Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 23 de Noviembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

196° Y 147°

PARTE ACTORA: C.R.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.225.920.

PARTE DEMANDADA: N.T.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.270.232.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.M., abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.719.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: N.R.G., abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.982.

MOTIVO: DESALOJO

Sentencia definitiva

1. Planteamiento de la controversia.

   Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que, su representado tiene la necesidad de habitar el inmueble que le fuere arrendado por tiempo indeterminado a la ciudadana N.T.V., por el ciudadano V.M.S.P. (hoy difunto) inmueble que fue donado a su poderdante en fecha 11 de octubre de 1993. Que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones de pago y que le urge la desocupación del inmueble en virtud de la necesidad de habitarlo.

   Por otro lado, la parte demandada debidamente asistida, rechazó, negó y contradijo haber incumplido las obligaciones de pago; y negó, rechazó y contradijo el argumento esgrimido por el accionante “…de que vive alquilado…y por ese motivo necesita el inmueble…”.

2. Desarrollo del Procedimiento.

   Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 20 de junio de 2006, que quedó atribuida a este Juzgado en la referida fecha. Asimismo, el 01/08/2006, previa consignación de los recaudos pertinentes para su admisión, se admitió por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

   Consta que en fecha 06 de octubre de 2006, compareció el ciudadano alguacil de este despacho y consignó recibo de citación debidamente firmado en prueba de haber practicado la citación de la parte demandada ciudadana N.T.V..

   Estando en la oportunidad para contestación a la presente litis (10 de octubre de 2006) compareció la ciudadana N.T.V., en su condición de parte demandada, debidamente asistida por la abogada N.R.G., y procedió a dar contestación al fondo de la demanda.

   Estando en la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.

   2. PARTE MOTIVA.

   Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

1. Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que su representada es propietaria del inmueble constituido por el apartamento situado en la avenida Sucre, Conjunto Residencial Sucre, piso diecisiete, apartamento 172, letra B; que le fue dada en donación en fecha 11 de octubre de 2003 por el ciudadano V.M.S. (difunto).

   Asimismo, argumenta que el mencionado ciudadano celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana N.T.V., y con motivo de la precitada Donación, se subrogó dentro de la relación arrendaticia con la cualidad de arrendador. Que la relación contractual es de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que la inquilina ha incumplido la obligación de pago contenida en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento al no haber pagado el mes de agosto de 2005 en el tiempo convenido, siendo que consignó el monto correspondiente ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 19 de septiembre de 2006.

   También esgrime como fundamento de su acción, el estado de necesidad de habitar el inmueble, por el hecho de vivir alquilado en una habitación.

   Consta que ejerce la acción de Desalojo al no llegar a un acuerdo amistoso con la arrendataria, y fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil y literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pretendiendo entonces que la demandada convenga en el desalojo del inmueble y en el pago de las costas y costos del proceso.

2. Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su escrito libelar. Manifestó, que es falso que su representada no le haya pagado oportunamente el mes de agosto de 2005, dado que lo pagó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 19 de septiembre de 2005; el cual fue el primer día de despacho de aquel Juzgado con posterioridad al receso judicial comprendido entre el 15 de agosto y el 15 de septiembre de 2005.

   Que adicionalmente la acción de desalojo solo puede intentarse cuando el inquilino haya dejado de pagar dos (2) pensiones de arrendamiento consecutivas.

   Asimismo, negó, rechazó y contradijo que el demandante viva alquilado en una habitación y por eso necesita el inmueble, impugnando el contrato de alquiler que presentó el demandante. Asimismo, tachó de falsedad el documento presentado como prueba de que el hoy difunto, V.M.S.P. presuntamente cedió al accionante el contrato de arrendamiento.

   DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

   Una vez leídos el escrito de demanda, así como el escrito de contestación a la demanda, aprecia quien decide que la presente causa limita los hechos controvertidos a lo siguiente:

1. El cumplimiento o no por parte del inquilino a las obligaciones de pago contenidas en la estipulación arrendaticia.

2. La verificación o no de la necesidad de ocupar el inmueble su propietario – arrendador, a la luz de las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Sobre tales hechos, debió versar la carga de pruebas de los litigantes para determinar la improcedencia o procedencia de sus alegatos, conforme al siguiente examen:

   DE LAS PRUEBAS

   Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.

1. Pruebas de la parte actora:

   1. Consta al folio 12 y vuelto, copias fotostáticas del contrato de arrendamiento firmado por V.M.S.P. y N.T.V., sobre el apartamento situado en la avenida Sucre, Conjunto Residencial Sucre, Piso Diecisiete, apartamento 172, letra B. Dicho documento siendo de naturaleza privada, al no haber sido desconocido conforme el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como legalmente promovido. Es pertinente para demostrar la existencia de la relación arrendaticia existente entre los suscriptores de dicho contrato, y por ese motivo se valora con pleno valor de pruebas. Del mismo se desprende su objeto, partes, monto y contraprestaciones recíprocas.

   2. Riela a los folios 14 al 20, copia fotostática del instrumento de donación pura y simple que hace V.M.S. al ciudadano C.R.S. que tiene por objeto el inmueble que se litiga a la presente demanda. Dicho documento es de carácter público al estar protocolizado el 11 de octubre de 1993, bajo el N° 18, Tomo 2, Protocolo Primero, y a pesar que fue tachado de falso por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, también consta que posteriormente la parte accionante lo produjo en copia certificada, a los folios 52 al 58.

      Por lo anterior, es obligatorio para este Tribunal, apreciar el mismo de conformidad con la parte in fine del último aparte del artículo 429 del CPC, que textualmente dispone: “… Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.”; debiendo entonces apreciar el mismo como fidedigno y así expresamente se establece.

      Este documento es pertinente para demostrar la cualidad de propietario que reviste al demandante y a su vez demostrar la subrogación en condición de arrendador, producto de la transmisión de propiedad por vía de donación.

   3. Al folio 21, cursa contrato privado de arrendamiento suscrito por el demandante C.R.S. (como inquilino) y G.A.C. (como arrendador), con relación al alquiler de: “…una habitación, la cual forma parte del apartamento distinguido con el número 09-D, ubicada en el piso 09, del Edificio CONCOR- PLAZA, situado en la calle 7, de la Urbanización Montalbán III, Municipio Libertador del Distrito Capital…”.

      Este instrumento privado emanado de tercero, fue impugnado en forma genérica por la demandada sin especificar en que consistía su impugnación. Con posterioridad y en fecha 23/10/2006, el tercero firmante del documento, G.A.C., procedió mediante prueba testimonial a ratificar el instrumento reconociendo su contenido y firma. Vale la pena acotar que para el referido acto testimonial, sólo se hizo presente la representante judicial demandante, evidenciándose la ausencia al mismo de la parte demandada por sí o a través de su apoderada; quienes estando a derecho para ejercer el control de la prueba, tácitamente renunciaron a su facultad de repreguntar al declarante.

      Aclarado lo anterior, y por mandato del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere el valor de plena prueba y así expresamente se dispone. Dicho instrumento es pertinente para demostrar la condición de inquilino del demandante en una habitación, la cual forma parte del apartamento distinguido con el número 09-D, ubicada en el piso 09, del Edificio CONCOR- PLAZA, situado en la calle 7, de la Urbanización Montalbán III, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   4. Al folio 22 corre copia fotostática del expediente Nro.9816007245 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, relativo a la consignación efectuada por la ciudadana R.A.F. en nombre y descargo de la demandada, referente a la consignación del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2005, por la cantidad de Bs.4.000,oo y que conforme al sello del Despacho citado, se efectúo en su taquilla Nº 3, el 19 de septiembre de 2005.

      Este documento que constituye copia fotostática de un instrumento público, fue a su vez dado por v.p.l.p. demandada en su escrito de contestación; quien reconoció haber efectuado tal consignación en dicha fecha. Por ello y aunado a la tarifa legal contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por fidedigno; y el mismo es pertinente para demostrar el hecho alegado por la actora y reconocido por la accionada de la consignación de la pensión de arrendamiento de agosto de 2005 el 19 de septiembre de tal año.

   5. Produjo la demandante una serie de documentales, que rielan de los folios 59 al 71, ambos inclusive, contentivo de instrumentos privados que son emanados de terceros. Los mismos por mandato del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacerse valer en juicio necesariamente debieron ser ratificados por prueba testimonial lo cual no se verificó y por tal razón se consideran ilegalmente promovidos e ilegalmente evacuados. Aunado a ello, se aprecia su manifiesta impertinencia al no versar sobre los hechos controvertidos, por lo que expresamente se desechan del proceso.

      b.) Pruebas de la parte demandada:

      Con la presentación del escrito de contestación de demanda, produjo el accionado los siguientes medios:

   1. De los folios 38 al 40 constan copias fotostáticas simples de recibos de condominio que si bien se refieren al inmueble cuya relación locativa nos ocupa, por ser emanados de terceros, deben desecharse del proceso (como también se desecharon los producidos por el actor folios 59-71), al no haberse promovido conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

      Ha podido pedir el promovente inspección judicial en dicho inmueble para verificar quién lo ocupaba y con qué condición, o pedir prueba de informes a dicha administradora para que informara no quién pagó los conceptos de condominio (como promovió vía prueba de informes), sino que informara quién aparece como propietario, a los fines de dar al menos indicios (art.510 CPC), ya que la prueba veraz y plena sería el documento de propiedad.

      En efecto, si el demandado sospechaba o tenía conocimiento que el actor es propietario de otro inmueble, o del que aparece en los recibos de condominio (acá desechados), debió investigar en el registro respectivo quién aparece como propietario de ese inmueble. Y así se establece.

   2. Al folio 41, consta copia fotostática del comprobante de depósito Nº910921, en cuyo cuerpo puede leerse como sello del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, Taquilla Nº1. Respecto al mismo, se aprecia que el mismo no fue legalmente promovido, en virtud de carecer de las exigencias de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (arts.51 y ss), ya que una cosa es el depósito de la suma que contiene el canon, y otra, efectuar la consignación ante la sede del tribunal, lo cual le impone el cumplimiento de determinadas formalidades no cumplidas o al menos no acreditadas en autos.

      Aunado a ese motivo de ilegalidad de la prueba, tenemos que la pensión de arrendamiento que alega la demandada en su escrito de pruebas (folio 36), correspondiente a agosto de 2006 no se compadece con los hechos controvertidos, al versar incluso sobre una mensualidad posterior a la interposición de la demanda. Por todo ello, se desecha del proceso siendo además de ilegal, impertinente. Y así expresamente se declara.

   3. Al folio 42, cursa lo que la parte demandada denominó: “copia de la hoja del Portal del C.N.E., por la vía de Internet…”. Respecto a este medio, sabemos que nuestro sistema probatorio permite la reserva legal y la prueba libre según establecimiento del art.395 CPC. Ello permite a las partes (y al juez) hacer uso de distintos medios de prueba, no tarifados expresamente por el Código de Procedimiento Civil u otras leyes especiales (art. 395 CPC), pero en estos últimos casos, las partes quedan obligados en su promoción y al juez en su valoración a que sean evacuadas conforme a pruebas análogas, o caso contrario, como indique el juez, y ninguna de esas situaciones sucedió en autos.

      En el presente caso, ha pretendido la demandada complementar este elemento probatorio mediante la prueba de informes, prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a través de la cual se ofició al CNE (folio 48) para que informara al Tribunal cual es el último domicilio del demandante. Aprecia quien decide que a pesar de no haberse recibido respuesta del Rector de los Sufragios, aún en el caso de verificarse como cierta la data contenida en el documento analizado, ello sólo podría eventualmente valorarse como indicio demostrativo que el ciudadano C.R.S. (demandante) se registró como votante y que se le asignó un centro de votación ubicado en la parroquia Achaguas del Municipio Achaguas del Estado Apure (folio 42) y hasta demostrar cual sería su domicilio registrado ante ese ente.

      No obstante, por sí sola no puede ser concluyente respecto al actual domicilio del actor, ya es una máxima de experiencia de este juzgador conocer que muchos de los inscritos ante el CNE no tienen actualizado su situación (dirección) en el registro electoral. Por lo anterior, debe desecharse del proceso este recaudo y así expresamente se establece.

   4. Respecto a los oficios contenidos en los folios 48 y 50, se aprecia que los mismos no se refieren a los hechos controvertidos, toda vez que el cursante al folio 48, fue analizado y desechado en el párrafo precedente. Y, el cursante al folio 50, tiene por motivo que la Administradora Canarias informe sobre quien efectuó los pagos de los recibos de condominio del inmueble de autos, los días 15 de mayo de 2006, 31 de mayo de 2006 y en el mes de agosto de 2006, el cual también debe desecharse porque no se está discutiendo quién pagó (ya que puede un tercero pagar la deuda de otro, art.1283 Código Civil), sino quién aparece como propietario, siendo por tanto impertinente.

   5. En cuanto al oficio que riela al folio 49, con el mismo se pretende informar al Juzgado acerca de la oportunidad en que se realizó el depósito según planilla Nº 0779148, que según decir de la demandada corresponde al mes de septiembre de 2005. Ahora bien, tal y como prevé nuestra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las consignaciones arrendaticias deben estar revestidas de una serie de formalidades, para que se considere legalmente efectuadas.

      Siendo que la propia parte demandada reconoció haber efectuado la consignación el 19 de septiembre de 2005, la misma fue realizada en forma extemporánea, toda vez que el receso judicial que afectó a los Tribunales de Municipio de la República en el año 2005, concluyó el día jueves 15 de septiembre de 2005; por lo que se infiere que de ser cierto lo alegado por la demandada de no poderse realizar con anterioridad la consignación ante el Tribunal competente, la misma entonces debería haberse materializado el día después a la culminación del receso judicial, esto es, el viernes 16 de septiembre de 2005.

      No obstante, se desecha por impertinente, ya que se basa en una sola consignación, lo cual no hace procedente el desalojo por falta de pago, porque aunque se comprobara que no se tenga solvente ese mes, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado como reconocen las partes, el art.34, literal “a” de la ley especial, exige que sean dos mensualidades consecutivas no pagadas (o pagadas mal).

      En el lapso de pruebas junto a escrito respectivo promovió:

   6. Produjo la demandada una serie de documentales que rielan de los folios 78 al 98, ambos inclusive, contentivo de copias fotostáticas de documentos privados que son emanados de terceros. Los mismos por mandato del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para hacerse valer en juicio necesariamente debieron ser ratificados testimonialmente; lo cual no se verificó y por tal razón se consideran ilegalmente promovidos e ilegalmente evacuados. Aunado a ello, se aprecia su manifiesta impertinencia al no versar sobre los hechos controvertidos; por lo que expresamente se desechan del proceso.

      De las conclusiones probatorias

      Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:

   1. Que al ciudadano C.R.S., le fue transmitida la propiedad del inmueble cuyo arrendamiento se discute por donación que en su favor efectuó V.M.S.P..

   2. La existencia de la relación de arrendamiento, inicialmente entre N.T.V. y V.M.S.P., quien por efecto de la donación mencionada, fue sucedido en la relación por el demandante C.R.S..

   3. Que el demandante tiene suscrito un contrato de arrendamiento por una habitación y cuyo vencimiento es el 30 de diciembre de 2006.

   4. Que la demandada efectuó en forma tardía la consignación de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2005.

      Así las cosas, y una vez estudiados los alegatos de las partes, determinados los hechos controvertidos, a.y.v.l. pruebas, corresponde declarar lo siguiente:

      A.) En el presente caso, es improcedente cualquier acción fundamentada en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, toda vez que nuestra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el literal a) del artículo 34, prevé la posibilidad del desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso que nos ocupa, como ya se estableció, existe la tardía consignación de una sola la mensualidad (agosto de 2005).

      B.) Que el actor tiene necesidad de ocupar el inmueble que le fue dado en donación, el cual está arrendado a la ciudadana N.T.V. por el cual paga Bs.4.000,oo desde 1984.

      La demandada por su parte no desvirtuó las pruebas relativas a esta necesidad invocada por el actor, incumpliendo su carga de pruebas (art.506 CPC), carga que sí cumplió la accionante (sólo respecto a la necesidad de ocupar no frente a la falta de pago).

      Siendo que conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, quedó plenamente comprobada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador – propietario, su alegato fundamentado en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe prosperar en derecho y así expresamente se establece, no así por falta de pago.

      Conforme a lo dispuesto por el artículo en comento, la parte demandada deberá entregar el inmueble dado en arrendamiento dentro de los seis (6) meses a que se configure la cosa juzgada material en el presente juicio, es decir, desde que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y así expresamente se dispone.