Sentencia nº 1332 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 19 de Octubre de 2009

SALA CONSTITUCIONAL

Magistrado Ponente: P.R. RONDÓN HAAZ

Consta en autos que, el 7 de agosto de 2008, la ciudadana C.G.D.C., titular de la cédula de identidad n.° 4.057.271, mediante la representación del los abogados Caracciolo D.D. y L.E.T., con inscripción en el I.P.S.A. bajo los n.os 12.094 y 12.941, respectivamente, solicitó, ante esta Sala Constitucional, la revisión del fallo que dictó el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 16 de julio de 2007, para cuya fundamentación denunció la violación a sus derechos a la defensa y al debido proceso que acogió el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

El 13 de agosto de 2008, se dio cuenta en Sala de la solicitud y se designó ponente al Magistrado P.R. Rondón Haaz.

I

DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

1. La peticionaria alegó:

   1.1 Que, el 21 de julio de 1994, la solicitante arrendó al ciudadano P.L.D., el local comercial n.° 2, con ubicación en la planta baja del edificio El Hatillo, en la calle Comercio del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, contrato que se autenticó ante la Notaría Pública del Municipio Chacao bajo el n.° 8, tomo 99.

   1.2 Que, el 16 de agosto de 2002, fue celebrado un contrato de transacción ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en el que se acordó la resolución del contrato de arrendamiento, se pactó un plazo de gracia para la entrega del local el 31 de julio de 2004, y se estipuló que, ante el incumplimiento, el ciudadano P.L. le pagaría a la arrendadora la cantidad de cinco mil doscientos veinte bolívares fuertes (BsF 5.220,00) {originalmente, cinco millones doscientos veinte mil bolívares (Bs. 5.220.000,00)} por concepto de indemnización de daños en la forma siguiente: seiscientos bolívares fuertes (BsF 600,00) {originalmente, seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00)} dentro de los treinta (30) días siguientes, mediante el retiro de las consignaciones que había hecho el arrendatario ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la arrendadora; novecientos bolívares fuertes (BsF 900,00) {originalmente, novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00)} mediante seis (06) cuotas iguales, mensuales y consecutivas de ciento cincuenta bolívares fuertes (BsF 150,00) {originalmente, ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00)}, la primera de las cuales fue pagada en la oportunidad de la celebración del contrato; mil ochenta bolívares fuertes (BsF 1.080,00) {originalmente, un millón ochenta mil bolívares (Bs. 1.080.000,00)} mediante seis cuotas iguales, mensuales y consecutivas a partir del 1º de febrero de 2003; mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 1.200,00) {originalmente, un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00)} mediante seis cuotas iguales, mensuales y consecutivas a partir del 1º de agosto de 2003 y; mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF 1.400,00) {originalmente, un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00)}, mediante seis (06) cuotas iguales, mensuales y consecutivas a partir del 1º de febrero del año 2004. Para el caso de que el arrendatario P.L. entregase el inmueble antes del plazo concedido, la arrendadora se obligó a condonar el pago de las cantidades que estuviesen por vencerse. En adición, se pactó que el ocupante pagaría los servicios de agua, luz, teléfono, gas y aseo urbano y se comprometió a la presentación, cada tres (03) meses, de las pruebas de esos pagos y que, al momento de la entrega el inmueble, presentaría las certificaciones de solvencia respectivas. Por último, se convino en que, ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones por parte del ocupante, la propietaria tendría derecho a considerarlas todas de plazo vencido.

   1.3 Que P.L. habría pagado sólo las dos primeras cuotas de ciento cincuenta bolívares fuertes (BsF 150,00) {originalmente, ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00)},por concepto de indemnización de daños y, por ello, el 19 de junio de 2003, la hoy solicitante demandó el cumplimiento del contrato y, en consecuencia: i) el pago del resto de las cuotas para un total de cuatro mil ciento cuarenta bolívares fuertes (BsF 4.140,00) {cuatro millones ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 4.140.000,00)}; ii) la desocupación del inmueble; iii) el pago de la cláusula penal a razón de treinta bolívares fuertes (BsF 30,00) {originalmente, treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00)} por cada día de retardo en la entrega, los cuales se computarían, contados estos desde la presentación de la demanda; iv) el pago de los servicios y; v) el pago de las costas procesales.

   1.4 Que la demanda fue admitida por el Juzgado Vigésimo Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda, el que la tramitó por el procedimiento breve. En ese proceso, el demandado alegó: i) la cuestión prejudicial en razón de procedimientos de oferta real que intentó el ocupante ante distintos Tribunales; ii) el pago de las cuotas mediante oferta real que la demandante habría aceptado; y iii) la nulidad del contrato porque, con éste, la arrendadora pretendió el desconocimiento de sus derechos como arrendatario.

