Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Noviembre de 2006

Reposición de la Causa:

En fecha 07 de noviembre de 2005, la abogada L.E.M., apoderada judicial de la parte actora, en su escrito de informes presentado por ante esta Alzada, procedió a solicitar la reposición de la causa, de conformidad a lo establecido en los artículos 206, 208 y 212 del Código de Procedimiento Civil, por violación del debido proceso y el derecho a la defensa establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

A los fines de resolver dicho pedimento, este Tribunal procede hacer un recuento a partir de la interposición de la presente demanda, de la manera siguiente:

• En fecha 15 de octubre de 1999, fue presentada la presente demanda por ante el Juzgado de Primera Instancia (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

• En fecha 23 de noviembre de 1999, el Juzgado Tercero de Primera Instancia procedió admitir la presente demanda, a través del procedimiento ordinario.

• En fecha 19 de octubre de 2000, la representación judicial de los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.D.B., procedieron a interponer tercería.

• Mediante diligencia presentada el 30 de noviembre de 2000, la representación judicial de las sociedades mercantiles KETEN CORPORACIÓN, C.A., e inversiones INTRINAD, C.A., se dieron por citadas.-

• En fecha 7 de diciembre de 2000, procedieron a dar contestación al fondo de la demanda.

• En fecha 18 de diciembre de 2000, la representación de la parte demandada, promovió y evacuó pruebas.

• En fecha 16 de enero de 2001, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas.

• En fecha 25 de octubre de 2002, se realizó computo de los días transcurridos desde el 23 de noviembre de 1999, hasta el 23 de octubre de 2002, ambas fechas inclusive, transcurriendo al respecto trescientos cuarenta y cinco (345) días de despacho, los cuales previa verificación del Libro Diario por el a quo son del tenor siguiente: 23, 24, 25, 29, 30 de noviembre de 1999; 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10, 13 y 14 de diciembre de 1999; 10, 11, 13, 14 ,17, 18 y 25 de enero de 2000; 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 28 y 29 de febrero 2000; 1, 2, 8, 9, 13, 14, 15, 16, 20, 21, 22, 27, 28, 29 y 30 de marzo de 2000; 5, 6, 10, 13, 17, 18, 26, 27 y 28 de abril de 2000; 2, 3, 4, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 18, 22, 23, 24, 25, 30 y 31 de mayo de 2000; 1, 5, 6, 7, 8, 12, 26, 27, 28 y 29 de junio de 2000; 3, 4, 6, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 20, 25, 26 y 27 de julio de 2000; 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9 y 10 de agosto de 2000; 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27 y 28 de septiembre de 2000; 2, 3, 4, 10, 11, 16, 17, 18, 19, 24, 25, 26, 30 y 31 de octubre de 2000; 1, 2, 6, 7, 8, 9, 13, 15, 17, 20, 21, 22, 23, 27, 28, 29 y 30 de noviembre de 2000; 4, 7, 12,, 13, 14, 18 y 19 de diciembre de 2000; 8, 9, 12, 15, 16, 17, 22, 24, 25, 30 y 31 de enero de 2001; 1, 5, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 19, 20, 21, 22 y 28 de febrero de 2001; 1, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 15, 19, 20, 21, 22, 28 y 29 de marzo de 2001; 2, 3, 4, 5, 9, 16, 17, 18, 23, 24, 25 y 30 de abril de 2001; 2, 3, 7, 8, 9, 10, 14, 18, 21, 24, 28, 30 y 31 de mayo de 2001; 4, 5, 6, 7, 11, 15, 25 y 29 de junio de 2001; 2, 6, 9, 11, 13, 16, 18, 20, 23, 25, 27 y 30 de julio de 2001; 21, 24, 26 y 28 de septiembre de 2001; 1, 3, 5, 8, 10, 15, 17, 19, 22, 24, 26, 29 y 31 de octubre de 2001; 2, 5, 7, 12, 14, 16, 19 21, 26, 28 y 30 de noviembre de 2001; 3, 5, 12, 14 y 19 de diciembre de 2001; 21, 25 y 28 de enero de 2002; 1, 4, 6, 8, 13, 15, 18, 20, 22 y 25 de febrerote 2002; 1, 6, 8, 11, 15, 18, 20, 22, y 25 de marzo de 2002; 1, 3, 5, 8, 17, 22, 24, 26 y 29 de abril de 2002; 3, 6, 8, 13, 15, 17, 20, 22, 24, 29 y 31 de mayo de 20002; 5, 7, 10, 12, 14, 17, 19, 21, 26 y 28 de junio de 2002; 1, 3, 8, 10, 12, 15, 17, 22, 26, 29 y 31 de julio de 2002; 2, 5, 7, 9, 12 y 14 de agosto de 2002; 20, 27 y 30 de septiembre de 2002; 7, 9, 16 y 23 de octubre de 2002.-

Ahora bien, una vez bosquejadas las actuaciones que se transcribieron con anterioridad, este Tribunal procede a citar los artículos 24 y 9 tanto de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como de la Ley Adjetiva, respectivamente:

Artículo 24.-. “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron…”

Artículo. 9.—“La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.”

De allí que, destacado lo anterior, este Tribunal observa, que la presente demanda fue introducida el 15 de octubre de 1999, y que la parte demandada se dio por citada de la misma en fecha 30 de noviembre de 2000, y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 36.845, el 07 de diciembre de 1999, y estableciendo su artículo 94 que la misma entraría en vigencia el primero (1°) de enero de 2000.-

Por otra parte, es conveniente traer a colación lo dispuesto en el artículo 33 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es de tenor siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones de contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.- (Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, este Tribunal observa que siendo las normas de procedimiento aplicables de inmediato una vez entren en vigencia, tal como lo dispone el artículo 24 de nuestra Carta Magna, y, siendo además, que la presente demanda que por Retracto Legal intentaran los ciudadanos C.J.F.P., C.B.V., Jenhyra S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F.D.V., C.O.A.C., G.E.S.B., A.G.d.S., A.O., M.R., L.S. y P.L.L., fue intentada en fecha 15 de octubre de 1999, y la parte demandada se dio por citada el 30 de noviembre de 2000, se debe sustanciar por las normas de procedimiento que establece el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, según lo dispone el artículo 33 de Ley. Aunado a ello, este Tribunal considera, que el a quo en ningún momento tuvo que dictar providencia a los fines de informar a las partes que el procedimiento previsto en la Ley de Arrendamiento iba a comenzar a sustanciar la demanda que aquí se pretende resolverse, ya que los profesionales del derecho, están en capacidad de saber cuando las normas de procedimientos entran a gobernar un proceso, es decir, están en la capacidad de saber que las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso.

En virtud de ello, este Tribunal declara improcedente la solicitud de reposición de la causa, intentada por la representación judicial de la parte actora. Así se decide

Extemporaneidad de la apelación ejercida por la representación de la parte demandante:

En fecha 07 de noviembre de 2005, la abogada I.C.C.A., apoderada judicial de los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.D.B., terceros interesados, en su escrito de informes presentado por ante esta Alzada, procedieron a alegar la extemporaneidad de la apelación de la parte demandante, por cuanto fue presentada encontrándose vencido el lapso de apelación, ya que en fecha 15 de julio de 2005, el alguacil del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dejó constancia de haber practicado la notificación a la parte demandante, dicha constancia está de igual manera suscrita por la secretaría del a quo. Además de ello, sostuvo que para el 27 de julio de 2005, el lapso que establece el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 298, para interponer el recurso de apelación se encontraba vencido, es por ello que es esa misma fecha, mediante diligencia solicitó que se ejecutare la sentencia.

Ahora bien, visto que el presente procedimiento que conoce esta Alzada por motivo de apelación y conocido en primera instancia por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, se sustancia por las normas de procedimiento que establece el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, a partir del 1 de enero de 2000, según lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y siendo ello así, la apelación que conoce esta Alzada, se tuvo que haber ejercido dentro de los tres (3) días siguientes a la publicación de la sentencia, si la misma salio dentro del lapso legal, o a los tres (3) días siguientes, después de notificadas las partes, tal como lo dispone el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza así: “De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.”

De allí que, este Tribunal observa de los autos que la sentencia que aquí se conoce por apelación fue pronunciada el 20 de mayo de 2005, y en su dispositiva establece que por cuanto la misma fue dictada fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes, como lo ordena el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Además de ello, en fecha 1° de junio de 2005 la representación judicial de los terceros interesados, se dio por notificada de la sentencia y solicitó igualmente la notificación tanto de la parte actora como de la demandada de la sentencia que resolvió la presente pretensión.

Posteriormente a ello, el a quo acordó lo solicitado y ordenó librar las respectivas boletas de notificación y en fecha 15 de julio de 2005, el Alguacil dejó constancia de haber dejado las boletas de notificación en la dirección tanto de los actores, como de las demandadas y procedió a consignar boleta de notificación sin firmar. Luego de ello, en fecha 1° de agosto de 2005, la Secretaria Accidental del tribunal de origen, dejo constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:

Cuando por disposición de la ley sea necesaria la notificación de las partes para la continuación del juicio, o para la realización de algún acto del proceso, la notificación puede verificarse por medio de la imprenta, con la publicación de un Cartel en un diario de los de mayor circulación en la localidad, el cual indicará expresamente el Juez, dándose un término que no bajará de diez días.

También podrá verificarse por medio de boleta remitida por correo certificado con aviso de recibo, al domicilio constituido por la parte que haya de ser notificada, conforme al artículo 174 de este Código, o por medio de boleta librada por el Juez y dejada por el Alguacil en el citado domicilio. De las actuaciones practicadas conforme a lo dispuesto en este artículo dejará expresa constancia en el expediente el Secretario del Tribunal.

(Resaltado del Tribunal)

De la norma procesal supra transcrita, se observa que cuando es dejada la boleta de notificación por el Alguacil en el domicilio procesal, el Secretario del Tribunal debe dejar expresa constancia de haber cumplido con las formalidades de ley establecidas en el artículo 233 ejusdem, para que pueda surtir efecto la misma, y siendo lo que se aprecia de autos que el Alguacil Accidental dejo constancia de haber cumplido con las mismas el 1° de agosto de 2005, dicho lapso de apelación comenzaría a transcurrir a partir del día de despacho siguiente a la presente fecha. Así se decide.

Cabe agregar que siendo la apelación ejercida el 3 de agosto de 2005, por la representación judicial de la parte actora, considera este Tribunal que la misma fue ejercida dentro del lapso legal, y por ende la misma resulta procedente. Así se decide.

Solicitud de Perención de la Instancia:

En fecha 19 de octubre de 2000, la representación judicial de los terceros interesados, solicitaron la perención de la instancia, por cuanto ha transcurrido con creces mas de treinta (30) días, a contar desde la fecha de admisión de la demanda, sin que los codemandados hubieren cumplido a cabalidad con la obligación impuesta por la ley para que practicaran la citación de las sociedades demandadas. Así como también, en fecha 7 de diciembre de 2000, la representación judicial de la parte demandada sociedades mercantiles KETEN CORPORACIÓN, C.A., e INVERSIONES INTRINAD, C.A. procedieron alegar la perención de la instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 267 y su ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, por cuanto habiendo sido admitida la presente demanda el 23 de noviembre de 1999, hasta la fecha de presentación de la contestación no se había realizado ningún acto de procedimiento en el transcurso de una año, razón por la cual, según su decir, está incursa en la sanción establecida en la norma invocada.

Ahora bien, consta de autos que la demanda fue admitida en fecha 23 de noviembre de 1999, y la parte actora, pagó los emolumentos que exigía la extinta Ley de Arancel Judicial, aplicable para ese momento, el 24 del mismo mes y año, por lo que la actora cumplió con la obligación que legalmente se le imponía para ese momento. Siendo así la perención de treinta (30) días se ininterrumpió por siempre. Por otra parte, consta de autos que la actora en fecha 8 de agosto de 2000, estampó diligencia con la cual consignó cuatro (4) copias del libelo de la demanda y del auto de admisión para que se libraran las compulsas correspondientes y se entregaran al Alguacil para practicar la citación de las personas señaladas en el libelo, por lo que en criterio de quien sentencia, también se interrumpió la perención anual y consecuentemente en la presente causa no ha tenido lugar la perención. Así se declara.-

Resuelto lo anterior, corresponde ahora analizar la defensa opuesta de caducidad intentada por la representación judicial de la parte demandada solicitada el 7 de diciembre de 2000. A tal efecto, en primer término debe precisarse el momento a partir de cual nació en los arrendatarios el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles.

Así la cosas, es conveniente aclarar que el Edificio Tequendama no estuvo sometido al régimen de propiedad horizontal, los arrendatarios no tenían derecho de preferencia alguno sobre las unidades que ocupaban, ya que la venta de todo el inmueble no otorgaba ese derecho a los inquilinos, según la normativa vigente para ese entonces, que era el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda en su artículo 6to.-

Ahora bien, el derecho de preferencia para adquirir los inmuebles, les nació a los arrendatarios en fecha 1° de agosto de 1997, fecha en la cual la empresa Keten Corporación, C.A., adquirió el Edificio Tequendama por documento protocolizado en esa fecha ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 35, Tomo 23, Protocolo 1° y ese mismo día protocolizó el documento de condominio del Edificio Tequendama, ante la misma Oficina Subalterna de Registro Público, anotado bajo el N° 36, Tomo 23, Protocolo 1°, con lo cual individualizó las unidades compuestas por los apartamentos de dicho edificio y generó para los inquilinos la posibilidad de ejercer el retracto legal. Así se decide.

De allí entonces, el lapso para intentar el retracto legal arrendaticio, está establecido en el artículo 1.547 del Código Civil Venezolano, el cual dispone lo siguiente:

No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...

. (Subrayado del Tribunal).

En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trascrito contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1. Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2. Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

De acuerdo a lo anteriormente expuesto, la Sala de Casación Civil del M.T.d.J., mantuvo el siguiente criterio por muchos años, a saber:

En relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el Artículo 1.547 del Código Civil, establece que este Derecho podrá ejercerse en un término de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura.

(19 de Julio de 2000. Sala de Casación Civil).”

Esa doctrina ha sufrido severas criticas, por cuanto autores y jueces contrarios a la misma han sostenido que de aplicarse supletoriamente el segundo supuesto de la norma (artículo 1546) para aquellos casos en los que como el presente, el retrayente no ha sido notificado de la venta, tendría sobre sí la obligación de revisar constantemente el titulo de propiedad del inmueble que ocupa como arrendatario, para poder ejercer su derecho oportunamente, lo cual evidentemente crearía una situación de incertidumbre y hace proclive aún más la inseguridad jurídica, y que en todo caso resulta más conveniente y justo que ese lapso de caducidad para ese supuesto no contemplado en la norma, se cuente el referido lapso desde la fecha en que el retrayente tuvo conocimiento del negocio jurídico y puede debatir en juicio contencioso su derecho a retraer.

En virtud de ello, en sentencia del 20 de mayo de 2005, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedió a abandonar dicho criterio bajo los siguientes términos:

“…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó la medida de secuestro.

En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Resaltado de la Sala).

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala).

Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

. (Resaltado de la Sala).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…

Aplicando la citada doctrina al caso in comento, este Tribunal observa al folios 277 del presente expediente, copia simple del libelo de demanda del juicio intentado ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, expediente N° 99-8484, de donde es posible advertir que la mayoría de los demandantes actuales ya habían intentado otra demanda de Retracto Legal en contra de la Empresa Opeso, C.A., en fecha 19 de febrero de 1999, propietaria en principio del inmueble, no obstante que para esa fecha, ya la prenombrada compañía no era dueña del edificio, pues el dominio sobre el mismo lo ostentaba Keten Corporación, C.A., desde el 1° de agosto de 1997, por compra que le hizo a Teken, C.A., en esta fecha (Folio 256 a 276), y al mismo tiempo aquella había protocolizado el documento de condominio del referido Edificio Tequendama en la misma fecha en que lo adquirió, es decir, el 1° de agosto de 1997 (Folio. 218 al 255), con lo que los demandantes en este juicio conocían, o así debían conocer, quien era la propietaria del inmueble para la fecha en que intentaron la demanda ante el tribunal octavo de esta Circunscripción Judicial, pues era una carga suya acudir al Registro Público antes de intentar la acción, a los fines de determinar con claridad a quien se iba a demandar y en la persona de quien recaía la representación de la empresa, ya que ello determina la cualidad del demandado, y para el 19 de febrero de 1999, fecha de la interposición de la demanda intentada ante el Juzgado Octavo ya la propietaria de los apartamentos era la empresa Keten Corporación, C.A..

De allí que, considera esta Alzada que era una carga para los actores revisar en el Registro Público respecto a las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, de donde cabe advertir que para el caso de marras y según las pruebas documentales antes referidas, el nacimiento del lapso establecido en el artículo 1547 del Código Civil, es decir, los cuarenta días para ejercer el retracto legal, es desde el 19 de febrero de 1999, porque desde esa fecha, a lo menos, los actores tuvieron conocimiento de la venta del inmueble cuando interpuso su demanda de retracto ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Así se decide.

Así las cosas, tenemos que la actora interpuso la presente demanda en fecha 15 de octubre de 1999 de donde resulta evidente que desde esta fecha y aquella en que interpuso la primera demanda por retracto legal en contra de la Empresa Opeso, C.A., hace presumible por esta Alzada en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble que es objeto de litigio, es decir, desde el 19 de febrero de 1999, transcurrió sobradamente el plazo de 40 días establecido en la norma sustantiva contenida en el artículo 1547, e interpretada de acuerdo a la jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., por lo que la acción para ejercer el retracto legal arrendaticio se encuentra caduca y así se decide.-

En virtud de lo decidido anteriormente, este Tribunal considera inoficioso el pronunciamiento judicial sobre las demás defensas y alegatos expuestos en la contestación de la demanda e impertinentes el resto de los medios probatorios ofrecidos por las partes distintos de los que se analizaron en puntos anteriores de este mismo fallo. Así se declara.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

Sin lugar la apelación interpuesta en fecha 03 de agosto de 2005, por la abogada Luisa Maza, apoderada judicial de la parte actora ciudadanos C.J.F.P., C.B.V., Jenhyra S.M., M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T.F.d.V., C.O.A.C., G.E.S.B., A.G.d.S., A.O., M.R., L.S. y P.L.L., contra la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se declara SIN LUGAR la presente demanda

Queda así confirmada la sentencia dictada el 20 de mayo de 2005, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.-

Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006). Año 196° y 147°.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9210, como está ordenado.

EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS D.M..

VGJ/RM/Marielis

Exp. 9210