Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 29 de Octubre de 2009

En cuanto al alegato de la Parte Demandada en su escrito de informes, en donde solicita se declare inexistente o nula la Sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 12 de Diciembre del 2.008, reponiéndose el procedimiento al estado de dejar transcurrir los lapsos procedentes, según el auto emanado de dicho tribunal de fecha 08 de Diciembre del mismo año, se observa que en fecha 10 de Diciembre del año 2.008, el mismo Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dejó sin efecto el auto aludido, a los fines de dejar transcurrir íntegramente el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, no existe afectación legal respecto al derecho de la defensa y debido proceso, pues dejó claramente sentado que las partes estaban a derecho, y al efecto, no era necesario ordenar notificar a las partes de su incorporación a los autos. Por otra parte, se trataría de una circunstancia que en ningún caso, justificaría la nulidad de la sentencia por tal motivo, pues a pesar de que la Dra. Keydis Yaraima Pérez, era Juez temporal, estaba en función de su cargo para el momento en que fue recibida y se le dio entrada al expediente en cuestión, motivo por el cual, no debió operar notificación alguna de tal circunstancia. Así se decide.

Por otra parte, es bueno acotar al respecto, el criterio sostenido por la Sala Constitucional, en sentencia del 15 de marzo de 2000 (Caso: P.L.L.), donde se indicó que:

"... el abocamiento de un nuevo Juez sea ordinario, accidental o especial, al conocimiento de una causa ya iniciada, debe ser notificado a las partes, aunque no lo diga la ley expresamente, para permitirle a éstas, en presencia de alguna de las causales taxativamente establecidas, ejercer la recusación oportuna, y de proceder ésta, con la designación del nuevo juzgador, garantizar a las partes su derecho a ser oídas por un tribunal competente, independiente e imparcial, establecido de acuerdo a la ley, derecho éste comprendido en el concepto más amplio de derecho de defensa, a la tutela judicial efectiva y al debido proceso.

Siendo ello así, la falta de notificación a las partes del abocamiento de un nuevo Juez al conocimiento de una causa en curso, podría constituir una violación de la garantía constitucional del derecho de defensa; no obstante, considera esta Sala que, para configurarse tal violación, es necesario que, efectivamente, el nuevo Juez se encuentre incurso en alguno de los supuestos contenidos en alguna de las causales de recusación taxativamente establecidas, porque, de no ser así, el recurso ejercido resultaría inútil y la situación procesal permanecería siendo la misma”.

En razón de lo expuesto por la doctrina de la Sala Constitucional, para que se declare la nulidad y por lo tanto la inexistencia de la Sentencia por la falta de abocamiento se requiere tanto la argumentación como el aporte de pruebas sobre la existencia de alguna de las causales de recusación que contiene el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, por lo que aplicando lo expuesto en el presente caso, se observa que la parte demandada alegó como hecho lesivo de sus derechos que la Juez temporal del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Keydis Yaraima Pérez, procedió a dictar Sentencia en fecha 12 de Diciembre del año 2.008, sin que se hubiesen cumplido ninguno de los lapsos y términos que señaló en su auto de fecha 8 de Diciembre del año 2.008, el cual el propio Tribunal había dejado sin efecto, y sin reflejar, ni alegar y menos aún probar, que la mencionada Juez se encontraba incursa en alguno de los supuestos contenidos en alguna de las causales de recusación taxativamente instituidas en los numerales 15 y 18 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, de allí y aunado a lo expresado al principio, que se considere la legalidad de la Sentencia de fecha 12 de Diciembre del año 2.008, dictada por la Juez temporal Keydis Yaraima Pérez, del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por lo que no debe prosperar la inexistencia o nulidad de la actuación de la mencionada Juez, alegada por la demandada, y así se declara.

Dispone el artículo 33 de la la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: Artículo 33: “ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

El íter procesal a seguir en la sustanciación de la presente causa es aquel que, en principio, prevén los artículos 880 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en tanto y en cuanto no existan otras disposiciones que modifiquen o alteren el procedimiento allí previsto.

De tal suerte que la recurrida al decidir de la manera en que lo hizo, actuó con apego a la disposición establecida en el artículo 35 de la misma Ley especial, y conforme a la doctrina vinculante emanada de la Sala Constitucional. Este artículo indica lo siguiente: “Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía (omissis)”.

Por ello, al revisar las actas procesales, observa este juzgador que en la oportunidad pertinente, la demandada opone como cuestión previa la prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como actor, por no tener la capacidad necesaria para comparecer en juicio.

Ahora bien, el régimen general de cuestiones previas que si bien no resulta plenamente aplicable al procedimiento inquilinario, cuando menos goza de principios generales que sí resultan de observancia obligatoria que le son propios y que deben, en tanto normas procesales, ser de acatamiento irrestricto por el sentenciador, merced a lo que conviene traer a colación la disposición del mismo Código respecto a la posibilidad de recurrir las cuestiones de previo pronunciamiento. En efecto, dispone el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil: Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrán apelación(omissis).

En consecuencia, en criterio de este sentenciador, la revisión jurisdiccional que del fallo del a-quo hace el órgano que procede en Alzada, está circunscrita, en casos como el presente, al mérito de la causa y no al aspecto adjetivo a que se contrae la cuestión previa aludida, pues en caso contrario, tal proceder vulneraría el precepto legislativo preinserto, y en consecuencia, el criterio dispuesto por el juzgado de primer grado o fase de jurisdicción para su resolución, escapa al control que a través de este medio recursivo pudiera tener el suscrito. Así se establece.

Esta posición se encuentra en sintonía con el criterio establecido en el caso Leise Acosta en amparo, sentencia proferida por la Sala Constitucional en fecha seis de diciembre del año 2.005, donde indicó:

Omisiss.. Ahora bien, tal como se señaló anteriormente, la decisión dictada por el Juzgado que conoció del juicio principal en primera instancia, declaró con lugar la cuestión previa relativa a la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado o representante de la parte actora por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye o por que el poder no fue otorgado en forma legal, prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y señaló, además, que por lo antes decidido no entraba a pronunciarse sobre el fondo de la dicha causa. Apelado el fallo reseñado, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de del Estado Anzoátegui, actuando como alzada, por decisión del 3 de agosto de 2004, resolvió dicho recurso y revocó la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio, desechó la cuestión previa opuesta y de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil pasó a pronunciarse sobre el fondo del juicio y declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta.

En el presente caso, el Juez que conoció en primera instancia, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin otorgar a la parte actora la oportunidad para la subsanación del defecto u omisión que a criterio de dicho Juzgado adolecía la representación judicial de la parte actora y consideró, seguidamente, que en virtud de tal decisión no entraba a conocer sobre el fondo de la controversia. Por lo que el referido juzgado, no le otorgó a la parte actora la oportunidad de ejercer el derecho a la defensa ante el alegato esgrimido por la parte demandada, por lo que, el Juez de Municipio para salvaguardar el derecho de defensa de las partes y como director del proceso, ha debido otorgar a la parte actora cinco (5) días de despacho para subsanar la cuestión previa opuesta, y vencido dicho lapso proceder dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, haber dado dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resolviera que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que traería como consecuencia, según lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se hubiese declarado debidamente subsanada la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, debía el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia.

De tal modo que estima esta Sala que, el Tribunal que conoció en primera instancia ha debido dar la tramitación señalada supra y no, simplemente, haber declarado con lugar la cuestión previa. Sin embargo, ante la apelación ejercida por la parte actora en el juicio principal, el Juez de Primera Instancia que conoció en alzada, determinó la improcedencia de la cuestión previa opuesta y en tal sentido se pronunció sobre el fondo de la controversia, con fundamento en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

Significa que “mutatis mutandi”, en aplicación a la interpretación dada por la aludida doctrina, la sentencia recurrida aplicó correctamente el procedimiento, pero que tratándose de una de las Cuestiones Previas sobre las cuales el legislador expresamente excluyó su posibilidad de impugnación, tal y como se indicó anteriormente, esta superioridad no tiene competencia para pronunciarse sobre la legalidad o no de la misma. Así se decide.

TERCERO: No obstante lo expuesto supra, distinto es el caso cuando la demandada opone la cuestión a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cual es del tenor siguiente:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...

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Sobre la correcta aplicación e interpretación de este dispositivo legal, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de diciembre de 2003, que bajo ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa tuvo ocasión de precisar:

En este orden de ideas, debe señalarse que en la estructura del ordenamiento jurídico, la acción procesal está concebida como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.

El especial derecho de acción procesal está previsto y garantizado expresamente en la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos: “ Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente...". Así las cosas, cuando se interpone ante el órgano jurisdiccional una demanda, en la misma se hace valer la acción procesal y se deduce la pretensión, de manera que, es entendido que la pretensión se constituye en el elemento fundamental de este especial derecho de acción; ella se evidencia cuando una persona afirmándose titular de un derecho insatisfecho, pide a los órganos jurisdiccionales se le otorgue la necesaria tutela judicial.

De lo precedentemente señalado emergen los tres elementos fundamentales de la acción procesal: los sujetos, la pretensión y el título o causa petendi. El primero esta representado por quien pretende algo y la persona contra quien se pretende ese algo; el segundo, es el interés jurídico que se hace valer a través de la acción y que está constituido por un bien, que puede ser de carácter material (mueble o inmueble) o un derecho u objeto incorporal; y el tercero es el fundamento o motivo de la pretensión aducida en juicio.

En este sentido se ha dicho que la pretensión viene a ser lo que se pide, mientras que el título establece el por qué se pide…

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Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la misma Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel E.J.V.Q., expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”. En ese sentido también se ha expresado H.M., L.A., en su artículo “El Acceso al órgano jurisdiccional y la Prohibición de la Ley de admitir pretensiones” en “Estudios de Derecho Procesal Civil, Libro Homenaje a Humberto Cuenca” (Ediciones del Tribunal Supremo de Justicia n° 6, Caracas, 2002, 461) en donde, siguiendo a Redenti concluye: “… no es necesario que el ordenamiento tutele situaciones jurídicas determinadas, sino que lo que interesa a estos fines es que el ordenamiento jurídico no prohíba elevar pedimentos específicos al órgano jurisdiccional. También hemos podido concluir que el derecho de acción no es prohibido por el legislador, ya que en todo caso se trata de un derecho al órgano jurisdiccional que la Constitución concede a todos (omissis)”.

Debemos distinguir el derecho de acceso a la acción, con el deber de cumplimiento de requisitos legales para el ejercicio de la acción. El primero es infinitivo, dado su rango constitucional. El segundo no, y por ello, tiene su regulación legal.

La doctrina más acertada sobre esta excepción, ha señalado que debe estar la acción sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En este sentido, se ha indicado que son varios casos:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen.

De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público. Continúa indicando el criterio de la Sala, que ella es procedente cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Vamos en consecuencia adminicular los criterios antes transcritos al caso bajo estudio, a los efectos de constatar esta Alzada la procedencia o no de la excepción opuesta por el demandado.

La parte demandada, opuso la cuestión previa en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por tres motivos distintos: En primer lugar, porque se “peticionó el desalojo y el pago mutuamente”; en segundo lugar, motivado a que la acción escogida según la demandada fue el artículo 34 ordinales “a” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (no obstante esta alzada observa que en la reforma de la demanda se excluyó esta segunda causa) que es para peticionar el desalojo, y según la accionada, la relación arrendaticia existente es por tiempo determinado; y en tercer lugar, dado que el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece como motivo de desalojo “dos mensualidades consecutivas, por lo que exigir el desalojo por el atraso de un solo cánon de arrendamiento, es a todo luces contrario a derecho”.

Tales motivos que bajo su óptica constituyen una prohibición de ley para admitir la acción, deben considerarse en forma individual. En relación a la primera excepción, es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, que la acumulación de la acción de desalojo con la reclamación de los cánones de arrendamiento por daños y perjuicios, no constituyen acciones que se excluyen mutuamente. Muy por el contrario, es válido (e incluso recomendable), la acumulación de ambas “pretensiones” en el escrito de la demanda, pues de lo contrario, obligaría al ejercicio de otra demanda para la reclamación de los daños (cánones de arrendamiento insolutos), luego de haber obtenido la desocupación del bien objeto del arrendamiento. Esto atenta contra la seguridad jurídica y la economía procesal.

En este sentido, este sentenciador ha considerado oportuno traer a colación el fallo proferido por la Sala de Casación Civil en fecha 10 de julio del año 2.009, donde sobre este particular advirtió lo siguiente:

“Omisiss… …En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.

Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.

Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Subrayado de la Sala).

Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente…”. (Resaltado del texto).

Por su parte la Sala Constitucional, en decisión N° 1407, de fecha 30 de junio de 2005, Exp. N° 03-2919, en el caso de E.M., ha reconocido tal acumulación, al señalar:

…Es jurisprudencia reiterada de la Sala que para que exista ultrapetita, el juez debe pronunciarse sobre cosas no demandadas, o sobre más de lo pedido, pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado, ya que de no ser así resultaría anulable. Vale decir, que el juez debe sentenciar de acuerdo a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados y probados. (Véase sentencia N° 324 del 9 de marzo de 2004. Caso: Inversiones La Suprema, C.A.).

Es por ello que, al ser el pago del mes de diciembre de 1998 una pretensión de la demandante, en el juicio que intentó por resolución de contrato de arrendamiento, no considera esta Sala que la jueza presunta agraviante haya incurrido en ultrapetita cuando en la motiva del fallo impugnado, en el juicio de valoración que realiza con relación al incumplimiento de los pagos, al referirse al pago del mes de diciembre de 1998, lo califica como “consignación extemporánea”. Así se decide.

Ahora bien, considera la Sala que tampoco se incurrió el ultrapetita cuando condenó a los demandados, hoy actores, al pago de siete millones ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 7.820.000,oo), correspondientes a una indemnización de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) mensuales, por el uso del inmueble durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 1999; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2000; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2001; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2002 y enero, febrero y marzo de 2003.

Sobre el particular anota la Sala, que la indemnización por el uso del inmueble no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos, razón por la cual al no haber aportado la demandante elemento alguno que justificara su pretensión al cobro de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo) a partir del mes de junio de 1999 a la fecha de entrega del inmueble, cantidad ésta muy superior a la fijada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la jueza que conoció en alzada de la causa principal, condenó al pago de siete millones ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 7.820.000,oo), a razón de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) mensuales, cantidad convenida como canon de arrendamiento, y que la jueza supuesta agraviante fijó como monto a cancelar por el uso del inmueble desde el mes de junio de 1999 hasta marzo de 2003, razón por la cual esta Sala desestima la denuncia por ultrapetita con base a este argumento. Así se decide…

. (Resaltado del texto).

En aplicación de los criterio jurisprudenciales al sub iudice, la Sala estima que por cuanto las pretensiones contenidas en la demanda derivan de la misma relación arrendaticia, sin que en modo alguno sean excluyentes entre sí, podían acumularse como en efecto ocurre. En consecuencia, la Sala considera que la denuncia formulada es improcedente, pues el juzgador con competencia funcional jerárquica vertical, no infringió los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme la doctrina anterior, se declara SIN LUGAR la excepción de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.

En relación al segundo motivo y tercer motivo, no se observa ninguna ley que prohíba esta acción de desalojo por la causal alegada, por el contrario está prevista en nuestra legislación como motivos que pueden generar una acción de desalojo. Por otra parte, la accionada no indica en su escrito de contestación, en cuál texto normativo está prohibida la interposición de esta acción, así como tampoco, cuáles son las determinadas causales que se exigen para su ejercicio.

Estas circunstancias determinan la improcedencia de las excepciones de inadmisibilidad opuestas por la demandada, pues tal y como se indicó, deben resolverse previo al conocimiento del fondo del asunto, pues en la forma como quedaron presentadas, obligan al examen de entrar al mérito de la acción, pues es allí donde se determinaría la procedencia de la demanda, pero no oponible como “prohibición de la Ley en admitir la demanda”, pues para tal supuesto, debe la norma jurídica expresamente impedir o justificar causas para el ejercicio de la acción, que no es el supuesto bajo examen, lo que determina su improcedencia y así se decide.

CUARTO: Debatida las cuestiones previas, pasa esta Superioridad a conocer el mérito del asunto sometido a su control Jurisdiccional. La parte demandada señala en su escrito de contestación como hecho admitido que ocupa en calidad de arrendatario, y que el contrato es por tiempo determinado. Este hecho no fue alegado por el actor, quien se limitó a indicar que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año a partir del 1 de septiembre del año 2005, hasta el 1 de septiembre del año 2.006. Por su parte, la demandada niega este hecho por falso, y sostiene un hecho nuevo, que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 1 de septiembre del año 2.003. Surge en consecuencia, la obligación de precisar, con los elementos probatorios de autos, primero, el tiempo de la relación arrendaticia entre las partes, para luego, verificar bajo que régimen están vinculadas esto es, si la relación es por tiempo determinado o por tiempo indeterminado.

Consta al folio 213 al folio 216 del expediente, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes, que el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, el cual corre al folio 18 al 20 del expediente. En el primero, se indica un término de la relación arrendaticia por espacio de sesenta meses, lo que equivale a cinco años, con vigencia inicial para el día 01 de septiembre del año 2003, tal y como consta en su cláusula cuarta. En el segundo contrato de arrendamiento, se indica en la misma cláusula cuarta, un tiempo de la relación arrendaticia por espacio de doce (12) meses, contados a partir del 1 de septiembre del año 2005, hasta el 1 de septiembre del año 2006.

Estos documentos privados no fueron desconocidos por las partes del proceso, por el contrario, declararon ciertamente su existencia así la condición de emanar por una parte del arrendador, y por la otra, del arrendatario.

Para quién juzga, existe un elemento muy importante a considerar, como es el hecho del tiempo de la relación arrendaticia, pues si se constata que la parte demandada tenía más de un año de duración de la “relación arrendaticia”, quedaría evidenciado que al momento del ejercicio de la demanda, estaba en plena vigencia la prórroga legal, lo cual haría improponible la demanda, a menos (que no es el supuesto que nos ocupa), que se alega la pérdida del derecho de la prórroga legal por incumplimiento contractual del arrendatario.

Para analizar tal situación, es menester precisar el alcance del documento privado traído por la parte demandada donde hace constar claramente que el inicio de la relación arrendaticia data desde el año 2003, y no desde el año 2005, como alega la parte actora. En tal sentido, si bien es cierto que tal documento no emana de la parte demandante, por efectos de estar suscrito por el anterior propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, para quién juzga, no se trata de un documento emanado de tercero que requeriría su ratificación testimonial en el proceso, pues tal hecho sería de imposible ejecución en la práctica, pues cómo va a venir a rendir declaración el anterior arrendador cuando tiene la pérdida de todo interés de la relación jurídica con el arrendatario, por efectos de haber enajenado el inmueble a una persona distinta a su inquilino. Tal situación sería prácticamente imposible. A juicio de este sentenciador, tal documento debe asimilarse como uno de los emanado de las partes, con todos los efectos legales que producen sus efectos jurídicos, al quedar tácitamente reconocido conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Efectivamente, en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se prevé la subrogación arrendaticia, la cual se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, pues pasa a adquirir la cualidad de arrendador, debiendo respetar en todo caso la relación arrendaticia en los términos acordados, por lo que el arrendamiento continúa bajo los mismos parámetros y condiciones siendo la única diferencia que la cualidad de arrendador recae en otra persona en ocasión de la venta, teniendo este incluso la facultad de intentar cualquier acción relativa a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble en cuestión, tramitándose lógicamente bajo los fundamentos y parámetros legales

Siendo que en el caso bajo estudio, opero la subrogación del anterior arrendador, en favor de la empresa demandante, “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.”, tanto de los derechos como en las obligaciones frente a su arrendatario, el documento opuesto por la demandada “AUTO EXPRESS C.A.”, debe considerarse como un documento emanado de ella, y no de un tercero. Así se decide.

QUINTO: Significa que en la oportunidad del ejercicio de la acción ejercida por la parte actora, la accionada evidentemente se encontraba bajo el amparo del derecho de “prorroga legal”, pues indistintamente que se haya adjuntado el último contrato de arrendamiento que vencía el 1 de septiembre del año 2006, la arrendataria tenía más de un año de duración de la relación arrendaticia, lo que le hacía aplicable su derecho de esta prórroga legal, la cual, se verifica de pleno derecho, y en forma obligatoria para el arrendador. Se observa que la Ley de arrendamientos inmobiliarios, consagra en el artículo 38 ordinal “b”, un plazo de prórroga de un año, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de un año y menor de cinco años. Sabiamente la ley habla de “relación arrendaticia” y no de “contrato de arrendamiento”, pues indistintamente que establezca la relación por un año, quedó establecido que antes de dicha fecha de suscripción del contrato de arrendamiento traído a los autos por la actora, ya se había iniciado la relación arrendaticia entre las partes contratantes.

Establecida esta situación jurídica, y sus efectos frente a la demanda promovida, en la cual la accionada reclama lo siguiente (folio 38) “…por las razones expresadas es que acudo a su competente autoridad para demandar, en nombre de mí representado, como en efecto lo hago a la sociedad mercantil “AUTO EXPRES, C.A.”, antes identificada, para que convenga: a) Desalojar el inmueble propiedad de mi representado sin plazo alguno, motivado a la falta cometida por el arrendatario conforme a lo previsto en el literal A del artículo 34 ejusdem, desocupado de bienes y personas..”. De allí que se puede evidenciar lo siguiente: 1) Demanda por vía de DESOLOJO. 2) Fundamenta su acción en el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dispone este artículo 34 lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”

En el caso que nos ocupa, claramente quedó definido entre las partes que la relación arrendaticia es por TIEMPO DETERMINADO, pues lo que estaba controvertido, era el tiempo anterior al término indicado en el aludido contrato, pero que tal como se indicó, la demandada demostró un tiempo mayor al establecido en el contrato que sirvió de fundamento a la acción promovida, por lo que no obstante el hecho supra indicado, en el sentido que la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal al momento de la presentación de la demanda, también la acción promovida, es contrario a derecho, dado que siendo la relación arrendaticia por tiempo fijo =hecho no controvertido=, no podía fundamentarse la acción como si se tratase de verbal o por tiempo indeterminado, pues ambas tienen una regulación especial. La primera (la de tiempo fijo) en el artículo 33 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la segunda, en el artículo 34 de la misma ley.

Hecha esta consideración, es citar la sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07-03-2007:

“Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C. de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.

Lo que precede evidencia claramente que Inversiones Zazpiak C.A. lo que pretende es el cuestionamiento de la actividad de juzgamiento que realizó el juez en su decisión; al respecto, es oportuna la invocación del criterio que se sostuvo en sentencia n° 29 de esta Sala de 15 de febrero de 2000 (caso E.M.L.), en la cual se dispuso:

(...) la tutela del derecho a la justicia y al debido proceso no compromete la posibilidad de discutir los errores cometidos en los juzgamientos. La revisión de los errores cometidos por los jueces en su actividad decisoria, debe ser revisada, como se explicó precedentemente, con los medios o recursos dispuestos en el ordenamiento. No es la acción de amparo, en consecuencia, la vía idónea para proponer su examen

.

Igualmente, en sentencia n° 1.550 del 8 de diciembre de 2000 (caso H.M.F.P.), se estableció:

... la Sala comparte el criterio sostenido por el Juzgado Superior que conoció en primera instancia del amparo y reitera el carácter extraordinario de la acción de amparo constitucional, siendo este un mecanismo destinado exclusivamente a proteger el goce y ejercicio de los derechos constitucionales, por lo que no se puede convertir en una tercera instancia en la cual se juzgue nuevamente en ella sobre el mérito de una controversia ya conocida y juzgada por los jueces de la causa, o de hacer una valoración del mérito de las pruebas que ya fueron objeto de la soberanía de apreciación de aquellos

.

Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”.

En consideración a lo expuesto, motivado a la circunstancia cierta de que la relación arrendaticia era mayor a un año, pues quedó establecido que se inició en el año 2003, lo cual implica que al momento de la presentación de la demanda estaba en vigencia el lapso de la prórroga legal, hecho este opuesto por el demandado en su escrito de contestación a la demanda, aunada a la improponibilidad de la acción en los términos presentados por la actora, la misma debe ser declarada sin lugar, por estas consideraciones de índole técnica legal. Así se decide.

Este tribunal deja constancia en virtud del principio de “exhaustividad”, que examinó las documentales luego indicadas, para considerar como en efecto determina , la condición inoficiosa de la alegación fundamental de la demanda, esto es, que la parte demandada estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de los meses correspondientes a su “petitum” (folio 38), por la suma de ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 11.426,40), que comprende la reclamación del pago de los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DEL AÑO 2007.

Pruebas promovidas por la Parte Demandante: 1) Original del contrato de arrendamiento, inserto a los folios 18, 19 y 20 de este expediente, celebrado entre el ciudadano Costaki Homsi Rahi, ya identificado y la empresa demandada “AUTO EXPRESS C.A.”, al cual se le otorga pleno valor probatorio por haber sido reconocido por las partes, donde consta la demostración de la relación arrendaticia, así como el hecho cierto de estar ocupando la demandada el inmueble. La circunstancia del tiempo de vigencia del inicio de la relación arrendaticia, quedó en evidencia que data de fecha anterior al establecido en la cláusula cuarta de este documento. De igual forma, consta como las partes establecieron el pago por mensualidades vencidas de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato en referencia y no como lo alegó la Parte Demandante en su escrito de demanda, que era por mensualidades anticipadas. Así se establece. 2) Autorización para demolición expedida en fecha dieciocho de enero del año dos mil siete (18-01-2007) por la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, y plano anexo, inserta a los folios 21 y 22 de este expediente, la cual no fue desconocida, ni impugnada ni tachada de falsa por la parte demandada, pero que se desecha pues no forma parte de la acción ejercida la causa establecida en el ordinal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este instrumento resulta impertinente por estar fuera del examen de las alegaciones de las partes. Así se establece. 3) Comunicación dirigida por la parte demandada a la parte actora, inserta a los folios 23 y 24 del presente expediente, la cual no fue desconocida, impugnada ni tachada de falsa, por lo cual se le otorga el valor probatorio en ella contenido, que no es más, que la existencia de unas propuestas de transacción extrajudicial para la resolución de su ocupación, pero nada aporta para lo pretendido en la acción ejercida. Así se establece. 4) Instrumento de cesión de derechos y deberes sobre el Contrato de Arrendamiento, celebrado entre el ciudadano Costaki Honsi Rahi y la empresa “CENTRO COMERCIAL CIUDAD CREPUSCULAR C.A.”, el cual fue debidamente ratificado mediante declaración testifical del antes mencionado ciudadano, inserta a los folios 292 al 295, por lo cual se le da pleno valor probatorio en los términos allí indicados, que no es más que evidenciar la cualidad de propietaria que posee la parte demandante para promover la acción ejercida, así como también, el cumplimento con los parámetros legales a los fines de transferirle los deberes y derechos en su carácter de arrendataria, definido en la ley como la subrogación por parte del nuevo Propietario-Arrendador, de todos los deberes y derechos que tenía el anterior Propietario-Arrendador. Este instrumento carece de relevancia para enervar los efectos de improponibilidad de la acción. Así se establece. 5) Copia del expediente identificado bajo el asunto N°. KP02-S-2006-025934, el cual cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizada por la parte demandada, la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, a favor del ciudadano Costaki Homsi Rahi, las cuales se encuentran agregadas a los autos en copias certificadas, del folio 332 al 414, desprendiéndose de las mismas los siguientes hechos: a) Que las consignaciones están realizadas por la Parte Demandada, Firma Mercantil “AUTO EXPRESS C.A.”, a favor del ciudadano, Costaki Homsi Rahi. b) Que se ha consignado como canon de arrendamiento la cantidad de un mil novecientos cuarenta bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs.F. 1.940,40) mensual. c) Que se consignaron en la oportunidad allí constatada. En relación al primer punto, este sentenciador considera irrelevante para considerar como legítimas o ilegítimas las consignaciones arrendaticias, que se hayan realizado a nombre de la persona que aparece en el contrato de arrendamiento, en su condición de anterior propietario. Lo importante es el cumplimiento con las formalidades previstas en el artículo 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la indicación de la persona natural o jurídica a favor de quién se consigna. Sí resulta ser que ella dejó de ostentar la condición de propietaria, no existe ningún problema legal ni en la práctica, para que el nuevo propietario acredite válidamente su condición ante el Tribunal donde se están realizando las consignaciones, y estas les sean entregadas a su favor. En relación el punto segundo, evidencia que el monto del cánon de arrendamiento deviene de la pactada en el contrato de arredramiento anterior, el cual representa un monto mayor al establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento traído al proceso por la parte actora, infiriéndose claramente que dicha relación arrendaticia estaba soportada en un tiempo anterior, pues incluso en la propia demanda se hace el reconocimiento de este monto y no el señalado en el contrato de arrendamiento. Y en tercer lugar, en cuanto a la oportunidad para su pago, consta que contractualmente se fijaron que las mismas debían ser realizadas por mensualidades vencidas, motivo por el cual, el arrendatario, luego de la fecha establecida en el mismo (cinco días de cada mes), tiene un plazo de quince días continuos para su consignación ante el Tribunal de Municipio. Los meses accionados fueron los correspondientes a NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DEL AÑO 2007. Estos fueron consignados por la arrendataria así. En fecha 08-12-06, consigna los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE, siendo que tenía hasta el 20 de diciembre para realizar el pago del mes de noviembre, es evidente que tal consignación fue oportuna; En fecha 12 de febrero del año 2007, realizó el pago del mes de enero del mismo año, siendo que tenía oportunidad para consignarla hasta el día 20 de febrero del año 2008, el mismo se constata que fue realizada oportunamente; La del mes de febrero del año 2008, fue realizada en fecha 22 de marzo del año 2007, por lo que se realizó en forma extemporánea; La del mes de marzo fue realizada el día 20 de abril del año 2007, por lo que fue realizada en forma oportuna. La del mes de Abril fue realizada en fecha 15 de mayo de 2007, teniendo para cancelar como fecha tope dicha mensualidad el día 20 de mayo de 2007, por lo que se debe reputar dicho pago valido. De los meses accionados, solo uno fue realizado en forma extemporánea, pero que tal como se indicó supra, en nada altera ni enerva las consideraciones realizadas a la demanda. Se destaca que el análisis de las consignaciones se realizó conforme la doctrina de la Sala Constitucional de fecha 05 del mes de febrero de dos mil nueve, caso INMOBILIARIA 200555 C.A en revisión, la interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, relativo al inicio del cómputo de los quince días para su consignación ante un Tribunal de Municipio, cuando el arrendador se niega a recibirlo:

Omisis…

MOTIVACIÓN PARA LA DECISION

En el caso sub iudice, el peticionario persigue que se revise el acto decisorio que emitió el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 16 de noviembre de 2007, mediante el cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento que incoó Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A. por cuanto no es razonable, proporcional, ni motivada la interpretación que dio dicho juzgado al contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, crea una evidente inseguridad y caos jurídico, como además un palmario desequilibrio en la relación contractual de las partes intervinientes, con lo que habría afectado gravemente el interés del arrendador ya que se violaron los artículos 26, 49, 253 y 257 del texto constitucional.