   1.5 Que, en definitiva, el juzgado de la causa declaró que el supuesto contrato de transacción, en realidad, ocultaba una relación arrendaticia, la que se hacía evidente con las condiciones de pago de los supuestos daños con aumentos semestrales y, más aún, porque las garantías del contrato de arrendamiento originario se trasladaron a la supuesta transacción. Por ese motivo, el juzgado consideró que la supuesta transacción era, en realidad, una modificación de los términos del arrendamiento y que el contrato vigente en aquel momento era el que fue suscrito entre las partes el 3 de enero de 1997. En cuanto al pago, el juzgado de la causa estableció que, en este caso, no estaba clara la naturaleza del contrato ab initio, por lo que no podía objetarse el procedimiento de Oferta Real y Depósito que no es propio de la materia inquilinaria, y más aun cuando comprobó que las ofertas que se realizaron, unas fueron declaradas válidas las ofertas y otras fueron aceptadas voluntariamente por la arrendadora, con lo que había sido subsanado cualquier vicio respecto de la forma de pago; por esa razón, se descartó el incumplimiento, se declaró sin lugar la demanda y se condenó a la solicitante al pago de las costas procesales.

   1.6 Que contra esa sentencia la solicitante de autos interpuso apelación cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que, el 16 de julio de 2007, el recurso fue declarado parcialmente con lugar, razón por la que se condenó al demandado al pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero hasta julio de 2003, ambos inclusive, y desestimó la entrega material que había sido peticionada así como el pago de cantidades por retardo en la entrega.

   1.7 Que el Juez de alzada “no aplicó bien la figura jurídica que correspondía al contrato celebrado entre las partes referidas en esta causa en fecha 21 de agosto de 2002 y al no cumplirse con este requisito desaplica la normativa y en consecuencia desecha el contrato de transacción (…) se pretende a la vez confundir (y) producir una laguna legal cuando se traen a colación los artículos 7 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto no es procedente el criterio que se determinó…”.

   1.8 Que la sentencia objeto de la solicitud se “apartó de principios fundamentales como son VERACIDAD según la cual el juez debe procurar conocer la Verdad; que esa Verdad sea la formal de las actas y que estas coincidan con la Verdad real”, se apartó de los deberes que señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y desconoció la regulación que contiene el artículo 1.713 del Código Civil en relación con la transacción.

   1.9 Por último, la solicitante señaló que el acto jurisdiccional objeto de revisión no estuvo fundado en “los conocimientos de hecho y cuya experiencia le señala la norma legal antes señalada, sino que aplicó reglas de apreciación de pruebas fuera de toda lógica”.

2. Pidió:

   La revisión de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en el artículo 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los cardinales 4 y 16 del artículo 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

   II

   DE LA COMPETENCIA DE LA SALA

   El cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de: “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.

   Tal potestad de revisión de decisiones definitivamente firmes abarca fallos que hayan sido expedidos tanto por las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia) como por los demás tribunales de la República (artículo 5.16 eiusdem), pues la intención final es que la Sala Constitucional ejerza su atribución de máximo intérprete de la Constitución, según lo que establece el artículo 335 del Texto Fundamental.

   En el presente caso se requirió la revisión del veredicto que pronunció el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripció n Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16 de julio de 2007, mediante el cual revocó el fallo que dictó Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 10 de mayo de 2004 y declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato que interpuso la peticionaria de revisión contra P.L.D.; razón por la cual esta Sala se declara competente, y así se decide.

   III

   DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISIÓN

   El Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el acto jurisdiccional objeto de la solicitud de revisión, falló en los siguientes términos:

   Siendo la ocasión procesal de Ley para que el Despacho de origen dictare su pronunciamiento definitivo en cuanto a la procedencia de este debate, el mismo sentenció ateniéndose a que el contrato cuyo cumplimiento se pretende sería un arrendamiento temporalmente indeterminado y no una transacción y, en consecuencia, se desechó la pretensión deducida por la demandante. Ante ello ambas partes recurrieron en apelación.

   Observa el Tribunal que la admisibilidad del recurso de apelación se encuentra supeditada, entre otros requisitos, a que la parte que lo ejerce haya padecido un agravio por virtud del fallo dictado en primer grado. En ese sentido, aplicando lo anterior al caso de marras, al haber desechado la primera instancia la demanda propuesta en contra del ciudadano P.L., mal podría éste recurrir de la definitiva si no le ocasionaba ningún agravio, no tiene interés en provocar el reexamen de la relación controvertida, pues para él no habría nada que reparar. En consecuencia, se declara la nulidad del auto dictado por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 21 de junio de 2004 en lo atinente a la admisión de la apelación propuesta por la demandada e inadmisible la misma conforme a lo establecido en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil y, así se declara.

   La ciudadana C.G. pretende del ciudadano P.L. el cumplimiento del contrato que celebraron el 16 de agosto de 2002 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda y, que califica como transacción, por cuanto el mencionado ciudadano no habría realizado el pago de las cantidades estipuladas por concepto de indemnización de daños.

   Ante ello, es menester precisar que la transacción se trata de un contrato bilateral mediante el cual las partes ponen fin a un litigio pendiente o precaven uno eventual, cuya característica esencial es que efectúen concesiones recíprocas y, como convención debe reunir las condiciones de existencia detalladas en el artículo 1.141 del Código Civil.

   En ese sentido, la demandada alegó que el contrato sería nulo por contrariar la disposición contenida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que limita el principio de autonomía de la voluntad de las partes en beneficio del arrendatario y, que pasado cierto tiempo la demandante se habría negado a recibir el canon de arrendamiento por lo que lo habría depositado y, en tal sentido para que no se encontrare en estado de (in)solvencia y en consecuencia no poder desalojarlo del inmueble, habría celebrado con él el contrato cuyo cumplimiento pretende, en el que también se habría establecido falsamente que la relación se regía por el contrato celebrado el 21 de julio de 1994 y sostiene que se habría vencido porque le habría notificado de ello, cuestión que sería absurda. El a-quo al respecto sentó que el contrato no propende a terminar un litigio pendiente o precaver uno eventual, no se trataría de una transacción y no podría considerar su nulidad.

   Así las cosas, tenemos que en el contrato bajo examine se dejó sentado que, las partes mantendrían una relación arrendaticia desde el 21 de julio de 1994 según el instrumento autenticado en esa oportunidad por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el Nº 08, Tomo 99, que se inició determinada y, ante su vencimiento y permanencia en el inmueble por parte de la arrendataria, se convirtió en temporalmente indeterminada. En sintonía con lo anterior, también se precisó que la relación habría terminado por obra de la notificación que la ciudadana C.G. habría realizado al ciudadano P.L., cuyos datos no se indicaron.

   Ante ello, debe precisar quien decide que, en el régimen aplicable al contrato celebrado a tiempo indeterminado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se prevén como causales de término de la relación locativa sólo aquellas contenidas en el artículo 34 de la misma, las cuales consisten básicamente en el incumplimiento por parte del arrendatario de sus principales obligaciones, mas no la posibilidad de que ello se verifique por la sola voluntad del arrendador, de manera tal que en acatamiento de lo establecido en el artículo 7 de la referida Ley Sustantiva mal podría afirmarse que el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos C.G. y P.L. se venció, si judicialmente no reclamó la finalización de la relación con sustento en las causales referidas.

   En armonía con lo anterior, no se encontraba el ciudadano P.L. obligado a entregar el inmueble libre de bienes y personas a su arrendataria. La referida circunstancia, es decir, que la ciudadana C.G. habría concedido un plazo a su antagonista para la entrega del inmueble, careciendo de sustento jurídico y fáctico al efecto, se erige como la única concesión que ésta habría realizado a la misma, por ende al perder eficacia en mérito de lo establecido con anterioridad, el contrato se encuentra privado de un requisito esencial y, así se declara.

   Es la circunstancia de que las partes realicen concesiones recíprocas lo que en esencia distingue la transacción como una especie del género contrato y, no que se propende a terminar un litigio pendiente o precaver uno eventual, pues unilateralmente las partes pueden poner fin a un litigio pendiente desistiendo de la demanda o conviniendo en ella y; precaver uno eventual extinguiendo las obligaciones por cualquiera de los medios legalmente previstos al efecto, en razón de lo cual será modificada la recurrida en ese sentido y, así se declara.

   En lo atinente a la defensa esgrimida por la demandante de que el contrato cuyo cumplimiento se pretende (no) sería un arrendamiento, encuentra quien decide en ejercicio de la facultad interpretativa que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que, la demandante se obligó a hacer gozar a su antagonista de un local distinguido con el Nº 21 ubicado en el edificio El Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, hasta el 31 de julio de 2004 y, ante ello el ciudadano P.L. se obligó a pagar una cantidad determinada de dinero mensualmente con incrementos semestrales. Así las cosas, atendiendo a la definición del arrendamiento sentada por el legislador patrio en el artículo 1.579 del Código Civil es concluyente quien decide en afirmar que se trata de dicho tipo de convención por reunir los elementos descritos en dicha disposición normativa, que la relación locativa se habría iniciado el 21 de julio de 1994 conforme al instrumento inserto a los folios comprendidos entre el setenta y dos (72) al setenta y seis (76), se habría modificado el 13 de enero de 1997 por medio del documento inserto a los comprendidos entre el setenta y siete (77) al ochenta (80) y, su última modificación se derivaría del contrato cuyo cumplimiento se pretende en el que se estableció como término de la relación locativa el 31 de julio de 2004 y, así se declara.

