Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 22 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil CENTRO S.B., C.A., adscrita al Ministerio de Infraestructura (MINFRA) conforme al Decreto Nº 370 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.889, de fecha 10 de febrero de 2001, constitutita con capital del Estado, según se aprecia del contenido del Artículo 5 del Documento Estatutario, inscrito por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, según consta de documento registrado en fecha 11 de febrero de 1947, bajo el Nº 159, Tomo 1-C, publicado en la Gaceta Municipal del Gobierno del Distrito Federal Nº 6.646, de fecha 27 de febrero de 1947, cuya denominación actual consta de documento de reforma inscrito por ante el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción, en fecha 08 de enero de 1954, bajo el Nº 1, representada por su Presidente ciudadano Á.E.C.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.352.871.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos Y.B., TEONEIRA J. ACOSTA GUTIÉRREZ, P.R.A., A.R.V.M., N.B., ENRRICO D.C.S. y M.M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 17.944, 74.840, 68.835, 59.831, 72.674, 75.046 y 114.682, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mc. ARRON’S RISTORANTE, C.A., inscrita en fecha 08 de mayo de 1991, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 73, Tomo 108-A, representada por su Administradora Principal ciudadana I.O.V., peruana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.311.457.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos E.D.P.B. y A.Z.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 42.829 y 42.177, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 1979.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento presentado en fecha 13 de diciembre de 2005, por la abogada A.R.V.M., en su carácter de co-apoderada judicial de la Empresa CENTRO S.B., C.A., ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, contra la Empresa Mercantil Mc. ARRON’S RISTORANTE, C.A., por presunta falta de pago del canon de alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 18 de enero de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su representante legal ciudadana I.O.V., de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 30 de enero de 2006, la abogada de la parte accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa correspondiente, lo cual fue providenciado en fecha 31 de ese mes y año.

En fecha 14 de febrero de 2006, la abogada actora proveyó las expensas necesarias para la práctica de la citación, y el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haberlas recibido, quien a su vez en fecha 20 del mismo mes y año dio cuenta de la imposibilidad de practicar la misma.

En fecha 17 de marzo de 2006, la Dra. X.R., se abocó al conocimiento de la presente causa en su condición de Juez de este Tribunal, y en esa misma fecha, previa solicitud de la co-apoderada actora, ordenó la citación de la parte accionada por medio de carteles, cuyos ejemplares fueron consignados en fecha 17 de mayo del mismo año, siendo que en esta última fecha la abogada A.Z., consignó poder otorgado por la parte accionada y se dio por citada en la presente causa conjuntamente con el abogado E.D.P.B., cuyas facultades se acreditaron en autos el día 19 del mes y año en comento, día en el cual los abogados en referencia presentaron escrito donde opusieron cuestiones previas, alegaron la inadmisibilidad de la acción, invocaron la solvencia arrendaticia de su mandante; cuestionaron la legitimidad de la actora, y consignaron recaudos.

En fecha 22 de mayo de 2006, el Tribunal con vista a la cuestión previa opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declinó la competencia de la presente causa en un Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo de esta misma Circunscripción Judicial. En fecha 15 de junio de 2006, el Juzgado Superior Segundo Civil y Contencioso Administrativo, se declaró incompetente de conocer la presente causa y resolvió remitirla a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, la cual en fecha 09 de agosto de 2006, declaró la competencia de este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio, para conocer el juicio bajo estudio.

En fecha 13 de noviembre de 2006, previa solicitud de la representación demandada, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa en su condición de Juez de este Tribunal, y ordenó notificar mediante boleta a la parte demandante en la persona de sus apoderados judiciales.

En fecha 24 de septiembre de 2007, el ciudadano H.G.S.G., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio J.M.V., dio cuenta de haber notificado a la parte demandada del abocamiento ocurrido.

En fecha 16 de octubre de 2007, este Tribunal previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil; y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem.

En fecha 19 de octubre de 2007, la representación actora consideró innecesario seguir actuando en la presente causa por cuanto consta de autos que se acreditó el pago reclamado, y solicitó que se mandante no sea condenada en costas según el Artículo 74 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República; por lo que estando dentro de la oportunidad para resolver la controversia, lo hace, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y lo hace de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda la representación actora acciona formalmente la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de agosto de 1993, entre la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.) en su condición de empresa filial y Administradora de los bienes del Centro S.B., C.A., en su carácter de arrendadora y la parte demandada Empresa Mc. Arron´s Ristorante, C.A., en su condición de inquilina, sobre el inmueble constituido por un local de uso comercial distinguido con las Letras y Números DS-11, ubicado en el Nivel 866,25, Planta Primer Sótano, con punto de referencia debajo del Edificio Tejar, de la Zona I del Conjunto Urbanístico de Parque Central, situado en la Urbanización El Conde de la Parroquia San Agustín, del hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos derechos de propiedad son de su poderdante, todo ello conforme se desprende de documentos que acompaña marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente.

Que se trata de un contrato celebrado por un (1) año prorrogable por igual período de tiempo conforme su cláusula segunda; que la parte accionada está en conocimiento de que los inmuebles propiedad del Centro S.B., están exentos de regulación de alquileres conforme documental que consigna marcada con la Letra “E”, siendo por ello que su mandante estableció el último canon por la cantidad Cuatrocientos Setenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 472.500,oo) mensuales.

Que demanda la resolución del contrato de arrendamiento conjuntamente con la entrega material del inmueble de marras, totalmente desocupado de bienes, personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, por cuanto la parte accionada dejó de cumplir con su obligación establecida en la Cláusula Tercera del citado contrato, al arrastrar una deuda por la cantidad de Dos Millones Ciento Noventa Mil Seiscientos Sesenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 2.190.667,50) que comprende la cantidad de Un Millón Ochocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 1.890.000,oo) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos desde el día 30 de julio de 2005 hasta el día 30 de octubre de 2005, ambos inclusive; más la cantidad de Treinta y Seis Mil Sesenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 36.067,50) por concepto de intereses de mora causados por el retardo en el pago del citado canon de alquiler, calculados a razón de Doce por Ciento (12%) anual de acuerdo a la Cláusula Cuarta del contrato y la cantidad de Doscientos Sesenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 264.600,oo) por concepto de pago del Catorce por Ciento (14%) del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre los citados cánones de arrendamiento conforme los datos arrojados en el estado de cuenta que acompaña marcado con la Letra “F” emitido por la filial del Centro S.B., C.A., que actuó en su carácter de Administrador, con fecha 07 de noviembre de 2005, cuyos montos también demanda en el petitorio libelar por concepto de indemnización de daños, más los que se sigan causando hasta la fecha en que se dicte la sentencia definitiva, así como el pago de las costas procesales calculadas en un Treinta por Ciento (30%) de lo que resulte de la condena a pagar conforme el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Demanda igualmente que las cantidades consignadas por ante la Caja Principal del Centro S.B., C.A., por la parte demandada por concepto de depósito en garantía con los respectivos intereses que se hayan generado, queden a favor de su representada como parte de pago del daño que le ocasionó.

Pide que se aplique la indexación sobre las sumas que constituyen la obligación principal conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, y a los fines de determinar la cifra exacta que la parte demandada tenga que pagarle, pide se practique experticia complementaria al presente fallo.

Fundamentó la pretensión de conformidad con los Artículos 1.160, 1.164, 1.167, 1.269, 1.271 y 1.274 del Código Civil, en armonía con el Literal a) del Artículo 34 de la Ley Especial, relativo a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

Solicitó medida de secuestro del bien inmueble de marras. Estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones Ciento Noventa Mil Seiscientos Sesenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 2.190.667,50), y por último pidió su declaratoria con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de la contestación de la demanda la representación accionada mediante escrito invocó, entre otra defensa, las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 3º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Invocó como defensa de fondo la inadmisibilidad de la demanda aduciendo que si bien el Centro S.B., C.A., no es parte en la relación arrendaticia, es copropietario de la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), por lo cual indica que su representada nada le adeuda a la arrendadora toda vez que pagó ante ella, según Estado de Cuenta emitido por dicha administradora, los cánones que estaban pendiente de pago, haciendo todos los ajustes que le fueron requeridos por esta, quien sin ningún tipo de inconvenientes recibió los pagos respectivos, y en razón de ello trajo a los autos en doce (12) folios útiles original del citado estado de cuenta debidamente cancelado en fecha 09 de mayo de 2006, y los respectivos recibos originales también cancelados por la administradora en comento, comprendidos desde el mes de julio de 2005 hasta el mes de abril de 2006, todos con sus correspondientes intereses de mora e Impuesto al Valor Agregado (IVA), además de facturas que le pagó por concepto de unos supuestos Gastos Administrativos, cuya razón de ser desconoce por cuanto del contrato de arrendamiento en cuestión no se hace mención sobre los mismos, constituyendo una doble penalización, solicitando pronunciamiento acerca de legalidad de ese emolumento para solicitar su devolución, si fuere procedente.

Concluye señalando que la demanda no debió ser admitida dado que de los documentos que aportó la representación accionante se infiere que el Centro S.B., C.A., no es parte en la relación arrendaticia, y que la ciudadana fallida demandante no tiene interés, ni cualidad, ni representación para intentar la demanda en nombre de la arrendadora; que tanto el Centro S.B., C.A., como la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), son personas jurídicas diferentes, y que de los documentos estatutarios de esta aparece claramente definidos quienes la pueden representar; que no aparece constancia alguna de la propiedad del local arrendado y que el Juzgado de Municipio es incompetente para conocer de esta causa.

Que los atrasos ocurridos que ya fueron cancelados y recibidos por la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), obedecieron a que el administrador de Mc. Arron´n Ristorante, C.A., con evidente mala fe y mala intención dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento justamente para obligar al Arrendador a solicitar el local judicialmente en la esperanza de que se le fuese adjudicado, contra quien se sigue juicio en la actualidad por rendición de cuentas y devolución de todo lo que se le entregó para tal administración.

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, sobre las cuestiones previas y las defensas de fondo alegadas por la representación accionada, por lo que, pasa a analizarlas y resolverlas previo a la sentencia definitiva, y al respecto observa:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Los abogados E.D.P.B. y A.S.S., en su carácter de apoderados judiciales de la parte accionada, estando en el acto de contestación de la demanda, opusieron expresamente la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el Centro S.B., C.A., no tiene cualidad para actuar contra la parte demandada, ya que no es parte en la relación arrendaticia por ser el Arrendador la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), y la Arrendataria la Sociedad que dichos abogados representan, de lo cual también infieren que la persona que actúa sin ser su mandatario legal o representante legal a nombre del arrendatario, no es su legítima representante, por lo que también carece de cualidad para actuar a nombre de esta, aunado a que la abogada A.V.M. no tiene la representación que se atribuye, no tiene la cualidad ni la capacidad para actuar y representar a la arrendadora, además que no consta en autos ningún documento que acredite a favor de la parte actora la propiedad del inmueble arrendado.

Con respecto a esta defensa, es importante señalar que, para oponerla, es necesario que se alegue la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso en nombre del actor, y los motivos que permiten hacerlo, son cuatro: (a) por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, (b) por no tener la representación que se atribuye, (c) porque el poder no está otorgado en forma legal y (d) porque el poder es insuficiente; y en atención a ello, particularmente considera quien aquí decide que, lo invocado por la representación demandada en lo que se refiere al Centro S.B., C.A., no encuadra en los supuestos legales previstos en el Ordinal 3º del Artículo 346 eiusdem, puesto que, la ilegitimidad a la que ellos hacen referencia debe ser invocada en base al Ordinal 2º de la referida norma ya que la Empresa en comento, actúa en este juicio en nombre propio y no en representación ni como mandataria de otro, aunado a que tal condición fue tácitamente admitida en el acto de contestación de la demanda cuando indican que su mandante no adeuda nada a la arrendadora y consignan facturas de pago con firmas y sellos de cancelado emanadas precisamente del Centro S.B., C.A., en conjunto con la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.) como filial del referido centro, y al ser filial, esta es dependiente de aquella, como organismo principal, por lo cual este Tribunal forzosamente la considera subrogada en la relación procesal bajo estudio, y tiene como válida la legitimidad activa invocada en el escrito libelar, en consecuencia declara improcedente la citada cuestión previa en lo que concierne a la empresa demandante, y así se decide.

En cuanto a lo que infieren dichos abogados sobre la persona que actúa sin ser su mandatario legal o representante legal a nombre del arrendatario, y que no es su legítima representante, por lo que también carece de cualidad para actuar a nombre de esta, el Tribunal desecha tal alegato por cuanto el mismo es confuso e indeterminado, ya que no es concreta la defensa que pretenden hacer valer, y así se decide

Con relación al cuestionamiento de la representación accionante, es necesario destacar que el mismo está dirigido concretamente a controlar un presupuesto procesal para comparecer en juicio, conforme los motivos señalados anteriormente en este fallo; del cual se infiere que, la representación demandada confunde la falta de representación de la apoderada actora con la cualidad y con la capacidad de ésta última para obrar en el juicio bajo estudio, y siendo así el Tribunal no puede tener certeza de lo que se pretende cuestionar ya que esas figuras si bien se pueden relacionar entre sí en un mismo sujeto, son esencialmente distintas unas de las otras al momento de ser opuesta, pues, la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o jurídica, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último; mientras que la cualidad está referida al interés activo o pasivo de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal como condición necesaria para que pueda proferirse una sentencia de fondo, al devenir de la relación de identidad lógica abstracta que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita o contra quien se ejerce la acción, en tanto que la capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales.

La anterior precisión se hace a los efectos de aclarar que la norma invocada contempla la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el Artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sea porque no es abogado o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión; la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el apoderado o representante por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda.

Sin embargo, considera este Órgano Jurisdiccional que la defensa opuesta por los abogados de la parte demandada al no lograr desvirtuar la legitimidad de la parte accionante en este juicio, resulta improcedente en derecho el cuestionamiento de la representación de esta última, pues al no existir en autos la legitimidad activa de una persona distinta a la de la parte actora, a saber, Empresa Centro S.B., C.A., obviamente los mandatarios en mención pueden comparecer en este juicio conforme el poder consignado junto con el escrito de demanda, por lo tanto, este Juzgador declara improcedente la cuestión previa opuesta en contra de las apoderadas actoras, con fundamento en el Ordinal 3º del Artículo 346 eiusdem, y consecuencialmente, tiene como válido, eficaz y suficiente el poder que riela a los folios 16 al 19 del expediente en copia fotostática marcado con la letra “B”, conferido en fecha 19 de agosto de 2005, por el ciudadano Á.E.C.R., en su condición de Presidente de la Empresa Centro S.B., C.A., a los abogados Y.B., Teoneira J. Acosta Gutiérrez, P.R.A., A.R.V.M., N.B., Enrrico D.C.S. y M.M.P., en el ejercicio de su profesión, al cual le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, e igualmente tiene como validamente efectuadas todas las actuaciones realizadas con ocasión de dicho poder, que es a lo que se concreta la esencia del mandato en este caso; aunado a que la representación de la parte accionada tácitamente admitió como suficiente y legal el mandato en comento, por cuanto no lo cuestionó en la primera oportunidad inmediatamente después a su consignación, a saber el día en que se dieron por citados en nombre de su mandante, todo ello en aplicación analógica a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo dictado en fecha 19 de mayo de 2003, donde hizo referencia a la sentencia Nº 257 de fecha 03 de agosto de 2000, dictada por esa misma Sala en el juicio de R.J.T. contra Promotora Golfo Triste, C.A., y así queda establecido.

En relación al alegato de que no consta en autos que el inmueble en comento pertenezca a la parte accionante, cabe destacar que el presente juicio se refiere estrictamente a la resolución de una convención locativa que deviene de una relación jurídico-arrendaticia, que tiene como única fuente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratantes, cuya existencia es lo que primordialmente debe probar la parte actora en este tipo de juicio, por lo tanto no resulta necesario ni obligante demostrar a quien pertenece en propiedad el inmueble arrendado, y así se decide.

La citada representación opuso igualmente la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la arrendadora nunca ha puesto en mora a la arrendataria, por lo cual no existe tal condición, ya que para la fecha de la contestación nada adeuda su representada por ningún concepto relativo al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado que existe entre las partes, de lo cual el Tribunal observa que a este respecto la doctrina y la jurisprudencia patria han considerado que, para la procedencia de esta cuestión previa resulta necesario que la acción intentada dependa de un acontecimiento futuro, posible e incierto que haga visible la aptitud y cualidad del derecho reclamado para insertarse y generar una relación procesal válida, el cual, obligatoriamente obedezca a la actualidad del derecho que funde la pretensión, ya sea aquél suspensivo o resolutorio capaz de forzar la suspensión de éste hasta que tal evento ocurra.

Así las cosas, riela a los folios 31 al 38 de las actas procesales marcado con la letra “D” contrato de arrendamiento autenticado en fecha 06 de agosto de 1993, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, bajo el Nº 6, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), en su condición de arrendadora y la Empresa Mc. Arron´s Ristorante, C.A., en su carácter de arrendataria del bien inmueble de marras identificado up supra, con un término de duración de un (1) año prorrogable por igual período de tiempo, contado a partir de la firma del contrato, salvo que alguna de las partes notificare por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación su deseo de darlo por terminado; dejando a salvo la cláusula décima del mismo relativa a la enajenación, expropiación o construcción del inmueble de marras; y con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Catorce Mil Doscientos Cuarenta Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 14.240,90) a razón de Ciento Setenta Bolívares el metro cuadrado (Bs. 170,oo Mt.2) pagaderos al vencimiento de cada mes, según las cláusulas segunda y tercera, entre otras estipulaciones de la convención.

Ahora bien, luego de una minuciosa revisión de la citada instrumental, se observa que, la misma fue opuesta por la abogada de la parte actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, y en vista que la representación accionada no la desconoció dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito de la demanda; y en aplicación analógica del criterio doctrinal y jurisprudencial antes señalado, que objetivamente comparte éste Juzgador, se puede apreciar que de dicha probanza no se desprende en forma alguna que ambas partes hayan pactado o convenido el pago del canon de arrendamiento como una obligación condicional subrogada en un acontecimiento futuro, posible e incierto que haga visible la aptitud y cualidad del derecho reclamado para insertarse y generar una relación procesal válida, capaz de forzar la suspensión de la presente acción hasta que tal evento ocurra a través de la respectiva denuncia, debido a que las estipulaciones contenidas en el citado documento se refieren estrictamente al uso, goce y disfrute del bien inmueble de marras mediante una contraprestación por mes vencido en fecha cierta, y durante un tiempo estipulado expresamente, cuyo incumplimiento determina el interés procesal actual de los contratantes, y al no existir en autos tal acontecimiento futuro e incierto, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente en derecho la cuestión previa opuesta por los abogados de la parte demandada con fundamento en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

En este orden opusieron la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 eiusdem, al considerar que el Centro S.B., C.A., y la ciudadana A.V.M., al no ser parte firmante del contrato de arrendamiento no tienen derecho ni cualidad alguna para resolver en esta demanda y que no ostenta ningún tipo de representación legal de la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), quien es el Arrendador legítimo, aunado a que en el contrato no se menciona al referido Centro S.B., C.A., como integrante del mismo ni que sus representantes legales sean también de la mencionada administradora, por lo que no tienen personalidad jurídica ni natural sobre la representación que se atribuyen, por ello alega que es obvio que la admisión de la demanda contraría el orden público y las buenas costumbres, cuya fundamentación también la opusieron en esa misma oportunidad como defensa perentoria de fondo, de lo cual el Tribunal observa:

El aludido Ordinal 11° del Artículo 346 eiusdem, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional en Sentencia N° 776 del 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre justicia.

Así las cosas es necesario destacar que, en el caso concreto de autos la Empresa Centro S.B., C.A., pretende la resolución del contrato que suscribiera como arrendadora la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), esta última en su condición de filial de la primera a fin que administrara los bienes inmuebles pertenecientes a la Nación, según se desprende del Artículo Tercero (3º) del documento protocolizado en fecha 12 de diciembre de 1962, bajo el Nº 8, Tomo 39-A-Pro., según Expediente Nº 21.607, cursante a los folios 20 al 30 del expediente en copia fotostática marcada con la letra “C”, al cual se le adminicula el documento que riela a los folios 6 al 15 del expediente marcado con la letra “A”, relativo a la última modificación del Acta Constitutiva de la demandante, a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.359 del Código Civil, por no haber sido cuestionados por la representación demandada, pudiéndose determinar de tales pruebas que la arrendadora del bien inmueble de marras, fue constituida como filial de la parte actora en este juicio, a saber, Centro S.B., C.A., adscrita al Ministerio de Infraestructura (MINFRA) conforme al Decreto Nº 370 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.889, de fecha 10 de febrero de 2001, a fin que administrara los bienes propiedad del Estado, y de allí se evidencia en consecuencia el carácter que ella ostenta, tal como quedó establecido anteriormente, y así se decide.

No obstante, la acción resolutoria bajo estudio fue deducida por la presunta falta de pago del cano de alquiler demandado como insoluto, según lo convenido en la parte in fine de la cláusula cuarta del contrato opuesto, pudiéndose evidenciar de ello que la empresa accionante no se ha encontrado inmersa en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que la misma sea privada de su derecho de acción para reclamar los cánones que se le adeudan, y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción, nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta; de manera pues que, la demanda intentada es admitible, como ya fue admitida cuanto a lugar en derecho, al no ser contraria al orden publico, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, es por lo que este Juzgado declara improcedente la cuestión previa y la defensa perentoria que fueron opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Resueltas las cuestiones previas y las defensas perentorias anteriores, pasa éste Sentenciador a a.l.d.p. traídas a los autos a fin de determinar la procedencia o no de la acción interpuesta. De acuerdo a ello, deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa:

DE LAS PRUEBAS OPUESTAS POR LAS PARTES

La representación actora trajo junto al escrito libelar las siguientes documentales:

Estado de cuenta emanado de la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE ENTIDADES PÚBLICAS DEL ÁREA METROPOLITANA, C.A. (APIEPAM, C.A.), como filial de la Empresa Centro S.B., C.A., por un monto de Un Millón Ochocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 1.980.000,oo) relativo al canon de alquiler generado por el Local DS-11, situado en el Sótano 1 del Edificio el Tejar de la Urbanización Parque Central, a cargo de la Empresa Mc. Arron´s Ristorante, C.A., durante los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2005, que al incluirle los intereses de mora y el Catorce por Ciento (14%) por concepto de Impuesto al Valor Agregado, alcanza una cantidad total de Dos Millones Ciento Noventa Mil Seiscientos Sesenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 2.190.667,50), elaborado en fecha 07 de noviembre de 2005, cursante al folio 39 del expediente marcado con la letra “E”, cuya cantidad demanda como insoluta la representación actora conjuntamente con la cantidad que se ha venido causando por tales conceptos hasta la fecha en que se dicte la sentencia definitiva.

Por su parte los abogados de la empresa accionada acompañaron a los autos junto con el escrito de contestación de la demanda estado de cuenta emanado de los citados entes, por la cantidad de Cuatro Millones Setecientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 4.725.000,oo) relativo al canon de alquiler generado por el Local en comento, a cargo de la Empresa demandada, durante los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, que al incluirle los intereses de mora, el Catorce por Ciento (14%) por concepto de Impuesto al Valor Agregado y los gastos administrativos, alcanza una cantidad total de Seis Millones Doscientos Veintidós Mil Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.222.037,50), elaborado en fecha 09 de mayo de 2006, cursante al folio 72 del expediente, al cual se le adminiculan las facturas de pagos de dichos rubros debidamente cancelados por la demandante, cursantes a los folios 73 al 83 del expediente, de lo cual el Tribunal observa:

Luego de la revisión efectuada a cada una de las pruebas instrumentales anteriores, y en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo, este Tribunal, les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 y 1.378 del Código Civil, por cuanto versan sobre papeles o documentos domésticos de carácter privado que no hacen fe a favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él cuando enuncian formalmente un pago que el deudor le ha hecho al acreedor, conforme lo puntualizó la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 15.222, en el juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Sabenpe Zulia, C.A., contra la Alcaldía del Municipio M.d.E.F.; y en consecuencia, aprecia que la parte actora Empresa Centro S.B., C.A., si bien recibió de la parte demandada Mc. Arron´s Ristorante, C.A., la cantidad de Seis Millones Doscientos Veintidós Mil Treinta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.222.037,50), relativa al canon de alquiler generado por el inmueble de marras durante los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2005, demandados como insolutos; más los meses de noviembre, y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, que se siguieron venciendo, incluyendo intereses de mora, el Catorce por Ciento (14%) por concepto de Impuesto al Valor Agregado y los gastos administrativos, el día 09 de mayo de 2006, luego de haber sido deducida la demanda en fecha 18 de enero de 2006, no es menos cierto que el pago quedó convalidado cuando ingresó a su patrimonio, ya que de autos no consta ningún tipo de oposición al respecto; por lo cual, considera éste Juzgador, que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, ya que, declarar la insolvencia de la inquilina como sanción por no haber dado cumplimiento a la formalidad convenida con la contraparte, se desconocería el derecho material al pago efectuado que posee para liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, ya que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, el cual, conforme se señaló anteriormente, ha quedado convalidado en esta causa con el dicho de la representación actora cuando manifestó mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2007, cursante al folio 121 del expediente, que de autos se videncia que su mandante recibió la totalidad del pago reclamado, y así queda establecido.

En relación al alegato de los abogados de la parte demandada dirigido a que el Tribunal se pronuncie sobre la legalidad del emolumento denominado gastos administrativos para solicitar su devolución, es necesario destacar que según lo estipulado en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento de autos, todos los gastos que se ocasionen por incumplimiento de las obligaciones contenidas en la convención, serán por cuenta de la arrendataria, y así se decide.

Durante el evento probatorio ninguna de las dos representaciones judiciales hizo uso de ese derecho.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y a tales efectos concluye en que:

En este juicio se determinó como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada por la representación actora en el escrito libelar, así como las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes. Sin embargo, no pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales de la resolución pretendida, ya que los abogados de la Empresa demandada acreditaron a las actas procesales la excepción por excelencia establecida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago opuesta en la presente acción, al demostrar que su poderdante pagó los cánones de arrendamiento demandados conjuntamente con los intereses de mora, el Impuesto al Valor Agregado en un Catorce por Ciento (14%) y los gastos administrativos opuestos, por lo tanto y en fuerza de la Ley, el Tribunal considera que la presente acción debe sucumbir, y así formalmente se decide.

Determina finalmente este Juzgador, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar sin lugar la presente acción. En el entendido que la parte actora por ser un ente del Estado, al estar adscrita al Ministerio de Infraestructura (MINFRA) no puede ser condenada en costas; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTES las cuestiones previas y las defensas perentorias de fondo opuestas por la representación demandada con fundamento en los Ordinales 3º, 7º y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la abogada A.R.V.M., en su carácter de apoderada judicial de la Empresas Centro S.B., C.A., adscrita al Ministerio de Infraestructura (MINFRA), legalmente representada por su Presidente ciudadano A.E.C.R., contra la Empresa Mc. Arron´s Ristorante, C.A., representada judicialmente por los abogados E.D.P.B. y A.Z.S., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; por cuanto quedó acreditado en las actas procesales el pago reclamado.

TERCERO

Con vista al anterior pronunciamiento el Tribunal no hace expresa condenatoria en costas en contra de la parte actora, por ser un ente del Estado Venezolano, tal como lo pauta el Artículo 74 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Octubre del año Dos Mil Siete (2006). Años 197° y 148°

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo la dos y cuarenta y cinco horas post meridiem (02:45 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Exp. Nº 1979.

Resolución de Contrato.

Materia Civil.