Decisión nº 100 de Juzgado Segundo de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo de Merida, de 19 de Junio de 2006

MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA O.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

VISTOS, SIN INFORMES DE LAS PARTES.

La presente causa se inició por demanda civil, presentada en fecha 04-05-2006 por ante el Juzgado Tercero de estos Municipios como Distribuidor, y correspondió conocer a este mismo Juzgado por aplicación del sorteo de Ley; por la parte actora ciudadana A.A.C., venezolana, mayor de edad, soltera, de oficios del hogar, titular de la cédula de identidad No. 9.026.769, domiciliada en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., asistido de la abogada D.S.F., Inpreabogado No. 24.195, titular de la cédula de identidad No. 8.016.930, por DESALOJO DE VIVIENDA POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano R.V., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. 7.602.527, de este mismo domicilio; para que convenga en hacer entrega del inmueble objeto del contrato arrendamiento completamente desocupado, en las mismas condiciones que lo recibió, solvente con los servicios públicos y le cancele los cánones de arrendamiento adeudados y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, o a ello sea condenado por el tribunal.

PARTE NARRATIVA

Admitida la demanda por auto de fecha 09-05-2006, el Tribunal ordenó la citación del demandado para el segundo día de Despacho siguiente al que conste en autos su citación, para que comparezca y de contestación a la demanda incoada en su contra; en la misma se ordenó librar los recaudos de citación. Por auto de fecha 15-05-06, el tribunal se abstiene de decretar la medida de secuestro solicitada por la parte actora, sobre el inmueble arrendado objeto de la solicitud. Citado personalmente el demandado de autos, lo que consta de la declaración del alguacil en fecha 24-05-06 (folio 9). En la oportunidad señalada para la contestación de la demanda, el demandado de autos compareció y dio contestación a la demanda incoada en su contra, asistido del Abg. FIDOLO DE J.P. (folio 12 y su Vto.), y ejerció su derecho a la defensa por escrito presentado en fecha 26-05-06, acompañada de 20 anexos. Llegada la oportunidad de la promoción de pruebas, la parte demandante promovió pruebas a su favor, dentro del lapso legal. Por auto de fecha el tribunal las admite y ordena su evacuación a excepción del pedimento contenido en el ordinal séptimo, del cual el tribunal se abstuvo de acordar. Por escrito presentado en fecha 05-06-06, la parte demandada promueve pruebas. Por auto de fecha 06-06-06, el tribunal las admite y ordena su evacuación.

