Decisión nº 523 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 11 de Octubre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 43.590.

VISTO

1. Consta en las actas procesales que:

   Este Tribunal recibió, le dio entrada y admitió la demanda que por desalojo incoara la profesional del derecho B.C.D.M., debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 25.788, actuando en nombre y por cuenta del ciudadano S.Á.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.828.254, ambos domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representación que consta de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de Abril de 2008, bajo el Nro. 20, Tomo 12, de los libros que lleva la referida Oficina Administrativa, en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EXPERIMENTAL CATÓLICO S.R.L, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el Nro.34, Tomo 39-A, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por los abogados en ejercicio ICSEN D.C., J.T.A. y M.F.P., debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 8.301, 89.855 y 124.898, y de igual domicilio.

   Alega la parte actora en su escrito libelar que consta de documento reconocido en fecha 14 de Mayo de 1989, bajo el Nro. 346, Tomo 1°, de los libros de reconocimientos que llevó la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el contrato de arrendamiento que suscribió con la ciudadana L.J.U.D.M., actuando esta en representación de la parte demandada, sobre una casa y un terreno contiguo destinado para estacionamiento, situado en la Avenida 10, entre calles 68 y 69, con nomenclatura municipal Nro. 10A-51, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z..

   Así pues, de conformidad con lo establecido en la disposición clausular sexta del contrato de arrendamiento celebrado, la duración de la relación arrendaticia sería de un año fijo, contado a partir del día 1° de Abril de 1989, hasta el 1° de Abril de 1990, y el mismo sólo podía ser prorrogado mediante la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Empero, siendo que una vez transcurrido el plazo fijo de duración del contrato, el arrendador continuó recibiendo las pensiones que se generaban con ocasión del arrendamiento y la arrendataria siguió ocupando el inmueble arrendado, operó la tácita reconducción del contrato, lo cual denota que la relación arrendaticia pasó de ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

   Inicialmente las partes fijaron el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES, durante el primer año de vigencia del contrato, y la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES para el segundo año, sin establecerse revisiones periódicas; no obstante, con el pasar del tiempo, el canon de arrendamiento se fue revisando y ajustando conforme al índice de precios al consumidor (IPC), establecido por el Banco Central de Venezuela, hasta llegar en el año 2006, a un monto convenido por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, hoy UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES. Argumenta que a finales del año 2006, las partes iniciaron las conversaciones para fijar el monto del canon de arrendamiento para el año 2007, utilizando los mismos parámetros que se venían manejando en años anteriores, pero no se llegó a ningún acuerdo, lo que obligó a su representado a acudir a la Oficina de Regulación de Alquileres adscrita a la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para ejercer el derecho que le asistía de regulación del alquiler y consecuente fijación del canon de arrendamiento, siguiendo el procedimiento establecido en el Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Sigue argumentado que en fecha 22 de Mayo de 2007, según consta en resolución administrativa Nro. 3.884, dictada por la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se fijó como canon máximo de arrendamiento mensual para el inmueble antes descrito, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS, acto administrativo que le fue personalmente notificado a la ciudadana L.J.U., en fecha 19 de Junio de 2007.

   Así las cosas, desde la fecha en que fue notificada la arrendataria, es decir, desde el 19 de Junio de 2007, el acto administrativo de fijación del canon de arrendamiento produjo plenos efectos en forma inmediata en la esfera de derechos y obligaciones de las partes involucradas, amén de que la arrendataria no interpuso el recurso de nulidad contra la decisión tomada por el Despacho del Alcalde dentro del lapso que le otorga la ley, quedando firme el referido acto administrativo, y en consecuencia, obligada la arrendataria a pagarle al arrendador la pensión establecida por la autoridad competente a partir de la fecha en que le fue notificada la referida resolución.

   Sigue argumentado la parte actora que la arrendataria, un mes después de haber sido notificada del nuevo canon, consignó por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, correspondiente a la pensión del mes de Julio de 2007, tal y como se evidencia del expediente de consignaciones Nro. C-051, siendo que ha debido consignar desde el mes de Junio de 2007. Y además debió pagar la cantidad estipulada por la Alcaldía del Municipio Maracaibo, es decir la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS.

   Así las cosas, alega que la arrendataria debe el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2007, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS, así como la diferencia faltante de los cánones de los meses que van desde Julio a Diciembre de 2007, y todos los meses comprendidos en el año 2008, a razón de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS, todo lo cual suma un total por la cantidad de VEINTIÚN MILLONES OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS.

   En virtud de lo anterior demandó el desalojo de la sociedad mercantil demandada, el pago de la cantidad de dinero antes referida en virtud de los cánones insolutos más el pago de las cantidades que por concepto de cánones de arrendamiento se sigan generando, más el I.V.A, más el pago de los servicios públicos hasta la entrega total y definitiva del inmueble; y, finalmente, el pago de las costas procesales.

   Estimó el valor de la demanda en la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS.

