su hija, a quien le hacen cesárea en agosto del año 2006 debiendo acompañar a su hija, por lo que dada la gran confianza con el ciudadano J.H., lo deja al cuidado del apartamento, sin que pagara contraprestación alguna; que al regresar al inmueble se encontró con que las cerraduras habían sido cambiadas y colocada una multilock; que habló reiteradamente con el Sr. J.H. quien la esquivaba hasta que le manifestó que deseaba quedarse solo en el apartamento y ella podía quedarse con su hija; que procedió a citarlo en diferentes organismos públicos, sin obtener respuesta, por lo que ha sido sorprendida en su buena fe.
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandante además de hacer valer los instrumentos acompañados con el libelo de demanda, promovió:
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Inspección judicial en el inmueble arrendado; y,
-
Testimoniales de los ciudadanos A.M.d.C., C.P.S. y M.G.F..
La parte demandada además de hacer valer el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, promovió:
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C.d.v. emanada de la Prefectura del Municipio Chacao; carta de residencia; constancia de residencia; f.d.v.; factura emanada de la empresa Fumigaciones Rivas; carta de residencia emanada de la Dirección de Justicia Municipal; constancia de permanencia como inquilina; comunicación dirigida a la Electricidad de Caracas; recibos de pago de alquiler; y, depósitos efectuados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.
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Testimoniales de los ciudadanos E.A.C., R.H.M., ORLANDOP G.F., C.M.F.; y, MARICET OSTOS.
-
Documental emanada de la Arquidiócesis de Caracas;
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Copia de documento estatutario de la sociedad JENNER´S PRODUCCIÓN C.A.;
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Fichas de quimioterapia emanadas del Seguro Social; y,
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Participación de retiro como trabajador del ciudadano J.H..
III
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, observa esta sentenciadora.
D E L F O N D O
La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria a la cláusula quinta del contrato contentiva de la prohibición de ceder, traspasar o subarrendar el inmueble arrendado.
Observa quien decide que la demandada, al momento de contestar la demanda admitió la relación locativa existente entre las partes y negó el incumplimiento que le atribuye la actora. Por tanto con base en lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así se establece.
Así tenemos que ambas partes admiten la suscripción del contrato de arrendamiento, el canon fijado y la duración del mismo, limitándose la controversia a determinar si la demandada incumplió la cláusula quinta del contrato que prevé:
Este es un contrato de arrendamiento que se considera rigurosamente celebrado Intuito (sic) PERSONAE (sic) por lo que respecta a EL ARRENDATARIO, y en atención a ello, ésta no podrá ceder, traspasar ni subarrendar en forma alguna total o parcialmente, el inmueble arrendado, ni cualquier derecho de él derivado, (sic) bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente, en cada caso autorización expresa de LA ARRENDADORA dada por escrito. LA ARRENDADORA no reconocerá como inquilino ni como ocupante legítimo, a ninguna persona que se encuentre en el inmueble arrendado sin ese consentimiento y, en todo caso, EL ARRENDATARIO continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones asumidas por él en virtud del presente contrato de arrendamiento, hasta su definitiva terminación…
. (Mayúscula del texto, cursiva del tribunal).
De dicha cláusula se infiere con meridiana claridad el carácter personal de la arrendataria, quien bajo ninguna circunstancia, salvo autorización expresa de la arrendadora, podía ceder, traspasar o subarrendar el inmueble.
Así tenemos que la parte actora afirma que la arrendataria no ocupa el inmueble, el cual desde hace varios años es ocupado por el ciudadano J.H.M.. Dicha afirmación no es negada por la demandada, quien sostiene que el referido ciudadano ingresó a su casa ante la ayuda por ella suministrada debido a su deteriorado estado de salud y vinculación, toda vez que es padrino de su nieto. Asimismo indica que dicho ciudadano aprovechando la coyuntura presentada ante la asistencia que tuvo que prodigarle a su hija, procedió a cambiar las cerraduras e impedirle la entrada nuevamente a su domicilio.
Observa quien decide que tanto de la inspección promovida por la parte actora con el debido control y contradicción del adversario, debidamente evacuada (folios 111 y 112) como de los testigos evacuados, ciudadanas A.M.G., C.Z.P.S. y M.L.C.G., quienes están residenciadas en el mismo edificio del cual forma parte el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, ha quedado plenamente evidenciado que quien ocupa el apartamento Nº 25 del edificio STARS, situado en la avenida San I.d.L.d.M.C., es el ciudadano J.H. y no la ciudadana S.U.L., hechos que se infieren de la contesticidad en las declaraciones tanto al ser interrogados como al ser repreguntados. En virtud de ello, se les otorga credibilidad a las testigos evacuadas y se aprecian sus dichos plenamente. En consecuencia, siendo la ciudadana S.U.L., la arrendataria y estando ocupado el inmueble por un tercero ajeno a la relación locativa, resulta impretermitible concluir que la demandada permitió el uso del inmueble a favor de una persona distinta, ello, independientemente de que no haya celebrado contrato de subarrendamiento, toda vez que la prohibición contemplada en la cláusula quinta del contrato, impide cualquier forma de cesión, sin que la arrendadora reconociera carácter alguno a persona distinta de la arrendataria. Así se establece.
El cúmulo de documentales aportadas por la parte demandada no desvirtúan de manera alguna la cesión que del contrato se le imputa. Así se establece.
Asimismo los testigos por ésta promovidos no hacen plena prueba del hecho alegado por la accionada. Por el contrario, la ciudadana R.H., señala que el tiempo que como inquilina tiene la demandada en el inmueble lo “…ha escuchado de su hermana” de quien es amiga, por tanto se trata de una testigos referencial que tiene conocimiento de los hechos porque lo escuchó. El ciudadano O.G., admite que quien ocupa el inmueble es el ciudadano J.H.. La ciudadana C.M.F., señala que su amiga le dice que la Sra. S.U. vive en el apartamento Nº 25 del edificio STARS; y, la ciudadana MARICET OSTOS, además de admitir que el inmueble es ocupado por el Sr. J.H., reconoce que la demandada no habita el inmueble. En consecuencia tales testigos lejos de desvirtuar la ocupación del tercero en el inmueble la ratifican. Así se establece.
Efectivamente ha quedado palmariamente demostrado que el tantas veces señalado ciudadano J.H., es quien ocupa el inmueble arrendado, afirmando la demandada que éste luego de haber sido alojado en el inmueble, cambió las cerraduras y le impidió la entrada. Tal hecho debió ser informado por la arrendataria a la arrendadora. En tal sentido, prevé el artículo 1596 del Código Civil:
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada
.
Por tanto habiendo dejado de poseer precariamente la demandada permitiendo que dicha posesión sea ejercida por un tercero, resulta forzoso concluir que cedió el contrato de arrendamiento, incumpliendo la cláusula quinta del contrato, siendo procedente la resolución demandada. Así se resuelve.
De las documentales cursantes a los folios 57 al 81, las mismas se contraen a recibos de pago, cuyo hecho no ha sido controvertido en la causa y por tanto no son valoradas por quien decide.
Las constancias que rielan a los folios 82 al 85, 89 y 99 contentivas de f.d.v. y constancias de residencia no desvirtúan en modo alguno la causal de resolución invocada, toda vez que siendo la demandada la arrendataria del inmueble, ésta puede indicar dicha dirección para trámites y constancias personales, sin que ello implique que ocupa efectivamente el apartamento. Por tanto son desechadas.
Los documentos cursantes a los folios 86, 88 al 98 y 108 al 110 emanan de terceros ajenos al juicio, no habiendo sido ratificados en los términos previstos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto se desechan del proceso.
El documento constitutivo estatutario de la sociedad JENNER´S PRODUCTION C.A., (folios 100 al 107) si bien son copias de documentos públicos nada aportan respecto de los hechos controvertidos, por ende, carecen de todo valor probatorio.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la prohibición a la arrendataria de ceder, subarrendar o traspasar el inmueble sin el previo consentimiento de la arrendadora (cláusula quinta).
Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó en forma alguna el mencionado documento cursante en autos en original, (folios 7 al 11) razón por la cual, -como se señalara-, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por la arrendataria. Así se resuelve.
Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada no desvirtuó los hechos alegados por la parte actora, ni dio aviso a la arrendadora del hecho dañoso o usurpación por parte de un tercero en la cosa arrendada, en los términos indicados en el artículo 1596 del Código Civil, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 1354 del Código Sustantivo, encontrándose la accionada incursa en causal de resolución, conforme lo previsto en la cláusula decimatercera del contrato de arrendamiento. Así se declara.
Por las razones expuestas, estando los méritos procesales a favor de la parte actora y por cuanto existe plena prueba de los hechos alegados por ella en el libelo, lo procedente, es declarar sin lugar la apelación propuesta por la parte demandada, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil CON LUGAR la demanda. Así se declara.
IV
Por las argumentaciones que se han dejado extendidas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28-10-2008.
CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieran las ciudadanas R.C. de PÉREZ e H.C., contra la ciudadana S.U.L., ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena a la demanda a hacer entrega a la parte actora en las mismas condiciones en que lo recibió el un apartamento identificado con el Nº 25, que forma parte del edificio denominado STARS, situado en la avenida San I.d.L. (antes avenida Mis Encantos), Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda.
Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente recurso se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se confirma el fallo apelado.
Se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad legal bájese el expediente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y l51º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 21-7-2010 siendo las 11:50 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
La Secretaria.
Exp. AP11-R-2008-000012.
46.206