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en el libelo de la demanda, esgrime que en fecha 10-10-04, dio en arrendamiento mediante contrato de arrendamiento verbal al ciudadano R.V., la segunda planta de una casa para habitación familiar de su propiedad, por un lapso de seis meses, por un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de Bs. 130.000,00 mensuales, que debía pagar por mensualidades vencidas; pero que es el caso que dicho arrendatario se ha negado en cancelarle los cánones de arrendamiento que se han ido venciendo, y hasta la presente fecha le adeudan el canon de arrendamiento comprendido entre los meses de 10 de febrero al 10 de marzo; 10 de marzo al 10 de abril y del 10 de abril lo que transcurre del presente mes, todo lo cual suma la cantidad de Bs. 364.580,00; que a pesar de lo convenido en el contrato verbal que el lapso de arrendamiento fue seis meses, el arrendatario no cumplió con lo convenido, a tal punto que ya es imposible la convivencia con el mismo, debido a que el comportamiento del arrendatario no ha sido cónsono con lo pautado en las normas sociales de convivencia, aunado en sus retrasos en los pagos, hecho por el cual y ante la negativa del arrendatario de entregarle el inmueble que han concurrido por ante algunos órganos tales como la Prefectura de la Parroquia R.G. de este Municipio en fecha 15-12-05, en las cual denuncian la situación que está pasando respecto del inmueble arrendado y algunas circunstancias que hacían imposible la convivencia con la parte arrendataria, para lo cual firmamos el acta caución respectiva en fecha 29-11-05 por ante la Prefectura citada, en la cual se establece el compromiso de desocupar el inmueble arrendado por el arrendatario R.V., compromiso que no ha sido cumplido por parte del arrendatario, que consigna al presente escrito Acta Caución marcado con la letra “B”. Que el retraso de más de dos cánones de arrendamiento demuestra la no disposición del arrendatario de cumplir el contrato realizado en forma verbal. Que por todo ello le demanda por Desalojo, para que le haga entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento completamente desocupado en las mismas condiciones de habitabilidad en que se encontraba para la fecha de ocupación del inmueble, solvente con los servicios públicos, que se cancelen los cánones de arrendamiento adeudados y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, en caso contrario a ello sea obligado por el tribunal con la correspondiente condenatoria en costas procesales.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. La parte demandada de autos, asistida del Abg. FIDOLO DE J.P., niega, contradice y rechaza en todas y cada una de las partes la demanda intentada en su contra por la demandante, niega que la demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble que le fue dado en arrendamiento por las siguientes razones, que el canon de arrendamiento establecido no lo ha dejado de cancelar, ya que lo puede demostrar en recibos de pago de alquiler debidamente firmados por la demandante arrendadora y otros consignados por ante la Prefectura R.G. citada por un monto de Bs. 130.000 c/u de los cuales en varias oportunidades la arrendadora ha retirado y firmado dichos recibos en señal de conformidad de los cuales anexa fotocopia marcados “A”. Que la parte actora solicitó la desocupación basado en el artículo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, pero que es el caso que la demandante en el libelo de la demanda manifiesta que en fecha 10-10-04 conviene en darle en arrendamiento el inmueble por un plazo de seis meses, lo que demuestra que es un contrato a tiempo determinado; que no ha dejado de pagar a partir de los meses de enero, febrero, los cuales fueron recibidos en la prefectura por la arrendadora, los cánones de marzo, abril y mayo del presente año y ante la negativa de la arrendadora de recibir dicho pago y a los fines de no incurrir en mora los depositó en la prefectura tantas veces referida acordado por ambas partes, que reclama la actora, consignaciones y solvencias que demuestra con recibos emanados de la prefectura, que acompaña marcados “A”.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y DEMANDADA

De las pruebas promovidas por la parte actora: Primero: Valor y mérito jurídico de todas las actas que se corresponden con el libelo de demanda, ratificándola en todas y cada una de sus partes (folio 1 y 2). Segundo: Valor y mérito jurídico de documento de propiedad que acompaña al libelo de demanda signado “A” (4 y 4). Tercero: Valor y mérito jurídico de acta caución de fecha 29-12-05 signado “B” folio 5. Cuarto: Documentales: Promueve por ser útil, legal y necesaria copia certificada del acta expedida por la Prefectura en la cual se hizo presente la Prefecto y deja constancia que se dirigió a su lugar de residencia, con el fin de hacer efectivo el cumplimiento por parte del aquí demandado de desocupar el inmueble por haberse acordado así el 29-12-05, donde se observa que el demandado había acordado desalojar el inmueble en esa fecha, lo cual demuestra que el demandado tenía pleno conocimiento del lapso de arrendamiento del inmueble arrendado el cual había sido determinado voluntariamente por las partes por seis meses, acta que anexa signada “A”. Quinto: Promueve por ser útil, legal y necesaria hoja denominada HISTORICO DE CONSUMO del N° de contrato 0027704, No. del medidor 00814195; tipo M, que corresponde al consumo inmueble en cuestión, en la cual se observa la falta de hasta 06 meses de morosidad en los pagos de este servicio; a la vez se observa como cancelan apresuradamente una vez que tienen conocimiento de la situación jurídica planteada hasta 04 meses de morosidad, lo cual demuestra la mala fe del arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones. Sexto: Promueve por ser útil, legal y necesaria, constancia expedida por la Síndico Procuradora Municipal de este Municipio, donde deja constancia de todas las gestiones que ha realizado para que el arrendatario cancelara sus pagos atrasados y buscara solución respecto de su arrendamiento y al asunto relacionado con el acta caución de fecha 29-12-05 firmada por ambas partes, donde el aquí demandado no asistió a la cita, consigna “C”. Séptimo: por ser útil, legal y necesaria promueve copia simple de solicitud efectuada por la Asociación de Vecinos AVECPRIMA del sector Primero de Mayo a la ciudadana Prefecto a los fines de que hiciera entrega de copia certificada del acta caución mencionada, lo cual no fue posible. Ocho: Los testificales de los ciudadanos NOGUERA M.L.A., ATENCIO MONSALVE EDIVEN ELISEO, M.C.A.R., C.M.A.C., JEAM AMARO. NUEVE. Impugnan acta de consignación de pago por ante la Prefectura de la mencionada Parroquia R.G., que riela al folio 22, por presentar vicios y anomalías en su constitución, tales que una persona de nombre N.d.V. consigna presuntamente el pago de mayo de 2006 la hoja foliada del libro de comparecencia de dicha prefectura, el cual en su encabezamiento establece el mes de abril; impugnamos acta de presunta consignación de pago que corre agregada al folio 23 donde establecen su pago en la hoja foliada del libro de comparecencia del mes de mayo, el pago nuevamente del mes de mayo del año 2006, impugnan todas las actas correspondientes a los folios 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 y 32 que corren agregadas al presente expediente. DIEZ: Solicita la práctica de Inspección Judicial en la Prefectura R.G. de esta localidad a los fines de dejar constancia del orden que llevan en los libros de citaciones y comparecencias a los fines de cotejar la veracidad de las copias presentadas por la parte demandada en la contestación de la demanda; en segundo lugar dejar constancia de las citaciones realizadas a la demandante, a los fines de que retirara los presuntos pagos depositados en esa Prefectura por el arrendatario y en tercer lugar, dejar constancia de los libros de solicitudes de copias certificadas o simples a objeto de verificar si para entregar copias de libros llevados por ese Despacho se cumplieron los parámetros regulares al efecto.