   Es pertinente la oportunidad para aclarar que el contrato como convención entre dos o más personas tendente a constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir un vínculo jurídico existente entre ellas, conforme la prescripción del artículo 1.133 del Código Civil, presupone para su existencia la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1.- consentimiento de las partes; 2.- objeto que pueda ser materia de contrato y; 3.- causa lícita (artículo 1.141 ejusdem).

   La nulidad de éste es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz e insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes. La sanción puede privarlo de todo efecto (nulidad total); producir algunos efectos (nulidad parcial) o producir efectos distintos de los perseguidos por las partes (conversión del contrato).

   La inexistencia del contrato es consecuencia de la falta de uno de los elementos de existencia del contrato antes mencionados, cumplimiento de formalidades en los contratos solemnes o de entrega de la cosa en los reales.

   La nulidad absoluta se deriva de la violación de normas imperativas o prohibitivas que lesionen el orden público o las buenas costumbres, a menos que la ley contemple una sanción distinta.

   En el caso de marras la demandante no sustentó su alegato de nulidad en que el contrato carecería de uno de sus elementos de existencia o de validez, en razón de lo cual se desecha por improcedente dicha defensa y, así se declara.

   Ahora bien, ante el alegato de incumplimiento argüido por la demandante respecto a que el pago de una de las cuotas le daría el derecho de considerar las demás de plazo vencido, atendiendo a la interpretación realizada con anterioridad es preciso sentar que tales cuotas se tratan de pensiones arrendaticias que no se habrían causado en su totalidad y, en consecuencia sólo son exigibles aquellas que lo hayan hecho para la oportunidad de presentación de la demanda, de manera tal que ante su pretensión de cumplimiento sólo podría reclamar el pago de las mensualidades causadas durante el período comprendido entre el 16 de octubre de 2002 y el 16 de junio de 2003 y no las demás. Ante ello, el ciudadano P.L. logró comprobar el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos octubre de 2002 y enero de 2003 mediante la copia simple de los escritos de consignación de canon de arrendamiento presentados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana C.G.. No obstante, no consta en autos el pago de las mensualidades que corresponderían a los meses comprendidos entre febrero y junio de 2003, pues si bien se evidencia de las actas allegadas al expediente que la demandada habría ofrecido realmente su pago, no consta que las ofertas se hayan declarado válidas y, así se declara.

   Respecto a la obligación del ciudadano P.L. de presentar a su antagonista cada tres (03) meses copia de los recibos de pago de los servicios de agua, luz, gas, aseo urbano y teléfono, encuentra quien decide que la demandante satisfizo su carga primaria de probar la existencia de la misma por obra del contrato cuyo cumplimiento se pretende allegado junto al libelo. Así, correspondía a la demandada conforme a las normas que rigen la carga y distribución de la prueba (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil), soportar que hubiera satisfecho dicha obligación. No obstante, el ciudadano P.L. no promovió pruebas en ese sentido, aún cuando orientó su actividad probatoria a demostrar que se encontraba solvente en el pago de los servicios de luz y aseo urbano y, así se declara.

   En lo atinente a que el ciudadano P.L. estaría obligado a entregar el inmueble, se desprende del contrato cuyo cumplimiento se pretende que el término de la relación locativa es el 31 de julio de 2004, de manera tal que a partir de dicha oportunidad si el arrendatario hubiese renunciado a la prórroga legal, que podría exigírsele la entrega del inmueble, no antes como lo hizo la ciudadana C.G. en fecha 19 de junio de 2003. En consecuencia, tampoco sería exigible el pago de la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) por concepto de mora en la entrega del inmueble y, así se declara.

   Dilucidado entonces que, ante la argumentación de incumplimiento argüida por la ciudadana C.G. el arrendatario no pudo comprobar durante la secuela del juicio el pago de las pensiones arrendaticias -no cuotas- correspondientes a los meses comprendidos entre febrero y julio de 2003 y que por tanto, el mismo se encuentra en estado de insolvencia respecto sólo a éstas entre las mensualidades señaladas como insolutas en la demanda, por lo que tanto la reclamación, como la apelación serán parcialmente acogidas y en consecuencia modificada la recurrida. Así se decide.

   III

   En mérito de los planteamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: