Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 31 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos J.M.C.M. y A.U.B.D.C., de nacionalidad venezolana el primero y española la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 6.510.894 y E- 288.960, respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana YOLIMAR Q.V. abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 66.473.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.L.P.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 3.120.892.

DEFENSOR AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.A.S.G., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-abogado bajo el Número 118.156.

ASUNTO: AP31-V-2007-000641.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de desalojo derivada de una relación arrendaticia, presentado en fecha 08 de Mayo de 2007, por los ciudadanos J.M.C.M. y A.U.B.d.C., a través de su apoderada judicial abogada Yolimar Q.V., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra del ciudadano E.L.P.M. en su condición de arrendatario, por presunto incumplimiento en el pago del canon de alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 15 de Mayo de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de él se hiciera. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 30 de Mayo de 2007, la representación judicial de la parte accionante consignó a las actas procesales los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa correspondiente y para el pronunciamiento de la medida solicitada e igualmente suministró las expensas necesarias para la práctica de la citación, al ciudadano R.Á.M., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el Edificio J.M.V., quien a su vez dejó constancia de haberlas recibido; cuya compulsa de Ley fue providenciada el día 01 del Junio del citado año.

En fecha 18 de Junio de 2007, este Tribunal negó en el cuaderno correspondiente la medida cautelar de secuestro solicitada, con fundamento a la facultad discrecional prevista en la Sentencia N° 00773 de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de mayo de 2003, expediente N° 2002-0924, concatenada con lo establecido en el Artículo 588 Ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 23 ejusdem.

En fecha 20 de Junio de 2007, el referido Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) en comento, dio cuenta de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, consignando el recibo y la compulsa a los fines de ley.

En fecha 25 de Junio de 2007, este Tribunal, previa solicitud de la apoderada actora, ordenó la citación de la parte accionada por medio de carteles, conforme con lo dispuesto en el Artículo 223 del Código Procesal.

Efectuadas las publicaciones del cartel de citación en los diarios “El Nacional” y “Ultimas Noticias”, y una vez que fueron consignadas en autos, la ciudadana Diocelis J. P.B., en su condición de Secretaria Titular de este Tribunal, en fecha 09 de Octubre de 2008, dejó constancia de haber fijado cartel de citación en la morada de la parte demandada, dando así cumplimiento a todas las formalidades de la norma al respecto.

En fecha 05 de Noviembre de 2007, previo requerimiento de la representación accionante, este Tribunal designó al abogado J.A.S.G., como Defensor Ad-Litem del demandado, al cual ordenó notificar mediante boleta a los fines de ley.

En fecha 12 de Febrero de 2008, el ciudadano D.A.B., en su carácter de Alguacil Titular de la referida Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio, dejó constancia en autos de haber notificado al citado Defensor Judicial del cargo recaído en su persona; quien en fecha 14 del mismo mes y año, manifestó su aceptación y procedió a tomar el debido juramento de ley.

En fecha 20 de Febrero de 2008, la abogada actora consignó los fotostátos a ser certificados para la citación del Defensor Judicial de la parte demandada, lo cual fue providenciado por este Tribunal el día 25 del mes y año en referencia.

En fecha 13 de Marzo de 2008, el ciudadano J.L.N., en su condición de Alguacil Titular de la comentada Unidad de Alguacilazgo, dio cuenta de haber hecho efectiva la citación del referido Defensor Judicial, para la contestación de la demanda.

En fecha 18 de Marzo de 2008, el Defensor Ad-Litem en comento, previa las formalidades de ley para su citación, presentó escrito mediante el cual, entre otras consideraciones, dio contestación a la demanda y solicitó sea declarada sin lugar la misma.

En fecha 08 de Abril de 2008, la representación judicial de los demandantes, presentó escrito donde, entre otras argumentaciones, promovió pruebas instrumentales; las cuales fueron admitidas el día 10 del mismo mes y año.

En fecha 22 de Abril de 2008, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio por cuanto en fecha 21 de Abril de 2008, fue juramentado como Juez Temporal de este Tribunal.

En fecha 26 de Mayo de 2008, la abogada accionante solicitó se dicte sentencia en la presente causa, y en vista que la misma no fue dictada dentro de su lapso legal, el Tribunal procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, pasa a resolver la presente controversia, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 8.- La autoridad de la Ley se extiende a todas las personas nacionales o extranjeras que se encuentren en la República

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 2.- Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 13.- El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto,…

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la representación judicial de la parte actora alegó que su mandante ciudadano J.M.C.M. en fecha 28 de Noviembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano E.L.P.M., por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 49, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un (1) Anexo independiente ubicado en el Nivel Menos Uno de la Casa-Quinta denominada Cayeros, situada en la Zona “B” de la Calle Paisana de la Urbanización El Marqués, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, conforme documental que consigna marcada con la Letra “C”.

Señaló igualmente que dicho contrato tenía una duración de un (1) año fijo con vigencia hasta el día 27 de Noviembre de 2004, y con un canon mensual por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo) pagaderos por adelantado dentro de los tres (3) días siguientes a su exigibilidad, el cual con posterioridad fue aumentado a la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,oo).

Invocó que el inquilino no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, al que se comprometió, ni siquiera a través del Tribunal especial de consignaciones tal como alega evidenciarse de la documental que consigna marcada con la Letra “D”, adeudando la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 3.200,oo).

Que por los motivos antes expuestos, es que ocurre a demandar como formalmente demanda al ciudadano E.L.P.M., en su condición de arrendatario, para que convengan o sea condenado en el desalojo del bien inmueble alquilado identificado up supra por incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento opuesto, sin prórroga alguna; a pagar a sus representados la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 3.200,oo) por concepto de los cánones insolutos relativos a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, a razón de Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,oo) cada mensualidad; más las costas procesales y honorarios profesionales que se causen en este juicio hasta su total y definitiva culminación.

Estimó la presente demanda de desalojo en la cantidad de Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 3.200,oo).

Fundamentó la pretensión en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, y en el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Pidió que la citación del inquilino se realice en la dirección del inmueble arrendado.

Estableció el domicilio procesal de sus mandantes. Solicitó medida cautelar de secuestro sobre el citado bien y por último invocó la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva con la respectiva indexación monetaria sobre las cantidades condenadas.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 18 de Marzo de 2008, el abogado J.A.S.G., actuando en su condición de Defensor Ad-Litem de la parte accionada, ciudadano E.L.P.M., mediante el escrito señalado anteriormente, como punto previo, puso en conocimiento del Tribunal que en diversas fechas se trasladó al domicilio procesal de la parte demandada señalado en autos, a fin de ponerse en contacto con él para que lo proveyera de alegatos para la defensa de sus derechos e intereses, siéndole ello imposible.

A todo evento, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada contra su patrocinado, por cuanto no son ciertos los hechos narrados en el escrito libelar; sostuvo que para la fecha el demandado está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, que nada adeuda por ese concepto y que por ello no debe pagar la cantidad que solicitan los demandantes.

Por último solicitó que el escrito sea admitido, sustanciado y decidido conforme a derecho con todos los pronunciamientos de ley, y que la acción sea declarada sin lugar.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo ya que son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, a fin de determinar si los abogados de la parte actora cumplieron con el presupuesto procesal de la pretensión y si la representación de la parte demandada logró desvirtuarlo, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

De las pruebas producidas por la representación actora conjuntamente con el libelo de demanda:

La abogada Yolimar Q.V. consignó a los folios 4 y 5 del expediente marcado con la Letra “A” poder que le otorgó la parte actora ciudadanos J.M.C.M. y A.U.B.d.C., en fecha 23 de Abril de 2007, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 076, Tomo 055 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada ni por su Defensor Judicial, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363, 1.357 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce la citada profesional del derecho en nombre de sus poderdantes, y así queda establecido.

La abogada en comento igualmente consignó cursante a los folios 6 al 12 del expediente marcada con la Letra “B-1” copia certificada del documento de propiedad de una parcela de terreno situada en la Zona “B” Norte de la Urbanización El Marqués, Municipio Petare del Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie de Seiscientos Siete Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (607,75 mts2), protocolizado en fecha 06 de Noviembre de 1968, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Número 3, Tomo 7 adicional del Protocolo Primero, a favor de la ciudadana A.U.B.d.C., al cual se le adminicula la copia fotostática del documento que aportó a los folios 13 al 17 del expediente marcado con la Letra “B-2” contentivo del Titulo Supletorio Suficiente de Propiedad declarado el día 04 de Febrero de 1971 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, a favor de la ciudadana en comento, sobre unas bienhechurías construidas sobre el referido lote de terreno, protocolizado en fecha 28 de Mayo de 1971, por ante el citado registro inmobiliario bajo el Número 26, Folio 153, Tomo 50 del Protocolo Primero. Las anteriores pruebas fueron promovidas durante el evento probatorio correspondiente, a las cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo contemplado en los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo prescrito en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionas por el Defensor Ad-Litem de la parte accionada, y aprecia que el mencionado bien inmueble pertenece en propiedad a la parte actora, del cual forma parte integrante el anexo dado en arrendamiento cuyo desalojo se pretende mediante la presente acción, y así se decide.

La abogada en referencia consignó a los folios 18 al 21 del expediente marcado con la letra “C” contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.M.C., en su condición de arrendador y el ciudadano P.M.E.L., en su carácter de arrendatario del bien inmueble de marras identificado up supra, autenticado en fecha 27 de Noviembre de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito capital, bajo el Número 46, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, reproducido como prueba en la fase correspondiente para ello, el cual al no haber sido desconocido por la parte demandada a través de su Defensor Judicial, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme lo pautado en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por lo cual tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y en consecuencia aprecia que ambas partes pactaron un canon mensual por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo) pagadero por mensualidades adelantadas dentro de los tres (3) días siguientes a su exigibilidad, según la Cláusula Tercera y por el plazo de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del día 28 de Noviembre de 2003 y finalizando el día 27 de Noviembre de 2004, de acuerdo a la Cláusula Cuarta, y así se decide.

También observa el Tribunal que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre a este Tribunal en forma fehaciente que ambas partes hayan renovado el vínculo obligacional a su vencimiento, por lo cual evidentemente queda demostrado que el contrato de arrendamiento de marras en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, por el término de un (1) año improrrogable, y así se decide.

Visto lo anterior, igualmente entiende quien sentencia que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa, sin que la partes convinieran en su renovación, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (6) meses, que venció el día 28 de Mayo de 2005, y así se decide.

Del mismo modo infiere éste Juzgador que al haber vencido la prórroga legal de seis (6) meses el citado día 28 de Mayo de 2005, y que la parte demandada continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la parte actora, se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que el escrito libelar presentado por la abogada de la parte accionante ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, fue recibido ante este Tribunal en fecha 09 de Mayo de 2007, conforme se evidencia del folio 3 del expediente, es decir, luego de haber transcurrido casi dos (2) años de haber vencido la prórroga legal correspondiente, y en razón de ello califica el contrato de arrendamiento de autos, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así queda establecido.

En relación al canon de arrendamiento demandado en el escrito libelar por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,oo) al que fue aumentado según acuerdo entre las partes, se observa que el mismo va en contravención a lo preceptuado en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que menoscaba los derechos del arrendatario ya que es un hecho conocido que los alquileres de las viviendas fueron congelados mediante Decreto dictado el día 06 de Febrero de 2003, por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Número 37.626, al haberlo declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, establecidos para el día 30 de noviembre de 2002, según Resolución Número 036, dictada por el Ministerio de Infraestructura el día 04 de Abril de 2003, publicado en la Gaceta Oficial Número 37.667, de fecha 08 de Abril de 2003, con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial, todo ello a los fines de evitar alzas indebidas y arbitrarias de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, en perjuicio de los usuarios inquilinos, dado el ajuste del régimen cambiario para aquella oportunidad; siendo prorrogado por seis (6) meses en fecha 18 de Mayo de 2004, según Resolución conjunta, publicada el día siguiente en la Gaceta Oficial Número 37.941, de los Ministerios de la Producción y el Comercio identificada como DM/N° 152, y la de Infraestructura como DM/N° 046, prorrogable por un período igual, según lo estimase el Ejecutivo Nacional, teniendo como la última de ellas la publicada en la Gaceta Oficial Número 38.931 de fecha 15 de Mayo de 2008, según Resolución Conjunta Número 398, 052 y 046, por el período de seis (6) meses, que, por tener carácter de orden público, no es derogable por convención privada, y en razón de lo anterior, el canon que debe regir en la presente causa es el contemplado en la Cláusula Tercera de la convención inquilinaria bajo estudio, por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo) mensuales, y así lo deja establecido este órgano Jurisdiccional.

De igual forma también es pertinente referir, que el artículo 59 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determina que la obligación de repetir conforme al artículo 58 eiusdem, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres, y que en caso de ser personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en dicho Decreto-Ley.

En este orden la representación actora reprodujo a los autos Solicitud Número SI-0399 relativa a la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, donde el mencionado Despacho mediante providencia de fecha 20 de Abril de 2007, hizo saber que en la base de datos del Sistema de Gestión de Consignaciones (SIGCO), no se encontró registrado, para esa fecha, algún procedimiento de consignación arrendaticia por el inmueble de autos, al cual si bien el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por emanar de un órgano con competencia para ello, no lo aprecia en vista que por encontrarse el sistema en proceso de depuración y actualización, dicha búsqueda no resultó determinante sobre la solvencia o no del inquilino, conforme expresamente lo hizo saber el mencionado Despacho, y así se decide.

Durante el evento probatorio si bien la representación actora transcribió y reprodujo en el capítulo segundo del escrito de promoción de pruebas, una Jurisprudencia que señala emanar de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del mes de Febrero de 2008, según Expediente Número 1360-194-2007; también es cierto que de la lectura realizada por este Tribunal al contenido de tal transcripción pudo constatar que el pronunciamiento reproducido en el citado escrito se corresponde específicamente con el que dictó el Juzgado de Los Municipios Michelena y Lobatera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el día 12 de Febrero de 2008, por lo cual el Tribunal la desecha del proceso en vista que resulta contradictorio el alegato opuesto, y así se decide.

El Defensor Ad-Litem de la parte demandada no promovió prueba alguna a favor de su representado, durante la fase probatoria correspondiente.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia que nos ocupa y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención locativa bajo estudio, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio, es oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado E.L.P.M., con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago del canon de alquiler relativo a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, ya que éste a través de su Defensor Ad-Litem, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente la insolvencia arrendaticia opuesta, sin que tal afirmación haya sido demostrada durante el evento probatorio correspondiente, por lo tanto queda evidencio en el presente caso, que el citado arrendatario incumplió en el pago del alquiler por más de dos (2) mensualidades en forma consecutiva, de acuerdo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia; por lo tanto, al no haber quedado probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, la acción de desalojo que origina estas actuaciones debe prosperar en forma parcial, ya que el aumento del canon de alquiler quedó desestimado en este juicio, conforme al marco legal antes descrito, y así formalmente se decide.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo opuesta, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en el Artículo 1.592, Numeral Segundo (2º) del Código Civil, y en lo pautado en el Artículo 34 Literal a) del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que solo quedó demostrado a las actas procesales que el inquilino estuvo incurso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, cuando dejó de honrar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, al no probar el alegado canon por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,oo) mensuales, conforme los lineamientos expuestos en este fallo. En el entendido que el canon de arrendamiento que rige la presente cuada es el convenido en la Cláusula Tercera de la relación locativa bajo estudio por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo) mensuales, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por los ciudadanos J.M.C.M. y A.U.B.d.C. a través de su apoderada judicial abogada Yolimar Q.V., contra el ciudadano E.L.P.M. en su condición de arrendatario, representado judicialmente por su Defensor Ad-Litem abogado J.A.S.G., todos plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto solo quedó demostrado en las actas procesales que el inquilino incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades en forma consecutiva, a saber, los relativos al los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, al no probar el aumento del canon de alquiler alegado en el escrito libelar.

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria queda rescindido jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por el término de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del día 28 de Noviembre de 2003 con vencimiento para el día 27 de Noviembre de 2004; y consecuencialmente se condena a la parte demandada a que desaloje el inmueble de autos constituido por Un (1) Anexo independiente ubicado en la Parcela de Terreno identificada con el Número 275, Nivel Menos Uno de la Casa-Quinta denominada Cayeros, situada en la Zona “B” de la Calle Paisana de la Urbanización El Marqués, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y lo ponga en posesión de la parte actora sin prorroga alguna.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 2.800,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007, a razón de Setecientos Bolívares (Bs.F 700,oo), cada mensualidad, por cuanto el monto del canon de arrendamiento demandado en el escrito libelar por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,oo) como aumento según acuerdo entre las partes, va en contravención a lo preceptuado en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que menoscaba los derechos del arrendatario ya que es un hecho conocido que los alquileres de las viviendas fueron congelados mediante Decreto dictado el día 06 de Febrero de 2003, por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626, al haberlo declarado bien y servicio de primera necesidad en todo el territorio nacional, para el día 30 de Noviembre de 2002, según Resolución Nº 036, dictada por el Ministerio de Infraestructura el día 04 de abril de 2003, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, con vigencia de un año a partir de la fecha de publicación en la Gaceta Oficial, teniendo como última prórroga la publicada en la Gaceta Oficial Nº 38.931 de fecha 15 de Mayo de 2008, según Resolución Conjunta Nº 398, 052 y 046, por el período de seis (6) meses, que por tener carácter de orden público no es derogable por convención privada, conforme fue determinado up supra en este fallo.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión no fue dictada dentro de su lapso legal, notifíquese de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Dada la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace especial condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, e incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta y Uno (31) días del mes de Julio del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 149°

EL JUEZ

LA SECRETARIA

REINALDO JOSÉ CABRERA ESPINOZA

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las Dos y Diez horas post meridiem (02:10 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

RJCE/DJPB/PL-B.CA.

Materia Civil. Desalojo.

Arrendamiento Inmobiliario.

Asunto: Nº AP31-V-2007-000641.