De las pruebas promovidas por la parte demandada: Reproduce el mérito favorable de los autos. Consigna copias certificadas en seis folios, expedidos por la Prefecto de la Parroquia R.G., Abg. M.L.C.R. y pide se cite a la ciudadana Prefecto, para que deje constancia por ante ese Despacho, que el dinero por depósitos de pago están en posesión de ella ya que la ciudadana A.A.C. no la ha retirado.

De los testificales promovidos por la actora todos fueron evacuados a excepción de la testigo C.M.A.C.,

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Las partes controversiales actora y demandada convienen en la existencia de una relación arrendaticia, en virtud de un contrato de arrendamiento verbal, celebrado en fecha 10-10-04, en el cual la demandante A.A.C. dio en arrendamiento al ciudadano R.V., la segunda planta de una casa para habitación familiar de su propiedad, por un lapso de seis meses, por un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de Bs. 130.000,00 mensuales, que debía pagar el arrendatario por mensualidades vencidas.

El hecho controvertido radica en que la actora sostiene que dicho arrendatario se ha negado en cancelarle los cánones de arrendamiento que se han ido venciendo, y hasta la presente fecha le adeuda el canon de arrendamiento comprendido entre los meses de 10 de febrero al 10 de marzo; 10 de marzo al 10 de abril y del 10 de abril lo que transcurre del presente mes, todo lo cual suma la cantidad de Bs. 364.580,00.

El demandado de autos por su parte alega que no ha dejado de cancelar a la demandante los canones de arrendamiento establecidos, ya que lo puede demostrar en recibos de pago de alquiler debidamente firmados por la demandante arrendadora y otros consignados por ante la Prefectura R.G. citada por un monto de Bs. 130.000 c/u de los cuales en varias oportunidades la arrendadora ha retirado y firmado dichos recibos en señal de conformidad de los cuales anexa fotocopia marcados “A”.

Observa este tribunal de los alegatos anteriores de ambas partes procesales, que si el demandado responde a la actora en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda en la cual hace uso de su derecho a la defensa, que ha dado cabal cumplimiento y no ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento reclamados, es a él a quien corresponde la carga de la prueba, es su responsabilidad demostrar la veracidad de sus dichos, como sería en el presente caso probar con elementos idóneos el cumplimiento de la obligación, como lo es cancelar los cánones de arrendamientos vencidos en la forma convenida. Para lo cual este tribunal pasa analizar todo el material probatorio promovido por el demandado que es a quien corresponde probar sus dichos en descargo, el cual promueve al folio 45, copia fotostática certificada por la Prefectura del Municipio R.G. de esta localidad de El vigía, previa solicitud del demandado R.V., certificación que consta al folio 44, de fecha 05-06-06, de los recibos de pago suscritos por los sujetos de la relación arrendaticia y por ende de la relación procesal, que no fueron impugnados en la oportunidad legal, y que se corresponden al pago de canones de arrendamiento comprendidos de la fecha de pago 10-01-06 y 13-02-06, es decir al mes de diciembre 2005 y de enero 2006, ya que los pagos arrendaticios conforme convinieron ambas partes es por mensualidades vencidas, ya que el demandado no contradijo tal dicho de la actora de que el pago se hacía por mensualidades vencidas; siendo que la actora demanda el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 10 de febrero al 10 de marzo; 10 de marzo al 10 de abril y del 10 de abril a lo que transcurre del presente mes.

El demandado por su parte insiste que no ha dejado de pagar a partir de los meses de enero y febrero, los cuales fueron recibidos en la prefectura por la arrendadora, los cánones de marzo, abril y mayo del presente año y ante la negativa de la arrendadora de recibir dicho pago y a los fines de no incurrir en mora los depositó en la prefectura civil tantas veces referida acordado por ambas partes. Constando a los folios 15, 16 y 17 del presente expediente recibos de pago promovidos como elementos probatorios expedidos en fechas 12-05-06 (folio 45), 17-04-06 (folio 46) y 13-03-06 (folio 47), para probar la cancelación de los meses m.a. y marzo, por la cantidad de Bs. 130.000,00 recibos que no se observan suscritos por ninguna de las partes de la relación arrendaticia, únicamente por la ciudadana P.C. en constancia de haber recibido la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamiento discutidos, a excepción del recibo correspondiente al 17-04-06, que se encuentra suscrito por la P.c. y firma legible N.G., pero no consta que se haya cumplido con la notificación de la arrendadora, haciendo referencia este tribunal al hecho de que las consignaciones deben cumplirse por ante el Tribunal del Municipio de ubicación del inmueble, siendo estos los órganos judiciales competentes, por acordarlo así la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51. Pero acota este tribunal que la arrendadora estaba en conocimiento que el arrendatario le hacía el depósito de sus mensualidades arrendaticias en la Prefectura Civil indicada donde habían ocurrido ambas partes a resolver sus divergencias por asuntos distintos a la obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual ello consta de los mismos alegatos de la arrendadora, que entre ellos surgieron divergencias y desacuerdos difíciles de tolerar y de superar como ella misma lo discute y aunado a retrasos en los pagos, lo que los condujo a la Prefectura civil de la Parroquia R.G. de esta localidad el 12 de diciembre de 2005, donde firmaron un acta caución y que el arrendatario se comprometió a desocupar, el cual acompaña la demanda en copia fotostática simple como instrumento fundamental, no siendo impugnado por la parte contraria en la contestación de la demanda conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal le acuerda todo su valor probatorio en cuanto a las divergencias de ambas partes controversiales, no desprendiéndose de ello que para la fecha de la caución el arrendatario haya estado incurso en mora; siendo que la arrendadora demandante demanda el pago de cánones de arrendamiento vencidos a partir del 10-02-06, ya que los meses anteriores es decir del 10-12-05 al 10-01-06 y del 10-01-06 al 10-02-06 fueron cancelados a través de la citada Prefectura Civil, según consta de los recibos de fechas 13-02-06 al folio 48 y 10-01-06 al folio 49, que en copia certificada promueve el demandado como elemento probatorio, que no fue desvirtuado por la demandante en su oportunidad procesal, sino que se limita a promover como elemento probatorio Inspección judicial sobre la veracidad de las copias certificadas, manifestando la ciudadana P.C. de esa Prefectura Civil que las copias certificadas y simples de las actas que lleva ese Despacho se solicitan por escrito y luego de esa solicitud se expiden; por lo que este tribunal los aprecia y le acuerda todo su valor probatorio, porque aún cuando correspondan a meses arrendaticios no demandado su pago, sirven como elemento probatorio para dejar claro este tribunal que la arrendadora si estaba en conocimiento que el pago de los cánones de arrendamiento por mutuo acuerdo a partir de la caución firmada convinieron en cancelarlos en la citada prefectura por haber agravios entre ambas familias arrendadora y arrendatario, la arrendadora había retirado dos mensualidades consecutivas en la citada prefectura firmando los recibos de pago; lo que deja en claro que el arrendatario hizo los depósitos de las mensualidades reclamadas conforme lo alega en su defensa en la prefectura civil indicada, recibos que rielan en copia certificada a los folios 45, 46 y 47 promovidos como elementos probatorios y que corresponden de fechas 12-05-06, 17-04-06 y 13-03-06, que no fueron retirados por la arrendadora aun estando en conocimiento que los cánones de arrendamiento le eran depositados en la citada prefectura civil, por haberlo aceptado así ya que había hecho efectivo el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los dos meses anteriores diciembre 2005 y enero 2006, por lo que este tribunal considera que el arrendatario no incurrió en la falta de pago, ni le es imputable la falta de notificación por la prefectura civil, por el conocimiento que de ello tenía la arrendadora, ni los impugnó en la oportunidad procesal, advirtiéndose que de la Inspección judicial realizada en la citada prefectura promovida por la demandante, específicamente en el particular segundo, de la citación realizada a la arrendadora demandante a los fines del retiro de los pagos depositados; aunado a que del libro de entradas llevadas por esa prefectura, se observó en fecha 10-02-06, a través de la Inspección Judicial promovida por la demandante como elemento probatorio realizada en fecha 08-06-06, el nombre de A.C., por motivo de citación, no expresándose en el libro la causa de la citación. De los demás elementos probatorios aportados por la demandante se observan los testificales de los ciudadanos LUSDARYS A.N.M. (folios 53 y 54), A.R.M.C. (folios 59 y 60), EDUVEN ATENCIO MONSALVE (folios 55 y 56) y JEAM F.A.H. (folio 62 y su Vto.), de los cuales concluye este tribunal, que todos son contestes en afirmar que entre el arrendatario y la arrendadora hay desavenencias, en lo que son coincidentes con el contenido de la caución que riela al folio 05 del expediente como instrumento que acompaña la demanda, pero en cuanto a que el arrendatario no cumplía con el pago de los cánones de arrendamiento no le ofrecen confianza a este tribunal por cuanto no consta del libelo, ni de los elementos de pruebas promovidos que el arrendatario haya estado moroso en el pago de las mensualidades arrendaticias para los meses anteriores a diciembre 2005, donde firmaron caución, ésta hace alusión es a otro tipo de problema y no a la falta de pago de cánones de arrendamiento, ya que los pagos siguientes a esa caución fueron depositados ya en prefectura civil, pero no anteriores al mes de diciembre 2005; razón por lo que este tribunal analiza esas deposiciones de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y no las aprecia, ni les atribuye valor probatorio alguno.

La parte actora aduce que a pesar de lo convenido en el contrato verbal, que el lapso de arrendamiento fue seis meses, el arrendatario no cumplió con lo convenido, hecho por el cual y ante la negativa del arrendatario de entregarle el inmueble que han concurrido por ante algunos órganos tales como la Prefectura de la Parroquia R.G. de este Municipio en fecha 15-12-05, en la cual denuncian la situación para lo cual firman el acta caución respectiva en fecha 29-11-05 por ante la Prefectura citada, en la cual se establece el compromiso de desocupar el inmueble arrendado por el arrendatario R.V., compromiso que no ha sido cumplido por parte del arrendatario,

El demandado de autos aduce, que la parte actora solicitó la desocupación basado en el artículo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, pero que es el caso que la demandante en el libelo de la demanda manifiesta que en fecha 10-10-04 conviene en dar en arrendamiento el inmueble por un plazo de seis meses, lo que demuestra que es un contrato a tiempo determinado;

A este respecto el tribunal observa, que se desprende de los mismos alegatos de la actora y del mismo demandado, que el contrato de arrendamiento verbal se inició siendo un contrato a tiempo determinado, pero que una vez vencidos los seis meses del contrato y la prórroga legal, el mismo automáticamente pasó hacer un contrato a tiempo indeterminado, pues no hubo oposición de la arrendadora quien continuó percibiendo sus cánones de arrendamiento mensuales hasta el mes de enero 2006, que dice se produjo el incumplimiento del arrendatario.

No habiéndose ajustado los hechos narrados por la actora en el libelo de la demanda al supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no le queda otra alternativa a este tribunal sino la de declarar sin lugar la demanda en la parte dispositiva de este fallo, por DESALOJO DE VIVIENDA, POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO; interpuesta por la ciudadana A.A.C., contra el ciudadano R.V..