En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

Pruebas promovidas por la Parte Demandada: 1) Correspondencias dirigidas por la empresa demandada a las empresas Metalúrgica Meridional C.A., y Frigorífico Michelle C.A., las cuales no fueron ratificadas mediante prueba testimonial, razones estas por las cuales se desecha esta prueba. Así se establece. 2) Documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto, en fecha diecinueve de septiembre del año dos mil seis (19-09-2006), en donde la Firma Mercantil INVERSIONES VEINTE CUARENTA C.A. le concede la Preferencia Ofertiva a la Firma Mercantil “AUTO EXPRESS C.A.”, la cual no fue impugnada ni tachada de falsa por la Parte Demandante. Este instrumento, no aporta ningún elemento de convicción que sirva para analizar la procedencia o no de la pretensión de la parte actora o de las defensas alegadas por la parte demandada. Así se establece. 3) Comprobantes de egreso donde se mencionan que se pagan los cánones de arrendamiento (folios 217 al 253 del expediente), los cuales fueron suscritos por el ciudadano Costaki Honsi Rahi. Estos documentos adminiculados al contrato de arrendamiento, sirven para acreditar que efectivamente la relación arrendaticia no data desde el año 2005, como fue alegado en la demanda, sino desde el año 2003. Estos documentos se les otorga el valor probatorio contenido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dado que no obstante estar suscrito por el anterior arrendador que no es parte actora, por efectos de la subrogación arrendaticia verificada en este proceso, se le atribuye el carácter de documento emanado como de la propia parte y no como un documento emanado de un tercero. Se les establece el valor probatorio de acreditar la existencia previa del inicio de la relación arrendaticia anterior a la fecha alegada en la demanda. Así se decide. 4) Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Costaki Honsi Rahi y la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, en fecha primero de septiembre del año dos mil tres (01-09-2003), (folios 298 al 305 del expediente). Este documento (el cual ya fue analizado anteriormente) se le otorga el valor probatorio contenido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dado que no obstante estar suscrito por el anterior arrendador que no es parte actora, por efectos de la subrogación arrendaticia verificada en este proceso, se le atribuye el carácter de parte y no como un documento emanado de un tercero. Se les establece el valor probatorio de acreditar la existencia previa del inicio de la relación arrendaticia anterior a la fecha alegada en la demanda. Así se decide. 5) Declaración testifical de los ciudadanos L.R. y S.S., de las cuales y aunque fueron evacuadas luego del vencimiento de la etapa probatoria, a todo evento se observa que del contenido de dichas declaraciones no se desprende ningún elemento de convicción que sirva para demostrar fehacientemente algún hecho de trascendencia a los fines de considerar procedente o no alguna de las pretensiones de la parte actora o alguna de las defensas alegadas por la parte demandada, por lo que estas declaraciones deben ser desechadas. Así se declara.

Analizadas como han sido todas las pruebas aportadas por las partes en el curso del presente proceso, y dado su correspondiente valor probatorio, este Tribunal ratifica su posición establecido en los capítulos cuarto y quinto de la presente sentencia, donde ninguno de estos elementos de prueba hacen enervar o modificar los efectos jurídicos derivados de haberse demostrado en primer lugar, que la relación arrendaticia era mayor a un año, lo cual determina que al momento de la presentación de la demanda estaba en vigencia el lapso de la prórroga legal, y en segundo lugar, la existencia de una causa de improponibilidad de la acción, pues de fundamentó bajo un supuesto de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, cuando resulta un hecho no controvertido, que la misma es por tiempo determinado. Así se decide.

DISPOSITIVA:

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., de fecha doce (12) de diciembre del año 2008. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO en el juicio interpuesto por la firma mercantil “CENTRO COMERCIAL CREPUSCULAR C.A.”, contra la empresa “AUTO EXPRESS C.A.”, todos identificados en autos.

Se condena en Costas a la parte perdidosa según lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Queda así REVOCADO el fallo apelado.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

Dr. S.D.M.M.

El Juez Asociado Ponente,

Abg. L.C.

El Juez Asociado,

Abg. E.S.

El Secretario,

Abg. J.M.

VOTO SALVADO: Yo Abogado E.S., en mi carácter de Juez Asociado en la presente causa salvo mi voto por las siguientes consideraciones: