Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Treinta (30) de Junio de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000098

PARTE ACTORA: C.H.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.184.274.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.B.F. y A.J.L. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.601 y 19.882 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.D.P.Z.D.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.018.834.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.I.T., H.Z.I. y J.A.M.N. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 103, 1.654 y 10.697 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, plenamente identificada, contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 27 de noviembre de 2008.

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 10 de marzo de 2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados J.B.F. y A.J.L., antes identificados, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana C.H.D.R., la cual luego de los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Expone la parte actora en su escrito libelar que, consta de documento protocolizado ante al Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 29 de marzo de 2007, bajo el No. 42, tomo 19 del protocolo Primero, que es propietaria del inmueble identificado como un local comercial distinguido con el No. 0-9, ubicado en la Planta Nivel Dos del Edificio Parque Cristal, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre la Calle Primera y las Avenidas tercera y Cuarta de Dicha Urbanización, y avenida F.d.M., por haberlo comprado de sus anteriores propietarios GIOVANNI DALL’ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ARMELLINA.

Que en la nomenclatura del documento de condominio, dicho local se identifica LCC2-9, lo cual corresponde a Local Comercial (LC), Nivel Comercio 2, No. 9. Que para el momento que adquirió el inmueble, el mismo había sido dado en arrendamiento por los anteriores propietarios a la demandada como arrendataria, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 18, tomo 287. Que dicho contrato se pactó por el término de un año contado a partir del día 19 de mayo de 2.004, prorrogable por periodos de un año, siempre y cuando ninguna de las partes diera aviso a la otra de su voluntad en contrario dentro de los sesenta días continuos previos al vencimiento del plazo original o de alguna de sus prórrogas. Que con vista a ello, los arrendadores originales notificaron por vía judicial a la demandada, dentro del plazo estipulado en dicha cláusula, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, conforme actuaciones practicadas en fecha 16 de mayo de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y que por tanto el contrato en cuestión finalizó el 18 de mayo de 2006.

Que agotado así el término contractual estipulado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo entró en situación de prorroga legal, figura ésta que opera de pleno derecho y que en el caso, de conformidad con el literal b) de la norma en comento, procedía por un año, contado entre el 19 de mayo de 2006 y el 18 de mayo de 2007, por tratarse de una relación arrendaticia cuya duración había sido de mas de un año, pero menor a cinco, y que por consiguiente dicha prorroga legal finalizó el 18 de mayo de 2007, no obstante, la demandada no ha cumplido a su obligación legal de entregar desocupado el inmueble, a pesar de que desde entonces se le ha exigido amistosa y extrajudicialmente el cumplimiento de tal obligación.

Que comprobada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y comprobada la expiración de la prorroga legal que en el caso le correspondía a la arrendataria, procedió a interponer demanda en su contra para lograr una declaratoria judicial mediante la cual la demandada convenga o sea expresamente condenada a entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado, libre de personas y bienes, y solvente en el pago de todos los servicios de que el mismo dispone.

En fecha 13 de marzo de 2008, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.

Agotados los medios pertinentes para lograr la citación personal de la parte demandada, ésta en fecha 02 de junio de 2008, se dio por citada, quien a su vez en fecha 05 de junio de 2008, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos y pretensiones contenidas en el libelo de demanda, por no ser ciertos los hechos en que se fundamenta, ni estar ajustada a derecho la acción intentada; y en especial negó, rechazó y contradijo ser cierto que haya sido notificada por vía judicial la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo ser cierto que el contrato de arrendamiento haya finalizado el día 18 de mayo de 2006. Negó, rechazó y contradijo ser cierto que a partir del 18 de mayo de 2006, haya comenzado a correr la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 38 al 41.

Alegó que el contrato de arrendamiento fue prorrogado automáticamente por un año más, cuando los antiguos arrendadores no le notificaron oportunamente su voluntad de no renovarlo, lo cual condujo legalmente a que se produjera la prorroga del referido contrato de arrendamiento de manera automática de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato, término que había vencido el día 19 de mayo de 2006, y al no habérsele notificado la voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento, nuevamente se renovó por un año más, lapso que venció el 19 de mayo de 2007.

En este orden, reconvino a la parte actora con el ánimo que le fueran reconocidas las defensas explanadas en su contestación, así como también para que ésta fuese condenada al pago de unos presuntos daños y perjuicios, así como daño moral ocasionados, cuya cuantía fue establecida en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.F 300.000,oo).

En fecha 05 de junio de 2008, fue declarada inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada, cuya decisión fue objeto de apelación por parte de su promovente, el cual fue negado por el Juez A-Quo de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 26 de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de regulación de competencia, el cual fue desechado mediante auto de fecha 01 de julio de 2008.

Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.

Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de noviembre de 2007, dictó sentencia declarando con lugar la demanda, condenó a la parte accionada a entregar el inmueble arrendado así como al pago de las costas procesales, y ordenó la notificación de la partes.

Notificadas como fueron las partes de dicha decisión, la demandada de autos en fecha 27 de enero de 2009, ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 19 de febrero de 2009.

En fecha 02 de abril de 2009, este Juzgado le dio entrada al presente expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se abocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

En fecha 28 de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada solicitó pronunciamiento en torno a la reposición de la cusa al sostener que la decisión del Juzgado de la causa fue decretada extemporáneamente por cuanto la causa estaba paralizada.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previo análisis al material probatorio cursante a los autos:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 04 de marzo de 2008, bajo el NO. 49, tomo 18, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de este la representación judicial de la parte actora. Así se decide.

 Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el No. 42, Tomo 19, Protocolo Primero, Primer Trimestre, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, constatándose del mismo el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda. Así se decide.

 Notificación Judicial practicada en fecha 16 de mayo de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ésta que la parte demandada fue informada sobre la no prorroga del contrato a su vencimiento, así como el inicio de la respectiva prorroga legal, ya que su alcance va concretamente dirigido a que la arrendataria conozca la voluntad de la arrendadora a tal respecto. Así se decide.

 Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de mayo de 2004, bajo el No. 18, tomo 28, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, constatándose del mismo la existencia de la relación contractual arrendaticia que se pretende ejecutar. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el No. 42, Tomo 19, Protocolo Primero, Primer Trimestre, del cual se constata el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre el inmueble arrendado; consignó contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de mayo de 2004, bajo el No. 18, tomo 28, del cual se desprende la existencia de la relación contractual que se inició entre los anteriores propietarios del inmueble identificado en autos con la hoy demandada, la cual por imperio de lo preceptuado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vincula a las partes litigantes, así como la data de dicha convención locativa; de la misma manera consignó Notificación Judicial practicada en fecha 16 de mayo de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cual de evidencia que la parte demandada fue informada de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, así como el inicio de la respectiva prorroga legal, la cual tendría una duración de un año, en razón que el tiempo de duración de la relación arrendaticia era superior a un año y menor a cinco, comenzando a computarse esta, desde el 18 de mayo de 2006, exclusive, hasta el 18 de mayo de 2007, inclusive. Así se establece.

Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos y pretensiones contenidas en el libelo de demanda, manifestó no haber sido notificada de la no renovación del contrato; y en el lapso probatorio no aportó medio alguno del cual se pudiera constatar la veracidad de sus alegatos. Así se establece.

En cuanto a la nulidad del fallo recurrido solicitada por el abogado de la parte demandada al considerar que hubo violación a lo dispuesto en la parte infine del Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste Juzgador observa luego de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente, que si bien es cierto que mediante diligencia de fecha 03 de Julio de 2008, dicho apoderado apeló de la negativa de la regulación de la competencia por él interpuesta, es igualmente cierto que lo sometido a consulta no es la regulación de la competencia como tal sino la providencia de fecha 01 de Julio de 2008, que negó la solicitud por considerarla ineficaz ya que el A Quo no emitió pronunciamiento alguno respecto de la incompetencia, por lo cual no hay contravención a norma alguna en este juicio. Así se decide.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Como se dejó anteriormente establecido, el contrato de arrendamiento tiene un significado muy amplio, pues denota no solo el pago de las pensiones arrendaticias, sino también de entrega de la cosa arrendada, tal como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, es decir, el 18 de mayo de 2007, por tener la relación arrendaticia que vincula a las partes una duración de mayor a un año pero menor a cinco, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento, en razón que, según su dicho, no fue notificada de la no renovación del contrato, lo cual fue suficientemente desvirtuado con la Notificación Judicial practicada en fecha 16 de mayo de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual el Juez que practicó la misma se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, donde se entrevistó con una ciudadana de nombre YRANI LEON PARATA, titular de la cédula de identidad No. 14.875.130, quien manifestó ser encargada, quien a su vez fue impuesta de la misión del Tribunal y se le hizo entrega de una copia sellada del contenido de la solicitud de notificación, ciudadana ésta que por imperio de lo previsto en el literal “b” de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento se encuentra facultada para recibir dicha notificación, considerándose en consecuencia efectuada validamente la misma, comenzando así a computarse el lapso de prorroga legal el 18 de mayo de 2006, exclusive, hasta el 18 de mayo de 2007, inclusive, aunado al hecho que la precitada notificación fue practicada dentro de los sesenta (60) días continuos previos al vencimiento del termino del contrato, dándose así cumplimiento a la cláusula tercera del mismo; circunstancias por las cuales este Juzgador concluye, tal como acertadamente lo hizo el Juez A-Quo, que de conformidad con lo preceptuado en los artículos 12, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo así no se desprende de autos que el Tribunal de la causa en comento haya incurrido en falso supuesto ni de hecho ni de derecho en la valoración y apreciación de las pruebas instrumentales incorporadas al proceso. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 27 de noviembre de 2008, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL incoara C.H.D.R., contra M.D.P.Z.D.Z., ambos plenamente identificados en autos.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 0-9, ubicado en la Planta Nivel Dos del Edificio Parque Cristal, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre la Calle Primera y las Avenidas tercera y Cuarta de Dicha Urbanización, y avenida F.d.M..

Se confirma la decisión apelada en los términos antes expuestos.

Se condena en las costas del recurso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Junio de 2009. Anos 199° y 150°.

EL JUEZ

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

En la misma fecha anterior, siendo la 01:20 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

Exp. AP11-R-2009-000098

JCVR/dpb/pn