Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 11 de Agosto de 2010

En fecha 11 de marzo de 2010 el abogado C.J.F.R., actuando en representación de la DIOCÉSIS DE SAN CRISTÓBAL presentó escrito de demanda junto con anexos POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la ciudadana A.B.P.D.V. (folios 1 al 11).

Por auto de fecha 19 de marzo de 2010 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando emplazar a la parte demandada (folio 12).

Mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2010 el abogado R.J.P.C., sustituyó poder reservándose su ejercicio en los abogados A.A.B.B., D.E.C.P. y K.G.M.G. (folio 13).

La ciudadana A.B.D.V. asistida de abogado en fecha 16 de junio de 2010 presentó escrito de contestación de demanda con anexos (folios 22 al 39).

Corre inserto en el folio 40 poder apud acta otorgado por la ciudadana A.B.D.V. al abogado N.Y.Á.P., en fecha 16 de junio de 2010.

El abogado A.B.B. en fecha 28 de junio de 2010 presentó escrito de promoción de pruebas (folios 41 al 44). Y en la misma fecha el abogado N.Y.Á.P. hizo lo propio (folios 45 y 46).

En fecha 8 de julio de 2010 el tribunal de la causa dictó la sentencia hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 87 al 103). Decisión que fue apelada el 13 de julio de 2010 por la representación de la parte demandante (folio 104). Por auto de fecha 16 de julio de 2010 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folios 105 y 106).

Este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente e inventariándolo bajo el N° 2325 (folios 107 y 108).

El abogado N.Y.Á.P. presentó escrito de alegatos ante esta alzada (folios 109 al 113). El abogado A.A.B.B. también lo hizo el 28 de julio de 2010 (folios 114 al 119).

Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar decisión, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente asunto ha sido demandada la resolución de un contrato de arrendamiento fundamentado en el artículo 1.167 del Código Civil y subsidiariamente el cumplimiento del contrato por vencimiento del lapso máximo establecido en la ley.

En este sentido la parte actora en su escrito contentivo de la demanda indicó que:

…El 8 de junio de 1992 mi representada, esto es, DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ya identificada, dio en arrendamiento a la ciudadana A.B.P.D.V., también conocida como B.V.D.V.,…un inmueble destinado para habitación consistente en una casa ubicada en la calle 15, número 17-05, Municipio San C.d.e.T.…

…Así las cosas, tenemos entonces que ante esta situación, y de conformidad con el indicado artículo 1588 del Código Civil, en concatenación con el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la resolución del contrato de arrendamiento puede ser solicitada por el arrendador…

…En el supuesto de hecho de la norma se subsume el tiempo de duración del contrato de arrendamiento existente entre mi representada y la arrendataria, el cual supera el límite máximo de quince (15) años. Por consiguiente el contrato de arrendamiento, adicionalmente, se encuentra en el supuesto de cumplimiento de contrato por conclusión del lapso establecido en la ley, acción prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que expresa…

…Por los fundamentos de hecho y derecho aludidos es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar, como en efecto lo hago en este acto, a l a ciudadana A.B.P.D.V., también conocida como B.V.D.V.…por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR LA IMPOSIBILIDAD ACTUAL DEL OBJETO DEL CONTRATO DE ALCANZAR EL FIN DE HABITACIÓN CONVENIDO POR LAS PARTES, para que convenga, o a ello sea condenada por este tribunal, en la Resolución del Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble arrendado, consistente en una casa para habitación ubicada en la calle 15, número 17-05, Municipio San C.d.e.T., que se dio en arrendamiento mediante documento debidamente autenticado el 8 de junio de 1992, ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, y que quedó insertado con el N° 47, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y ante el supuesto negado de que este tribunal considere improcedente el anterior petitum, subsidiariamente demando a la misma ciudadana, A.B.P.D.V., también conocida como B.V.D.V., anteriormente identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO MÁXIMO ESTABLECIDO EN LA LEY, para que convenga, o a ello sea condenada por este tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble…

. (Subrayado y negritas de esta Alzada).

Por su parte, la parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda invocó entre sus defensas, el rechazo a que se demanda la resolución de un contrato de arrendamiento y de manera subsidiaria el cumplimiento del mismo, configurándose una inepta acumulación de pretensiones.