   Junto al escrito libelar la parte actora acompañó:

   1. Documento poder mediante el cual, el ciudadano J.O.G.C., actuando en nombre y representación del ciudadano S.Á., confiere poder judicial a los abogados en ejercicio mencionados en el encabezamiento del cuerpo de esta Sentencia, anotado bajo el Nro. 83, Tomo 29, de los libros de autenticaciones que lleva la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de Abril de 2008.

   2. Original de contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de Marzo de 1989, anotado bajo el Nro. 346, Tomo 1°, de los libros de reconocimientos que llevó la referida Oficina Administrativa.

   3. Copia certificada de la Resolución Nro. 3.884, emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de Mayo de 2007, y constancia de notificación de la referida resolución a la ciudadana L.D.M., en fecha 19 de Junio de 2007.

   4. Copia simple del expediente de consignaciones Nro. C-051, de la nomenclatura interna que lleva el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

      Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada consignó por ante la Secretaría del Tribunal el poder judicial que les confirió su poderdante, ciudadana L.J.U.D.M., acto con el cual quedó citada y a derecho para todos los actos a desarrollarse en el presente litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

      Así las cosas, procedió en tiempo hábil la parte demandada a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Principió solicitando se fije la oportunidad para que el apoderado judicial de la parte demandante exhiba el poder general de administración y disposición, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de Marzo de 2003, bajo el Nro. 20, Tomo 12, de los libros correspondientes, a los efectos de realizar las observaciones pertinentes y que el Tribunal decida sobre la eficacia del instrumento poder conferido a los apoderados judiciales de la parte demandante.

      Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia que vincula jurídicamente a las partes en este proceso se derive del documento reconocido en fecha 14 de Mayo de 1989, bajo el Nro. 346, Tomo 1°, de los libros respectivos, documento el cual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó.

      Aduce que la realidad de los hechos es que las partes contendoras en este juicio, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Abril de 1991, bajo el Nro. 66, Tomo 36, de los libros que lleva la referida Oficina Pública, y en virtud de ello la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil demandada y la parte actora, está regida por esta última convención y no por el documento de arrendamiento que se acompañó a la demanda. Negaron pues, que haya operado la tácita reconducción, ya que según el subsiguiente contrato de arrendamiento que está vigente, en su cláusula sexta establece que el lapso de duración del mismo será de un año contado a partir del 1° de Abril de 1992, y que el contrato podía ser prorrogado por igual lapso de tiempo siempre y cuando las partes notifiquen, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato su voluntad de prorrogarlo, haciendo una revisión de la cláusula segunda.

      Alegan que si las partes mantienen su relación arrendaticia regida por este último contrato, la duración del mismo es por tiempo determinado, y siendo que la demanda está fundamentada en un documento que no tiene ninguna vigencia y aplicación, solicitaron se deseche la demanda por estar fundamentada en un contrato que no obliga a las partes.

      Argumentaron que lo cierto es que su representada mantiene una relación arrendaticia a tiempo determinado, conforme al contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad al acompañado al escrito libelar. También es cierto que con el transcurrir del tiempo, el canon de arrendamiento fue revisado y ajustado conforme al índice de precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela, hasta el 2006, en la que se convino fijar el canon en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES. Es cierto además que en fecha 22 de Mayo de 2007, la Municipalidad de Maracaibo emitió resolución administrativa fijando el canon máximo que se puede cobrar sobre el inmueble arrendado en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS, y que su representada fue notificada en fecha 19 de Junio de 2007.

      Negaron, rechazaron y contradijeron que a finales del año 2006, se iniciaran conversaciones con el arrendador a los efectos de acordar conforme al índice de precios al consumidor, el canon que iba a regir a partir de Enero de 2007. Alegó que el arrendador rehúso recibir el canon de arrendamiento, y por ello su representada decidió efectuar las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

      Negó que su poderdante deba darle cumplimiento a la resolución administrativa emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que deba pagar el monto fijado por el organismo regulador. Negó que la sociedad mercantil INSTITUTO EXPERIMENTAL CATÓLICO S.R.L., adeude el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio de 2007, a razón de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS, así como la diferencia de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, y todos los meses correspondientes al año 2008. Por consiguiente negó que deba la cantidad de VEINTIUN MILLONES OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS. Alega que la mencionada deuda no procede en derecho, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2 y 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, además, porque el contrato de arrendamiento vigente se ha venido renovando cada 1° de Abril, y en ese sentido, el canon aplicable desde el 1° de Abril de 2007, hasta el día 1° de Abril de 2008, era de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, y es en esa fecha cuando las partes podían en la renovación del contrato, cambiar la pensión de arrendamiento de acuerdo al índice de precios al consumido,r establecido por el Banco Central de Venezuela, según lo confiesa la propia parte demandante en su libelo de demanda, por lo que en el supuesto negado de que su representado tuviera que pagar el canon fijado por el órgano regulador, este sólo podía ser aplicado a partir del mes de Abril de 2008.

      Argumentada que la fijación máxima del canon mensual de arrendamiento aplica para el arrendador, es decir, una vez que las partes lleguen a un acuerdo sobre el monto de la pensión locativa, este no podrá ser mayor al fijado por la Oficina de Inquilinato.

      Además de ello, alega que por disposición del legislador, si el inmueble está exento de regulación y en los casos en que no se haya pactado cláusula de valor, y si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del canon, este se ajustará transcurrido un año de la relación arrendaticia, de acuerdo a los índices de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. En el caso concreto, según lo confiesa la parte actora, las pates acordaron ajustar el canon de arrendamiento según el IPC, por lo que mal pudo el arrendador en forma unilateral y sin acuerdo alguno modificar el canon de arrendamiento convenido y fijar como canon el monto máximo fijado por la Oficina de Inquilinato, violando la ley y el principio de autonomía de voluntad de las partes en el contrato, porque las partes pueden libremente y por mutuo consentimiento fijar la pensión por debajo del canon máximo fijado por la autoridad administrativa.

      Solicitó sea desechada la demanda por cuanto la relación arrendaticia se rige por un contrato a tiempo determinado, y el desalojo, sólo puede ser demandado cuando la convención es celebrada mediante un contrato verbal o a tiempo indeterminado.

      Así pues, procedió en el mismo acto la parte demandada a entablar mutua petición en contra de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por repetición por pago de lo indebido.

      Alega que las partes contratantes han mantenido el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES mensuales, según lo expuesto en el propio libelo de la demanda, motivo por el cual, no es cierto que a finales del año 2006, se iniciaran conversaciones para fijar conforme al índice de precios al consumidor, el canon de arrendamiento que iba a regir a partir del mes de Enero de 2007.

      Tampoco es cierto que las partes no llegaron a ningún acuerdo, ya que el acuerdo consistía en ajustar el canon de arrendamiento conforme al I.P.C, tal y como se desprende del recibo de pago de fecha 07 de Mayo de 2007, emitido por el ciudadano A.N.T., en representación del ciudadano S.Á., el cual cursa en el folio número 05, del expediente de consignaciones. Así pues, consta en el documento de arrendamiento autenticado bajo el Nro. 66, Tomo 36, de los libros que llevó la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Abril de 1991, que el ciudadano S.Á., le cedió en arrendamiento a la parte demandada una casa incluyendo el terreno contiguo que funge como estacionamiento, inmueble ya identificado. De conformidad con lo establecido en la disposición clausular segunda de la aludida convención arrendaticia, las partes fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES mensuales.

      Siguió argumentando la parte demandada reconviniente que: “Los términos contractuales previstos en la citada cláusula segunda quedaron desaplicados por la renovación automática de el (sic) término de duración de dicho contrato, el cual es de un (01) año contado a partir del 01 de abril de 1991 hasta el 01 de abril d 1992, ya que en el transcurrir de la duración del contrato las partes fueron modificando el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo y a partir del mes de abril de 1996 acordaron ajustarlo conforme al índice de precios al consumidor (I.P.C) (…. )Ahora bien, desde el mes de Abril de 1996, la arrendadora fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (…) mensuales, hasta el mes de abril de 1997, siendo la renta a pagar de conformidad con el índice de precios al consumidor (…), la cantidad de Bs. 111.956,16, lo que significa que se pagó en exceso la cantidad de Bs. 212.043,84, hasta el mes de abril de 1997, que se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 283.200,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C (…), la cantidad de Bs. 176.542,15, cobrando un exceso de Bs. 406.657,85, Hasta abril de 1998, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.166.400,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C (…) la cantidad de Bs. 234.539,59, cobrando un exceso de Bs. 931.860,41, hasta abril de 1999, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs.1.749.600,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C (…)Bs. 292.365,58, cobrando un exceso de Bs. 1.457.234,42, hasta abril de 2000, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 2.012.040,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C (…)Bs. 339.963,34, cobrando un exceso de Bs. 1.672.076,66, hasta abril de 2001, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 2.012.040,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C (…)Bs. 380.232,00 cobrando un exceso de Bs. 1.631.808,00, hasta abril de 2002, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 2.012.040,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 442.563,43, cobrando un exceso de Bs. 1.569.476,57, hasta abril de 2003, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.200.000,00 siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 442.563,43, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C. Bs. 574.465,04, cobrando un exceso de Bs. 625.534,96, hasta abril de 2004, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de Bs. 1.200.000,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C. Bs. 697.090,34, cobrando un exceso de Bs. 502.909,66, hasta abril de 2005, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.200.000,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C., Bs. 800.071,50, cobrando un exceso de 699.928,50; hasta abril de 2006, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.500.000,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 892.423.75, cobrando un exceso de Bs. 607.576,25; hasta abril de 2007, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.500.000,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 1.045.135,30, cobrando un exceso de Bs. 454.864,70; hasta abril de 2008, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1.500.000,00 siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 1.315.710,38, cobrando un exceso de Bs. 184.289.62, hasta Abril de 2009, que se fijó el canon de arrendamiento a pagar de (sic) Bs. 1500.000,00, siendo la renta a pagar de conformidad con el I.P.C, Bs. 1.648.585,11, quedando un débito hasta abril de 2009, de Bs. 148.585,11.”

      En virtud de lo anterior transcrito, alegan que su representada pagó en exceso la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS, con ocasión de los cánones de arrendamiento desde el mes de Abril de 1996, hasta el mes de Marzo de 2009, ambos meses inclusive, monto que demandaron sea reintegrado al patrimonio de su mandante, más los respectivos intereses de mora calculados al 12 por ciento anual, desde el 1° de Abril de 1996, hasta el 30 de Marzo de 2009, sobre cada uno de los meses respectivamente, lo cual suma un total de DIECISIETE MILLONES CIENTO NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS, que sumados a lo anterior suman la cantidad total de CIENTO CUARENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS.

      En virtud de lo antes expuesto, demandaron el cobro de sobre alquileres, el cual se contrae a la suma de dinero antes referida, incluyendo sus respectivos intereses, con corrección monetaria. A todo evento, solicito se aplique de conformidad con lo establecido en el artículo 1.332 del Código Civil, la compensación legal.

      Fundamentó jurídicamente su contrapretensión en lo establecido en los artículos 58, 59, 60, 61 y 63 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Junto al escrito de contestación y reconvención la parte demandada reconviniente acompañó:

   1. Copia certificada del contrato de arrendamiento anotado bajo el Nro. 66, Tomo 36, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Abril de 1991.

   2. Copia simple del contrato antes referido.

   3. Copia certificada del expediente de consignaciones Nro. C-051, de la nomenclatura propia llevada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

      Así pues, procedió en tiempo hábil la representación judicial de la parte demandada reconviniente a dar contestación a la contrademanda entablada en su contra, en donde alegó que: “En base al principio de comunidad de la prueba, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; en virtud del cuál (sic), las pruebas luego de producidas en el expediente no le pertenecen a ninguna de las partes, sino al proceso, debiendo el juez valorar todas las pruebas legales y pertinentes, evacuadas para resolver la controversia; en tal sentido, y a favor de nuestro representado (…) nos valemos del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO traído al presente expediente en copia certificada por la parte DEMANDADA-RECONVINIENTE el cuál (sic) fue otorgado entre nuestro representado y la contraparte, y legalmente AUTENTICADO por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha Treinta (30) de Abril de 1.991, bajo el No. 66, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones Respectivos; toda vez que ni nuestro representado –quién (sic) desde hace más de tres (03) años se encuentra viviendo fuera del país- ni nosotros como sus Apoderados en los últimos siete (07) años, TUVIMOS CONOCIMIENTO DE SU EXISTENCIA, sino hasta este momento que es traído a las actas procesales.

      Ciertamente ciudadano Juez, el referido contrato de arrendamiento sustituyó al contrato de arrendamiento que lo precedió; y el cuál (sic) fuere legalmente RECONOCIDO por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha catorce (14) de Mayo de 1.989, bajo el No. 346, del Tomo 1°, de los libros de reconocimientos respectivos; y marca el inicio de la relación arrendaticia entre nuestro mandante y la parte DEMANDADA-RECONVINIENTE; pero a pesar de que fue el documento con el que acompañamos a la demanda tenía correcciones manuscritas; tal y como se puede evidenciar de su página segunda; lo que nos conducía a presumir que se hubiera firmado un segundo y hasta un tercer contrato por el tiempo de la relación inquilinaria; no obstante, ni nuestro mandante, ni en las Oficinas Notariales donde presumíamos que pudiera estar; ni en nuestros archivos, llegamos a encontrar otro documento que las partes involucradas en el presente juicio hubieran otorgado; sólo se encontró entre los archivos existentes el documento que se acompañó con el escrito libelar; es por ello, y en base a lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que le solicitamos nos sea ADMITIDO, por no haber tenido conocimiento de su existencia.” (Mayúsculas y negrillas propias del escrito).

      Negaron, rechazaron y contradijeron tantos los hechos alegados por la parte demandada reconviniente, como el derecho postulado por la referida parte. Negaron, rechazaron y contradijeron que la relación arrendaticia que vincula a su representado con la parte demandada reconviniente esté regida por el segundo contrato de arrendamiento que otorgaran las partes. Que la vigencia del vínculo locativo en cuanto a su duración, esté regido por el documento de arrendamiento traído a las actas procesales por la parte demandada reconviniente, ya individualizado. Que la duración del contrato de arrendamiento traído a las actas por la contrademandante sea a tiempo determinado. Que el segundo contrato de arrendamiento sea el que rija la relación arrendaticia entre las partes contendoras y que el contrato de arrendamiento vigente sea el que fuere traído a las actas por la parte demandada.

      Alega que lo cierto es que su mandante y la parte demandada suscribieron un segundo contrato de arrendamiento, ya identificado, el cual comenzó a regir desde el 30 de Abril de 1991, y cuya disposición clausular sexta dispone que el tiempo de duración del contrato será de un año, contado a partir del 1° de Abril de 1991, hasta el 1° de Abril de 1992, prorrogable por igual lapso de tiempo siempre y cuando las partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo con sesenta días del anticipación al vencimiento de la contratación. Así pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años, limitando a ese lapso de tiempo el arrendamiento que se verifique con un lapso de tiempo mayor al establecido en el artículo in comento y estableciendo que toda estipulación en contrario no tiene ningún valor jurídico.

      En ese orden de ideas, el inicio de la relación arrendaticia se produjo en fecha 1° de Abril de 1991, lo cual se traduce en que el 1° de Abril de 2006, el segundo contrato de arrendamiento celebrado alcanzó su límite de duración, y al continuar las partes con la relación arrendaticia operó la tácita reconducción de ese contrato de arrendamiento, y por lo tanto se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Como quiera entonces que la demanda intentada, está fundamentada en el artículo 34 del Decreto Legislativo de Arrendamientos inmobiliarios –desalojo-, la misma debe prosperar en derecho.

      Negaron, rechazaron y contradijeron que el incremento de la pensión arrendaticia, a partir del vencimiento de la primera anualidad, vale decir, cuando feneció el primer contrato, y ante la ausencia de la estipulación de las partes contratantes respecto a las revisiones periódicas, haya sido ese incremento conforme al índice de precios al consumidor. Argumenta que con lo expresado en el escrito libelar respecto a este punto en particular, queda evidenciado el desconocimiento que tanto la representación judicial de la aparte actora, como la propia parte material tenían del segundo contrato de arrendamiento que sustituyó al primero, siendo que en ese segundo contrato se fijó un canon de VEINTE MIL BOLÍVARES. Por otra parte, alega que cuando expresaron en el escrito libelar que con el transcurrir de los años no se especificó ni cuales ni cuantos años, ni a partir de cuando se comenzó a hacer el ajuste y revisión del canon de arrendamiento en base al índice de precios al consumidor, ya que como lo expresara la propia parte demandada reconviniente, el ciudadano S.Á., le dio en arrendamiento a la parte demandada una casa, y de conformidad con la cláusula segunda del contrato las partes fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES mensuales, y los términos contractuales previstos en la citada cláusula segunda, quedaron desaplicados por la renovación automática del término de duración del contrato, el cual es de un año contado a partir del 1° de Abril de 1991, hasta el 1° de Abril de 1992, ya que con el transcurrir de la duración del contrato las partes fueron modificando el canon de arrendamiento de mutuo acuerdo.

      En virtud de lo anterior, y de lo que se desprende del propio argumento de la parte demandada, se deduce que los aumentos de la pensión arrendaticia siempre se hicieron de manera consensuada, y que fueron aceptados por la parte demandada, hasta que en el año 2007, manifestó su voluntad de no aceptar más aumentos del canon en vista de la situación en la que se encontraba el colegio con ocasión de los aumentos salariales a los profesores que decretó el Ejecutivo Nacional, y la imposibilidad de aumentar la matricula escolar, lo cual, obligó a la parte actora a acudir al órgano regulador a los efectos de obtener la fijación del canon de arrendamiento y así exigir el aumento que el referido órgano estableciera.

      Negaron, rechazaron y contradijeron que se haya pactado ajustar el canon a partir del mes de Abril de 1996, conforme al índice de precios al consumidor, toda vez que siempre hubo consenso entre arrendador y arrendatario al momento de fijar el monto de la pensión arrendaticia, y además de ello, para la fecha señalada por la demandante reconviniente, es decir, Abril de 1996, estaban vigentes tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojos, la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, el Decreto Nro. 487 del 15 de Octubre de 1974 y el Decreto Nro. 515, de fecha 15 de Marzo de 1966, los cuales junto al Código Civil regulaban la materia de arrendamientos. La demandante reconvenida afirma que ninguno de los mencionados cuerpos normativos contenía la posibilidad de aplicar el índice de precios al consumidor para ajustar el incremento de los cánones, de modo que no puede afirmar que desde el mes de Abril de 1996, se hubiera pactado ajustar la pensión conforme al índice de precios al consumidor.

      Negaron, rechazaron y contradijeron que su poderdante haya fijado de manera unilateral los cánones correspondientes al año de 1999, hasta el periodo que se inició en Abril de 2002. Así pues, como la parte demandada incurrió en incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, hubo la necesidad de proceder judicialmente en su contra “y en aras de ser consecuente y ayudarla a que se regularizara con los pagos arrendaticios; igualmente y de manera convenida, se le reconsideró en la fijación del canon arrendaticio; quedando establecido en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES.”

      Manifiesta que el referido canon se mantuvo hasta el período 2004-2005. En Abril de 2005, ambas partes convinieron en fijar el canon en la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES. Luego, las partes comenzaron las deliberaciones para su ajuste conforme al índice de precios al consumidor, para que entrara en vigencia en Abril de 2007, y siendo que no hubo acuerdo entre las partes, el arrendador acudió a la Oficina de Regulación de Alquileres.

      Negaron, rechazaron y contradijeron que la parte demandada no esté obligada a darle cumplimiento a la resolución administrativa emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que su representado deba pagar a la demandada reconviniente la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS, por concepto de reintegro de sobre alquileres, siendo que no le corresponden en derecho, fundamentándose en lo contenido en los artículos 58 y 60 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios. Que con las consignaciones arrendaticias haya logrado la arrendataria obtener su solvencia, toda vez que no fue consignado la totalidad del canon de arrendamiento, amén de que tampoco fue pagado el mes de Junio de 2007.

      Le advirtió al Tribunal sobre las contradicciones en que incurre su contraparte, en el escrito de contestación y reconvención en relación al escrito de consignación arrendaticia, en el que no hace referencia alguna a contrato, sino que habla de una relación a tiempo indeterminado y que la fijación del pago del canon de arrendamiento fue verbalmente convenida en efectuarse dentro de los primeros diez días de cada mes, aunado a que sólo consignó para demostrar su solvencia el recibo correspondiente al mes de Mayo de 2007 y no el que corresponde a Junio de ese mismo año.

      Finalmente desconoció el recibo de pago de fecha 07 de Mayo de 2007, el cual cursa en el folio cinco del expediente de consignaciones arrendaticias.

      Siguiendo con el orden cronológico de la narración, procedió en tiempo hábil la representación judicial de la parte actora reconvenida a consignar por ante la Secretaría de este Tribunal su escrito de promoción de pruebas. Principió promoviendo el acto administrativo Nro. 3.884 de fecha 22 de Mayo de 2007, emanado de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Promovió la notificación que de la resolución anteriormente mencionada, se efectuara en fecha 19 de Junio de 2007. También promovió expediente de consignación arrendaticia, signado con el Nro. C-051, que cursa por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

      Sobre la base del principio de comunidad de la prueba, y de conformidad con lo establecido en el artículo 395, 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil, promovió y ratificó el contrato de arrendamiento acompañado por la parte contraria al escrito de contestación y reconvención, otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Abril de 1991, bajo el Nro. 66, Tomo 36, de los respectivos libros.

      Solicitó se oficiare a la Oficina de Regulación de Alquileres del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que la referida Oficina Pública informe sobre lo siguiente:

   1. Si reposa en sus archivos el expediente Nro. 22.785 contentivo de la Regulación de Alquiler, del inmueble dado en arrendamiento.

   2. Sobre los fundamentos o motivación argumentados en la solicitud de regulación.

   3. El monto del avalúo del inmueble objeto de regulación y el porcentaje que le es aplicable de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   4. Si fue dictada por el Despacho del Alcalde la Resolución administrativa Nro. 3.884, de fecha 22 de Mayo de 2007.

   5. La fecha en que fue notificada personalmente la arrendataria del acto administrativo antes referido.

   6. Si en sede administrativa fue impugnada la resolución que se mencionó ut supra.

      En el mismo orden de ideas, procedió en tiempo procesalmente hábil el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente a consignar su escrito de promoción de medios probatorios. Solicitó se le de valor probatorio a las copias agregadas al expediente. Promovió los recibos de pago emitidos por el ciudadano A.N., en representación del arrendador, correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007. También solicitó se oficiare al Banco del Sur, sucursal B.V., a los efectos de que informe a este Despacho Tribunalicio, si los cheques Nros. 88001634, 84001686, 87001724, 1744 y 86001814, correspondientes a la cuenta corriente Nro. 0157-0068-82-3768001533, cuyo titular es la sociedad mercantil Instituto Experimental Católico S.R.L., emitidos en los meses de Enero, Febrero, M.A., Mayo y Junio de 2007, a la orden del ciudadano A.N., fueron pagados por el Banco librado al referido ciudadano.

      Posteriormente, trajo a las actas la parte demandante reconvenida un segundo escrito de promoción de pruebas, en donde hizo valer el Decreto Legislativo Sobre Desalojos, Ley de Regulación de Alquileres y, el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres. Asimismo, argumentó que el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la aplicación del Incremento en base al índice de precios al consumidor sólo para los supuestos en que en el contrato no se hubiere establecido la posibilidad de revisión y ajuste del canon y que el inmueble estuviere exento de regulación. Aduce que al ser el inmueble de su representado, objeto de regulación, el incremento del canon permitido es el que resulte de la regulación.

      Fueron desconocidos en tiempo hábil por la parte demandada, los recibos que rielan a los folios 21 y 24 de la pieza principal Nro. 02 del expediente sub examine.

2. El Tribunal Para resolver observa:

   CAPÍTULO PREVIO

   Antes de entrar esta Sentenciadora a considerar el mérito de la causa, debe efectuar un pronunciamiento respecto de la persona que se presentó en el proceso como apoderado o representante del actor, y determinar si la misma tiene o no la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio.

   Sobre la base de lo anterior expuesto, consta en las actas procesales el poder judicial otorgado por el ciudadano J.O.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.261.705, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los abogados en ejercicio A.N.T., M.G.L. y B.C., actuando en nombre y representación del ciudadano S.Á., representación que deviene de poder general de administración y disposición otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de Marzo de 2003, bajo el Nro. 20, Tomo 12, de los libros que lleva la referida Oficina Administrativa. El mentado poder de administración y disposición no consta en las actas que conforman el presente expediente.

   Así pues, es menester traer a colación lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, el cual, a la letra expresa que: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.”

   Por su parte, la ley de Abogados establece en sus artículos 3 y 4 lo siguiente:

   Artículo 3: “Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley. Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin las asistencia de abogados en ejercicio.”

   Artículo 4: “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso. Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la hará el juez. (…)”

   Los artículos antes transcritos, concatenados entre sí, conforman las normas rectoras en cuanto a representación en nombre de otros se refiere, y ha sido criterio reiterado y pacífico tanto de la Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el artículo 3 de la Ley de Abogados, reserva a quienes poseen el título de abogados de la República, la posibilidad de comparecer por otro en juicio, lo cual se haya en concordancia con lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 4 de la Ley de Abogados, que consagra la capacidad de postulación o ius postulandi. Lo anterior se traduce en que una persona, sin estar titulada de abogado, no puede ejercer poderes en juicio en nombre de otro, sin que ello pueda ser subsanado aún con el patrocinio de un abogado.

   En ese orden de ideas, en sentencia Nro. 1.325, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de Agosto de 2008, con Ponencia del Magistrado doctor P.R.R.H., se estableció que:

   Respecto a la supuesta falta de legitimación de la persona que se presentó como apoderado del ciudadano Salvato Bronzi Gaetano para la incoación de la demanda de desalojo contra la ciudadana Iwona Szymañczak, esta Sala debe proceder a la realización de las siguientes consideraciones:

   El ciudadano Salvato Bronzi Gaetano otorgó poder a su hijo, D.S.M., en los siguientes términos:

   Yo, Salvato Bronzi Gaetano, (…) confiero Poder General pero amplio y bastante cuanto en derecho se refiere al ciudadano D.S.M. (…) para que en mi nombre y representación, reclame, sostenga y defienda mis derechos, intereses y acciones en todos y cada uno de mis asuntos, negocios e intereses que tenga en la actualidad o tuviere en lo futuro; para representarme en todo los asuntos judiciales, ya como demandante o como demandado, con facultades para intentar y contestar en mi nombre y representación, toda especie de acciones, reconvenciones, excepciones y recursos ordinario o extraordinario, con facultades expresar para darse por citado (…) podrá sustituir este mandato en abogado de su confianza, en todo o en parte y otorgar y revocar poderes y sustituciones y en general queda facultado ampliamente mi apoderado para hacer con respecto a mis derechos cuanto yo mismo pudiera hacer sin limitación alguna en cuanto no sea opuesto en derecho (…)

   Como fue narrado, el ciudadano D.S.M. -quien no es abogado- actuó en el juicio originario como apoderado de su padre.

   (…)

   De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece.

   (…)

   En ese mismo sentido, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en sentencia de 27 de julio de 1994, expediente n.° 92-249, lo siguiente:

   En sentencia de esta Sala, de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente: “Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (la ley erradamente dice cuestión) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (artículo 2° Ley de Abogados) ya que tampoco está comprendido aquél en las excepciones establecidas por esta ley por el Código de Procedimiento Civil”. En consecuencia no le es dable a esta Corte admitir el escrito de formalización de este recurso pues además del referido artículo 2°, también dispone el artículo 4° de la misma ley especial que:” Los jueces no admitirán como representante a personas que según las disposiciones de la presente ley, carezcan de las condiciones exigidas para ser apoderados judiciales.

   (…)

   En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados...

   . (Subrayado de la Sala).

   En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/ Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “...resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional...”.

   (…)

   En razón de todo lo que fue expuesto, esta Sala considera que la falta de capacidad de postulación, conlleva, en estos casos, a una falta de representación que ocasiona ineludiblemente la inadmisión de la demanda interpuesta, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio. Así se decide.

   En mérito de las consideraciones que preceden, esta Sala declara sin lugar el recurso de apelación que fue interpuesto contra el acto decisorio que expidió, el 10 de agosto de 2007, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual declaró con lugar la pretensión de amparo constitucional; en consecuencia, se confirma, en los términos que fueron expuestos, la referida decisión. Así se declara.

   Habida cuenta de lo anterior, lo que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en armonía con la jurisprudencia sentada por la Sala de Casación Civil del mismo Tribunal ha querido establecer, es la ineficacia de las actuaciones judiciales ejercidas por quienes no ostenten el título de abogado, o quienes teniéndolo estén inhabilitados para el ejercicio de la profesión. En ese orden de ideas, no pueden ejercer poderes en juicio quienes no sean abogados, y no puede un representante ejercer su poder dentro de un proceso si no es abogado, ni siquiera asistido de tal. Esa es la interpretación que la Sala Constitucional le ha venido dando a esos enunciados jurídicos consagrados en el Código de Procedimiento Civil y en la Ley de Abogados, actos normativos de efectos generales de carácter preconstitucional. En virtud de ello, al ejercer la Sala Constitucional su potestad de adecuación de los textos normativos preconstitucionales a los postulados constitucionales, la interpretación que realice de esos textos adquiere vinculatoriedad para los Tribunales de la República e, inclusive, para las demás Salas que componen orgánicamente a la M.J. venezolana.

   En el caso de marras, ocurre que el ciudadano J.O.G.C., representante del ciudadano S.Á., le confirió un poder judicial a los abogados que actuaron en juicio para que sostuvieran los derechos e intereses de su representado, lo cual, a todas luces resulta contrario a lo preceptuado en el artículo 1.155 del Código Civil, por cuanto el ciudadano J.O.G., quien no es abogado, se encuentra inmerso en la imposibilidad de ejecutar un mandato en el cual se le haya conferido poder para actuar en juicio, así se le haya facultado para constituir abogados para que representen sus derechos e intereses, por cuanto en ese caso, los mentados abogados no estarían actuando en nombre y representación del mandante, como se pretendió hacer valer en el libelo de la demanda, así el ciudadano J.O.G.C. estuviere asistido de abogado. Pues bien, en el caso concreto el referido ciudadano confirió poder judicial a los abogados que actúan en juicio, actuación que no es posible, por cuanto ello constituye un fraude a la ley, en el sentido de que no queda subsanada la imposibilidad real y efectiva de ejercer poderes en juicio por el referido ciudadano confiriéndole poder judicial.

   Para esta Sentenciadora, los abogados que se presentaron en juicio, aún cuando tienen capacidad de postulación, no tienen legitimidad para actuar en juicio en nombre del ciudadano S.Á., por no tener la representación que se atribuyen; y ha sido sabio el legislador procesal al establecer la posibilidad de que la parte demandada pueda hacer valer la ilegitimidad a que este Tribunal viene haciendo referencia con la promoción de la cuestión previa a que se contrae el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, establece el segundo aparte del artículo 350 del Código que rige los procedimiento civiles la posibilidad de subsanación de la referida cuestión previa, empero de lo dispuesto por el legislador se extrae que la misma se subsana mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder, de lo cual se desprende que la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor es insubsanable. Ello no implica en ningún caso, que al ser observada por el Sentenciador esa irregularidad procesal, la misma no pueda ser declarada, por el contario, el Juez es el director del proceso, y está llamado a asegurar en primer lugar, la supremacía constitucional y en segundo y último lugar la igualdad y equilibrio entre las partes, así como garantizar la estabilidad de los juicios.

   Así pues, en la sentencia proferida por la Sala Constitucional, que se mencionó ut supra, se estableció que:

   Como consecuencia de lo que fue referido con anterioridad, esta Sala declara, respecto de la cuestión previa a que se refiere el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente), específicamente el supuesto que se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor porque no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, no es subsanable en modo alguno. En este sentido, debe observarse que es por esa razón que el artículo 350 del mismo texto legal no establece alguna forma de enmienda de ese vicio, cuando establece literalmente, como formas de subsanación de la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346, “la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido”, o “la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, ninguna de las cuales serviría para salvar la imposibilidad jurídica del contrato de mandato en cuyo ejercicio se habría actuado en juicio.

   En tal sentido, la jurisprudencia reiterada de esta Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio.

   Con fundamento en lo anterior expuesto, este Tribunal declara la improcedencia de la demanda de desalojo intentada por haberse verificado la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por no tener la representación que se atribuye, como expresa e inequívocamente será asentado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

3. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA LA IMPROCEDENCIA EN DERECHO, de la demanda de desalojo intentada por el ciudadano J.O.G.C., actuando en representación del ciudadano S.Á.R., en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO EXPERIMENTAL CATÓLICO S.R.L., ya identificados, en virtud de los razonamientos expuestos en la motivación del presente fallo.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

   Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de Octubre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

   La Jueza,

   El Secretario Accidental,

   Dra. E.L.U.N.A.. York G.F..

   En la misma fecha, siendo las _________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________.

   Abg. York G.F..