Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 3 de Mayo de 2010

NARRATIVA

En fecha 14 de Febrero de 2008, el Ciudadano C.E.S.L., asistido por el Abogado C.R.B., interpuso demanda contentiva de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta e Indemnización de Daños y Perjuicios, contra la Ciudadana A.R., en base a lo siguiente:

…Omissis…Consta de documento autenticado en la Notaria Pública Primera de Maturín del Estado Monagas…y que formalmente opongo; que celebre con la ciudadana A.R.…un contrato preparatorio de opción de compra venta, por medio del cual se comprometió formalmente a venderme y yo a adquirir, un inmueble de su exclusiva propiedad…El precio de dicha opción fue la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00) que la PROPIETARIA recibió en dinero en efectivo a su entera y cabal satisfacción…El término de la referida opción fue de CIENTO NOVENTA (190) días, contados a partir de la fecha de autenticación del referido documento, es decir a partir del día 18 de Abril de 2007…El precio pactado para el contrato de compra-venta es la cantidad de…CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 150.000,00), a cuenta del cual pague…VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00), y el resto, es decir la cantidad de…CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 130.000,00), serían pagados en el momento de otorgarse protocolizado el documento definitivo de compra-venta…En las cláusulas QUINTA, SEXTA, SEPTIMA Y NOVENA del contrato, se estipularon las condiciones generales del contrato preparatorio, como son la regulación de los gastos del contrato, que la propietaria de obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad, las condiciones de las arras entregadas y la elección de la ciudad de Maturín como domicilio especial. Fue condición expresamente pactada de la negociación que LA PROPIETARIA, se comprometió a entregarme los documentos que acreditan la propiedad del inmueble, para la tramitación del crédito necesario para efectuar el contrato definitivo de Compra-venta…A los fines de dar cumplimiento a la obligación que me impone el señalado contrato de opción de COMPRA-VENTA, como lo es pagar el precio de la venta procedí a solicitar ante la Institución Financiera MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A, el financiamiento para completar el precio de la operación y a tal efecto me fue concedido un préstamo hipotecario de…TRENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 31.500,00), con la garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble a adquirir…y me fue otorgado subsidio por la cantidad de…VEINTE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES FUERTES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. F 20.697,20)…; procediendo en consecuencia dicha Institución Financiera a elaborar el documento contentivo del financiamiento y a la vez conteniendo el mismo la parte correspondiente a la venta del inmueble por parte de la señora A.R. y todas las demás cláusulas contentivas de las condiciones particulares que regirían las relaciones entre el suscrito como deudor y el OPERADOR FINANCIERO como acreedor; documento este que me fue entregado en fecha 21 de Octubre de 2007, y a su vez en la misma fecha le hice entrega del mismo a la ciudadana A.R., para ser presentado a la correspondiente Oficina Subalterna de registro para su protocolización, todo dentro del término hábil de ciento noventa (190) días, estipulado para realizar el contrato de COMPRA-VENTA…La ciudadana A.R. para cumplir con los requisitos exigidos, para la protocolización del documento como es su obligación, tramitó ante la Alcaldía del Municipio Maturín el certificado de Solvencia Municipal, el cual le fue expedido el día 17 de Diciembre de 2007…y presentado el documento definitivo de la operación en la Oficina de registro Inmobiliaria del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas…fijándose como fecha de otorgamiento del documento el día 10 de Enero de 2008, a la nueve (9) de la mañana. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que en la señalada fecha del día 10 de enero de 2008, en que se debía otorgar el documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín, comparecí a los fines correspondiente, pero LA PROPIETARIA-PROMITENTE de la opción de compra-venta señora A.R., no acudió a firmarlo, lo cual no ha hecho hasta la presente fecha, negándose en forma ostensible sin justificación alguna, a pesar de las diversas y numerosas gestiones extrajudiciales que he realizado para que lo haga, lo cual constituye un incumplimiento a su obligación de venderme el inmueble por el precio determinado y en el plazo estipulado en el contrato preparatorio de compra-venta validamente existente entre las partes y es por ello que ocurro ante su competente autoridad en mi carácter de OPTANTE-PROMISARIO para demandar formalmente a la ciudadana A.R., ya identificada, en su carácter de propietaria PROMITENTE, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en la ejecución de su obligación de venderme el inmueble ampliamente identificado y deslindado anteriormente por el precio determinado en el contrato de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00) hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 150.000,00), otorgándome el titulo respectivo de venta. Demando además el pago de los daños y perjuicios materiales que me ocasionan su incumplimiento para que sean determinados por justa regulación de expertos y el pago de las costas y costos del presente juicio…

En fecha 18 de Febrero de 2008, el Tribunal de origen, paso a admitir la presente causa, ordenando la citación de la parte demandada. Y en fecha 02 de Julio de 2008 el abogado A.M.C.A., actuando en nombre y representación de la ciudadana A.R., pasó a promover las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 20 de Octubre de 2008, el Tribunal de la causa paso a declarar sin lugar las referidas cuestiones previas. En razón de ello en fecha 04 de Agosto de 2008, el apoderado de la demandada pasó a contestar la demanda en base a los siguientes términos:

…Omissis…Rechazo, niego y contradigo en cuanto a los hechos y al derecho la temeraria y audaz demanda que por cumplimiento de contrato y por la presunta indemnización de daños y perjuicios tiene intentada el ciudadano C.E.S.L., en contra de mi representada ciudadana A.R., en cuanto a los hechos expongo lo siguiente…Ciertamente, consta de Documento Público Autenticado… que el día dieciocho (18) de Abril de 2007…el cual contiene UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA A TERMINO, en el cual se convinieron expresamente e inequívocamente las siguientes CLAUSULAS: PRIMERA: LA PROPIETARIA se compromete formalmente a vender a EL OPTANTE un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituida por una parcela de terreno y la vivienda distinguida con el Nº 11-19, Manzana N° 11, la cual forma aparte de la Tercera Etapa de la Urbanización Las Flores…SEGUNDA: El plazo de esta opción es de CIENTO NOVENTA (190) días…contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento…TERCERA: El precio de esta opción es de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00)…CUARTA: El precio de venta del identificado inmueble es la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), (hoy CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES)… que EL OPTANTE se compromete a pagar así: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES que entrega como precio de esta opción y los CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES restantes en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta…SEPTIMA: Si LA PROPIETARIA desistiera de su intención de vender el inmueble objeto de esta negociación deberá devolver a EL OPTANTE la cantidad de dinero entregada en esta opción de compra venta, y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) como justa indemnización de daños y perjuicios; si EL OPTANTE desistiere de su intención de comprar el inmueble objeto de esta negociación quedará en manos de LA PROPIETARIA la cantidad de un cien por ciento (100%) los cuales serán descontados de la cantidad entregada en la presente opción…Como podrá observar, ciudadano JUEZ, la referida OPCION DE COMPRA VENTA tiene perfectamente delimitadas sus condiciones y/o estipulaciones convenidas y no es valida ninguna otra estipulación que la derogue, amplié o modifique si esta no es expresamente otorgada por escrito…Omissis

Posteriormente en fecha 27 de Noviembre de 2008, la parte demandada paso a presentar escrito contentivo de pruebas y al efecto promovió:

- Documento de opción de compra-venta celebrado entre la Ciudadana A.R. y el Ciudadano C.E.L., autenticado en fecha 18 de Abril de 2007.

- Copia del comprobante de que el documento se presento en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito y que la fecha de otorgamiento del mismo sería el día 10 de Enero de 2008.

- Solicito al Tribunal el derecho a absolver posiciones juradas a la parte demandante y que en consecuencia la parte demandada las absolvería igualmente.

- Solicito al Tribunal oficiara al Registro Inmobiliario del segundo Circuito, a objeto de que informara al Tribunal si en fecha 12 de diciembre de 2007 fue presentada una solicitud de venta con hipoteca, anotada con el comprobante Nº 0280369, por quien fue presentada; para que día y hora se fijo el acto de otorgamiento; si el mismo se llegó a otorgar o no y que si era posible señalara la causa por la cual el mencionado documento no se llego a otorgar.

- Solicito al Tribunal oficiara a la Entidad Bancaria MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, a objeto de que informará si en esa entidad en fecha octubre de 2007, fue presentada solicitud por parte del ciudadano C.E.S.L., para adquirir vivienda por el Programa de Subsidio, y en caso de ser afirmativo cuales fueron las características de los requisitos que se le exigieron al ciudadano C.E.S.L., para otorgarle dicho préstamo, que informe la causa por la cual otorgo el préstamo de subsidio al referido ciudadano, puesto que para la fecha del otorgamiento del préstamo noviembre de 2007 no estaba amparado por el programa de subsidio, ya que según las resoluciones de la materia el costo de la vivienda a adquirir no debía exceder de CIENTO DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. F 119.000,00).

Así mismo en fecha 01 de Diciembre de 2008, la parte demandante paso a promover las siguientes pruebas:

- Documento de opción de compra-venta celebrado entre la Ciudadana A.R. y el Ciudadano C.E.L., autenticado en fecha 18 de Abril de 2007.

- Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 21 de Julio de 2004, por medio del cual la demandada A.R., adquiere el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta el cual la legitima como parte demandada.

- Documento redactado por MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, contentivo de la venta del inmueble por parte de la demandada A.R. al Ciudadano C.E.S.L. y el cual fue presentado ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito de registro Público por la propietaria para su otorgamiento.

- Certificado de Solvencia Municipal, expedida por la ALCALDIA DEL MUNICIPIO MATURIN, a nombre del contribuyente A.R..

- Planilla de liquidación de derechos de registro distinguida con el Nº 0280369, correspondiente a la presentación del documento definitivo de la operación de compra venta.

- Solicito se oficie a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, a los fines de que informe si fue presentado documento para su registro según planilla 0280369, de la fecha y de la persona quien lo presento,

- Solicito se oficie a la Dirección de hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín a los fines de que informe si existe en sus archivos la tramitación de un Certificado de Solvencia Municipal distinguido con los Nº 28.260 y 34.051, informando el nombre del contribuyente, el uso de la solvencia, el inmueble al que corresponde y la persona que la tramito.

- Promovió las testimoniales de los Ciudadanos C.O.R. y C.R.H.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de identidad Nº 4.029.196 y 9.293.995

En fecha 09 de Diciembre de 2008, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas y ordeno la evacuación de las mismas. Y en fecha 13 de Noviembre de 2009, el Tribunal de la causa paso a declarar con lugar la acción intentada y en consecuencia se ordeno a la Ciudadana A.R. realizar la venta del inmueble objeto del litigio en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 150.000,00).

MOTIVA

Al respecto observa esta Alzada que la presente acción con motivo del cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentada por el Ciudadano C.E.S.L., es y como o señala el actor en su libelo de demanda que en la fecha en que se debía otorgar el contrato de venta definitivo, es decir, el día 10 de enero de 2008, la ciudadana A.R. no se presento en la Oficina de Registro Público a los fines de realizar el otorgamiento del referido documento.

En este sentido y de las pruebas aportadas por las partes se observa: De las declaraciones del testigo C.O.R., que el mismo manifestó conocer de vista, trato y comunicación al Ciudadano C.E.S.L. “…desde aproximadamente tres o cuatro años”; que el día 10 de Enero de 2009 “…me encontraba en gestione de mi profesión de abogado ejerciente en ese registro y recuerdo perfectamente la fecha del 10 de Enero del año 2008, por cuanto como cualquier abogado ponderado me manejo con una agenda.”; manifestó que su comparecencia a la ya aludida oficina de registro público “…fue como Abogado que asistía para ese entonces al Ciudadano Médico C.E.S.L., en relación con la compra venta o adquisición de una vivienda”; que en relación a esa operación “…El conocimiento que tengo, con respecto a esa negociación, es que existe o existió como condición antelada a dicha negociación un contrato de opción de compra-venta de la vivienda que estaba siendo objeto de dicho instrumento jurídico y no se si definitivamente dicha negociación llego a concretarse”; así mismo señalo que “No se firmo, por cuanto estuvimos a la espera de la persona propietaria del inmueble en cuestión y desde aproximadamente la nueve y media de la mañana del día 10 de Enero de año 2008 y hasta pasadas las doce del meridiano, no fue posible realizar el acto de otorgamiento correspondiente por la no comparecencia de la interesada y a eso de las una, una y cuarto de ese mismo día, se comunicaron telefónicamente y la interesada manifestó que ella iba en la vía de regreso a su domicilio y que le era imposible llegar hasta la oficina correspondiente luego de que se había estado a su espera durante buena parte de la mañana y el medio día”; y manifestó en cuanto a la pregunta referida a si conocía a la señora A.R. que “A la señora la acabo de conocer en este Despacho y en el día de hoy, y se que su apellido es Roca.”. Así mismo el apoderado de la demandada paso a repreguntar al testigo manifestando este que tiene conocimiento de los hechos desde el día 10 de enero de 2008, que “mentiría miserablemente si a estas alturas de mi presencia en este Despacho, intentara si quiera bosquejar las condiciones que anteladamente se constituyeron mediante el contrato de opción de compra, tantas veces referido en este acto” y finalmente manifestó que “Durante nuestra larga y tediosa permanencia en el ya tantas veces aludido Registro Público, no vi ni observe la presencia de funcionario alguno de la Entidad Bancaria señalada, ni mucho menos vi, a la señora A.R. a la cual repito, recién acabo de conocer en este Despacho” En relación a la declaración de este testigo aún cuando la misma no fue tachada, este Tribunal no le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, pues es mismo testigo manifestó que el se encontraba asistiendo al Ciudadano C.E.S.L. , lo cual a criterio de esta Alzada lo hace incurrir en una causal de inhabilidad absoluta y así se decide.-

En relación a la declaración del testigo C.R.H.M., el mismo manifestó conocer al Dr. C.E.S.L., que se encontraba en día jueves 10 de enero de 2008 en la Oficina de Registro; que “El Dr. S.L. me manifestó que iba a firmar la compra de una vivienda, para finiquitar un negocio con la señora A.R.”; que “Durante el tiempo que yo permanecía en dicho registro, el Dr. S.L., no logro concretar el procedimiento de venta debido a que la señora a.R. no se presento para el otorgamiento de este documento”; que estuvo en el Registro “Desde las ocho y media de la mañana, hasta pasada las once y media de la mañana, en vista de que a esa hora los funcionarios tienden a almorzar”; que “Estaba haciendo diligencias privadas, debido a que yo me dedico al corretaje mercantil y ese es el horario de trabajo que utilizo para hacer mis diligencias en las Instituciones Públicas o del Estado”; que “En ningún momento fue anunciado por algún funcionario para la protocolización del documento o instrumento legal”; así mismo manifestó a la pregunta que le formulara el Tribunal que si conoce al Ciudadana C.O. y que el mismo se encontraba presente en la Oficina de Registro Público acompañando al Dr. C.E.S.L.. En relación a este testimonial considera quien suscribe que los hechos indicados por el testigo son referenciales y de dichos que le manifestó el Ciudadano C.E.S.L. y que no son por conocimiento propio del hecho que aquí se discute, en razón de ello no se le otorga valor probatorio y así se declara.-

Ahora bien en relación a la prueba de posiciones juradas promovida por la parte demandada, observa este Tribunal que tal prueba podría resultar contraria al principio constitucional contenido en el artículo 49 ordinal 5 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referido a que ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra si misma. En este sentido, este tribunal no le otorga valor probatorio a esta prueba pues la misma resulta contraria a los hechos aceptados por las partes en el contrato de opción de compra venta y así se decide.-

En relación a la prueba de informes mediante la cual el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín, informa sobre la presentación de un documento en fecha 21 de Diciembre de 2007, por la Ciudadana MARGARY ROCCA, y que la fecha de otorgamiento fue fijada para el día 27 de Diciembre de 2007, al respecto este Tribunal observa que en relación a esta prueba la misma no aporta elementos de convicción suficientes y mas aun por que de la misma se desprende que la fecha de otorgamiento del referido documento no era el 10 de Enero de 2008, sino el 27 de Diciembre de 2007, y así se decide.-

En este sentido observa este Tribunal el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En atención al contenido de la norma citada, es clara cuando el Legislador establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probar por su parte que ha cumplido con el pago o el hecho extintivo de esta; en el caso de autos el actor acude ante el órgano Jurisdiccional a los fines de solicitar el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, al respecto debe esta Alzada analizar el contenido de las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra-venta al respecto se observa:

- Se desprende del contrato de opción de compra-venta la obligación de la propietaria de vender formalmente al optante un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y la vivienda distinguida con el Nº 11-19, Manzana Nº 11 la cual forma parte de la tercera etapa de la urbanización Las Flores.

- Se desprende del contrato de opción de compra-venta que el plazo de la opción es de ciento noventa días contados a partir de la autenticación del presente documento; dicho contrato no indica en forma alguna para que es este plazo, es decir, no indica si es para que el optante realice diligencias correspondientes a créditos; o para que la propietaria formalice la venta.

- Se desprende así mismo del contrato que el precio de esa opción es de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) y que el precio de la opción de la venta es de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.150.000.000,00) y que el optante se comprometía a entregar VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) con la opción y CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000.000,00) al momento de la protocolización definitiva del documento; no señala el contrato que debía el optante entregar la cantidad de dinero restante antes del vencimiento de los ciento noventa días, sino que indica que sería al momento de la protocolización definitiva de la venta.

En este sentido y por cuanto fue traído a los autos documento de opción de compra-venta celebrado entre ambas partes en fecha 18 de abril de 2007, observa este Tribunal que con el hecho de que las partes presentaran el contrato de opción y lo promovieran en el presente juicio, aceptaron como cierto lo acordado en esa fecha, en razón de ello este Tribunal le otorga valor probatorio, y por ser este el instrumento fundamental de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, son motivos por los cuales considera este Sentenciador que la referida acción debe prosperar y en consecuencia debe proceder la Ciudadana A.R. a realizar la venta en los términos convenidos en el contrato de opción de compra-venta autenticado en fecha 18 de Abril de 2007, ante la Notaria Pública Primera de Maturín Estado Monagas, no siendo procedente el pago de daños y perjuicios por cuanto el actor no identificó cuales fueron los daños ocasionados y así debe declararse.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado A.M.C.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la Ciudadana A.R.. Como consecuencia de la referida decisión se MODIFICA la sentencia de fecha 13 de de noviembre de 2009, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y como consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentara el Ciudadano C.E.S.L. contra la Ciudadana A.R.; debiendo proceder las partes a celebrar la venta definitiva en los términos convenidos; no siendo procedente el pago de daños y perjuicios.

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección al Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación. Maturín a los tres (03) días del mes de Mayo de 2010.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.T.B.M.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA DEL ROSARIO GONZÁLEZ

En esta misma fecha siendo las 10:00 am se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

JTBM *

Exp. N° 009120