En efecto, en dicha oportunidad la demandada dijo:

…, si se pide el cumplimiento de un contrato, no se puede demandar la resolución del mismo, ya que estas acciones son antinómicas, ya que según el artículo 1167 del Código Civil, se puede demandar la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, pero no las dos pretensiones al mismo tiempo, por lo que, mutatis mutandi, debe aplicarse la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, sobre la Inepta Acumulación de Pretensiones. …

.

Pasa esta juzgadora en el ejercicio de la jurisdicción plena sobre el asunto debatido, a resolver tal aspecto como PUNTO PREVIO en los siguientes términos:

El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil estatuye:

Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negritas de quien decide).

Este artículo 78, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, “la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.”

Sobre este aspecto, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.d.C., se dejó sentado:

…debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.

En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.

Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.

Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…

(Subrayado y negritas de quien sentencia).

Así mismo, en sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil, en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., se señaló:

… la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.

Ahora bien, la Sala observa, que en este caso se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda,…

… al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide.

Por lo tanto, esta Sala concluye que el ad quem infringió además el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, por no haber garantizado el derecho de defensa del intimado; el artículo 208 eiusdem, al no declarar la inepta acumulación de pretensiones y la subsecuente inadmisibilidad de la acción; y el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al no decretar la nulidad de todas las actuaciones en el presente juicio. Así se decide. …

. (Subrayado y negritas de esta juzgadora).

Ahora bien, la parte actora en primer lugar demanda la resolución del contrato de arrendamiento objeto del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; y en segundo lugar, la parte actora demanda subsidiariamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso máximo establecido en la ley.

El Tribunal de cognición sobre este punto se pronunció en los siguientes términos:

…, es menester de esta operadora de justicia, diferenciar entre acumulación de procedimientos incompatibles, entendidos, como aquellos cuya tramitación es diferente, como sería el caso del juicio ordinario y el procedimiento breve y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ser propuestas en una misma acción salvo que sea peticionada su resolución como subsidiaria una de la otra, es decir, cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra, como sucede en el caso de autos, donde se pretende la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal , en fecha 08 de junio de 1992, …, y que subsidiariamente en caso de no prosperar dicha pretensión sea analizado el cumplimiento de contrato de arrendamiento por el vencimiento de lapso de ley previsto en el artículo 1.580 del Código Civil, persiguiendo ambas pretensiones la culminación de la relación arrendaticia, por lo tanto, en criterio de esta operadora de justicia, no existe en este juicio una inepta acumulación de acciones prohibida por la ley; debiendo por ende, ser desechado tal alegato; y así se decide. …

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En sentencia del 19 de marzo de 2009 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente N° 2008-000379 con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, se citó:

…Ahora bien, en relación con la inepta acumulación de acciones, la Sala, en decisión N° 99, de fecha 27 de abril de 2201, Exp. N° 2000-178, en el juicio seguido por M.J.M.M. contra L.A.B.I., dejó sentado lo siguiente:

‘...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial.

No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.

Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.

Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra.

La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)....’ (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110). …

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Ahora bien, según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Así que, siendo que se demandó la resolución y subsidiariamente el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en cuyo caso el procedimiento es el mismo a tenor de la norma supra citada, en criterio de esta operadora de justicia no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen, Y ASÍ SE RESUELVE.

La acción por resolución de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas y subrayado del Tribunal).

Esta norma es la base legal de la acción por Resolución de Contrato o por Cumplimiento de Contrato, estableciendo la misma como requisito el hecho de que una de las partes no ejecute su obligación, la cual es procedente solo respecto de los contratos bilaterales. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes.

Además, conviene recordar que el Código Civil enseña que:

Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo: 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

VALORACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

.- Contrato de arrendamiento celebrado entre la Diócesis de San C.d.e.T. y la ciudadana A.B.P.D.V. en fecha 8 de junio de 1992, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal bajo el N° 47, Tomo 88 de los libros respectivos. Se valora según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnado por la contraparte, en virtud de lo cual se tiene como fidedigno.

.- Dos (2) fotografías que corren al folio 11. No se les concede valor probatorio por haber sido obtenidas sin el control de la prueba por la contraparte y no existir en juicio otras probanzas a las que puedan adminicularse y sirvan para formar criterio de que la arrendataria “no ha realizado en ningún momento las mejoras ni los trabajos mínimos de mantenimiento que el inmueble ha requerido a través de los años”.

.- Prueba de experticia. El 28 de junio de 2010 la parte actora promovió esta prueba. Por auto de esa misma fecha diarizado bajo el N° 17 el a quo admitió la prueba y fijó oportunidad para el nombramiento de expertos. El 30 de junio de 2010, ninguna de las partes compareció al acto de nombramiento de expertos. El 1° de julio de 2010 la representación de la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos, ya que por causas no imputables a dicha parte no pudieron acudir al acto respectivo. En la misma fecha 1° de julio de 2010, solicitaron la ampliación del lapso probatorio por treinta (30) días en lo que respecta a la evacuación de la prueba de experticia, y el a quo por auto fechado también 1° de julio de 2010, negó la evacuación extemporánea de la experticia y la ampliación del lapso probatorio para tal fin.

Evidencia esta sentenciadora, que la parte promovente no fue diligente, en primer lugar, porque de sus propios dichos se desprende que no fue promovida la prueba al inicio del lapso, que por tratarse de un juicio breve apenas es de diez (10) días, y en segundo lugar, no asistió al acto de nombramiento de los expertos, no habiendo prueba alguna de las causas no imputables que le impidieron acudir al acto de nombramiento de los expertos. Así las cosas, no habiendo razones que justificaran la extensión del lapso probatorio a los fines de evacuar dicha prueba, se considera ajustado a derecho el pronunciamiento del a quo en fecha 1° de julio de 2010.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

.- Contrato privado de arrendamiento sobre el inmueble situado en la calle 15 N° 17-5, La Romera de la ciudad de San Cristóbal, suscrito entre J.M.D.G. como apoderado de Monseñor J.L.R. y el arrendatario G.V.R..

.- Contrato de servicio eléctrico N° 23984 de fecha 17 de marzo de 1967 suscrito con CADAFE (folio 30).

.- Constancia de pago de alquiler de fecha 31 de marzo de 1970, suscrita por J.M.D.G. (folio 32).

¬.- Notificación N° 2330 de fecha 5 de diciembre de 1979 suscrita por el Director de Inmuebles y por el Jefe de Inquilinato del Concejo Municipal del Municipio San C.d.e.T. (folios 33 al 35).

.- Constancia de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 1983 (folio 36).

.- Comunicación de fecha 12 de diciembre de 1986 dirigida al Sr. F.M.A. de la Curia Diocesana, suscrita por la ciudadana A.B.D.V. (folio 37).

¬.- Recibo de ingreso a caja N° 13540 del mes de octubre de 1999 (folio 38).

Tales instrumentos que no fueron desconocidos por la parte contraria, en conjunto dan cuenta de que la arrendataria ya ocupaba el inmueble para la fecha en que suscribió el contrato autenticado el 8 de junio de 1992. Sin embargo, son impertinentes en la presente causa, ya que como bien lo deja sentado el a quo en la decisión apelada, “no es relevante en este proceso dictaminar la fecha en que la arrendataria comenzó a ocupar el inmueble, pues evidentemente la relación arrendaticia pasa de quince (15) años, y los derechos que la Ley concede por la duración de la misma abarcan hasta los diez (10) años si pudiese prosperar el derecho a prórroga legal”.

.- Inspección judicial realizada en el inmueble arrendado. Se aprecia y valora de acuerdo a lo que dispone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por aplicación de las reglas de la sana crítica. En tal sentido, en dicha inspección se dejó constancia de que la vivienda se encuentra en “buenas condiciones de habitabilidad y limpieza así como de conservación”; y se advierte que habiendo estando presente el abogado D.C. en su condición de co-apoderado de la parte actora, no realizó ningún tipo de observación. Se le concede entonces valor probatorio pleno.

Esta Alzada para decidir observa:

.- EN CUANTO A LA ACCIÓN PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento de fecha 8 de junio de 1992, reza:

De manera expresa se establece, y así lo acepta la arrendataria, que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo que podrá ser prorrogado por periodos iguales de un (1) año a voluntad conjunta de ambas partes, lo cual significa que si una de las partes contratantes no quisiere hacer uso de su facultad para prorrogar el plazo de duración de este contrato, sólo se tomará como plazo de duración el plazo fijo; en este caso la parte que no desee prorrogar el contrato deberá participarlo a la otra por escrito en un plazo no menor de treinta (30) días antes del vencimiento del mismo. Es condición convenida y aceptada por la arrendataria que dentro del plazo de duración de este contrato están incluidas todas las prórrogas que la legislación vigente sobre la materia concede sobre arrendamientos y desalojos

.

Del análisis de la cláusula precedente se concluye que la voluntad de las partes al suscribir el contrato de arrendamiento, fue que el mismo tuviera una duración de un (1) año fijo prorrogable por periodos iguales de tiempo, es decir, cada prórroga es de un (1) año, hasta que una cualquiera de las partes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no obstante que la relación arrendaticia es de vieja data, pues se inició con el cónyuge de la demandada el 15 de diciembre de 1965, según se desprende del contrato privado que riela a los folios 27 al 29, pero que las partes decidieron suscribir un contrato a tiempo determinado el 8 de junio de 1992. En tal sentido se concluye que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, Y ASÍ SE RESUELVE.

Determinada la naturaleza del contrato, se puede afirmar que es procedente la demanda por resolución de contrato de arrendamiento propuesta, tal y como lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil. Ahora bien, en el caso de autos la parte actora a la luz de lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de probar que “la arrendataria desde el día en que le fue dado el inmueble en arrendamiento no ha realizado en ningún momento los trabajos mínimos de mantenimiento que el inmueble ha requerido a través de los años, lo que ha conllevado al progresivo deterioro de la casa a tal punto, que en los actuales momentos se hace inhabitable, al no poseer las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad”, e indicar en que cláusula o cláusulas del contrato fundamentó dicho pedimento. Del análisis probatorio hecho, se puede concluir que la parte actora no probó su pretensión de resolución, razón por la cual no puede prosperar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Y ASÍ SE RESUELVE.

.-EN CUANTO A LA ACCIÓN SUBSIDIARIA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Sobre este aspecto la decisión apelada resolvió:

“…tampoco puede prosperar el cumplimiento del contrato por vencimiento del lapso máximo establecido en el artículo 1580 del Código Civil, pues en criterio de esta juzgadora salvo un mejor criterio, las partes tal y como ya dejó sentado esta operadora de justicia, claramente en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento objeto de la litis, convinieron de común acuerdo, el modo de mantener la relación locativa y la manera de ponerle fin, por lo que, no es viable la terminación con base en el artículo 1580 del Código Civil, pues le estaría violando a la arrendataria el derecho establecido en el artículo 38 literal “d” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la naturaleza del contrato celebrado entre las partes y la duración de la relación arrendaticia en el tiempo; …”.

Resulta oportuno citar sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente N° 2006-000493 en fecha 5 de febrero de 2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en la que a su vez invoca decisión de la Sala Constitucional aplicable al caso bajo estudio, en los siguientes términos:

…dicha Sala en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de G.G.R.R., señaló:

Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga –si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; …

. (Negritas y subrayado de quien sentencia).

Tomando en cuenta el criterio jurisprudencial citado y en anuencia con lo decidido por el tribunal de cognición, y visto además que en esta misma sentencia se llegó a la conclusión de que se trata de un contrato a tiempo determinado de un (1) año fijo y prórrogas sucesivas de un (1) año cada una, lo que significa que el término convenido así como su prórroga legal en caso de proceder para la arrendataria no han vencido; evidentemente en el caso de autos no puede prosperar la pretensión de cumplimiento de contrato por el vencimiento del lapso máximo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, en cuanto que preceptúa que “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años”, ya que en la cláusula CUARTA del contrato no se previó por las partes nunca que la duración del contrato sería por quince (15) años, lo cual es muy diferente a la duración de la relación arrendaticia que puede mantenerse en el tiempo en virtud de las prórrogas sucesivas como en este caso, o por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, Y ASÍ SE RESUELVE.

III

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECIDE: